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流離のセニョ親方
戸建ばっかり個人で6戸買って、修繕費、減価償却費はドンドン貯まって累積赤字 3年経って消しきれない累積赤字が消滅!! ５年経ったって長期譲渡のタイミングで、売却した戸建の簿価が減り過ぎてて 100万ＯＶＥＲ納税をする。 そう私が、頭ボカボカ人間です。 全てを変える為、工務店で法人設立!! ここから、巻き返しなるかの珍道中ブログはこちらですｗ
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2019.11.11
カテゴリ： カテゴリ未分類
ヤッホー、俺、俺、俺、セニョ親方だよッ♡
（キッショクの悪い。おかしな薬でもしとんのかッ!!）
実は、おばあちゃんからおかんが、随分前に相続しているアパートがある。
ボロボロ過ぎて、危険なので全員退去して頂いたアパート。
地方都市で、まぁまぁな立地なのかなぁと勝手に思ってました。
路線価、公示地価、取引事例、売り物件情報から25万/坪かなぁと。
前面道路が一通、2mでセットバックが必要と言う事もあり
若干は下がるかなぁ。
でも、接道10ｍ以上ある正方形の土地は、価値あるしなぁとかとか。
一般で客付をお願いした。
内、数社からは
「いやぁ～、高い。高過ぎですよ。20万/坪がいい所ちゃいます。
うちが買取るなら19万/坪以下じゃないと。ハッハッハ」
と笑われちゃいました。
もぉ、自分の何処か知らんけど熱い部分に、火つきますよね。
「はぁ～、見とけよッ、ボケこらぁ。俺が売ってやんよッ!!」です。
もちろん、この数社からは「一般の媒介契約書後で送りますぅ」なんて
言いながら結局、送ってもきやしませんでしたwww
色々周ってるうちに
・実はこの土地、前面道路ですり鉢の底の部分になっていて
・大通り沿いもしくは、挟んで向かい側なら30万/坪以上でも、安くてバンバン売れる。
・土地柄なんでしょうか？必ず、実測負担、実測渡しだそうです…なんで？？
普通話合いだと思うのですが。
・市の助成金が、色々使える話。
・地方ですら、ネット掲載させて貰わないと売るスピードが厳しいそうです。
更地で、売却も検討しましたが遠隔地の為、足元見られているのか
べらぼうに高い見積しか来ない。
【延べ50坪の木造と前のアスファルト剥がすだけで、250～320万の解体費って!!】
解体現場も見れないし、施工会社も信用出来る所かもわからない。
解体は、断念して【土地古家あり】で掲載して貰いました。
結局、強気の28万/坪で出して、2か月で問合せ1件のみ。
流石に無理かと、25万/坪で数か月後に、内見1件。
工務店の方で、リフォームして回したいそうで
「鍵が古くてない」と言ってるにも関わらず、仲介さんに鍵屋さん手配して
貰って”あーでもない、こーでもない”言うだけいって転進!!
そのさらに数か月後、この内見を案内してくださった不動産会社さんから
急に「ウチで買取たいのですが…」
えッ、何故に？？
聞けば
自社で賃貸物件も多数所有している。
今回の売り物件近くにも、アパートがありそこの駐車場台数が少ないので
更地にして駐車場にしたいとの事
そういえば、売りに出してる間にも月極を、前の管理会社さん経由で数件
お願いされてたなぁ。
駐車場としてのニーズは、確実にあると思います。
結局、あんなけ言ってた実測はなし。瑕疵担保免責。
買取なので仲介手数料分を、お値引きしてマネー成立。
重説済ませて、手付頂いてきました。
ありがとうござぁいまぁすぅm(__)m
ちなみに、不動産会社さんの解体屋さんは180万で全部潰してくれるそうです。
やはり、地元で頼れる業者さんと、がっちりでないとダメなんですねぇ!!
25万/坪で売れましたので、言われた通り20万/坪で売った時の差額は400万です!!
まぁ、ローン特約付きやからローンこけたら振り出しですけどねぇwww
と言う訳で、今回の学びは
・現地調査は、超重要
道一本隔てただけでも、相場がガラッと違う。
その物件だけに、発生する問題があった。
色々調査すれば、指値のカードが増えるwww
・不動産屋さんは、マクロで全体を捉えていて
一般論ではそうかもしれないけど、個々の物件では必ずしもそうでもない
・そもそも、同じ物件なんて１つも存在しないのだから
買主さんの色んな要因で、何とでもなる可能性があると再認識
買主さんが、業者さんでも【どうしても欲しい理由】があれば
指値もしてこない。
”隣の土地は、借金してでも買え”である。
・行動、行動、行動!!
これが出来たから、初対面の不動産屋さんに売却する事が
出来たのだと思う。
会って、電話でも何度も話して、担当者の方との良好な関係があったからだと思う。
これが、どこか大手一社に丸投げしていたら、絶対同じ結果にはならなかった
と確信できる。
最後に、何で自分で運営せんかったのについて
私は遠隔地で成功するイメージが全くつかない。
師匠達のようにガンガン成功されている方も知っているので
不可能では全然ないと理解はしてます。
なんか、僕って色々手だしたくなっちゃう人なんです。
自分で施工方法とか、編み出したりするの好きなんで、
目の届く所にドミナントして行くのが自分には合ってる感じです。
それに、今のチームのメンバーに発注ガンガン集中させて
利益取って貰いたいとも考えているからです。
最後までお読み頂きありがとうございました。
お読み頂いた方にとって、何か少しでもお役に立てたのなら幸いですｗ
（キッショクの悪い。おかしな薬でもしとんのかッ!!）
実は、おばあちゃんからおかんが、随分前に相続しているアパートがある。
ボロボロ過ぎて、危険なので全員退去して頂いたアパート。
地方都市で、まぁまぁな立地なのかなぁと勝手に思ってました。
路線価、公示地価、取引事例、売り物件情報から25万/坪かなぁと。
前面道路が一通、2mでセットバックが必要と言う事もあり
若干は下がるかなぁ。
でも、接道10ｍ以上ある正方形の土地は、価値あるしなぁとかとか。
一般で客付をお願いした。
内、数社からは
「いやぁ～、高い。高過ぎですよ。20万/坪がいい所ちゃいます。
うちが買取るなら19万/坪以下じゃないと。ハッハッハ」
と笑われちゃいました。
もぉ、自分の何処か知らんけど熱い部分に、火つきますよね。
「はぁ～、見とけよッ、ボケこらぁ。俺が売ってやんよッ!!」です。
もちろん、この数社からは「一般の媒介契約書後で送りますぅ」なんて
言いながら結局、送ってもきやしませんでしたwww
色々周ってるうちに
・実はこの土地、前面道路ですり鉢の底の部分になっていて
・大通り沿いもしくは、挟んで向かい側なら30万/坪以上でも、安くてバンバン売れる。
・土地柄なんでしょうか？必ず、実測負担、実測渡しだそうです…なんで？？
普通話合いだと思うのですが。
・市の助成金が、色々使える話。
・地方ですら、ネット掲載させて貰わないと売るスピードが厳しいそうです。
更地で、売却も検討しましたが遠隔地の為、足元見られているのか
べらぼうに高い見積しか来ない。
【延べ50坪の木造と前のアスファルト剥がすだけで、250～320万の解体費って!!】
解体現場も見れないし、施工会社も信用出来る所かもわからない。
解体は、断念して【土地古家あり】で掲載して貰いました。
結局、強気の28万/坪で出して、2か月で問合せ1件のみ。
流石に無理かと、25万/坪で数か月後に、内見1件。
工務店の方で、リフォームして回したいそうで
「鍵が古くてない」と言ってるにも関わらず、仲介さんに鍵屋さん手配して
貰って”あーでもない、こーでもない”言うだけいって転進!!
そのさらに数か月後、この内見を案内してくださった不動産会社さんから
急に「ウチで買取たいのですが…」
えッ、何故に？？
聞けば
自社で賃貸物件も多数所有している。
今回の売り物件近くにも、アパートがありそこの駐車場台数が少ないので
更地にして駐車場にしたいとの事
そういえば、売りに出してる間にも月極を、前の管理会社さん経由で数件
お願いされてたなぁ。
駐車場としてのニーズは、確実にあると思います。
結局、あんなけ言ってた実測はなし。瑕疵担保免責。
買取なので仲介手数料分を、お値引きしてマネー成立。
重説済ませて、手付頂いてきました。
ありがとうござぁいまぁすぅm(__)m
ちなみに、不動産会社さんの解体屋さんは180万で全部潰してくれるそうです。
やはり、地元で頼れる業者さんと、がっちりでないとダメなんですねぇ!!
25万/坪で売れましたので、言われた通り20万/坪で売った時の差額は400万です!!
まぁ、ローン特約付きやからローンこけたら振り出しですけどねぇwww
と言う訳で、今回の学びは
・現地調査は、超重要
道一本隔てただけでも、相場がガラッと違う。
その物件だけに、発生する問題があった。
色々調査すれば、指値のカードが増えるwww
・不動産屋さんは、マクロで全体を捉えていて
一般論ではそうかもしれないけど、個々の物件では必ずしもそうでもない
・そもそも、同じ物件なんて１つも存在しないのだから
買主さんの色んな要因で、何とでもなる可能性があると再認識
買主さんが、業者さんでも【どうしても欲しい理由】があれば
指値もしてこない。
”隣の土地は、借金してでも買え”である。
・行動、行動、行動!!
これが出来たから、初対面の不動産屋さんに売却する事が
出来たのだと思う。
会って、電話でも何度も話して、担当者の方との良好な関係があったからだと思う。
これが、どこか大手一社に丸投げしていたら、絶対同じ結果にはならなかった
と確信できる。
最後に、何で自分で運営せんかったのについて
私は遠隔地で成功するイメージが全くつかない。
師匠達のようにガンガン成功されている方も知っているので
不可能では全然ないと理解はしてます。
なんか、僕って色々手だしたくなっちゃう人なんです。
自分で施工方法とか、編み出したりするの好きなんで、
目の届く所にドミナントして行くのが自分には合ってる感じです。
それに、今のチームのメンバーに発注ガンガン集中させて
利益取って貰いたいとも考えているからです。
最後までお読み頂きありがとうございました。
お読み頂いた方にとって、何か少しでもお役に立てたのなら幸いですｗ
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