セコイアの木の下で

先日 「復活の呪文だらけ」 のレビューを書いた 倉橋隆行 さん、2006年の書籍。会社の理系な先輩Sさんは同氏のシステマチックな投資理論に共鳴を感じたようで、2冊目をご購入されていたのを、またお借りしてる。



実践サラリーマン大家さん！
フツーの人がフツーに成功する不動産投資のノウハウ！

QP books
著者： 倉橋隆行 
出版社： 週刊住宅新聞社 
発行年月： 2006年06月

第1章　買えるのに買えない人
第2章　ここが物件選びのポイント
第3章　ローンの突破
第4章　物件の運営・管理のしかた
第5章　パートナーの選び方は？
第6章　サラリーマンの成功事例
第7章　今後の不動産市況はどうなるのか
第8章　価格はどうして上がるのか
第9章　金利は、いますぐ急激には上昇しない
第10章　IRRを左右する価格動向

前作が洗練された「仕組み」について書いてあるのにたいして、こちらは「呪文」のような計算式は少なめ。投資計画、物件選びから資金調達、購入後の話まで 心構えとか考え方とか、テクニックとか 、(比較的)分かりやすい内容になってます。

2006年と今とでは結構状況が違っているようで、ジュンが30年の超長期ローンを組ませてもらった金融機関は「年数が短い」ことがデメリットだった模様。

一番のオススメは地銀のY銀行。地銀であるが故に地域性はあるものの、評価基準が積算で、なおかつ築年数に対して融通を利かせた融資期間を提案してくれるとか。

逆に積算が出なくても収益が上がる場合には都銀のMSがDCF法で見るとのこと。この辺は参考になる。。。今でも変わってなければ。

あと、成功事例を通して語られている点で気になったのが、 積算評価の高い物件をとにかく安く買うことを薦めている点。 2,000万円の評価の区分マンションを1,500万円で買うことは、 500万円の現金を手に入れることと同じ意味 だと説きます。

逆に、新築物件は買った瞬間に新築プレミアムが無くなり中古物件になって、売却出来る価格が資産価値になってしまう。新築を3,000万円でフルローンで買って、すぐに売り出して買ってもらえる値段や金融機関評価額が2,000万円であれば、 1,000万円の債務超過 ってこと・・・。

ジュンが買ったのも新築。実際に自分で積算を考えてみても、購入価格の半分をちょっと超えている程度。すぐに売る気は当然無いので構わないのですが、10年後、20年後に、残債を超える値段で売れるかどうか。

これを考える上で、最後に書いてあった IRR(Internal Rate of Return) の意味がようやく理解出来ました。(笑)
今までも金森さんの本を初めとして何度か出てきたんですが、さっぱり理解出来ずにいたんです。

簡単に式にすると、 (総運用益＋売却損益)÷運用年数÷初期投資。

新築の場合は恐らく、、、必ず売却損が出るので、インカムゲイン(返済元本含む)を出し続けてその累計が損を上回るタイミングで出口を取らなければ、当然投資としては失敗ってことになります。

2棟目にチャレンジする場合についても、最初の投資で買った瞬間に含み損が出て債務超過になっているようでは金融機関は貸し出してくれません。ジュンの物件の場合には強烈なキャッシュフローと初期投資の低さが効いているので、しばらくそのまま回すことが出来れば良い投資に出来そうではありますが、やっぱり新築はリスクが大きいですね。

改めて自分のデビュー戦についてレビューが出来た、そんな本でした。

不動産投資の健美家