セコイアの木の下で

サラリーマン大家の実態 として、兼業と言うよりも平日はサラリーマン、休日は大家をやってる感じになってます。平日の間は相方(妻)が時間を使ってくれているので色々と助かってますが、独身や共働きでやってる人は大変ですね、、、。

と、平日に日記を書けなかった言い訳をしつつ、賃貸住宅フェアのセミナーレビュー2つ目。

1つ目のセミナー終了後に会場を横断して向かった先は 「管理・業務効率セミナー」 会場で午前中2つ目のセミナー。

2) IREM　JAPAN　理事・東京支部長・ファカルティー　CPM　猪俣淳氏
賃料値下げだけが空室対策ではないCPM が実践する収益向上テクニック

以前セミナーや本のレビューを書いた倉橋さんと並ぶ CFネッツ の2枚看板と言った方。自称「資格フェチ」で、プロフィールを拝見すると不動産や資産運用関係の資格や団体理事の肩書きがずらり。全部名刺に書いたらA4版くらいになりそう。(笑)

1級建築士の資格も持っていて、 「不動産投資は、投資と建築の両サイドの知識が必要」 の言葉を体現。確かに物件の見方って何となくでしか分かりませんが、建築から理解があるとまた違った側面で価値判断や物件管理が出来ますよね。

IREMはファミコンソフト「スペランカー」の発売元 、、、ってググると出てきますが、

当然違います。(笑)
・・・それにしても超懐かしい。
http://www.irem.co.jp/official/spelunker/index.html

IREM: Institute of Real Estate Management
CPM(Certified Property Manager) を育成することをミッションとしているようです。

例によって前のほうに陣取ったんですが、目の前の演台に立った猪俣さんは迫力十分。(笑)

口調もエネルギッシュですが、内容はロジカル。

不動産投資もマーケティングの基本、 4P が大切。

1) Place (立地)
2) Product (物件)
3) Price (賃料)
4) Promotion (販促)

購入対象の物件がある場合には、現地調査を周辺含めて念入りに実施して、 間取り×ランクでのマトリクスを作る。

縦軸は間取り 、単身者用であれば1R/1DK/1LDK/2DKなどで分ける。
横軸はランク 。築年数や広さ、設備の充実度と、賃料帯でA～Dの4段階程度。

自分の物件の位置を把握して、それからは徹底調査。それぞれのマスの該当物件数と空室率をプロットする。空室率が高いところは赤に、逆に供給が少なく空室率が低いところは青く色をつける。

そうすると、買うべき物件かどうか、また購入後の賃貸戦略の方向性が可視化出来る。

調査が専門の機関で情報を持っていないと大変じゃないかと思ったんですが、ある程度は現在オープンになっている情報でどうにか出来そう。紹介されていたのは HOME's不動産投資サイトの「賃貸経営」コンテンツ。

http://toushi.homes.co.jp/owner/

ヒートマップ など、使えるコンテンツがたくさん。完全には出来ないかもしれないけれど、方向性は見えそうですね。

全国でも持ち家比率の高い富山県で、天井をピンクにしたり、壁紙をファンシーにした 「姫部屋」や「小悪魔部屋」 など、尖ったリフォームで空室を埋める1)Placeの不利を2)Productと4)Promotionで補い、空室待ちを作った戦略。

賃貸物件なので、借りる側はある程度嗜好性に富んだ物件を好む傾向が強くなってきている。

「利回り10％の地域で、年間で100万円の家賃を上げることが出来れば、資産価値を1,000万円分上げたことと同じ」 、、、確かに。

最後に紹介されたのは、ご自身の投資実績から、ボロボロのアパートを800万円で購入して、1350万円のリフォームをした案件について。 リフォーム金額が物件を上回るなんて信じられない と思われるかもしれないけれど、これもロジカルに考えられた結果。

800万円の物件に330万円のリフォームを実施しても、家賃上昇は望めない。
リフォームを含めた金額が低いので表面利回りは30％になるが、そこには空室リスクや将来発生する修繕等のリスク・ロスは考慮されていない。しかも売却価格も結局800万円の物件がベースになるので、 IRR(内部収益率) は最終的にマイナスになる。

IRRの説明を早口でおっしゃっていたが、ものすごく分かりやすかった。

「物件を買って、
　運営して、
　売却して、
トータルでどれだけの利回りで運用できたか。」

逆に1350万円のリフォームを実施して、トータルコストが2150万円になった場合、同じ賃料だった場合ばあいには表面利回りは15％まで下がる。ただ、空室のリスクは減り、物件の価値が上がり、売却価格も上がる。結果IRRが最終的に88％程度を見込めるとのこと。

この辺のCPMっぽい用語や計算の仕方を少しでもかじっていなかった人は何を言ってるかサッパリだったのかも。

投資は論理的に考えて、決断は情熱的に。(笑)
そんなスタイルにしたいなと思わせるセミナーでした。

まだまだ続きます。(笑)


[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]
http://sequoia.seesaa.net/

不動産投資の健美家



ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会