shionの日常雑多 ---日々が修行の日々---

フリーページ

やけぼっくいに火とかついちゃうの？

< 新しい記事

新着記事一覧(全262件)

過去の記事 >

2011年08月04日

「更新料は有効or無効？」

今年７月に最高裁の判決が出て、 更新料は「有効」 ということになりました。
もちろん、借主（消費者）へ一方的に大きな負担を課すような内容は無効としています。

（財）不動産適正取引機構　判例検索ページ

東京界隈では、２年更新・更新料１ヶ月という内容が多いと思います。
私が手掛けている物件もほとんどこの内容です。（0.5ヶ月というのもありますが）
この内容であれば、消費者の権利を一方的に害しているとは言えないので、更新料の内容が契約書にきちんと記載されていて、明確な合意がとれていれば違反ではない、との判断でした。

最高裁の判例（確か京都？）では、「１年更新・更新料２ヶ月」という契約だったそうですね。

これだと確かに高いわなぁ～と思いますが、現地の感覚では「普通」だったのだろうと思います。（ここ数年の裁判で変わってきたとも聞きますが）
最高裁ではこういった契約については高額だとして、無効という判断をしているようです。
もちろん、個別の契約については、それこそ個別の契約の内容次第になるで、一概には言えませんが。

そーいえば、６～７年前。
大阪へ転勤する人からの依頼で新大阪のワンルームを検索したことがありました。
礼・敷10ヶ月とか保証金12ヶ月とか、東京界隈の感覚では有り得ないほどの数字に驚いた覚えがあります。（今もそうなのか知りませんが）
現地の業者さんに話を聞くと、その代り家賃の金額が安いのだという。
確かにその界隈の賃料相場はえらく安かったと記憶しています。
このあたりは地域柄や慣習というところでしょう。
礼金等は低い賃料を補うための金銭という、原則的（原始的？）な目的を果たしているともいえますし。

ただ、まあ……。

例えば、先の例で「１年更新・更新料２ヶ月」と「２年更新・更新料１ヶ月」を比べると、２年ごとで比べると３ヶ月分の差になりますよね。

『１年更新・更新料２ヶ月』＝２年で賃料24ヶ月+4ヶ月＝28ヶ月分の支払い

『２年更新・更新料１ヶ月』＝２年で賃料24ヶ月+1ヶ月＝25ヶ月分の支払い

「１年更新・更新料２ヶ月」の方の家賃が約11％安ければ、支払い額はほぼ同じになる計算です。
（賃料を安くすればお客さんの目に止まる確率があがる）

……そーいえば、逆のケースはつい先週ありましたね。
大家さんが「更新料は有効だと最高裁で出たんだから更新料を２ヶ月に上げろ！」と連絡してきました。
借り手市場で賃料が低いもんだからどーにか取ろうとしているんでしょうが、最高裁で有効だからといって、入居者さんには更新せずに他の部屋へ引っ越すという選択権もあります。
更新料２ヶ月にしたら次の入居者も二の足踏むだろうしなぁ。

いろんな解釈が混在して紛らわしいので、礼金や更新料という文化はナシにしてしまえばいいのに。
みんなで「いっせいの、せ～！」で礼金・更新料ナシにして賃料に転嫁すれば、誰も損をしない。
今回の最高裁でスッパリと否定してくれれば良かったのだけど。（ムリは承知の助）
土地値の高騰による賃料との乖離なんて、もうすっかりなくなっているんだから。

最高裁の判決の「意味」を、イチイチ説明しなきゃならんのがめんどうくせーなー、と言ってはいけないんだろうけどね＾＾；

お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう