2015年01月の記事
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モチベーション
久々にセミナーに参加し、有意義な時間を過ごすことができました。講師の赤井さんはもちろんのこと、企画・運営してくださった「エボおやじと愉快な仲間たち」の皆さんに、感謝しております。また、懇親会でお話しできた、３０才大家さん、満室プロジェクトさん、数年ぶりにお逢いできたガンダムさん、そして、いつもお世話になっている北メロンさん、ありがとうございます。頑張ります！
2015.01.31
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相続―これからのこと
前回は、父が巻き込まれた相続の「いきさつ」をまとめてみました。誠意を持って状況を説明すれば、何とか皆理解してくれるだろう、と考えていた父。それまでの話を聞いていた私も、そのことを強く願っていました。しかし、伯母２の子供たちの間の心情的なトラブルもあって、あと一歩のところで、どうにも進めなくなってしまい、（一応）不動産に携わっている私に相談があったのです。私のつたない経験と知識で伝えたことを、以下にまとめてみます。１．遺産分割協議書父が苦労して作成しようとしていたのが、これです。相続人全員の署名・捺印・印鑑証明書が必要です。相続人のうち、１人でも協議内容に不満があり、上記のものが欠けるときは、効力を発揮しません。２．相続分譲渡書父以外で、１．の遺産分割協議書に賛成している人は、相続分譲証明書に署名捺印して、その人の相続分を父に渡すことができます。そうすれば、父の名義（11/12の持ち分）と拒否した人の名義（1/12の持ち分）とで、相続登記をすることとなります。この登記は父だけでできます。ただし今回の場合には、また大変な手間をかけて証明書の署名捺印を集めて歩くのか、という問題があります。しかし、登記後は、自分で利用することや賃貸に出すことも考えられます。また、持ち分を処分（売却等）することも可能です。普通は通常より安い価格でなければ売却できません。土地の形状によっては、持ち分で分筆して、きれいな形（？）で売却することもできそうです。手数料はかかりますね。３．その他の方法ア）登記をしないでそのままにしておく。イ）署名捺印しない人に、代償を払って全て父の名義にする。 当然、父はこのことも視野に入れています。 でも従姉妹にはまともな理屈が通じず、ごねているみたいです。 ウ）家庭裁判所に調停の申し立てをする。分割の相談がまとまらない場合には、ウ）の調停に持ち込むしかないようです。４．遺産分割調停相続人の申し立てにより手続きが始まり、相続人全員の照会書の回答をもとに資料が作成され、調停が始まります。相続人から個別に話を聞き、客観的で妥当な結論に導きます。相続人本人が出席するのが原則です。合意できた場合には調停調書に記載することで成立です。これは確定判決と同様で、非常に重要な書類となります。不動産名義変更も可能です。５．遺産分割審判調停手続きを進めても話し合いがまとまらない場合には、調停不成立となり、自動的に審判手続きに移行します。審判は裁判であって非公開で行われます。裁判官は証拠尋問・証拠調べ、相続財産の確定を行い、それぞれの相続分に応じた分割方法の決定を下し、審判書を出します。これには強制力があり、従わなければなりません。ほとんどのケースでは法定相続分で審判が終わるようです。不服がある場合には２週間以内に即時抗告を行うことができます。６．その他被相続人に対する生前の寄与・貢献によって、寄与分の相続が定められる場合があります。結局、手間ばかりかけても落ちつくところは見えているので、従姉妹（１・２度しか会ったことがない）には、冷静に考えて、常識的な判断と対応をして欲しいと願うばかりです。
2015.01.26
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相 続
身内の恥を書きます。昨年、伯母が亡くなりました。幼い頃、毎月絵本を送ってもらうなど、可愛がってもらった記憶があります。伯母は保健婦でした。そして、ずっと独身でした。退職後は私の実家が隣接する市に家を買い、一人暮らしをしていたのですが、だんだんと認知症の症状が出てきて、最終的には施設に入所しました。晩年の色々な世話は、主に私の父母がしていたようです。施設に入ってからも、けっこう元気で長生きしました。公務員だったので、年金はある程度もらっており、それなりの施設に入っても何とか生活できてはいたのですが、退職金等々は、ほとんど残っていなかったそうです。ひとつは、伯父の失敗の尻ぬぐい。それから、高額の布団など購入してしまったり。色々……。遺産は、田舎の二つの住宅（築50年超・40年超）と土地だけ。子供が（もちろん親も）いないので、兄弟が相続します。父は７人兄弟姉妹の下から２番目。伯母以外に３人他界しています。残っているのは父も含めて３人。一番下の叔父は近くに住んでいて、穏やかな常識人で、父の相談相手にはなるようです。ただ、最近体調が悪いみたい。一番上の伯父は東京にいますが、どうやら認知症のようです。昔風に言えば「家（墓）を守る」べき人なのですが、色々あって故郷を離れています。父は施主として葬儀をおこないました。家族葬で、参加したのは我が家の家族（父母、私と弟の家族、母の兄弟）と、一番下の叔父夫婦、それに施設の職員の方々だけ。葬儀の後も、父は法事やお墓のことなど一通り行い、さて、残った家と土地をどうする、ということになりました。何せ田舎のことなので、家を解体すれば土地代と相殺、ぐらいの評価です。残る３人の兄弟と、すでに亡くなっている伯母１の子供が１人（道内在住）伯母２の子供は２人（東北在住）伯父の子供は３人（あちこちに在住）（伯父は色々あって離婚しました）相続人は９人です。（苦笑）いずれにしても、きちんと整理してあげたいと思った父は、一度父がまとめて相続することで、その道筋をつけようと考えました。本当は余計なものを背負い込みたくないはずですが、他の誰もできないので、嫌でも何とかしなければならないのです。ちなみに、固定資産税は父が払っています。お墓やお寺なども父が面倒を見るしかない状況です。父は、息子の私から見ても誠実な人だと思います。残り８人のひとりひとりに電話や手紙で連絡して状況を話し、「遺産分割協議書」にサインしてくれるようお願いしていました。相続を父にまとめることができれば、いきさつもあって、片方の土地は伯父の子供たちに。もう一つは、相談のうえ、売却するか修繕して誰かに貸すか。そんなことが可能になります。持っていたって維持費がかかるだけなので、「もし、欲しい人がいればそのまま譲るよ。」とも言いながら、９ヶ月かかって、何とかほとんどの了解を取り付けました。ヤケにならず、腹を立てず、ねばり強く取り組んできたのです。ほとんどの？そう、１人だけ、伯母２の娘だけが「私にも権利がある！」といって、協議書にサインをしないのだそうです。……ここまで書いて疲れました。こんな話でもかまわなければ、後日続きを書いてみます。でも、暗いからやめようかな。
2015.01.25
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悩む～
数日間、大阪に出没しておりました。もちろん不動産経営の為です。たとえ泊まったホテルがユニバーサルシティにあったとしても……。本日、ＩＫＥＡ鶴浜から荷物が届きました。照明・その他。ほらね、仕事してるでしょ。（笑）さて、その大阪に向かう前に、とある物件に久々の問い合わせをしていました。その後メールでやりとりをして、今日は現地を案内していただくことになっていましたが、あろうことか、留守の間に仕事部屋の時計が２０分遅れていたのです。腕時計をはめた瞬間、焦りました。携帯の番号もお聞きしていなかったので、慌てて先方の会社に電話して、そちらから社長さんに１５分ほど遅れる旨を伝えていただきました。今考えると、携帯番号をお聞きして直接連絡するべきでしたね。(^^;)でも、それくらい焦ったわけです。で、現地を見た結論としては、前向きに検討しようと思います。問題は、築古木造なので融資金額が伸びないことです。お付き合いのある金融機関に軽く打診したところ、融資期間は何とかなるけれど、建物部分については評価外だということです。自己資金がかなり必要です。出せないことはないのですが、他の対象と比較してどうか、という点ですよね。例えば新築物件の頭金にもなるぐらいの金額なので。政策金融公庫の先達にも電話してみました。話を聞いた感触では、こちらの方が可能性が高いかもしれません。公庫デビューかな。時間との戦いだな。
2015.01.15
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雪、降ってます。
この分だと灯油代（自宅のロードヒーティング）がかさみそうです。昨冬は家にいることが多かったのもあって人力除雪で対応しましたが、このところ忙しいので、少し楽することにしました。ただ、そんな調子だと、帰省で増えた体重がなかなか落ちなくて困ります。(^^;)３キロ減らさなくっちゃ……。交通機関も止まったりしているようですね。（全然関係ないけど）２日前札幌に戻ってくる時、高速道路にアルミスコップが落ちていました。怖かったぁ。そう言えば、年末に発注してもらった「フェイバリット（仮称）」の除雪はもう終わったでしょうか？明日か明後日に入ってくれる……って、そんな都合良くはいかないですね。新築の現場も作業が進まないことでしょう。前面道路も狭いしね。冬のコンクリート打ちは温度管理の手間がかかるようです。というか、しっかり割増料金を請求されます。いつにも増してぐだぐだな日記。こんな感じですが、本年もよろしくお願いいたします。
2015.01.07
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