問題２６～５０問

〔問２６〕　居住用財産を譲渡した場合における所得税の課税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
１　譲渡した年の１月１日において所有期間が１０年以下の居住用財産を譲渡した場合には，居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
２　譲渡した年の１月１日において所有期間が１０年を超える居住用財産を譲渡した場合において，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を適用するときには，居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
３　居住用財産を配偶者に譲渡した場合には，居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
４　居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用については，居住用財産をその譲渡する時において自己の居住の用に供している場合に限り適用することができる。

〔問２７〕　住宅用家屋の所有権の移転の登記に係る登録免許税の税率の軽滅措置の適用に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
１　この税率の軽減措置は，木造の住宅用家屋で建築後２４年を経過したものを取得した場合において受ける所有権の移転の登記にも適用される。
２　この税率の軽減措置は，個人が自己の経営する会社の従業員の社宅として取得した住宅用家屋について受ける所有権の移転の登記にも適用される。
３　この税率の軽減措置は，贈与により取得した住宅用家屋について受ける所有権の移転の登記にも適用される。
４　この税率の軽減措置は，以前にこの措置の適用を受けたことのある者が新たに取得した住宅用家屋について受ける所有維の移転の登記にも適用される。

〔問２８〕　固定資産税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
１　年度の途中において土地の売買があった場合の当該年度の固定資産税　は，売主と買主がそれぞれその所有していた日数に応じて納付しなければならない。
２　固定資産税における土地の価格は，地目の変換がない限り，必ず基準年度の価格を３年間据え置くこととされている。
３　固定資産税の納税義務者は，常に固定資産課税台帳に記載されている当該納税義務者の固定資産に係る事項の証明を求めることができる。
４　固定資産税の徴収方法は，申告納付によるので，納税義務者は，固定賞産を登記した際に，その事実を市町村長に申告又は報告しなければならない。

〔問２９〕　地価公示法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
１　土地鑑定委員会は，都市計画区域内の標準地について，毎年１回，一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し，公示する。
２　土地鑑定委員が，標準地の選定のために他人の占有する土地に立ち入ろうとする場合は，必ず土地の占有者の承諾を得なければならない。
３　不動産鑑定士は，都市計画区域内の土地について鑑定評価を行う場合において，当該土地の正常な価格を求めるときは，公示価格と実際の取引価格のうちいずれか適切なものを規準としなければならない。
４　公示価格を規準とするとは，対象土地の価格を求めるに際して，当該対象土地に最も近い位置に存する標準地との比較を行い，その結果に基づき，当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。

〔問３０〕　宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。
１　建設会社Ａが，所有宅地を10 区画に分割し，宅地建物取引業者Ｂの代理により，不特定多数に継続して販売する場合，Ａは免許を受ける必要はない。
２　農業協同組合Ｃが，所有宅地を10 区画に分割し，倉庫の用に供する目的で，不特定多数に継続して販売する場合，Ｃは免許を受ける必要はない。
３　甲県住宅供給公社Ｄが，住宅を不特定多数に継続して販売する場合，Ｄは免許を受ける必要はない。
４　宅地建物取引主任者Ｅが，Ｅ名義で賃貸物件の媒介を反復継続して行う場合，Ｅが宅地建物取引業者Ｆに勤務していれば，Ｅは免許を受ける必要はない。

〔問３１〕　宅地建物取引業法に規定する免許の基準に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
１　法人の役員のうちに刑法第159 条（私文書偽造等）の罪を犯したことにより，罰金の刑に処せられている者がいる場合は，免許を受けることができないが，刑の執行後５年を経過すれば，免許を受けることができる。
２　法人の役員のうちに刑法第211 条（業務上過失致死傷等）の罪により３年間の懲役の刑に処せられている者がいる場合は，免許を受けることができないが，判決に執行猶予がついていれば，直ちに免許を受けることができる。
３　法人の役員のうちに宅地建物取引業法の規定に違反して，懲役の刑に処せられている者がいる場合は，免許を受けることができないが，罰金の刑であれば，直ちに免許を受けることができる。
４　法人の役員のうちに刑法第204 条（傷害）の罪を犯したことにより，罰金の刑に処せられている者がいる場合は，免許を受けることができないが，刑の執行後５年を経過すれば，免許を受けることができる。

〔問３２〕　甲県に本店，乙県にａ支店を置き国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者Ａ（個人）は，ａ支店の専任の取引主任者Ｂが不在になり，宅地建物取引業法第15 条の要件を欠くこととなった。この場合，Ａの手続きに関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。
１　本店のみで宅地建物取引業を行う場合，Ａは，ａ支店が所在する乙県知事を経由して国土交通大臣にａ支店の廃止の届出を行う必要がある。
２　ａ支店に専任の取引主任者Ｃを置き，宅地建物取引業を行う場合，Ａは，Ｃを置いた日から２週間以内に専任の取引主任者の変更の届出を行う必要がある。

３　宅地建物取引業を廃止した場合，Ａは，甲県知事を経由して国土交通大臣に30 日以内に廃業の届出を行う必要がある。
４　Ａは，Ｂが２カ月間の入院をしたため，この期間，宅地建物取引業は行わないこととした場合，Ａは宅地建物取引業を休止する旨の届出を行う必要がある。

〔問３３〕　甲県知事の宅地建物取引主任者登録（以下この問において「登録」という。）を受けている取引主任者Ａに関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。
１　Ａが破産者で復権を得ないものに該当することとなったときは，破産宣告を受けた日から30 日以内にＡの破産管財人が甲県知事にその旨を届け出なければならない。
２　Ａは，乙県知事から事務の禁止処分を受けたが，乙県内に所在する宅地建物取引業者Ｂの事務所の業務に従事しているため，その禁止の期間が満了すれば，甲県知事を経由して，乙県知事に登録の移転の申請をすることができる。
３　Ａが無免許営業等の禁止に関する宅地建物取引業法に違反して宅地建物取引業を営み，懲役１年，執行猶予３年及び罰金10 万円の刑に処せられ，登録を消除されたとき，執行猶予期間が満了すれば，その翌日から登録を受けることができる。
４　Ａが役員をしているＣ社が宅地建物取引業の免許を受けたにもかかわらず，営業保証金を供託せず免許が取り消された場合には，Ａの登録は消除される。

〔問３４〕　宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお，本店と支店とは，もよりの供託所を異にする。
１　Ａは，１棟50 戸のマンションの分譲を行う案内所を甲県内に設置し，その旨を甲県知事に届け出た後，営業保証金を追加して供託せずに当該案内所において分譲を開始した。
２　Ａは，甲県内に１つの支店を新設したので，１週間後に営業保証金として500 万円を当該支店のもよりの供託所に供託した。
３　Ａは，甲県内に２つの支店を新設し，本店のもよりの供託所に1,000 万円を供託し，営業を開始した後，営業保証金を供託した旨を甲県知事に届け出た。
４　Ａは，支店を廃止したため，Ａの営業保証金につき，Ａとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は３カ月以内に申し出るべき旨の公告をしたが，申出がなかったので，営業保証金を取り戻した。

〔問３５〕　次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
１　信託会社Ａは，国土交通大臣に対し事務所を設置して宅地建物取引業を営む旨の届出をした後，営業保証金の供託又は宅地建物取引業保証協会への加入をせず宅地建物取引業の業務を開始した。
２　宅地建物取引業者Ｂは，自ら売主として宅地建物取引業者でないＣと4,000 万円の宅地の割賦販売の契約を締結し，引渡しを終えた。残代金1,000 万円が未払であったため，Ｃは代金債務を保証する保証人を立てたが，Ｂは，宅地の所有権の登記をＢ名義のままにしておいだ。
３　一の宅地建物取引業保証協会の祉員である宅地建物取引業者Ｄは，自らが取引の相手方に対し損害を与えたときに備え，相手方の損害を確実に補填できるよう，他の宅地建物取引業保証協会に加入した。
４　宅地建物取引業者Ｅは，Ｆの所有する宅地を取得することを停止条件として，宅地建物取引業者Ｇとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。

〔問３６〕　宅地建物取引業者Ａが，宅地建物取引業法第35 条の規定に基づき重要事項の説明を行う場合に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
１　対象物件が，建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である場合，Ａは，同条第４項に規定する共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが，当該規約が未だ案であるときはその内容を説明する必要はない。
２　売買契約の対象となる宅地が，建築基準法に基づき，地方公共団体が条例で指定した災害危険区域内にある場合，Ａは，条例で定められている制限に関する事項の概要を説明しなければならない。
３　賃貸借契約の対象となる建物について，高齢者の居住の安定確保に開する法律第56 条で定める終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合，　Aは，その旨を説明しなければならない。
４　売買契約の対象となる宅地が，土壌汚染対策法で規定する指定区域内にある場合，Ａは，当該宅地の形質の変更を行おうとするときは，原則として，都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。

〔問３７〕　宅地趣物取引業法（以下この問において「法」という。）第35 条に規定する重要事項の説明又は法第37 条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
１　取引主任者が，法第37 条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面を作成した場合は，自ら署名をすれば押印は省略できる。
２　建物の賃貸借契約において，宅地建物取引業者（管理業務受託）が貸主代理として借主と契約締結した場合，法第37 条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面は，借主にのみ交付すれば足りる。
３　宅地の売買について，売主Ａ，Ａの媒介業者Ｂ及び買主の媒介業者Ｃの三者がいずれも宅地建物取引業者である場合は，Ｂ及びＣのみならず，Ａも，買主に対して法第35 条に規定する重要事項の説明をすべき義務を負う。
４　宅地建物取引業者は，抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり，貸主から当該建物の差押えを告げられなかった場合は，法第35 条に基づき借主に対して当該建物の上に存する登記の内容を説明する義務はない。

〔問３８〕　宅地建物取引業者Ａが，自ら売主として，宅地建物取引業者でないＢとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
１　Ａは，Ｂとの間で3,000 万円の宅地の売買契約を締結したが，契約前に当該宅地の周辺の価格が値上がりしているので，２年後には，当該宅地の価格が上昇し，Ｂが転売によって利益を得ることが確実である旨の説明を行った。
２　Ａは，Ｂとの間で建築工事が完了した１億円の新築マンションの売買契約を締結し，宅地建物取引業法第41 条の２に規定する手付金等の保全措置を講じたうえで，当該マンションの引渡し前に2,000 万円を手付金として受領した。
３　Ａは，Ｂとの間で3,000 万円の宅地の売買契約を締結したが，契約当日，Ｂが手付金を一部しか用意できなかったため，残りの手付金をＡが貸し付け，契約の締結を誘引した。
４　Ａは，Ｂとの間で3,000 万円の宅地の売買契約を締結したが，特約の定めにより，Ｂの債務不履行を理由とする契約解除に伴い，500 万円の損害賠償及び同額の違約金をそれぞれ請求した。

〔問３９〕　宅地建物取引業者Ａが，自ら売主となり，宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について，買主が宅地建物取引業法第37 条の２の規定に基づき売買契約の解除（以下この問において「クーリング・オフ」という。）をする場合に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
１　買主Ｂは，20 区画の宅地を販売するテント張りの案内所において，買受けを申し込み，契約を締結して，手付金を支払った。Ｂは，Ａからクーリング・オフについて書面で告げられていなくても，その翌日に契約の解除をすることができる。
２　買主Ｃは，喫茶店で買受けの申込みをした際に，Ａからクーリング・オフについて書面で告げられ，その４日後にＡの事務所で契約を締結した場合，契約締結日から起算して８日が経過するまでは契約の解除をすることができる。
３　買主Ｄは，ホテルのロビーで買受けの申込みをし，翌日，Ａの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その３日後，Ｄから，クーリング・オフの書面が送付されてきた場合，Ａは，契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。
４　買主Ｅは，自ら指定したレストランで買受けの申込みをし，翌日，Ａの事務所で契約を締結した際に代金の全部を支払った。その６日後，Ｅは，土地の引渡しを受ける前にクーリング・オフの書面を送付したが，Ａは，代金の全部が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。

〔問４０〕　次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。
１　宅地建物取引業者は，その業務に関して，国土交通省令に定める事頂を記載した帳簿を一括して主たる事務所に備え付ければよい。
２　宅地建物取引業者の従業者である取引主任者は，取引の関係者から従業者証明書の提示を求められたときは，この証明書に代えて宅地建物取引主任者証を提示すればよい。
３　宅地建物取引業者は，国土交通省令に定める事項を記載した従業者名簿を，最終の記載をした日から５年間保存すればよい。
４　宅地建物取引業者は，その主たる事務所に宅地建物取引業者免許証を掲げなくとも，国土交通省令に定める標識を掲げればよい。

〔問４１〕　宅地建物取引業者Ａが，自ら売主となり，宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で，中古住宅及びその敷地である土地を，代金３，５００万円，うち手付金５００万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法及び民法の規定によれば，正しいものはどれか。
１　相手方が契約の履行に着手するまでは，Ｂは手付金のうち２５０万円を放棄して，また，Ａは１，０００万円を償還して，契約を解除すること　　ができる旨の定めをすることができる。
２　債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合，損害賠償の請求額は，売買代金の額の２割である７００万円が上限である。
３　Ａは，契約締締日に手付金を受領する場合，その全額について受領後直ちに，宅地建物取引業法第４１条の２に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。
４　Ａが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める場合，「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり，当該期間は「引渡しの日から２年」となる。

〔問４２〕　宅地建物取引業保証協会（以下この間において「保証脇会」という。）に加入している宅地建物取引業考Ａに関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。
１　Ａは，自己所有の宅地を宅地建物取引業者Ｂに売却する場合，売買契約が成立するまでの間に，Ａが保証協会の社員である旨の説明は行わなくてもよい。
２　Ａと宅地建物取引業に関し取引をした者が，その取引により生じた債権関し，弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは，保証協会の認証を受けるとともに，必ず保証協会に対し還付請求をしなければならない。
３　Ａが，支店を廃止し，Ａの弁済業務保証金分担金の額が政令で定める額を超えることとなった場合で，保証協会が弁済業務保証金分担金をＡに返還するときは，弁済業務保証金に係る還付請求権者に対し，一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告をする必要はない。
４　Ａは，保証協会の祉員の地位を失ったときは，当該地位を失った日から２週間以内に，営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。

〔問４３〕　宅地建物取引業者Ａが，Ｂ所有の宅地の売却の媒介の依頼を受け，Ｂと専任媒介契約（以下この問において「媒介契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。
１　Ａは，媒介により，売買契約を成立させたが，Ｂから媒介報酬を受領するまでは，指定流通機構への当該契約成立の通知をしなくてもよい。
２　Ｂから指定流通機構には登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれば，Ａは当該宅地に関する所定の事項について，指定流通機構に登録しなくてもよい。
３　Ａは契約の相手方を探索するため，当該宅地に関する所定の事項を媒介契約締結日から７日（休業日を含む。）以内に指定流通機構に登録する必要がある。
４　媒介契約の有効期間の満了に際して，ＢからＡに更新の申出があった場合（その後の更新についても同様），３月を限度として更新することができる。

〔問４４〕　宅地建物取引業者Ａが，単独で又は宅地建物取引業者Ｂと共同して店舗用建物の賃貸借契約の代理又は媒介業務を行う際の報酬に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。な
お，消費税及び地方消費税に関しては考慮しないものとする。
１　Ａが，単独で貸主と借主双方から媒介を依頼され契約を成立させた場　合，双方から受けることができる報酬額の合計は借賃の１カ月分以内である。
２　Ａが，単独で貸主と借主双方から媒介を依頼され１カ月当たり借賃50 万　　円，権利金1,000 万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）の契約を成立させた場合，双方から受けることのできる報酬額の合計は50 円以内である。
３　Ａが貸主から代理を依頼され，Ｂが借主から媒介を依頼され，共同して契約を成立させた場合，Ａは貸主から，Ｂは借主からそれぞれ借賃の１カ月分の報酬額を受けることができる。
４　Ａが貸主から，Ｂが借主からそれぞれ媒介を依頼され，共同して契約を成立させた場合，Ａは貸主から，Ｂは借主からそれぞれ借賃の，１カ月分の報酬額を受けることができる。

〔問４５〕　宅地建物取引業者Ａの業務に開する次の記述のうち，宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。
１　Ａは，マンションの一室の賃貸借を媒介するに当たり，建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途について，管理規約で「ぺット飼育禁止」の制限があったが，借主に対し，そのことに関して法第35 条の重要事項の説明を行わなかった。
２　Ａは，自ら売主となり，土地付建物の売買契約を締結したが，買主Ｂが当該建物の隣に住んでいるので，都市ガスが供給されることを知っているとして，Ｂに対し，ガスの供給に関して法第35 条の重要事項の説明を行わなかった。
３　Ａは，オフィスビルの所有者Ｃから賃貸借の媒介を依頼されたが，過去数次にわたってＣの物件について賃貸借の媒介をしていたことから，当該依頼に係る媒介契約を締結したとき，Ｃに対し，書面の作成及び交付を行わなかった。
４　Ａは，売主Ｄと買主Ｅとの間における中古マンションの売買を媒介するに当たり，管理規約に定めのある修繕積立金をＤが滞納していたが，Ｅに対し，そのことに関して法第35 条の重要事項の説明を行わなかった。

〔問４６〕　住宅金融公庫の業務に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
１　住宅金融公庫は，貸付けを受けた者が災害により元利金の返済が著しく困難となった場合は，原則として，主務大臣の認可を受けて，貸付けの条件の変更又は延滞元利金の支払方法の変更をすることができる。
２　住宅金融公庫は，高齢者が自ら居住するための新築マンションの購入に必要な資金の貸付けに係る償還については，死亡時に一括償還する方法によることができる。
３　住宅金融公庫は，貸付けを受けた者のうち当初期間経過後において所得が低額であり，かつ，特に居住の安定を図る必要がある者として住宅金融公庫法施行令で定めるものに対する貸付金の利率については，当初期間後の期間の全部又は一部につき，その利率を当初期間の利率と同一の利率とすることができる。
４　住宅金融公庫は，大部分が住宅部分であるマンションの共用部分の改良を行う管理組合法人に対して，その改良に必要な資金の貸付けを行うことができる。

〔問４７〕　宅地建物取引業者が行う広告に閲する次の記述のうち，不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば，正しいものはどれか。
１　未完成建売住宅を販売する場合，建築確認を受けていなくても，現に確認を申請中であれば，「建築条件付き宅地分譲」と表示して広告することができる。
２　各種施設までの徒歩による所要時聞を表示する場合は，直線距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示し，また，１分未満の端数が生じたときは１分間として計算して表示しなければならない。
３　中古住宅を販売する場合，当該住宅が建築後１年未満のものであれば，実際に販売する価格よりも高い新築時の販売価格を，実際に販売する価格に併記して表示することができる。
４　広告においてＬＤＫ（リビング・ダイニング・キッチン）という文言を用いる場合は，その部屋が居間，食事室兼台所として使用するために必要な広さ及び機能を有しているという意味で用いなければならない。

〔問４８〕　宅地建物の統計等に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
１　平成15 年地価公示（平成15 年３月公表）によれば，平成14 年における全国の地価の概況は，住宅地で下落したものの，商業地では上昇に転じた。
２　平成14 年版土地白書（平成14 年６月公表）によれば，全国の土地取引面積は平成３年以降毎年緩やかに滅少し続けている。
３　平成13 年度法人企業統計年報によれば，平成13 年度における不動産業の経常利益は，約１兆9,000 億円であり，３年ぶりに増益になった。
４　平成14 年建築着工統計（平成14 年１月公表）によれば，平成14 年の新設住宅着工戸数は約115 万戸であっだが，２年連続前年を下回った。

〔問４９〕　土地に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
１　地形図の上では斜面の等高線の間隔が不ぞろいで大きく乱れているような場所では，過去に崩壊が発生した可能性があることから，注意が必要である。
２　断層は，ある面を境にして地層が上下又は水平方向にくい違っているものであるが，その周辺では地盤の強度が安定しているため，断層に沿った崩壊，地すべりが発生する危険性は低い。
３　がけ崩れは，梅雨の時期や台風時の豪雨によって発生することが多く，がけに近接する住宅では日頃から降雨に対する注意が必要である。
４　地形図で見ると，急傾斜地では等高線の間隔は密になり，傾斜が緩やかな土地では等高線の間隔は疎になっている。

〔問５０〕　建築物の材料に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
１　集成材は，単板等を積層したもので，伸縮・変形・割れなどが生じにくくなるため，大規模な木造建築物の骨組みにも使用される。
２　木材の強度は，含水率が大きい状態の方が大きくなるため，建築物に使用する際には，その含水率を確認することが好ましい。
３　鉄筋コンクリート造に使用される骨材，水及び混和材料は，鉄筋をさびさせ，又はコンクリートの凝結及び硬化を妨げるような酸，塩，有機物又は泥土を含んではならない。
４　鉄は，炭素含有量が多いほど，引張強さ及び硬さが増大し，伸びが減少するため，鉄骨造には，一般に炭素含有量が少ない鋼が用いられる。

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