家をつくろう！=ＢＬＵＥ　ＩＳＬＡＮＤ=

Ｖｏｌ．５１～５５★自信作

家づくり　部屋づくり　Ｖｏｌ．５１

平成１４年６月２７日（木）付の日記～
＝売買契約について＝
契約前には重要事項説明書を売る側、買う側双方立ち会いのもと、読み合わせ
を行います。
売買契約書は
重要事項説明書の内容と違わないか
契約書に記載される内容は、ほとんどが重要事項説明時と同じ内容になります。
内容に違いがないかどうかを確認しましょう。
加えて、重要事項説明書に記載がなく、口頭で確認した事項は、契約書に盛り
込んでもらうようにしましょう。
◆引き渡し時期

契約書には引き渡し時期が明記されますが、新築の場合は天候不順による工期
の遅れや、中古の場合は売り主の都合で、引き渡し日程が遅れる可能性もあり
ます。
日程が変わると今の住まいの賃貸契約を更新したり引越会社をキャンセルする
必要が生じてしまうため、引き渡し時期が妥当かどうかに加えて、１カ月程度
の余裕を見ておくと安心です。
また、物件の引き渡しとともに残金の支払いや所有権移転登記の申請が行われ
るのか等も併せて確認しましょう。

◆性能保証とアフターサービス

物件に不具合が生じた場合、どのくらいの期間、どの範囲での保証がなされる
か、またどのようなアフターサービスが講じられているかを契約時に確認して
おきましょう。

◆実測売買
特に新築一戸建ての場合、実測面積で売買するか登記簿面積で売買するかを決
める必要があり、実測面積を採用する場合は、実測値が出るまでに登記簿面積
で計算しておき、実測値が出てから精算する場合も。その場合は、契約書にも
１m2当たりいくらで計算するかを明記してもらいましょう。
◆税金の負担

固定資産税と都市計画税は、毎年１月１日時点で課税されます。
つまり年始めに売り主が１年分先払いしていることになり、引き渡し日を境に
後の分を、売り主に対して支払う必要が生じます。
新築の場合、１月１日にまだ完成していなければ建物分は不要ですが、
土地分は必要。
中古の場合、新築・中古ともに必要となります。
それらの費用が日割り精算するよう記載されているかどうかを確認しましょう。
電気代やガス代についても確認しておきましょう。

☆売買代金に含まれるもの

新築の場合は植栽やカーポートの工事代、中古の場合は照明器具やカーテン、
庭石などの“従物”が売買代金に含まれるかどうかを確認しましょう。
契約書には通常、詳細は記載されず、添付の「物件状況確認書」に詳細が記さ
れるのが一般的です。

☆危険負担

地震や火災・台風などの不可抗力が生じ、物件が損害を被った場合の負担の取
り決めが「危険負担」といいます。
「物件の本部あるいは一部が著しく変形又は減少した時はその損失は売り主の
負担とする」などの記述がなされますが、
「損害が軽ければ売り主が物件を修復するか売買代金を減額する」
「契約の続行が不可能なほど損害が大きい場合は、買い主が契約を解除し、そ
れまでに支払った手付金等は全額返還される」などの具体的な記載があれば
なお安心です。

☆ローン特約や買い換え特約

住宅ローンを借りられなくなった場合や売却が不調な場合に契約を消滅させる
取り決めです。
ローン特約を入れる場合は、金融機関名や金利・融資額・特約の期限などを
要確認。
買い換え特約を入れる場合は、「いつまでに、いくら以上で売れない場合に白
紙解約する」という点を明確に記述します。

以上の点は、重要事項説明時に説明書にも盛り込んでおくほうが安心です。

２．中古ならではのポイント

媒介契約書というものもあります。
仲介会社を通して購入する場合には、売買契約以外に仲介会社と「媒介契約」
も結びます。
① 仲介手数料の金額：額は「約定報酬額」という欄に記されますが、
売買金額×３％＋６万円に消費税を加えた額が上限です。
② 仲介手数料の支払い時期：時期は「受領の時期」という欄に記されますが、
建設省では売買契約時に半額、残りを残金決済時に支払うよう指導しています。
③ 特約事項：売買契約が解除された場合の仲介手数料の扱いなどを定めています。
ローン特約によって解除となった場合などは、仲介手数料も支払う必要が
なくなります。

家づくり　部屋づくり　Ｖｏｌ．５２

平成１４年７月１日(月）付の日記～
＝ローコスト住宅について＝
坪単価が低く抑えられてる建築物は　低予算の方には気になるテーマでしょうが、
ローコストと言うのは
メーカーや工務店さんにとっては正直うれしい仕事ではありません。
厳しい条件で建物の性能を損なわずに工事をし、利益を得なければいけません。
正直、安い素材を使い、工賃の安い大工さん、設備屋さんを使えば
安い建物をつくることは可能ですが、
これはローコスト住宅という定義に入らないと思います。
じゃあどうすれば　良いの？
施工費用を落とせない、落としたくないものは
☆構造、断熱にかかる費用
☆上下水道、ガス設備の費用
☆敷地の条件によってかかってしまう費用
（狭い、接地道路より高低差がある）
これらの費用はローコストに出来ない部分です。
それ以外の部分で　何がコストダウンが可能か
考えていきましょう。

家づくり　部屋づくり　Ｖｏｌ．５３

平成１４年７月２日（火）付の日記～
＝ローコスト住宅について②＝
作業の効率をよくすれば
作業員さんの手間賃が減るのはおわかりですね。
ただし、どこに手間がかかって　どこにかかっていないかは
素人目にはわかりにくいものです。
簡単にいいますと
同じ柱のサイズであれば、横方向のつなぎ材の長さも同じになりますが、
６畳の長い方の壁で言いますと
角の柱が４寸で間の２本が３寸の柱だとすると
角側の横つなぎ材が１ｍだとすると、内側のほうは１．０３ｍ
になってしまいます。
プレカットの工場で製作してくるんだったら
柱は全て４寸にしておいた方が同じサイズの横つなぎ材を
作れるのでそちらの方が安上がりになるということです。
さらに色んな種類の材料を増やすことになり、
どこでも使えるわけじゃ無くなるので材料を種類別におくための場所が必要と
なり、置き場の少ない敷地だった場合
搬入を数回に分けて納入しなくてはなくなり
コスト削減につながりません。
このようなちょっとしたことでも
ローコストにつながる訳ですが、
「柱はオール４寸を使ってます」という広告の意味が
わかったでしょうか？
建築するにあたって施主と工務店・メーカーの打ち合わせが
数回ありますが、どんな計画でも、要望を整理していきながら
進めていかなければなりません。
しかしローコストで計画していく場合には、さらに要点を絞って
計画を進めて行く必要があります。
（ローコスト住宅と広告やパンフレットに書いてなくても
施主の家づくりでローコストに抑えることはできるんですよ）
そして家に対する考え方を見直してみる必要があります。

★シンプルな計画をする→複雑な計画をしない

部屋を細かく仕切らずに間取りをシンプルにすることによって、
複雑で個室の多い計画よりもコストを削減することができます。
ざっと挙げただけでも、建物の外壁、部屋を仕切る壁、ドア、戸、造り付けの
収納など、シンプルにすればするほどコストを抑えられる要素があります。
また、これは間仕切が多く部屋の使い道を限定してしまう計画よりも、
家族構成の変化やお子様の成長に応じて、
使い勝手を変えることができるという積極的な考え方もできます。

★統一した素材を使う→多くの素材を使わない
使う材料の種類が増えるほど、材料を仕入れる際のスケールメリットは働きません。
（スケールメリットと言うのはどれだけ買うから単価を１０００円安くしても
らって購入するとかいうことで、少しの材料を買うときには逆にあまりまけて
もらって購入することはできません）
例えていうなら１Ｆも２Ｆも同じフローリングにするので
１枚１万円の床材が８０００円で購入出来るとかいうことです。
バラバラの素材を使うよりも、材料を統一することでコストダウンが
可能です。
さらにこれは、工事の種類を減らすことにもつながります。
例えば部屋によって、壁の仕上げに漆喰を使えば左官屋さんが、
クロスを使えばクロス屋さんが必要です。
違う素材を使えば、それに伴って工事の種類も増えることになります。
でも、全ての材料をクロスに統一すれば、職人さんも１つの工種にまとめるこ
とができるので、手間賃を削減することができます。

家づくり　部屋づくり　Ｖｏｌ．５４

平成１４年７月４日（木）付の日記～
＝ローコスト住宅について③＝

★材料・素材の自然な表情を活かす

予算に限りがあればあるほど、材料や素材の選択肢もコストの
かからないものから選択していかなければなりません。
そういう意味では、残念ながら選択肢は限られてしまいます。
でも、素材自身の持つ風合いを活かした計画ができれば、余分なコストを
削減できます。
「鉄は鉄」、「木は木」というように、素材そのものをそのまま活かし、
余分な仕上げを極力少なくしていくことは、コストを削減するばかりではなく、
アイディア次第で豊かな空間の演出も可能になります。

★家を建ててるうちにできることをする。

予算内に費用を収めることが最も大事と考えるなら、
残念ながら、あれもこれもというわけにはいきません。
もちろん造り付けの家具を作った方が部屋はスッキリするでしょうし、
床暖房を入れた方がより快適なことは確かです。
でも、それで予算がオーバーしてしまうなら、どうでしょう。
　予算を守ることが最も重要なのか
　費用がかかっても最初から造ることが重要なのか
　費用がかかるのであればその分を他にあてた方がいいのか
　今できないのなら将来にまわすことができるのか...
作りつけの家具は家を建ててからでは費用が余計にかかって
しまうし、床暖房をあとでつけたり、壁を無垢材にかえたり
するのは建ててしまってからでは遅いと思います。
リフォーム費用を聞いて二の足を踏むことは多々あります。
素敵な家の計画を取りやめにして　何年後かにすればいいやん
と思ってしまうとそういうことになりかねません。
後悔するなら実行しておいた方がいいでしょう。
ただし、他の代替案があってそっちでもいいな
と思うことを設計士さんや建築家さんに薦められたのであれば
それは価格を抑えて考えてくれてるものだと
思いますので、耳を傾けることも必要かと思います。

★積極的に家づくりに参加する。

材料だけでモノを造ることはできません。
それを造る人の作業費が必要です。
家の場合も同様に、職人さんの手間賃なしに家を造ることはできません。
しかし、「自分でできる範囲は自分でする」、「安い材料をヒマを見つけて探
す」ことを惜しまなければ、この費用も軽減することができます。
多くのローコスト住宅は、施主自身が壁を塗ったり、安い材料を建築家と一緒
に探し回ったりという、手間と努力の末に実現されていることも多いのです。

家づくり　部屋づくり　Ｖｏｌ．５５

平成１４年７月５日（金）付の日記～
＝外断熱工法について②＝
外断熱工法とは。
外断熱工法は、戸建住宅、マンション建築などさまざまな工法で用いられ、
●住宅の『健康』に大きな影響を及ぼす結露問題
●戸建住宅において『快適』な空間造りを目的とした高断熱・高気密化
に対し、大きなメリットのある工法として今、注目を集めています。
内断熱工法というのは、外壁と内壁の間に断熱材を挟む昔からの工法。
気密ラインが柱などの構造材より内側にあるため、
構造体は断熱材と共に、壁体内に閉じ込められます。
対して外断熱工法というのは、外壁と建物のソトカベの間に断熱材を挟む工法。
気密ラインが柱などの構造材の外側なので、
構造体と室内は同じ空気環境に置かれます。
◎外断熱工法の主な特徴

①断熱層が構造体よりも外側にある為、結露の発生の心配が少ない。
②結露から生じるカビ、そのカビをえさにするダニの発生を抑える。
③カビ、ダニが原因となる喘息やアトピー性皮膚炎などの心配が少なく
家族が健康に。
④優れた断熱性能で省エネ住宅を実現。冷暖房コストの節約に。
⑤高耐久の構造体は資源の有効活用・建設廃材削減
⑥部屋間の温度差が少なく、ヒートショックを軽減できる高齢者にやさしい家
⑦一般的な工法に比べて多少コストがかかる。
⑧手間がかかる為、建築工期が通常よりもやや長くなる。
⑨工場での大量生産には向いていない。

☆外断熱では
●屋根や外壁などの外周部が複雑な形状になればなるほど、断熱・気密の確
保に対し、難易度が高くなります。
これは建物の出隅部（角のこと）が多くなればなるほど、施工が複雑になり、
気密の確保がしにくくなるからです。
●シンプルな形状の設計であれば問題ない。

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