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マンション管理士　ベルモンドＪＦＫ

2009年01月18日

メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介その227

テーマ：マンションの研究(504)

カテゴリ：マンション

＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝

－－－－－－－－－－第227号（2009年1月10日号）
－－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）
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●覚えていますか？（バックナンバーより）

敷地内での騒音、タバコの煙はどうしたら良いですか？

詳細はこちら。
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こんにちは。　ベルモンドＪＦＫです。

「解決！マンショントラブル駆け込み寺」をご覧くださってありがとうございます。

このメルマガでは、マンション管理のご相談事例をご紹介しながら、管理全般を改善するヒントをご提供いたします。
皆様のプラスになることを見つけ、活用して頂ければ嬉しく、さいわいに思います。

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　　●特別コラム　「あるマンションの建替えトラブル」
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大阪のある管理組合では、建替え決議を得たにも関わらず、反対する老夫婦が住み続け、大阪地裁に立ち退きの強制執行を受けることになってしまいました。

●トラブルの概要

大阪の380戸のマンションで建替えが決まった。
しかし、反対する老夫婦が住み続けていた。
打開のため、大阪地裁が立ち退きを求め、強制執行をすることになった。
反対する老夫婦の夫は、足が不自由で外出もままならない。
すでに仮住居に移っている人たちからは、早期立ち退きを求めている。

●記事からの抜粋

◇「２人とも老い先長くない。命果てるまでここに住むつもりだった」
◇預貯金を取り崩して計500万円以上の弁護士費用を払っている。
◇「多数決で住まいを追われるなんて許せない」
◇両下肢の機能障害で一日中コタツで過ごす夫の外出は月１回の通院だけ。
◇１階までは、妻の肩を借り１５分以上かけて松葉づえをつきながら下りる。
◇ 建替えを計画してきたコスモスイニシア社は強制執行について「裁判の長期化で、仮住まいの費用負担に悩む建替え参加組合員から早期退去を求める強い要望もある」とコメントしている。

●記事に関する感想

（私にも高齢の両親がいるので）老夫婦が環境の変化に戸惑い、反対する気持ちは、とてもよくわかります。
一方、建替えで新居になり、階段の負担がなくなるのなら、ご本人の外出機会を増やせるのではないか、という想像もできてきます。
また、380戸という多くを抱える管理組合が、耐震強化、社会的要請に応えた設備を持つマンションへの建て替えを希望することも理解できます。

やや気になるのは、「多数決で住まいを追われるなんて許せない」「裁判の長期化で、仮住まいの費用負担に悩む建て替え参加組合員」という部分です。
言うまでもなく、マンションは集合住宅であり、管理規約や法令に沿って運営します。
今回の建替えも一定レベルを保ちつつ、法令に沿った手続きを経ているようですから、夫婦の主張に無理を感じる点があります。
また、多数決で決められないとすると、いつになっても建替えができず、社会資本の側面を持つマンションが有効利用されない恐れがあります。
そして、少数の意見が尊重され過ぎれば、全体の意見が尊重されないことにもなります。

私は、集合住宅という存在自体に無理や矛盾がたくさんあり、このようなトラブルを完全に避けることはできないのだと考えています。

しかし、トラブルを軽減することは、可能だと考えています。
いつも言っていることですが、
「より多くが参加し、情報開示と透明性の確保しつつ、手続きを踏む」
ことが、必要条件です。

そうすれば、管理組合（理事会）の信頼は高まります。
また、住民について、たくさんの情報や事情を理解することもできます。
（個人情報やプライバシーには注意しましょう。）

こういった活動は、1人ではできません。
皆さんで協力しながら、継続しましょう。
継続すれば、ノウハウが蓄積します。

そして、建替えの議論でも同じように情報開示、透明性の確保、手続きを踏むことに注意して進めば、理解を得やすいでしょう。
最後の注意は、意思を決定するのは、理事会や中心的に進めた人たちではなく、区分所有者全員だということです。（つまり、総会決議が最重要ということです。）

今回のパターンでは、建替えの賛成者も反対者も余計な出費がかさんでいます。
できることなら、その費用をもっと有効なことに使いたいものです。

建替えに際しては、反対者が残る場合もありますから、反対者の行動をある程度は予測し、あらかじめ、対応策を考えておくのが得策でしょう。

それと、本題からははずれますが、鉄筋コンクリートの建物をもっと長く使えるように建築する必要があると思います。
傷みやすい箇所のメンテナンスや社会的変化を考慮した構造が重要です。
（長期修繕計画を見ると、販売の都合が優先され過ぎるように思えます。）

区分所有者が管理の中で、やれる工夫は限られますから、設計、建築時点からの工夫や新しい仕組み作りにも期待したいところです。

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　●私がマンション管理士になった本当の理由
　http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/8000　
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●マンション管理適正化法へのコメント
http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005　
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【編集後記】

新しい年を迎えました。
今年もどうぞよろしくお願い致します。

急激な景気後退に危機感を感じますが、円高、株安などは、悪いことばかりではありません。
少し先を考えれば、投資のチャンスかもしれません。

マンション管理では、コスト意識が高まることを活用し、管理費用の見直しをするチャンスだと思います。
旅行などを控える方が増えるとすれば、週末に時間を作りやすくなる可能性もあります。

管理活動の停滞に悩んできた皆さん、ちょっとがんばってみませんか？

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●区分所有法へのコメント
http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008　
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【ひとり言】

劇場版「アニメ　メジャー」を見てきました。

主人公の少年は、相変わらず、とてもアグレッシブです。
両親を失っても、少しも暗さを感じさせません。
そして、何より、野球が大好きです。

一生懸命に取り組む姿、支える周囲の大人、ライバル、友人など、嫌なことの目立つ世の中を変えられるのは、こんなふうな気持ちや行動なのかな、と感じました。

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●標準管理規約へのコメント
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☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆

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タイトル－－－　解決！マンショントラブル駆け込み寺
発行者－－－－　マンション管理士　ベルモンドＪＦＫ
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