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2003年10月08日
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さて前回までで日本の不動産を収益還元法でみるとほとんど魅力がないということを述べてきましたが、何故日本ではＣＦＧ（アメリカ）のように不動産が有利な投資ではないのでしょうか？それにはそれなりの理由がありそうです。私が考える理由は以下の３点です。
①土地神話の名残
収益を生まない土地でも持っていたがる人が多い。投資教育が全く行われていないので空き地を駐車場にするというような預金金利並の利回りで満足している。（現金化しても有利に運用する手段があることを多くの人は知らない）ついでながら、日本が狭いので土地が高いなどというのは全く迷信の類です。もし指弾されるべきものがあるとすれば、無意味な市街化調整や都市計画によってわざわざ土地を狭く使っているということでしょう。余っている土地は身近にも意外なほどあります。
②異常な建物価格
日本の建物の耐用年数はせいぜい３０年ですが欧米のそれは５０年を大きく超えています。気候の問題などもあるのでしょうが２倍もの開きは致命的です。さらに建物の単価はなんと３倍にもなっています。これは長く公共事業で甘やかされてきた建築業界が前近代的な仕組みのままであることと、部材の標準化が進んでいないなどの理由によるものですがあまりにひどすぎます。最初から５倍以上も高い減価償却が必要では採算など合うはずがありません。
③高い流通コスト
不動産売買に関する税、手数料は欧米並になった証券売買の手数料とは異なり、何十年も旧態依然のままです。その影響で不動産の売買は日本ではあまり活発にならず、価格を押し上げていると思われます。
まあ以上のようなことがわかったところで、土地は空売りするわけにはいかないので不動産価格が下がることで儲けることはできません。不動産価格が収益還元価格まで下がって落ち着くまで不動産は所有するものではなく利用する（借りる）ものであると考えるのが良いでしょう。もちろんこれは国内の状況であって海外が同じ状況だとは限りませんし、（見つかるとは思えませんが）価格が収益還元価格付近のリーズナブルな物件であれば検討する価値は十分にあります。
①土地神話の名残
収益を生まない土地でも持っていたがる人が多い。投資教育が全く行われていないので空き地を駐車場にするというような預金金利並の利回りで満足している。（現金化しても有利に運用する手段があることを多くの人は知らない）ついでながら、日本が狭いので土地が高いなどというのは全く迷信の類です。もし指弾されるべきものがあるとすれば、無意味な市街化調整や都市計画によってわざわざ土地を狭く使っているということでしょう。余っている土地は身近にも意外なほどあります。
②異常な建物価格
日本の建物の耐用年数はせいぜい３０年ですが欧米のそれは５０年を大きく超えています。気候の問題などもあるのでしょうが２倍もの開きは致命的です。さらに建物の単価はなんと３倍にもなっています。これは長く公共事業で甘やかされてきた建築業界が前近代的な仕組みのままであることと、部材の標準化が進んでいないなどの理由によるものですがあまりにひどすぎます。最初から５倍以上も高い減価償却が必要では採算など合うはずがありません。
③高い流通コスト
不動産売買に関する税、手数料は欧米並になった証券売買の手数料とは異なり、何十年も旧態依然のままです。その影響で不動産の売買は日本ではあまり活発にならず、価格を押し上げていると思われます。
まあ以上のようなことがわかったところで、土地は空売りするわけにはいかないので不動産価格が下がることで儲けることはできません。不動産価格が収益還元価格まで下がって落ち着くまで不動産は所有するものではなく利用する（借りる）ものであると考えるのが良いでしょう。もちろんこれは国内の状況であって海外が同じ状況だとは限りませんし、（見つかるとは思えませんが）価格が収益還元価格付近のリーズナブルな物件であれば検討する価値は十分にあります。
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河童cfg
気まぐれに書いてますので更新はあてにしないでね。
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