mahorobaのミリタリー＆模型の部屋

★不動産投資

不動産投資について

健美家のサイトに脇田雄太さんのブログがあり、大変参考になることが書いてあった。
成功する投資家。失敗する投資家。

『成功する投資家』と『失敗する投資家』の間には、実はほとんど違いはありません。ただし、『成功する投資家』は物件購入時だけでなく、物件購入後もある努力をしています。その“ある努力”についての情報が満載の今回のコラムは、九州地方のとある地主さんから「運営する事務所」へいただいた相談企画の最終回をお送りしていく。

●脇田の回答

まずは、所有している物件の空室を早く埋める必要があるので、後述する対策をとられることをお勧めしたい。とりあえず、普段入居者募集をお願いしている賃貸仲介さん（アパマンショップやエイブルなど）にアドバイスを求められると良いと思う。

その際のポイントは、空室が埋まらない原因を下記の各段階毎に把握し、その原因別に対策を打っていくことだ。
1.「どのメディアに募集広告を出しているか？」
2.「そのメディアの反響は？」
3.「店舗への来店数は？」
4.「物件の内見数は？」
5.「申し込まなかった理由は？」

１～４までの各段階で努力を重ね、やっと入居希望者さんを自分の物件へ案内することに成功したにもかかわらず、「申し込み」には至らなかったという場合、必ず営業マンさんに「その理由」をたずねてみて欲しい。

入居希望者さんが、貴重な時間を使ってわざわざ物件を見に行ったのに、入居を決めなかったのには、何かしらの理由があるはずだ。

そうすれば、
・「水回りの設備が想像より古かったから」
・「室内の印象が良くなかったから」
・「駐車場の出し入れが難しそうだったから」
・「共用部が汚れており管理が行き届いていない印象だったから」

などと、具体的な返答を得られるはずだ。

ここで得られた“入居者の声”を精査し、コストや手間を考慮しながら、効果的なものから順に手を付けていくと良いと思う。

例えば、
・「水回りの設備が想像より古かったから」
ということがあったのであれば、

とりあえず手始めに、台所や浴室の水栓を、高級感のあるステンレス製のワンホール（上下左右の動きで、水orお湯、出すor止めるを選択できる）タイプのものに変更してみる（工賃込１～２万円くらい）とか、既存の流し台や洗面台の扉面にカッティングシートを施工してみる（工賃込２～３万円くらい）と良いと思う。
その際、少し派手すぎるくらいの色を選択すると良いと思う。

また、洗面台が古いタイプのものであれば、
幅広タイプ（７５０～９００mm ）でシャワーヘッド付きのものに変更してみるだけ（工賃込４～５万円くらい）でも劇的に印象が変わってくると思う。

当たり前の話だが、投資用不動産を購入&所有するということは、事業主として主体的に「事業」を行うということだ。

・「管理会社さんがいるからすべて任せている」
・「賃料保証があるから何もすることは無い」

などと考えずに、

是非、このコラムでお伝えしてきた、１～５の各段階毎に、入居希望者の動向を把握し、その対策を原因別に打っていく方法を実践していただき、実質的な入居率を可能な限り１００％に近づけるため頑張ってもらえればと思う。

「表面利回り」の高い物件を購入することと同じくらい、所有物件の入居率を高める努力も大切だ。こうした、物件購入後の努力が、『持続的に成功する投資家』になるか、『失敗する投資家』になってしまうかの別れ道だと思う。