素麺の夫婦で不動産投資～日曜劇場～

皆様こんばんは。

夏野家経理部長 、 夏野素麺 でございます。

物件決済が終わったと思ったら、

激務 がカムバックしてまいりました。

いやはや、先月中に決済完了しておいて良かったです。

さて、今週は久しぶりの会計ネタです。

今回の物件購入でもそうですが、

物件取得時に支払ったお金、どうやって処理するの？

どうやって処理するとおトクなの？

ということは誰もが気になるところだと思います。

なので、今週からは

「購入と会計のフシギ」シリーズ と題しまして、

その処理方法について 税務・会計的な面 から

書いていきたいと思います。

第1回はニッチなところ、

固定資産税・都市計画税 （略して固都税） 精算金 の話題です。

固都税は不動産を所有していると

必ず課される税金です。

固都税の通知・納付書は その年の1月1日時点の

所有者 のところに来ますので、

売主 がその年の固都税を支払うことになります。

なので、物件を取得する際には大抵、

その年の売主の所有期間と買主の所有期間とで

税額を按分して、 買主負担分 を 売主 に支払う形になります。

例：税額が土地73万円、建物36万5000円の物件につき、

　　6月15日に引渡を行った。

買主負担分（6月15日～12月31日の200日分）

土地分：73×200日/365日＝40万円

建物分：36.5×200日/365日＝20万円

売買の際、合計60万円を買主が売主に支払います。

さて、買主側でのこの 税務・会計上の取扱い ですが、

毎年かかる税金の支払だから、普通に 経費 でしょ？

…と思ったら 違う のです。

（私も不動産の会計を学ぶ前はそう考えていました）

固都税の精算金は、 購入価格に加算する形で処理 します。

なので、この物件が土地6000万円、建物3000万円で

売買契約されていたら、

土地の購入価格は6040万円 （＋その他加算すべき諸費用）

建物の購入価格は3020万円 （＋その他加算すべき諸費用）

（※その他加算すべき諸費用についてはまた別の機会にてお話ししたいと思い ます）

と処理して、建物の減価償却も

この購入価格をスタートとして計算する必要があります。

なぜそういう処理になるのか？

それは、 あくまで固都税の納税義務者は

その年の1月1日時点での 所有者 である、

という考え方に基づきます。

固都税を徴収する自治体としてみれば、

1月1日時点の所有者が税金を納めてくれればOK！

なわけですから、その後所有者が変わろうが

当局は一切関知しない わけです （その年に関しては、ですが） 。

つまり、売買時の固都税の精算は

売主と買主が合意に基づいて

勝手にやっているだけだから、

それって売買価格の一部でしょ？

という考え方で、上記の処理が必要となるわけです。

そう、 固都税の精算は特に義務ではなく、

当事者の合意に基づいて慣習として行われるもの

であるということです。

通常の取引では、それぞれ利益を得る期間に応じて

負担するのは当然、ということで普通に精算して

問題ないと思いますが、

あくまで義務ではないので、売買の価格交渉の際に

この精算をナシにするなどの条件を

カードとして使ってみるのもアリ というわけです。

さーて、来週の素麺日曜劇場は、

購入時の土地と建物の価格決定 について

書いてみたいと思います。

来週もまた、見てくださいね～！