素麺の夫婦で不動産投資～日曜劇場～

皆様こんばんは。

夏野家経理部長 、 夏野素麺 でございます。

本日は妻 ひまわり 共々、

ご近所投資家 ぴろやんさんご夫妻

ランチをご一緒させていただきました。

先輩投資家の方の話は本当に刺激になります。

また、普段は外で不動産の話をできる機会というのは

ほとんどありませんから、

今日は 脳みそに活力を 注入していただいた 気分です。

さて、今週のテーマは

「分ける方法いろいろあれど

　　～購入と会計のフシギ（その３）」

です。

購入時の土地価格と建物価格の分け方について、

契約書に明記されていない場合には

・固定資産税評価額の割合で按分する方法

・建物の価格を「建物の標準的な建築価格」

　から算出して、残りを土地の価格とする方法

・土地の時価を取引事例などから割り出し、

　残りを建物の価格とする方法

・不動産鑑定価格の割合で按分する方法

といった方法で分ける、ということは前回取り上げたのですが、

それでは どういった考え方でその方法を選ぶべきか？

というお話です。

一般的には、 建物価格をできるだけ多く取れる方法

を選ぶかと思います。

減価償却費を多く計上し、毎年の課税所得を減らす

＝毎年の税金を減らす

ことにつながるからです。

ただ、ここで注意しなければならないことがあります。

（１）継続適用

複数の物件を所有するにあたって、物件によって

按分方法を変えると、その変えることに対する

合理的な理由 を 「税金を集める側の方々」 に

説明しなければいけないことがあります。

継続が原則、というのは他の会計処理についても同様で、

例えば減価償却も、原則

「その資産を事業の用に供した」 時から

ルールに従って減価償却をしなければなりません。

減価償却費を 税法上の限度額以上入れようとしても、

そのオーバー分は費用（損金）として認められません し、

逆に 税法限度額以下の金額を入れ続けてきて、

数年経っていきなり限度額いっぱいの減価償却費を

入れようとする と、やはりその変更に対する

合理的な理由 の説明が必要となります。

理論武装の得意な方はチャレンジしてもよいかもしれませんが(^^;

（２）売却戦略との兼ね合い

減価償却を多く取るということは、 帳簿上のその資産の価値を

早く減らす ということでもあります。

ということは、減価償却次第では3年後に同じ価格で売っても、

以下のように 「売却益」 の額が変わってくることがあります。

3000万円 の物件を

A.土地2000万円、建物1000万円

B.土地1000万円、建物2000万円

で購入し、3年後に 4000万円 で売却した場合の比較

（土地は価格が変わらないものとし、

　建物の減価償却期間は10年とする）

3年後

A.土地　2000万円

　建物　1000万円-1000万円×3/10＝700万円

　合計簿価　2700万円⇒ 売却益　1300万円

B.土地　1000万円

　建物　2000万円-2000万円×3/10＝1400万円

　合計簿価　2400万円⇒ 売 却益　1600万円

個人の方が購入後5年以内に不動産を売却すると

売却益に対する所得税の税率は30%です。

すると、売却益に対する税金は所得税だけでも

A.390万円

B.480万円

と 90万円 の差額が出ます。

通常は減価償却を多く取る方法を採用することが

多いと思いますが、

最初から短期売却が見えている場合には、

減価償却を多く取ったことで得られた3年間の節税効果の差と、

この売却益に対する税額の差 とを見極めて

土地建物の按分も考える必要がある 　といえます。

さーて、来週の素麺日曜劇場は、

このところの我が家のドタバタの原因、 

「夏野家の空室問題（その１）」

をお送りする予定です。

来週もまた、見てくださいね～！