[物件の取得時諸費用] カテゴリの記事
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中古建物の減価償却費の計上開始日
■ 個人事業主として賃貸業を営む者が、 １２月下旬に中古物件を購入、 建物の減価償却を必要経費に計上するには、 12月末日までに、事業の用に供していることが必要みたい・・・。 設備機械の場合は、 「据付け・試運転が完了し、製造（事業運転）を開始できる状態になった日」が 事業の用に供した日とみなされたりするので、 貸付用建物でも、 「賃借人募集条件を決め、仲介業者へ募集委託が完了し、 申込・審査・賃貸借契約をいつでも受けれる状態になった日」が 事業の用に供した日とみなされるのだと思う。知らんけど。 仲介業者へ募集委託せずに、賃貸人自身が インターネットサイトで賃借人募集をすることもできるから、 その場合は、サイトに物件情報を公開した日（募集開始日）が、 事業の用に供した日とみなされるのだと思う。知らんけど。 サイト公開なら、情報公開日時も残り、証明はできるはず。 サイト運営者による公開情報の審査が数日かかるのならば、 運営者からの指摘事項修正のための時間の余裕ももって臨みたい。 一旦、募集開始をしてから、改装工事を実施するなら、 原状回復の修繕費や新設の付属設備導入費を除く改装費 ＝ 資本的支出部分は、 改装工事竣工時（翌期）から、 「建物」に計上して減価償却する。 この場合の償却年数は、木造なら22年だとか聞いた。プレート看板 看板 駐車場看板 （入居者募集 空あります 連絡先 ） 45cm×30cm 450mmx300mm 【表面ラミネート加工 角R 4隅穴空けつき】片面のみ表示 メール便非対応 貸付物件に、 「入居者募集中」の看板やのぼりを掲げるくらいでは、 いつから看板・のぼりを掲げたのか証明しにくいし、 ちっさい看板掲げたって、公衆の目に留まらんし、 募集条件が第三者に示されていないのでは募集にかけてるとは言い難い。 看板を掲げた日は、事業の用に供した日として認定されなくても仕方ない。のぼり のぼり旗 入居者募集中 (W600×H1800)不動産 賃貸用中古物件の建物の減価償却を必要経費に計上するには、 公に募集開始日を示すことができるように準備して、 決済・引渡日に、事業の用に供すことができるようにしたい。 そのためには、売買契約の手続きに入ったら、 写真撮影して 物件写真専用サイト（物件ごとにカテゴリーファイル分け済）に アップしておき、同時並行でマイソクも作成しておいて、 決済・引渡日の帰り道には、 仲介業者へマイソク提出、 写真は専用サイトから拾ってもらえるようにしておいて、 媒介契約を結んでしまえばいい。 後日、グレードアップの改装を入れるなら、募集条件を改定すればいい。 改装を入れない状態でも、その状態での妥当な募集条件ならば、 否認されることもない。 改装しなくとも、条件次第では、賃貸借契約は成立しうるから。 念のため、近隣同等物件の募集条件を大手募集サイトから拾って、 年月日がわかる資料をプリントアウトしておいてもいい。
2018年10月22日
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駆け出し時期の資本的支出
減価償却済の木造築古物件を取得し、売買決済日・引渡日と同日に、現状のボロのままでも、とにかく入居者募集はかける。売買契約締結日から、引渡日以降をＤＩＹ可の賃貸可能日とする入居者募集活動を開始しておいてＯＫ。すると、入居者募集にかけた日＝賃貸用に付した日を含む月から、建物を減価償却できる。取得価格（売買契約価格+仲介手数料等）を、固都税の土地価格・建物価格で按分して、建物簿価を算定し、その算定簿価を４年で償却していく。引渡日から入居募集をしていても、同時に最低限必要な改装は始める。改装費は、修繕費（その年度の必要経費計上）と資本的支出（「建物」とか「設備」とかの資産計上）とに、区分する。築古物件の改装は、① 物件を、用途通りに、使用していくために必要な範囲内で、② 既存部分と同等水準のものかグレードダウンするものを用いて、③ 一定の期間に、繰り返し実施される性質のもの、・・・ なら、保守・修繕として、金額には関係なく「修繕費」。用途とは関係がないものならば、造作収納、住宅設備、既存建物の主要構造部に殆ど手を加えない10平米未満の増築でも、金額問わず、資本的支出かと考える。50年近く経年して、雨漏りもしてきているなら、原状回復と同じ考え。屋根瓦の葺き替えは、その費用が100万円であっても、下地補修も含めて、修繕費でいい。畳の和室を、フローリングの洋室に変更する改装では、改質にあたるけれど、８畳大の和室を、根太組んでフローリングにしても、20万円かからないので、修繕費でＯＫ。★ でも、 「事業規模拡大中なら」・・・、 所得が上がる前に、減価償却（費用計上）してしまうよりも、 費用計上時期を、 「所得が上がってから」・・・、 減価償却（費用計上）できるように、 「資本的支出」となるような改装計画で、 改装の竣工時点から、その建物の構造等の法定耐用年数で、 じんわり減価償却していくするほうが、お得ではあると思う。 築古建物を４年で減価償却して、修繕費で単年度費用計上したら、 5年後に所得が上がっているならば、 税負担が急激に重く感じるようになるし・・・。 駆け出し時期の資金繰りは苦しいが、 所得が低い時期に費用計上を集めても、 キャッシュフロー改善に寄与するほどの効果は無いことが一番の理由。 毎年1棟づつでも規模拡大していき、5年後の所得が現状より増して、 適用税率も上がっているとイメージできるなら、 「資本的支出」で「建物簿価」に計上。 駆け出しは、我慢の時期。 単年度に、費用計上を集中させて、税額を抑えるやり方は、 何か姑息。 脱税っぽい香りもするので、しないでおく。 減価償却費は、その費用効果が長期にわたるから、 期間按分して計上しましょうということなので、 のんびり計上していきゃいい。 まあ、木造22年の耐用年数というのが適正かどうかは知らんけど。
2018年09月22日
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復習
■取得年度に経費算入できる費用（１） 登記関連費用 登録免許税 ・・・ 租税公課 司法書士報酬ほか ・・・ 顧問契約があるとき管理諸費など 勘定科目は個々の状況・設定に依る。（２） 収入印紙代 ・・・ 租税公課 但し、事業している人のみ。 サラリーマンがセカンドハウスを取得した場合などは、 収入印紙代は取得価格に含める。（３） 不動産取得税 ・・・不動産取得税の申告をうっかり忘れていると、 所有権移転登記情報を元にして、 ２～３か月後には、しっかりと納税請求書が届きます。 しかし、それでは、年末に物件取得したときには、 確定申告に間に合わないよね。 そういうときは、 不動産取得税の申告書を提出する窓口で 「取得税いくら？」と聞けば教えてくれるはず。 この場合は、 「未払費用／租税公課」として計上しておいて、 税金支払い時に、 「租税公課／現金預金」と振替すればいいはず。 私、簿記・会計の素人なので保証はできません。 高校簿記の本をさらっと読んだとき、 会計は発生主義だのどうのこうの書いてあったので、 これでいいと思う。（４） 火災保険料 ・・・ 数年分の保険料を一括払いしていても、 取得年度分のみだけ保険料として計上。 残りの期間分の保険料は、 長期前払費用として資産計上し、 毎年、1年分を保険料へ振替していく。■取得価額になるもの（A） 仲介手数料（B） 固定資産税等清算金土地・建物の価格内訳のない売買契約では、固都税の納税通知書の土地・建物の評価額で、土地と建物に按分して取得価格として計算することが多い。法人として取得するときは、建物の取得価格計算においては消費税も絡んでくるので、ちょっと面倒。築古で償却済みの物件は、出口戦略により、売買契約時に、土地いくら、建物いくらと内訳合意し、明記するほうが有利なケースもあるかもしれない。建物の割合を大きく合意できれば、それだけ減価償却できる余地が広がるが、その建物分の減価償却が終わった後に売却するときには、土地の割合を低く合意した分だけ、売却益が出やすくなるので、譲渡益への課税も大きくなりやすい。感覚的には、毎年、減価償却費を計上して建物簿価が下がっていき、売却時に売却益・譲渡課税を大きくするか、土地の割合を大きく合意して、あまり減価償却はできないものの、土地相場が急落しない限りにおいて、不動産簿価が下がりにくいことを活用して、次の物件取得のための借入につなげようと意図するのか、どっちが良いか悪いかは、戦略次第のような気がする。なお、いくら売主・買主の合意のうえの契約であるといっても、納税通知書の土地・建物の評価額の割合を、大きく逸脱するような内容の按分は、税務調査のときに否認されても已む無しらしい。不動産屋さんが、「土地：建物＝６：４」くらいにしておけば？なんて言っていても、物件によっては、「土地：建物＝８：２」くらいが適正だと判断されると、契約合意の按分は不適切処理として、更正しないといけなくなるかもしれない。売主の取得時期が古ければ古いほど、売主の土地の取得価格は低いことが多いから、土地・建物の価格内訳のない売買契約で、土地の割合を大きくとって建物の割合を小さくする合意を取り付けるのは、いろいろ難しいのかもしれない。 （ 感覚のみで記述してるので、勘違いかもしれん。 ） わかりやすく解説してくれる人が身近にいれば・・・。 一生懸命、丁寧に、でも難しく説明してくれる人はいても、 私の頭ではついていけないのよ・・・ 説明を分かってもないのに、「何となく分かった」と、 ごまかしてスミマセン・・・。 再度、同じように一生懸命、丁寧に、説明してもらっても、 きっと、理解できそうにないから、頼みづらい・・・。
2016年12月17日
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