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リンロン88

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2005.04.15

「借金も財産」か？－不動産投資ブームの光と影

(4)

テーマ：ビジネス・起業に関すること。(20237)

カテゴリ：不動産投資

おかげさまで、ブログランキング５０位以内が射程距離に入りました。

ありがとうございます。

現在５３位で、あとワンクリックで５０位以内です。

今日は書きたいことがいろいろあって、何を書こうか迷いました。

でもせっかく「住宅・不動産」でブログランキングに参加しているので、関連したことで、最近の日記でも書いた将来起こりうる「ハイパーインフレ」の対策とも関連して書きたいと思います。

お宝不動産の沢さんをご存知でしょうか。

この不動産投資ブームに乗り、独自の「お宝不動産」というコンセプトで本を書き、セミナーを開き、やはりこのブログランキングにも登録されています。

私も一度セミナーに参加し、実際にお会いして、２次会の席で親しくお話をさせていただきました。

沢さんは沢さんなりの投資哲学に基づいてやられているので、それをとやかく言う権利は私にはありません。

ここでは、お宝不動産のブログにある、「資産３億円、賃貸収入３０００万円への軌跡」という紹介文に関連してのみ書きます。

これを見て「すごい！」と感じるか、「そんなもんか」と感じるかは人それぞれでしょうけれど、中身を知る人は「なるほど」と言う感想になるかも知れませんね。

その中身で同じように書くと、私は「資産２億円、賃貸収入２２００万円への道」というものも書けそうです。

でも中身は、沢さんの場合もそうでしょうけれど、かなりの部分がローン、つまり借金であることは間違いありません。

つまり、ここで言っている「資産」というのは、貸借対照表（バランスシート）の左側のことを言っているだけであって、右側の「負債」と「資本」には言及していないということです。

したがって、「賃貸収入３０００万円」も事実でしょうし、私の「賃貸収入２２００万円」というのもほぼ事実です。（ほぼ、と書いたのは半分がドルベースの収入なので、日々変わってしまうからです。）

しかし、それだからと言って税務申告上の「所得」が多いかどうかはわかりません。（実際私の申告所得は微々たる物です）

当然ローン（借り入れ）の返済を考えなければならないからです。

一方、「ローンを借りることができる」ということを、その人の、あるいは会社の信用がそれだけある、として実力の一部だ、とする考え方もあります。

であるならば、ローンをそれだけ借りられて、それだけの「資産」を築ける、というのはその意味でやはりすごいことではあります。

私はアメリカに居ます。

アメリカの不動産投資について言えば、この「ローンを借りることができる」ことは日本以上に「実力」を要求されます。

なんとなれば「担保」という考え方も当然ありますが、同時に「クレジットヒストリー」という今までこのクレジット社会であるアメリカで生きてきた中で、いろいろな「信用」に関するデータが蓄積されており、それもローンを組む上での大きな要素となるからです。

アメリカにおける最大の信用は「借金をして、それを間違いなく返してきた実績」なのです。日本もそうかもしれません。

「借金はない」というのは信用にはなりません。もしかしたらできなかったのかもしれませんから。

ローンを過去借りられた、ということは、その時点でどこかの銀行が信用調査をし、その上で借りられた、ということを意味し、それを確実に返済した、ということはその信用調査をさらに裏付けることになるわけです。

その意味で「借金は信用」であり、「借金できること」は確かに財産でもあるわけです。

で、実際に、本当の意味で「借金は財産」か、という疑問に関しては、いろいろな考え方ができます。

特に、これから日本が遠からずインフレになってゆくだろうと予想される中では、この「借金」のあり方によって、「負債」としての「借金」になるのか、「財産」としての「借金」になるのか、が決まってくることになります。

ちょっと長くなったので、続きはまた書きます。

これでも言いたかったことの半分も言えていないので、また形を変えても書いていきたいと思っています。

===========================================

↓ここまで辛抱強く読んでくださった方、ありがとうございます。今日の日記で、ああ、言いたいことはこういうことだな、と察しがついた方、あるいは、是非続きを読んでみたい方などいらしたら、是非下記を押して頂けたら、とおもいます。

なにせあと、ワンクリックなので。

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Last updated 2005.04.15 09:23:04
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■コメント

Re:「借金も財産」か？－不動産投資ブームの光と影(04/15)

fpuechan さん

書き込み有り難うございます。
日本人と価値観が違う世界に住んでおられると、いろいろ気づくこともあろうかと思います。
日本では、不動産投信の利回りが４％を割ってもまだ買い手がつくという異常な状況となっています。
あなたが思われる世界の常識的な不動産のネットの利回り（ノンレバレッジドで）はどのくらいでしょうか。
私も日本の常識に毒されていますので、日本に住まわれている以外の方の意見を聞いてみたいと思っています。
(2005.04.15 09:33:12)

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Re[1]:「借金も財産」か？－不動産投資ブームの光と影(04/15)

リンロン88 さん

fpuechanさん
＞あなたが思われる世界の常識的な不動産のネットの利回り（ノンレバレッジドで）はどのくらいでしょうか。
＞私も日本の常識に毒されていますので、日本に住まわれている以外の方の意見を聞いてみたいと思っています。
-----
書き込みありがとうございます。
また、保険や年金の代理店をしないＦＰのあり方、私も賛成です。それでこそ、純粋にお客様の立場でライフプランなり、ファイナンシャルプランができるのではないか、と思っております。

で、この質問ですが、難しい質問です。
まず「世界」の、と言われてもまず私にはわかりません。
次にノンリバレッジでのネット利回りというと、私のフリーページにある投資指標の考え方では、対投下資本利回りではなく、普通に言うＣＡＰレート、つまり不動産価値を考慮した実質利回りになると思うのですが、その数字そのものは日本でもアメリカでも５から１２％ぐらいであまり変わりません。

でも、それが高いのがいい物件ではなく、価値が高いものほど利回りは落ちます。（需要と供給の考え方から言って当然ですが。）

次に、普通言っているＣＡＰレートは、売却時の損益を考えていない点です。

これまで入れて考え、さらに当然資金調達の諸条件を考えた時に始めて不動産投資の優劣が比較できるのです。

それらの条件が、日本の場合は特殊なので一概に比較できないのです。
少なくともネット利回りのみで比較できるほど単純ではありません。

すみません。ここではこれくらいしか書けません。
なにせ字数制限が・・・ (2005.04.15 09:47:37)

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ところ変われば、、

サムさん

２０年前豪１＄が２７０円でした。現在の三分の１以上でしたＷ。振り子が元にもどるのか、日本のデフォルトで１０００円上か、神のみぞしるところですね、日本こけるまでにもう一度１＄６５円つけてほしいーお願いーＷ。ちなみにこちら不動産利回り年３％、値上がり年７－８％です計１１％。当然２０年で悪くて４倍、都心なら１０倍です。もち相続税ナシ、自宅ならいくら儲けても無税だーＷ。 (2005.04.15 11:30:45)

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Re:ところ変われば、、(04/15)

リンロン88 さん

サムさん
＞２０年前豪１＄が２７０円でした。現在の三分の１以上でしたＷ。振り子が元にもどるのか、日本のデフォルトで１０００円上か、神のみぞしるところですね、日本こけるまでにもう一度１＄６５円つけてほしいーお願いーＷ。

☆その意味では短期と言わず中期で1米ドル９０円ぐらいになってくれると私も非常に助かります。
家計のＣＦがそれだけでプラスになってくれます。

ちなみにこちら不動産利回り年３％、値上がり年７－８％です計１１％。当然２０年で悪くて４倍、都心なら１０倍です。もち相続税ナシ、自宅ならいくら儲けても無税だーＷ。
-----
ＣＡＰレートは６％から７％、値上がりはここアトランタは渋くて５％から１０％。地域差がやはりあり、いいところは昨年１５％でした。
でも相続税がないのはいいですね。
８０超えたら一家で引っ越そうかな？
それと売却差益に対する税金は払うつもりはありません。買い替えを継続します、なんちゃって。 (2005.04.15 12:44:21)

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