2007年05月の記事
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火災保険
一棟目完成まであと1ヶ月半となり、火災保険の検討をしています。銀行の系列保険会社の指定があると思ったので、確認したところ、別にどこでもいいとのこと。期間に関しても特に指定なしです。普通は融資期間で掛けますといわれましたが。他の大家さんのブログで評判のいい東京海上日動、損保ジャパン、AIUで検討しようと思いネットで見積もりをとりましたが、正直なところ、よく差がわかりません。30年で掛けるのが一番安いのは確かですけど。どなたか、お勧めがあったら是非教えてください！ 場所は札幌市豊平区、4階建新築RCで建物価格約7600万（消費税込み）、オール電化ではありません。よろしくお願いします。今日は次の一手のヒントになる本を買ってきました。“タダで自宅を手に入れるすごい方法”という本です。偶然本屋で見つけ、中身をざっと読んだのですが、要するに自宅部分と賃貸部分を併せて建設するとの内容です。面白いと思ったのは、住宅ローンを使えるということです。住宅ローンでしたら金利も低いし、審査もそれほど厳しくありません。ただ、まだよく読んでいませんので、どのくらいを自宅部分が占めればいいのかは、わかりません。住宅ローンで建てて1－2年住んでから、自宅部分も賃貸に出す手もあるかもしれません。公庫だとうるさいと思いますが、一般の銀行だとそれほどうるさくないようです。以前に、住宅ローンを借りている銀行に、転勤等で賃貸に出したらどうなるの？と聞いたことがあるのですが、特に問題にならないといっていました。宜しければクリックご協力ください。先輩大家さんのブログもご覧いただけます。人気blogランキングへ
2007.05.31
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転売ですか？！
先々週からのジョブのレポートが仕上がり、やっと一息という感じです。毎日のネットチェックで最近目に付くのは、去年後半から今年前半に出ていた物件が再び登場してきていることです。価格も前に比べて上昇しています。僕が去年の秋に仙台に見に行ったレオパレス物件も400万ほど高くなって再登場です。塗装しなおしているので、それほど抜けるとは思いませんが、業者さんの転売でしょうか？今年の初めに見に行った横浜国大の側の物件などは、7000万台後半だったのが何もいじらずに8000万台後半になっています。もしこれらが業者さんの転売だとすると僕の目の付け所もまんざらでもないかもしれません。買わなかったので偉そうな事はいえませんが。バリューアップしての値段上昇ならいいと思いますが、たかだか半年程度で10％以上の上昇はどうなんでしょうね？ 東京の中心ならまだしも。 注意して見ていないと変なのをつかんでしまいそうです。不動産投資連合体だとマイリストに入れた物件は成約しても残っているので過去の価格もわかりますが、健美家だとマイページに登録しても成約すると自動的に消されてしまうので注意が必要です。FXの方はNZドルはわずか2000円程度の利益で手仕舞いました。その後強くなっているので失敗ですが、初めてなのでとにかくいろいろとやってみたかったわけです。25000円の保証金で2000円だと8％の利益ですので、日数を考えると悪くありません。絶対額はお話にもなりませんが。というわけで今度はランドを17.07円で10000通貨仕込みました。半分になっても8万5千円の損失ですので気楽なもんです。僕が読んでよかったと思う本を楽天ブックスの広告の下に並べておきました。これから不動産投資を始めようとする方は是非読んでみてください。後悔はしないと思います。特に沢さんと藤森さんの本はお勧めです。楽天ブックスの宣伝ですが、いいところは楽天ポイントを使っても領収書にはそれが書いていないことです。ポイントを使っても経費になるかわかりませんが、書いていないに越したことはありません。ランキングが低迷しています。クリックご協力お願いします。人気blogランキングへ
2007.05.29
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初めてのFX取引
最近話題のFX取引を始めてみました。とはいってもNZドルで10,000ドルなのでお遊び程度です。木曜日の夜に指値をしていたら金曜日の朝には約定していました。88円前半で買ったのですが、あっという間に円高（アゲンスト）に行き、87円半ばまで進みました。1円アゲンストに進んでも10,000円の損失ですので、たいしたことがないのでほっておいたら、いつの間にかプラスになっていました。NZドルを選んだのは単にスワップポイントが大きいからです。現在は1日あたり10,000NZドルに付き170円ほどつきます。現在の金利差が維持されると仮定すると年間で約62000円ほどスワップポイントが付きますの、一年で6円20銭の円高までは許容範囲です。10,000通貨ですと10円動いても10万円の損益ですので、たいしたことがありませんが、100,000通貨でやると結構ドキドキものかもしれませんね。本来はどの通貨も売りから入るレベルかとも思うのですが、売りから入ると逆に毎日スワップポイントを支払わなくてはいけないので、確信がない限り、売りからは入りにくいですね。今後日本の金利が上昇するのは間違いないでしょうので、借金をしている人が金利上昇のヘッジとして売りポジを持つのも手かなとも思います。不動産のほうは、引き続き毎日ネットでチェックしていますが、少なくても決済が終わるまでは動けないので、今ひとつ力が入りません。当分大きなものは買えないので（融資がつかないので）、次はある程度自己資金をいれて利回りのいい木造を狙おうかと思っています。宜しければクリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.05.26
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新築にならないの！
７月中旬完成予定の購入物件ですが、やむなく多少引き渡し条件を変更しました。最初は９月末満室にて引渡し。１０月から満室まで家賃補填あるいは契約解除可能。竣工から９月末までの家賃収入は売主の収入ということでした。登記については良く考えていなかったのですが、決済時に同時に僕の名前で登記だと思っていました。ところが、実際は売主（建築会社）の名前で一旦登記し、決済時に僕の名前で移転登記という形だったらしいです。この形にすると中古扱いになるので、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の減税が受けられないことになります。登録免許税－中古だと固定資産税評価額の2％ですが新築だと0.4％になります。不動産取得税－新築で一戸あたりの面積が40平米以上だと一戸あたり1200万を控除してから3％ですが、中古だと1200万の控除が使えません。固定資産税－これは僕の物件に当てはまるかわかりませんが、一戸あたりの面積が35平米以上の3階建て以上の新築マンションの場合、建物の固定資産税が5年間1/2に減額されます。登録免許税と不動産取得税だけでも、かなりの差になりますので、新築は譲れません。そこで、7月末引渡し、最初から僕の名義で登記、8月・9月に関しては家賃は僕の収入になりますが、家賃保証なし、家賃保証は10月から4ヶ月間のみということになりました。8月・9月のローン返済は合計80万前後なので当然持ち出しになると思いますが、減税額は80万を超えるので、よしとしました。その間少しでも家賃が入ればプラスと考えることにしました。9月末決済だと金利が上がっている可能性が高いので7月末決済の方が時期的にはいいと思いますが・・・。どのくらいの金利でかしてくれることやら。もう１行くらい全てを正直に話して、どのくらいで借りれるか話をしようかと思っています。そういうのってありなんですかね？順位がだいぶ落ちました。クリックご協力いただけるとありがたいです。人気blogランキングへ
2007.05.24
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札幌からのお客様
この1週間本業の方が忙しく、久しぶりのブログ更新です。週末は伊豆へ旅行に行きました。お気に入りの旅館“季一遊（ときいちゆう）”が下田の弓ヶ浜にあるのですが、最近は人気が出て予約が取り難くなり、料金も上がってきたようです。今回は土曜日泊ということもあり、1泊27000円もしました。会社の健康保険のポイントを使ったので自分のお金は使っていませんが、自分では払いにくい金額になったと思います。伊豆に行く途中で、熱海で“釜つる”というひもの屋さんがやっている和食屋さんによって鯵丼を食べました。ここの鯵丼は箱根の“みやふじ”というお寿司屋さんの鯵丼と並んで絶品だと思います。熱海に行かれたときは、是非試してみてください。今日は思いがけないお客さんが、札幌からいらっしゃいました。この間、僕が札幌に行ったときに寄ったOpen Roomをやっていた不動産業者さんです。1棟契約したばかりなので、すぐに買えない事はお話してあったのですが、営業部長さんが挨拶に来てくださいました。2・3年先まで考えて営業しているようでした。さすがです。この業者さんは立地を重視していて、基本的に地下鉄駅から5分以内、JRの駅からだ1・2分のところにしか建てないと言っていました。東京で考えると駅徒歩10分以内なら十分だと思いますが、札幌では10分離れるときついのかもしれません。僕の買った物件の話もしましたが、２LDKと１LDKのコンビネーションで利回り９％はなかなか良いと言って頂き、少しうれしくなりました。福住に関しても土地が出にくいので競合が少ないとのことでした。早く自己資金を増やし２棟目を取得できるように頑張りたいと思います。物件からのキャッシュフローは、うまくいっても年間２００万程度ですので、給与からそれ以上の貯蓄を目標にします。宜しければクリックご協力ください。人気blogランキングへ
2007.05.23
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木造 VS RC
3000万程度の中古木造アパートを探していたはずが、結局新築RCを購入してしまいました。一番の理由は融資です。木造だと耐用年数のせいでどうしても融資期間が短くなり、ある程度自己資金を入れないと、融資がおりませんし、キャッシュフローも生まれません。その点、RCだと築17年までは30年の融資期間がとれますので、ある程度の利回りがあればフルローンも可能になります。やはり、金森さんが書いていたように木造はお金がある方が買うもので、お金がない方または自己資金を使いたくない方はRCがいいようです。例えば5000万円の築10年のRC物件（利回り10％）と木造物件（利回り15％）があったとします。木造物件では基本的に融資期間が12年になります。金利4％でフルローンにすると年間返済金額は、約525万で満室時年間収入750万の70％になり、フルローンは難しい計算になります。この場合は利回りが高いので自己資金を500万ほど入れると、返済割合が63％まで下がるので、4500万円の融資が可能かもしれません。一方RC物件だと、30年（銀行によっては35年）の融資期間が可能になりますので、金利4％とでフルローンにしても、年間返済額は約287万になり満室時年間収入500万の約57％です。この返済率であればフルローンOKの可能性が高いです。経験からSMBCだと返済比率が60％～65％以下であれば、フルローンがいけそうな感じです。僕の場合は新築でしたので、返済比率が約64％です。もちろん、フルローンがいいと言っているわけでなく、金利上昇リスクを考えると本来は金利4％時で40％くらいの返済比率が安全だと思います。先輩大家さんには、当たり前のことを書くなと思われるかもしれませんが、これからはじめようとしている方で、木造でなかなか融資が付かずに買えない方は、ターゲットを代えるのも一つの方法だと思います。クリックご協力お願いします。人気blogランキングへ
2007.05.16
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テレビ端子・電話モジュラージャックの増設
電話モジュラージャック・テレビ端子付の複合コンセント増設の見積もりが出ました。かなりかかると脅されていたのですが、1戸あたり25,000円で合計100,000円とのことです。安いのか高いのか全然わかりませんが、とりあえず予想の範囲に入ってよかった。不思議なもので最初に100,000円と言われると値切りたくなります。80,000円で出来ないか聞いてみました。するとしばらくすると税込み84,000円でどうですか？と連絡が来ました。言ってみるものですね。相場はわかりませんが、すぐにそれでお願いしますと返答しました。これでまた利回りが悪くなりますが、クロス・クッションフロア等の内装と違い、後からだと厄介なのでつけることにしました。難しいところです。増設しても家賃に反映することはで来ません。ただ、自分が借りるとしたら2LDKで一部屋（リビング）しかインターネット・テレビが使えないとしたら不便だと感じると思います。これで少しでも長く住んでいただければいいかなと考えています。建設会社によると今まで2LDKでも2部屋につけたことはないそうです。皆さんは、どうお考えでしょうか？ランキングが降下してきました。クリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.05.15
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ANA最高です！
先週末は去年の秋から数えて4回目の札幌行きでしたが、なんとそのうち2回も飛行機に乗り遅れています。自分でも驚く馬鹿さかげんです。最初は羽田9時発なのに、勝手に10時と思い込んで9時ごろ着いて（慎重な性格なので？一時間前に着くようにしている）携帯でチェックインしようとしたら、搭乗手続きを締め切りましたとの表示。最初は何が起きたのかわからず呆然。もしやと思いANAのHPのコピーを見ると9時発となっている。またも呆然。この時はマイルを使っての特典航空券だったので、普通であれば次の便を定価で買わなくてはいけません。いくら？2万くらいするのかな？まったく無駄な出費でひどく落ち込みました。ひょっとしたら、次の便に変更してくれるかもという淡い期待で、ANAの受付の女性に状況を説明しました。すると彼女は次の便をチェックした後、本当は駄目なのですが、今日は次の便があいているので変更しますねといってくれたのです。 本当に天使のように見えました。 僕はそのとき心から“有難うございます”と言っていました。 なんと柔軟性のある対応なのでしょう。ANA最高です。そして、懲りたはずにもかかわらず、今回また同じ過ちを犯しました。羽田に向かう電車の中で、念のためにと旅程表を確認すると、8時発の文字が目に入ってきました。愕然です。 9時発だと思い込み8時に着く予定で家を出ています。確認した時点ですでに7時40分です。空港まであと10分はかかります。ダッシュすれば間に合うかもと思い、駅に着くなり猛ダッシュです。携帯をチェックイン機にかざすとあえなく搭乗締切りの文字が。時計はすでに7時55分を指していました。今回はツアーで申し込んでいるので、この間より状況は悪いです。でもやるだけやってみようと思い、息を整える暇もなく、受付の女性に状況を説明しました。この間とはまったく別の女性です。彼女は次の便を調べながら、今回は急いで来ていただいたので、次の便は一杯ですが空席待ちにしておきますと言ってくれたのです。 ANAは本当にすばらしい。感動です。空席待ち番号8番がかろうじて呼ばれ、何とか次の便に乗れたのでした。これからも浮気をせずにANAを使おうと決意を固めた出来事でした。念のために申し添えますが、僕はANAの関係者ではありません。（笑）宜しければクリックご協力お願いします。人気blogランキングへ
2007.05.14
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内装打合せ完了
週末は内装打合せのため札幌に行ってきました。ある程度考えていたのですが、追加料金なしで選べる素材、色等が限られていて思い通りにはいきませんでした。外装ですでに50万円くらい追加料金（エントランス周りを黒の大理石に変更、ベランダ外側部分は塗装だったのをタイル張りに変更等）がかかっていたので、これ以上かけると採算が合わなくなります。ある程度妥協しながら、4時間くらいかけてやっと打合せ終了です。さすがに疲れました。今回は自分で全て決めたのですが、ある程度、専門家の人に案をつくってもらって修正してもらう方が楽だし、いいものが出来そうな気がします。現場も見せてもらいましたが、3階までコンクリート打設が終わっていました。工事は順調で7月中旬に完成予定です。まだ写真をアップするような状況ではありませんでしたが、一応載せておきます。今回気付いたのですが、２LDKのリビングにしかテレビ端子、電話ジャックがありません。やはり、もう一部屋くらいつけないと使いにくいと思い、付けられないかとお願いしたのですが、かなり費用がかかると言われています。一応どのくらいかかるのか今週連絡してもらうことになっています。４戸で10万くらいだといいんですが・・・。日曜日は、ア○○さんが琴似でOpen Roomをやっていたので、お邪魔してきました。雨が降っていたせいか、僕の他にお客さんがいなかったので、ゆっくりとお話が聞けました。それほど高い材料はつかっていませんが、色の使い方がうまく、若い人に受けそうな感じの部屋です。 貸し難い1階に共用部を多くとって不動産取得税がかからなくするなど（共用部を含めた一戸あたりの面積が40平米を超えると一戸につき1200万まで控除できます）、よく考えられていると感心しました。次に購入する時は（何時の事やらわかりませんが）是非お話を聞きたいと思います。土曜日、打合せ後、杖丈一郎さんと食事を御一緒させていただき、CUBEまで見せていただきました。先輩大家さんとお話させていただくのは、楽しいし非常に勉強になります。 僕が断った宮の森の2億円の物件を杖丈一郎さんも検討していて、気に入っておられたようだったので、少し勿体無い事をしたのかと後悔しました。札幌の方にとってそのあたりの地域は特別なのかもしれません。宜しければクリックお願いします。他の大家さんのブログがご覧になれます。人気blogランキングへ
2007.05.13
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ついに一棟目契約！
2度目の買付証明を入れた平岸の物件ですが、早速その週末に見に行きました。（順番が逆ですが）社長さんが平岸の駅までベンツで迎えに来てくれたのですが、その時には5本以上の買付が入っていたそうです。その中には現金で買うと言う方もいたらしいです。とりあえず僕が一番目なので、2週間は待つと言っていただきました。物件は写真通り、綺麗で管理も良く、特に問題はありません。室内は多少匂いがこもっていましたが、喚起すれば問題ない範囲です。トイレ・流し等は水が蒸発する前にサランラップをかけていれば、匂わないだろうに管理会社はいまひとつ気が利かないとも感じました。全体的には十分満足なので、買付をいれて正解でした。その後、なぜだか未だにわかりませんが、その社長さんは2件ほど建設中の物件（売却済）とまだ更地の土地を見せて、新築の方がいいんじゃないですか？と勧めてきました。確かに4年も経つと設備とかもだいぶ良くなっています。 税金も新築だと優遇があります。問題は建築費ですが、話を聞くと何と坪37万～38万で出来るというではないですか。（関東の木造よりもぜんぜん安いです）その建築費で計算するとこの7700万円の物件はそれほど安くないことになります。その新築候補地も地下鉄駅から徒歩５～６分で南向き、８メートル道路に１０メートル以上面しています。徒歩１分くらいに大きなスーパーもあります。日当りがいいのが気に入りました。迷いに迷ったあげく、結局新築にすることにしました。これが一番最初のブログに書いた物件です。利回りがあまり良くない（9％前後）のは、土地が坪40万と若干高く、満室保証なので、設定家賃が多少安いのが原因です。特に8月完成なので2月・3月完成の物件と比べると安くしないと埋まらないのかも知れません。2LDK（55平米）で6万3千円から6万6千円、１LDK（31～33平米）で4万5千円から4万8千円の設定です。管理費は3000円です。利回りが悪くなったので、融資のことが心配でしたが、何とかフルローン（諸費用は自己資金）でOKが出て、売買契約を結ぶことが出来ました。ただ金利の話はまだなので、そのへんが多少心配です。（引渡し時期が先なので） メガバンクなので3％以内で借りれるとは思いますが。今週末に現地に行きますので、次回は写真をUPしたいと思います。お楽しみに！土曜日の夜に札幌であの杖丈一郎さんと食事をご一緒させていただく予定です。お時間のある方は是非Join してください。宜しければクリックご協力お願いいたします。人気blogランキングへ
2007.05.10
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4度目の札幌訪問
今週末にまた札幌に行きます。去年の11月に木造アパートを見に行って以来早くも4度目の訪問です。第2の故郷のような感じです。今回は、一番最初のブログに書いた契約した新築マンションの内装打ち合わせです。室内に関しては壁、天井、建具は白系に決めているので問題ないのですが、迷っているのは共用廊下です。壁を白にしようか、イエロー・ベージュ系の色にしようか決めかねています。ドアの色は黒に決めてしまったのですが、床の色は壁の色次第でグレー系かラコッタタイルみたいな色にしようと思っています。あとシステムキッチンは赤、居室の壁の一部をオレンジにしようかとも思っています。何かいいアドバイスがあればお願い致します。札幌周辺でお勧めのお寿司屋があれば教えてください。よろしくお願い致します。宜しければクリックご協力お願いします。おかげ様でいいところまで上がってきています。人気blogランキングへ
2007.05.08
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2度目の買付証明
先日お話したインパクトのあった物件は、投資対象からはずしていた札幌にありました。平岸駅から徒歩5分、土地約70坪、床面積約140坪、角地でそれぞれ８ｍ道路に接面しています。1LDK11戸、駐車場8台、価格7700万円、満室時利回り11％、現状2室空室で8.5％です。利回りはごく普通ですが、なんと築4年のRC物件です。土地価格路線価 坪265,000円 実勢価格265,000/0.8=331,250 331,250＊70=約23,200,000円建物価格（この時は坪当たりの建築費がそんなに安いとは知らずに50万で計算しました）坪500,000＊140=70,000,000 70,000,000/47*43=約64,000,000 合計価格約8700万円 この時は、こんな計算で割安だと思いました。キャッシュフローに関しても、8000万借入、金利4％、30年返済、入居率80％、経費20％で計算しても年間で40万ほどプラスになります。外観は、コンクリート打放しで写真で見る限りおしゃれな感じです。築4年であれば、しばらく修繕費はそれほどかからないことは予想できます。これはと思い、すぐ資料依頼をしました。メールで資料を送っていただいたのですが、すでに多くの問い合わせがあり、販売済みの際はご了承くださいと書いてあったのです。あせりましたが、関東の人間には平岸駅の特性がわかりません。そこで、最初に訪札した際にお世話になった仲介業者さんに電話して、話を聞くことにしました。その業者さんは嫌な声も出さずに、平岸は若者に人気があることを教えてくれたのです。感謝、感謝。本当は週末に現物を見てから決断したかったのですが、どう考えてもそれでは間に合いそうにありません。そこでその販売業者さんに電話でいろいろ話をうかがった上で、決めようと思いました。その業者さんは建設業者さんで自分で建てた物件なので、建物には絶対の自信があるようでした。気になる売却理由ですが、大家さんが一回り大きな物件を建築することにしたので売るとのことでした。話を聞いて物件を見ずに買付証明を出すこと決めました。建設業者さんは現物を見てからにしてくださいと言ったのですが、それでは間に合わないと説明して納得してもらいました。その週の週末に見に行くことにしました。一つ難題がありました。ローン特約付きの契約はしないと言われたのです。2週間のうちに融資証明をもらって下さいといわれました。例の横浜の仲介業者さんからは1億までは問題ないといわれていましたし、どこの銀行のどこの支店まではわかっています。でも担当者は知らないし、自分で挨拶に行ったこともありません。なおかつ業者さん経由ではOKでも、個人が直接行っても融資してもらえるかわかりません。でもそんなことを言っている暇はないので、すぐに資料を揃え、アポをとり銀行を訪問しました。反応は悪くありませんでしたが、2週間はキツイかもしれないと言われました。とりあえず丁重にお願いし、週末に訪札したのでした。この続きはまた次回に！宜しければクリックご協力お願いします。先輩投資家のブログもご覧いただけます。人気blogランキングへ
2007.05.07
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そんなのあり？
早いものでGWもあと2日ですね。昨日は川崎にあるラゾーナ川崎という大きなショッピングセンターに行ってきました。できてから数ヶ月経っているのですが、相変わらずすごい人です。今まで川崎というとイメージがあまり良くなく、あまり行かなかったのですが、最近は毎週のように行ってます。（住んでる駅の隣なので）目的は、109シネマズという東急系映画館と丸善という大きな本屋さんです。109シネマズは会員（確か1000円の入会金だったと思います）になるとエグゼクティブ・シートという広くてリクライニングするシートで見ることができます。シート間には小さなテーブルがあるので、隣の人を気遣うこともなく、肘掛を使うこともできます。仲のいいカップルにはくっつけなくて残念かもしれませんが。なおかつ6回見ると1回無料で見れるので、非常に気に入っています。このショッピングセンターが出来てから、川崎の物件価格が上がっているようです。特に西口は以前は何もない感じでしたが、今は新しい大きなマンションが続々と建設されています。前からこの辺に不動産を持っていた方はホクホクですね。先日の買付証明書を入れた北九州の物件の話ですが、その2日後に担当者から暗い声で電話がありました。その時点で嫌な予感はしたのですが、なんと売るのをやめたとのことです。最初は、他の客にまわしたのではないかと疑ったりしました。よく聞くと任意売却物件で債権者がその値段では売らないと言ってるらしいです。いくらなら売るの？と聞いても相手にしてもらえないらしいです。持ち込んだ九州の業者さんも責任を感じたらしく、現金で買うと言ったが、駄目だったらしいです。どこまで本当だかわかりませんが、これ以上言ってもしょうがないので諦める事にしました。よくあることですからと言われましたが、少なくても任意売却物件なので債権者の同意が得られない場会、購入できない可能性があるという説明をすべきだったんじゃないのと思いました。今後もお世話にならなくてはいけない業者さんだったので我慢して言いませんでしたけど。またはじめからやり直しです。朝晩のネットチェックが日課です。大体一日平均2時間ぐらいはインターネットで物件を探していたと思います。例の横浜の業者さんからもいろいろ紹介されますが、いまひとつピンと来ません。2007年の1月にいつものようにインターネットで物件を探していると、かなりインパクトのある物件が目に飛び込んできました。続きはまた次回に書きます。宜しければクリックご協力お願いします。人気blogランキングへ
2007.05.05
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初めての買付証明書
それは丁度、例の横浜の業者さんにお邪魔していたときのことです。先日書いた宮の森の2億の物件をもう一度勧められていたのです。いろいろな提案をしていただき、少しぐらついたりしたのですが、やはりリスクに対しての見返りが少なすぎます。僕の頑固さに担当者もあきらめたようで、今ちょうど入った物件がありますけど、見てみますか？といってきました。ちょうど隣の部屋で九州の業者さんがその物件を持ち込んでいたようでした。それほど期待はしていませんでしたが、資料を見て初めてときめきました。12500万の築15年の８階建RCマンションですが、現状年間キャッシュフロー（13000万円借入・金利2.625％・30年返済）が750万程度あります。利回りは13％弱で現状満室です。北九州のモノレールの駅から徒歩7分、しかも公立大学から徒歩1～2分です。1K×28戸と店舗３戸です。入居者はほとんどがその大学の学生さんです。この大学が移転しない限り、需要は問題なさそうです。13000万まで融資可能とのことで、自己資金は100万程度で済みます。一応現物を見てから、買付証明書を出したいといったのですが、現物を見て嫌だったら断ってもいいから、押さえるために買付証明書を出したほうがいいとのことで、その場でローン特約付きの買付証明書を出しました。帰ってからすぐにネットでその大学の移転計画があるかどうか調べました。今のところそういった話はなさそうなので一安心です。翌日には担当者から、物件を押さえられましたとの連絡もいただき、早速週末の飛行機を押さえました。担当者も同行してくれるとのことでした。たまたま僕がそこにいたので、僕のところにその情報が来たのであって、もしその場にいなかったら、きっともっといい顧客のところにいったのだろうと思いました。本当にいい物件はネットに出るまでに売れてしまうようです。ちょくちょく顔を出すのが大切かも知れません。もう買ったつもりで、週末の九州訪問を楽しみにしていたのですが、とんでもないことになります。その話はまた次回に書きます。おかげ様で50位以内にランクインしました。宜しければクリックご協力お願い致します。人気blogランキングへ
2007.05.03
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2億円物件！！
仙台のRC物件に関しては、23室中9室空室という事が判明し、かなりの自己資金が必要になるとのことで、あきらめることにしました。次に紹介されたのは、札幌の地下鉄駅徒歩11分の築18年中古RCで価格はなんと2億円です。高級住宅地（らしい）の宮の森にあり、土地約255坪、床面積約575坪、2LDK×９＋3LDK×12＋シャッター付駐車場18台、オートロック、ロードヒーティング、トランクルーム、駐輪場の高級仕様で写真で見てもかなりいい感じです。ただファミリータイプのため、利回りは満室でも10％強しかありません。今まではかなりの高入居率だったらしいのですが、現状は2室空室、さらに数ヶ月中にあと2室退去予定です。満室、借入金利2.625％（その時点の適用金利）の想定だと年間キャッシュフロー600万くらいですが、入居率80％、借入金利４％で計算すると年間キャッシュフローは100万前後です。（固定資産税200万以上、管理費＋ロードヒーティング灯油代160万以上）この物件はノンリコース可能物件でしたので、真剣に検討しましたが、やはり2億の負債を背負って入居率80％、借入金利4％時（最悪の想定ではなく、近年中に十分に起こりうる条件です）のキャッシュフローが100万前後では、リスクが高すぎると判断しました。この物件も自社物件で多少の値引き、空室家賃の補填等の提案もいただきましたが、丁重にお断りしました。今までは8000万円の物件でもかなり勇気がいると思っていましたが、この2億の物件を真剣に検討した後は、1億程度の物件に関しては恐怖心がなくなっていました。いいのか悪いのかはわかりませんが、面白いものです。ここでノンリコース（対象物件以外には債務履行請求の範囲を遡及しないという意味）について少し話をしますが、このメガバンクのノンリコースは本当の意味のノンリコースとは多少違っていて、自己破産くらいまでいかないと負債から開放されない（物件を放棄できない）らしいです。ただノンリコースが使える物件は優秀な物件（この物件も収益の面ではいま一つですが、積算ではかなりの評価が出ていました）が多いいので、ノンリコース可能物件を探して、ノンリコースを使わずに買う投資家もいるそうです。ノンリコースを使っても借入金利は変わりませんが、最初に物件価格の2％程度の手数料が必要になりますので、高額物件ではかなりの金額になります。次回は初めて買付を入れた物件の話を書きます。宜しければクリックお願いいたします。先輩投資家のブログもご覧いただけます。人気blogランキングへ
2007.05.02
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新しい展開
昨日の続きですが、僕が電話した業者さんは、横浜にある投資専門の仲介業者さんでした。まず、物件の話より先に僕の年収とか僕の属性の話になりました。その業者さんが言うには、まずいくら融資を受けられるかを明確にしてから、それにあった物件を探したほうが早いとのことでした。近くなので今日これから来ませんか？と言われ、すぐに自分の年収・資産・負債状況をまとめた資料を持っていきました。その業者さんは、ある都銀と密接な関係らしく、融資可能金額を自分たちで計算し始めました。なんと1億までは大丈夫でしょう、無理すれば2億まではいけるかもと軽く言います。本当？1850万でもいい顔されていないのに！ 年収は人並み、資産といっても株・現金で2000万（マンションは除く）もありません。それにマンション・車のローンが1600万くらいありますからネットでは300万くらいしかありません。100％信じたわけではありませんが、急に選択肢が広がったような気がしました。その場で北九州の8000万前後の物件を紹介されました。自社物件で仲介手数はなしです。満室時利回り約12％ですが現状は9％前後です。一年間は空室の設定賃料の80％を補填するとのことです。悪くはありません。その時点では北九州になじみがなかったことと一階の店舗が空室だったのですが、前のテナントがペット屋さんだったので匂いが残っているというのが気になって決断できませんでした。その物件はすぐに他の方で決まったそうです。まだお付き合いはしていませんが、この業者さんとの出会いが僕の方向性を大きく変えました。融資が付かなくて困っている方は、銀行と密接な関係を持っている業者さんを訪ねてみることをお勧めします。ビックリするほど、簡単に融資が付くかもしれません。もし連絡先を知りたい方はメールいただければ御紹介いたします。話は変わりますが、皆様のおかげで不動産投資ランキングで100位以内にランクインしました。一瞬だけかもしれませんが、これからも不動産投資を始めようとする方に参考になるように頑張りますので、今後とも宜しくお願いします。よろしければクリックご協力ください。先輩投資家のブログもご覧になれます。人気blogランキングへ
2007.05.01
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