2012年03月の記事
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千川PJ 利回り及びキャッシュフロー
昨日、地銀さんで金消契約を済ませてきました。担当者の手際が良かったので約1時間で完了しました。 これで5年間は支払いが固定されます。今回の賃貸併用住宅ですが、当初の目標は自宅部分を除いて利回り6％でしたが、届きませんでした。 詳細は以下の通りです。土地：4200万（約98平米）建築費：約6400万（RC4階建約258平米・杭工事300万含む）設計・監理費：約500万（ボーリング調査費・建築確認費用含む）その他施主支給等：約100万Total:11200万（土地の仲介手数料・登記費用等の諸費用は含まず）年間家賃収入：約650万 利回り：約5.8％自宅部分も貸した場合の想定は、約820万で利回り約7.3％（低いです）資金内訳は、11200万の内、借入が8600万、自己資金が2600万。 30年返済、当初5年固定1.7％で毎月の返済が約31万。家賃収入が54万ですので単純計算では手残りが23万ですが、管理費、固定資産税、火災保険等ありますので、実際は10万から15万程度だと思います。自己資金を回収するまでに20年近く掛かりますので、投資としてはまったく割にあいませんね。 もともとキャッシュインフローは期待していなかったので、良しとしましょう。（旧自宅マンションも高く売れたし、借入金利も下がったので） よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2012.03.28
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どこをメインバンクにするか
明日は大手地銀さんで金消契約です。結局、S銀行の繰り上げ返済日は４/3（頑固に譲らなかった）、大手地銀さんの融資実行が3/30で数日資金が口座に寝ることになります。 数日なので金利は大したことありません。抵当権の抹消書類が入手できるのが4/3なので、その間は大手地銀さんにとってはリスクが高いんですが、割と融通がきくんですね。 ちょっと驚きです。既に東中野2号で融資を受けているのと、毎月の給与振込を続けてきたのが幸いしたようです。 この大手地銀さんはメインバンクになってもらいたいという気持ち（勝手な片思い）で2009年からずっと毎月30万給与から振込、そのうち20万を定期に入れてきました。 投信もお付き合いして少々購入しています。 1棟目の融資を受けたメガバンクでは、規模が大きすぎて効果が出ないと思い何もお付き合いはしていません。 まぁ、向こうから頼まれたこともないですしね。笑大手地銀さんでも僕には大きすぎるので、ほんとは信金さんの方がいいのですが、金利が高めなのと地域的に非常に狭い範囲に限られてしまうので、メインバンクとしては使い難いです。 この大手地銀さんなら東京と横浜なら大部分カバー出来るので、協力するところは協力していい関係を継続したいです。 来年には東中野2号の固定金利期間も終わりますからね。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2012.03.26
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保険会社への連絡もやってくれるの？
東中野2号の器物破損ですが、管理会社さんの方で警察対応及び写真撮影をしてくれました。 そして保険会社の対応もしてくれるらしいです。 うん、さすがです。 こういう管理会社さんだと楽ですね。 最終的には僕が出ないとダメだとは思いますけど、一から一人でやるのとは大きな差があります。 千川PJのオートロックインターフォンのカバーの盗難が2/19で東中野の器物破損が3/19。 何なんだろう。 4/19には何にも起きないことを願います。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2012.03.22
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悪い周期に突入か？
今年に入ってから千川PJの即満室旧自宅マンションのグッド・タイミングでの売却大手地銀さんから好条件の借換えオファーといいことが続き、非常についていましたが、そろそろそれも終焉のようです。札幌1号ですが、3月末の退去1戸に加えて4月中に2戸退去になります。 12戸中3戸の退去はかなりヤバイです。 管理会社の担当者は「決めます」と強気ですが、本当に自信があるのかな。それとも単なる強がりか。 いかんせん、時期が悪すぎます。 少し条件を下げる必要があるかもしれません。それに加えて東中野2号でも破損事件が。 建物横の金属のパイプカバーが壊されています。 意図的に壊したというよりは、車でぶつけたという感じ。 隣の車が一番怪しいのですが、証拠がないので何とも言えないです。管理会社さんが警察を呼んで処理してくれたので、後は見積もりを取って保険求償するだけです。 管理会社が入っていると楽です。ちょうど1ヶ月前に千川3棟目のオートロックモニターフォンのカバーが盗まれたんですが、同じ保険会社です。 やましいことは、全然ないのですが疑われるかもです。笑よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2012.03.21
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抵抗？？
先日、既存借入先に話をしたが、特に引きとめにあわずに問題なしと書きましたが、そんなに甘くはなかった。まず、担当者は巻き込まれたくないらしく、電話番号を伝えてこちらにかけろというのでかけてみると、借換え先、金利等聞かれ、こちらでも引き下げるから再検討してくれとのお願い。 「お宅が、これ以上の条件なんか出せないでしょう」 「変動で１％前半なら可能性あります」 いい加減なこというなよ、お宅がそんな金利で貸し出してるなんて聞いたことないわ。 単なる時間稼ぎが見え見えだ。 「もう、決めたから3月中に返すよ」 「今からだと3月中は無理です」 なんやら、書面の申込書を受けっとってから10営業日必要なんてほざくから、頭に来て抵当権の抹消書類は後でもいいから、金は返すと言っても無理ですの一点張り。 変動金利でペナルティも払うのに返済時期の引き延ばし。 金融庁にちくったろ。だいたい、金利下げれるならもっと早く提案しろよ。 黙って大人しく高金利を払い続けつる人はそのままかい。文句言ったもん勝ちだね。 目先の利益だけに目がいってると長い付き合いの客は生まれないね。 そんなの最初から期待してないか。 S銀行さんよろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2012.03.17
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借換え費用概算
今月中に借換え予定の千川3号のローンですが、借換え費用の総額概算が出ました。抵当権の抹消、新規設定で約45万、銀行手数料及び契約書印紙代で約13万、早期返済ペナルティ2％で約172万、総額で230万です。 高いです。 特に高いと思うのは抵当権設定の登録免許税とその報酬です。 ぼったくりです。 この他にも印鑑証明、住民票、納税証明等複数必要なのでお金も手間もかかります。一方毎月の返済額は約40万から約31万へ約9万の減額。年間で約110万の減額ですから2年間は費用の回収に費やされ、残り3年分の減額がプラスということになります。今回はあまりに金利差が大きいので、借換えの方が明らかにお得ですが、わずかな金利差だったら微妙ですね。 詳細なシュミレーションが必要です。今日は、既存借入先に連絡しましたが、特に引きとめられることもなく、全く問題ありませんでした。 まぁ、あの金利ですから最初から借換えは想定済みかもしれません。やっと自宅MSの売却が終わったと思ったら今回の借換えでバタバタと忙しい。 なかなか落ち着きません。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2012.03.15
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千川3棟目 ローン借り換え本部承認がでた！
大手地銀さんの本部稟議に掛かっていた千川3棟目のローン借換えですが、本部のOKが出ました。 予想よりも大分いい条件です。5年固定で1.7％。 東中野2棟目で団信に入っているので、既に枠一杯で団信はなし。 こちらのにとっては好都合です。 団信で0.3％取られるよりは金利が低い方がいいです。これで借り換えれば年間100万以上返済額が少なくなります。3月というのも追い風になったようです。既存借入先の担当者は、よくやってくれていたので心苦しいところもあるのですが、約2％も金利差があれば仕方がないです。 こちらもビジネスですので、キッパリと伝えなくては。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2012.03.12
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平穏は続かない、退去連絡書がきた
帰ると札幌の管理会社から郵便が届いていました。。10日が家賃振込日でそのあたりで家賃明細が届くのですが、今回はちょっと早いし、封筒が薄い。 嫌な予感しましたが、見事的中。久々の退去連絡書です。 去年の7月が最後の退去なので、なんとなく埋まっているのが普通な感じになっていました。 しかし、タイミングが悪いです、3月末退去とは。 あと1ヶ月早ければ、良かったのに。しかもこの入居者さんは去年の7月に入居したばかり。 また1年も経っていない。 4階で日当たりがよく、１LDKの中では一番いい部屋なのに、約4年半で既に4人目の退去者です。 最初の入居者さんがいる部屋が3部屋もあるのに、不思議です。 なんでこの部屋だけが動きが激しいんでしょ。まぁ、愚痴を言っても始まらない。粛々と埋めるだけです。 なんとか1ヶ月半程度で決めたいところです。 ネットを確認すると既にエイブルさんが募集をかけていました。 エイブルさんだけ、いつも早いんですよね。 僕が知らされる前に募集を始めてます。 一番物件に近いからかな。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2012.03.08
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大手地銀担当者結構本気かも！
東中野2号で融資を受けている大手地銀さんですが、千川3号の借換え結構本気かもしれません。 既に支店レベルでは承認が取れたとの連絡がありました。 先週その話が出た時は、軽い感じで話していたんであまり期待はしてなかったんですが、ちょっとビックリです。 本部の承認はそんなに簡単ではないと思いますが、借換えられたらラッキーです。 でも早期返済のペナルティーが2％と抵当権の設定等の諸費用がかかるので、金利次第ですけどね。 家賃とは別に毎月30万給与振込してそのうち20万を定期に入れてきましたが、それが功を奏すか。 見ものです。 この金余り状況での預金は全然うれしくないかもしれませんけどね。 笑よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2012.03.05
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元自宅マンション決済完了
元自宅マンションの決済が無事完了しました。 自分の考えていたほぼ上限の価格で売却出来ました。3本も抵当権がついていたので大変でしたが、各銀行さんの協力でなんとかなりました。 決済の場に大手地銀さんは抵当権抹消の書類を持ってきてくれましたが、あとの2行は決済の後、司法書士さんが各銀行さんに書類を取りに行くことになってます。買主さんの融資銀行であるSMBC指定の司法書士さんでしたが、安かったですね。 手間がかかる割には、良心的なお値段です。 3行の抵当権抹消で合計45,000円程度。 買いの時の報酬の高さが不当に思えてきます。2800万の売却代金は全て既存借入の返済にまわして、債務が約10％減少。 まぁ、どんだけ債務があるんだという感じですね。 爆 最初の9600万の借入が一番ビビりましたが、慣れは恐ろしいです。 3億近くになってもあまり恐怖を感じません。 ここまでいけば自分の給料で補てんできるレベルではありませんから、一緒です。 自分の出来ることは高入居率をキープして、金利の安いローンに借換えを進め、財務状況を改善していくことです。そこでネックになるのは札幌の物件です。 SMBCから借りていますが、関東の人間には他にまともな借換え先がありません。 競争がないのでSMBCとしては無理して金利を下げる必要がありません。下げる方法としては、他の東京の物件の借換えとセットで金利を下げてもらうことくらいですかね。 やっぱり早めに売却かな。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2012.03.02
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