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kenken3688
2007年に遅まきながら大家になりました。最初からフルローンでほぼ1億の負債を抱える事になりました。素人大家は生き残っていけるいけるでしょうか？
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2007.05.07
カテゴリ： 不動産投資
先日お話したインパクトのあった物件は、投資対象からはずしていた札幌にありました。
平岸駅から徒歩5分、土地約70坪、床面積約140坪、角地でそれぞれ８ｍ道路に接面しています。1LDK11戸、駐車場8台、価格7700万円、満室時利回り11％、現状2室空室で8.5％です。利回りはごく普通ですが、なんと築4年のRC物件です。
土地価格
路線価 坪265,000円 実勢価格265,000/0.8=331,250 331,250＊70=約23,200,000円
建物価格（この時は坪当たりの建築費がそんなに安いとは知らずに50万で計算しました）
坪500,000＊140=70,000,000 70,000,000/47*43=約64,000,000
合計価格
約8700万円
この時は、こんな計算で割安だと思いました。
外観は、コンクリート打放しで写真で見る限りおしゃれな感じです。築4年であれば、しばらく修繕費はそれほどかからないことは予想できます。これはと思い、すぐ資料依頼をしました。
メールで資料を送っていただいたのですが、すでに多くの問い合わせがあり、販売済みの際はご了承くださいと書いてあったのです。あせりましたが、関東の人間には平岸駅の特性がわかりません。そこで、最初に訪札した際にお世話になった仲介業者さんに電話して、話を聞くことにしました。その業者さんは嫌な声も出さずに、平岸は若者に人気があることを教えてくれたのです。感謝、感謝。
本当は週末に現物を見てから決断したかったのですが、どう考えてもそれでは間に合いそうにありません。そこでその販売業者さんに電話でいろいろ話をうかがった上で、決めようと思いました。
その業者さんは建設業者さんで自分で建てた物件なので、建物には絶対の自信があるようでした。気になる売却理由ですが、大家さんが一回り大きな物件を建築することにしたので売るとのことでした。話を聞いて物件を見ずに買付証明を出すこと決めました。建設業者さんは現物を見てからにしてくださいと言ったのですが、それでは間に合わないと説明して納得してもらいました。その週の週末に見に行くことにしました。
一つ難題がありました。ローン特約付きの契約はしないと言われたのです。2週間のうちに融資証明をもらって下さいといわれました。例の横浜の仲介業者さんからは1億までは問題ないといわれていましたし、どこの銀行のどこの支店まではわかっています。でも担当者は知らないし、自分で挨拶に行ったこともありません。
なおかつ業者さん経由ではOKでも、個人が直接行っても融資してもらえるかわかりません。でもそんなことを言っている暇はないので、すぐに資料を揃え、アポをとり銀行を訪問しました。
反応は悪くありませんでしたが、2週間はキツイかもしれないと言われました。とりあえず丁重にお願いし、週末に訪札したのでした。
この続きはまた次回に！
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土地価格
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合計価格
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この時は、こんな計算で割安だと思いました。
外観は、コンクリート打放しで写真で見る限りおしゃれな感じです。築4年であれば、しばらく修繕費はそれほどかからないことは予想できます。これはと思い、すぐ資料依頼をしました。
メールで資料を送っていただいたのですが、すでに多くの問い合わせがあり、販売済みの際はご了承くださいと書いてあったのです。あせりましたが、関東の人間には平岸駅の特性がわかりません。そこで、最初に訪札した際にお世話になった仲介業者さんに電話して、話を聞くことにしました。その業者さんは嫌な声も出さずに、平岸は若者に人気があることを教えてくれたのです。感謝、感謝。
本当は週末に現物を見てから決断したかったのですが、どう考えてもそれでは間に合いそうにありません。そこでその販売業者さんに電話でいろいろ話をうかがった上で、決めようと思いました。
その業者さんは建設業者さんで自分で建てた物件なので、建物には絶対の自信があるようでした。気になる売却理由ですが、大家さんが一回り大きな物件を建築することにしたので売るとのことでした。話を聞いて物件を見ずに買付証明を出すこと決めました。建設業者さんは現物を見てからにしてくださいと言ったのですが、それでは間に合わないと説明して納得してもらいました。その週の週末に見に行くことにしました。
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