元・経営コンサルタントの投資日記

REIT投資について

元々株式投資を本格化させる前は、実物不動産投資を考えていました。

ただし、
借入金という何となく心理的に厄介なものを背負うこと
デフレ傾向はしばらく継続しそうなこと
物件の検索に時間がかかり面倒なこと

などから躊躇していました。

2008年の11月頃だと思いますが、ロイターのひとつの記事に目がとまりました。
ゴールドマンサックスがJ-REITを強く推奨している内容でした。
その記事の要旨に納得感を得たため、早速、東洋経済、週刊ダイヤモンドのREIT特集号を買い、HPで勉強し、実際の銘柄の決算短信等を読んで、
「さすがGS！」　と大いに納得。当時は超バリュー投資であることが判明しました。

私は用心深く、このスポンサーがいれば銀行はつぶさないだろう、という先の中から、分配金利回り（配当利回りと同義）が限りなく高い銘柄を複数選択して、３銘柄に投資しました。
また、2009年3月までに大きな借り換えがないなども注意して見極めました（期末貸し渋りを想定していた）。

このとき投資原資はすっかり傷ついた日本株の損切り代金です。損切りはするものです。

それから約1年、リターンはファンタスティックなものになっています。レバレッジなしで、実物不動産並みのリターンが出ています（規模は小さいけど）。

　　　　　　　　　　　　　　投資単価　　　　　　同時価　　　　リターン　　　　　　分配金　　　　　　分配金利回り％　　
MID　REIT　　　　　　　　　　92,419　　　　　　209,330　　　　126.5％　　　　　　17,330　　　　　　　18.75％

プレミア投資法人　　　　　　164,092　　　　　　341,000　　　　107.8％　　　　　　29,040　　　　　　17.7％

アドバンスレジデンス　　　　249,098　　　　　　365,000　　　　46.5％　　　　　　　25,000　　　　　　　10.3％

ETF（野村）　　　　　　　　　　805.43　　　　　　978　　　　21.4％　　　　　　　　　60　　　　　　　　7.5％　　　　　　　　　　　　　　　　（直近100口当たり15円を4倍）
（時価は11月5日現在）
（分配金は直近予想×２）

これでも各REITの稼働率や賃料引き下げによって、分配金利回りが低下しているので（MIDは25％近くあった）、今はこの辺がボトムラインと期待しています。
MIDのスポンサーに関西電力が就任し、ひと安心。

今後の方針
野村のETFの今回の予想分配金がやっとイメージ通りになってきました。これまでは野村に騙されたのではないか、と疑心暗鬼になっていました。
REIT市場は底打ち期待感からか、幾分改善傾向を示していますが、まだまだ予断を許さない状況は継続するでしょう。
前回の不況の時のけん引役だった外資はさっぱりでしょうから。

したがって、ゆっくりあせらずETF中心にそろそろ追加投資を考えていこうと思います。　　

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