規約公正証書

平成16年4月11日作成

昭和59年1月1日施行の法律改正によって
制度化された規約公正証書を見てみましょう。

（１）マンション新築時の建物表示登記申請の際の添付書類の一部として、規約公正証書があります。区分所有法（以下区分法とする。）では、分譲用の区分所有建物を建築した者（分譲業者）が単独で分譲前にあらかじめ公正証書によって規約を設定することができることとされています。

（公正証書による規約の設定）
第三十二条　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、 第四条第二項 、 第五条第一項 並びに 第二十二条第一項ただし書 及び 第二項ただし書 （これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。

（共用部分）
第四条　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
２　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、 規約により共用部分とすることができる。 この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

事例：
　　○○○号室を管理員室として共用部分とする。

（規約による建物の敷地）
第五条　区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、 規約により建物の敷地とすることができる。

　事例：
　○○○番の土地をマンションの敷地とする。

（分離処分の禁止）
第二十二条　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。 ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

　事例：
　　タウンハウスや棟割長屋型の区分建物の建売りの場合、各専有部
　　分ごとに区画して各専有部分に対応する敷地を区分所有者が単独
　　で所有する。

２　前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。 ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。

　事例：
　1～9号室の各専有部分に対応する敷地利用権の割合を9分の1の
　共有持分とする。

（２）以下の疑問を抱かれた時は、ありませんか？

　１．規約共用部分は規約と登記簿あってるの？
　２．規約敷地は規約と登記簿あってるの？
　３．分離処分可能規約の有・無？
　４．床面積割合と異なる定めは？

　規約公正証書正本は、表示登記完了後は、事業主に返戻されます。
　管理組合役員様、規約公正証書正本お持ちですか？
　所在不明の場合、事業主又は管理会社にご確認下さい。

（３）建物表示登記の添付書類の一部である規約公正証書を管轄法務局で閲覧できます。ただし、マンションの建物表示登記の受付年月日から 5年を経過してる場合、申請書の閲覧できません。

（抄）不動産登記法施行細則第37条ノ3第2項
（申請書類の保存期間）
第37条ノ３
２　不動産ノ表示ニ関スル登記ノ申請書及ビ其添附書類（但地積ノ測量図，土地ノ所在図，建物ノ図面，各階ノ平面図及ビ不動産登記法第81条ノ４第一項ノ図面ヲ除ク）ハ申請書受附ノ日ヨリ 5年間之ヲ保存スベシ

閲覧は、管轄法務局に自己が区分所有者であることを免許証等で疎明し、
手数料を納付して可能です。
　（疎明書類については管轄法務局に事前に確認下さい）

規約公正証書の公証人の住所・氏名・連絡先と事件番号（平成○○年
○○○号）を記録し、内容を閲覧して下さい。

公証人は、必ずしも、マンション所在地付近の公証人に限られません。施主からの代理人（土地家屋調査士等）が、面識ある公証人にて認証します。京都のマンションの規約公正証書の公証人が、大阪の公証人であることもあります。

（４）規約公正証書の謄本を公証人役場で取得できます。
ただし、認証した年の翌年から 20年を経過してる場合、謄本取得出来ません。

（抄）公証人法施行規則第27条
（書類・帳簿の保存期間）
第二十七条　公証人は、書類及び帳簿を、次の各号に掲げる区分に応じ、それぞれ当該各号に掲げる期間保存しなければならない。
一　証書の原本、証書原簿、公証人の保存する私署証書及び定款、認証簿（第三号に掲げるものを除く。）、信託表示簿　二十年
２　前項の書類の保存期間は、＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊、その他の書類については、当該年度の翌年から、起算する

事前に公証人に連絡し、事件番号（平成○○年第○○○号）を伝え、謄本取得に必要な手続き、費用を御照会下さい。
　＊公正証書の謄本交付資格のチェックは厳しいです。

例示の必要書類等
・理事長たる自己のマンション抄本
　（有効期限6カ月以内）
・自己が理事長に選任された総会議事録
・運転免許証　　
・認印等

（５）自己のマンションの権利証書といっしょに綴じ込まれてる区分建物表示登記済証の申請代理人の土地家屋調査士さんに問い合わせの上、マンション名・建築年月から公証役場・公証人を調査してもらうのも一手段です。

規約公正証書は、昭和59年1月1日施行の法律改正に
法律改正によって制度化されたものです。

まだまだ、勉強中。

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