重要事項説明について
平成１６年５月４日再製
１．目的
管理組合が管理業者との管理委託契約締結の意思決定をする前（＝総会での管理委託契約の締結に関する議案の採決を行う前）に、管理業者が、管理委託契約約に係わる重要な事項について、あらかじめ書面を交付して説明することによって、管理組合に管理委託契約の範囲や内容等についての検討と理解の機会を確保しようとするものです。
実際上は、理事会で委託契約の内容変更を審議し、管理会社との合意に至った委託契約の内容につき、管理会社が契約開始時期前に、説明会を開催して組合員に契約内容の重要事項について説明し、総会において委託契約締結の採決を受けることになります。
２．委託契約の始期と総会の開催回数を考えます。
決算時期と委託契約の終期が合致している場合委託契約の開始時期前に説明会及び臨時総会を開催して採決を得なければなりません。 その後、決算承認の定時総会を開催しますので総会を2回開催する必要があります。
説明会＋臨時総会 ⇒ 決算＆（年度開始＋委託契約開始）
⇒ 定時総会
委託契約の始期を定時総会開催予定の翌月からにすれば、定時総会の開催前に説明会を開催し、総会にて委託契約締結を採決できるので総会は1回で済みます。ただし、委託契約の始期の調整に、1回だけ暫定期間を設ける暫定委託契約を締結する必要があります。
暫定契約締結⇒決算＆（年度開始＋暫定契約開始）⇒
説明会＋定時総会 ⇒ 新委託契約開始
又、総会にて否決された場合は、再度暫定委託契約を
締結することになります。
３．説明会の開催手続き
新規契約（従前と異なる条件で契約更新の場合を含む）の場合
管理会社は、説明会の1週間前までに説明書と説明会の案内を組合
員全員に交付し、案内を掲示します。
説明会では、管理業務主任者から、以下の法施行規則第８４条に
定める事項の説明を受けます。
（重要事項）
規則第八十四条 法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
一 マンション管理業者の商号又は名称、住所、登録番号及び登録年月日
二 管理事務の対象となるマンションの所在地に関する事項
三 管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項
四 管理事務の内容及び実施方法（法第七十六条 の規定により管理する財産の管理の方法を含む。）
五 管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法
六 管理事務の一部の再委託に関する事項
七 保証契約に関する事項
八 免責に関する事項
九 契約期間に関する事項
十 契約の更新に関する事項
十一 契約の解除に関する事項
（重要事項の説明等）
法第七十二条 マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、 あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。 この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。
２ マンション管理業者は、従前の管理受託契約と 同一の条件で 管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。
３ 前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
４ 管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。
５ マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
重要事項につき、説明会を要しない場合があります。
上記２項の場合です。
以下の通達によっても補足されてます。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について
（平成１３年７月３１日国総動第５１号通達）
マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７２条に規定する
重要事項の説明等について
（平成１４年２月２８日国総動第３０９号通達）
まだまだ、勉強。
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