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中古のアパートで見ると、
築30年オーバーでも利回りは良くて10%、
8%切るものがゴロゴロ・・・
これではとても手が出せないんだけど、
そういってると買える日は来ないわけで、
どこかで妥協点を見つけるしかない。
これは普段あまり考えることがないし、
むしろ妥協して物件は買っちゃダメだと肝に銘じてるんだけど、
視点を変えると見え方も変わるな、と。
例えば土地値の考え方。
自分の主戦場である地方では、
土地値はほぼ出ない場所も多々。
だから利回りを第一基準にして、
CFが最大限になる価格を意識する。
今でいえば利回り20%以上、
できれば30%に近づけるとか。
この考え方で神奈川県の物件をみると、
全然フィルターにかかってこない。
当たり前だ。
土地の価格が10倍になるので、
利回りだけでは測れない価値に目を向けないと。
いわゆる土地値を算出して、
売値が下回っているか?
という視点も追加したり。
そうすると10%以下の利回りでも、
検討する価値のある物件がでてくる。
融資の観点で考えると、
利回りが低いってことは返済額を抑える必要があるから、
返済期間が長く取れるかがポイントになる。
支払いを抑えCFをひねり出せるかどうか。
この点の感触は自分には分からないので、
金融機関に持ち込んで話を聞かないといけない。
だからこの8月は、
とにかく持ち込めそうな物件を探して、
ピックアップしている。
自分の土地勘のあるエリアで、
土地値に近いまたは土地値以下になる物件。
あとはこのエリアで欲しい、
ピンポイントで見つけた物件。
資料が手に入り次第、
順次金融機関に相談してみる。
まずはこっちでも数を打つ。
とにかく経験だ。
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