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2004年06月29日

不動産編　第５章　１三島さんが所有権者ではないのに登記だけが三島さんにあった場合

カテゴリ：民法

登記所の係官は一々実際のところまで調べられませんから、登記申請書に不備が無ければ嘘の登記は簡単にできてしまいます。

その登記を清水君が信じてしまい、清水君と三島さんに売買契約が結ばれたらどうなるのでしょうか。

もちろん、三島さんと蒲原の間には、売買契約を結ぼうと言う真意がありませんから、売買契約が無効であり（民法９４条１項）、三島さんは全くの無権利者となります。
ということは。清水君は無権利者から土地を手に入れたことになります。

ここで、「即時取得」を思い出した方、かなり鋭いです。
では、即時取得の要件を見てみましょう。
１、動産であること
（＝不動産でないこと）
２、売買などの取引行為によって占有をすること
（＝売買などで物を手に入れること）
３、相手方が無権利者であること
（＊相手方が無権利者でなければ通常の売買です）
４、平穏・公然・善意・無過失であること

１が問題ですね。即時取得は動産にしか成立しません。
つまり不動産には即時取得が成立しません。

しかし、三島さんはあえて嘘の状態を作り、清水君はそれを信じただけですから、清水君がかわいそうです。
そこで、こんな条文があります。

（虚偽表示）
第九十四条　相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。

２　前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。

まず１項からご覧ください。
「意思表示」は約束のことですから、虚偽の約束は無効となり、
登記があったとしても無効となります。

しかし、２項（○２）をご覧ください。
虚偽の約束は「善意の第三者に対抗することができない」となっています。
「善意」とは知らなかったことをいいます。
そして「第三者」とは学問上「虚偽表示の当事者及びその包括承継人以外の者であって、虚偽表示に基づいて新たに独立の法律上の利害関係を有するに至った者」を言います。

早い話、「ウソの状態を真実であると思って行動してしまった者」を言うと思ってください。
本件では清水君がウソの登記を信じてしまい、三島さんと売買をした場合、嘘の登記をした蒲原と三島さんは本当は蒲原が所有者であることを清水君に主張することができません。
ということは清水君・三島さん・蒲原の間では三島さんが所有者となり清水君に所有権が移ることになります。

登記とはこのように強い効力があるのです。

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