[売 地] カテゴリの記事
全346件 (346件中 201-250件目)
-
★怖い埋め立て地の地盤沈下と液状化現象。貴方の家は大丈夫？★
田や畑を埋めて直ぐに建物を建てたり、谷や海を埋め立てて住宅を建てた土地は、地盤沈下や大きな地震時に液状化現象に見舞われる恐れがあります。 一旦、そんな事故が露呈すれば土地の価格は激しい下落に見舞われ財産は大きく目減りするのでご注意を。田んぼや畑のように土質が悪いと、上から土をかぶせても地盤は不等沈下を起こす恐れが大きい。海や谷を埋めると地震によってもっとひどい液状化現象に遭遇することは各地の事例が示す通りだ。横須賀市にも昔に西武不動産が馬堀海岸を埋め立てて宅地造成を行った場所がある。山科台は深い谷に建築廃材やゴミを有利料で捨てさせ、満杯となったところで上に表土をかけて宅地として販売された。私が子供の頃、いまある内川の工業団地は一面が田んぼや畑だった。それを埋め立てて大規模な工業団地にしたが、この地も今もって地盤沈下が進んでいる。浦安の埋め立て地では液状化現象により、それまで高級住宅地と言われていたところが売りたくても買い手がつかないアクシデントに見舞われている。資産価値は大幅に下がってしまった。マイホームや収益物件を購入する場合、「この土地は昔どうであったか？」と調査するのは大切なことだ。 綺麗に造成されてある完成宅地に目を奪われて、地盤沈下や液状化による被害予想を忘れて購入を急ぎ失敗するべきではない。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年03月18日
コメント(0)
-
★危うい不動産ブローカーの物件売り込み手段★
毎月、全く知らない不動産会社から数件の土地や建物等の売り込みがある。正式に免許を取得してある不動産業者は調査もしっかりしているし物件も安心して審査できる。ところが、免許を持たない怪しげな不動産ブローカーは自分で調査も出来ないし、見てもいない物件を売り込んでくるから怖い。正式に宅地建物取引業の免許を持つ不動産会社から持ち込まれる土地や建物等の売却情報類は、調査もしっかりしているし売り主から委任状も戴いてあるのでそれは安心して購入のテーブルに乗せられる。しかし、免許も持たない不動産ブローカーが持ち込む物件情報は、相手が不動産に関する知識が無いし責任感もないから警戒して当たる。驚くことに売り物として提示される物件を見てもいないし委任状すらない。人様の土地や建物を勝手に、適当な値段を付けて複数の不動産会社に売り込むのだから怖い。弊社はそれでも、眉唾の物件であっても必ず現地調査や対応を行う。物件が県外だろうが訳あり物件だろうが必ず現地調査を行う主義だ。その理由は「もしかして金鉱脈であることを期待している」からだが．．．．。今日も朝早く鶴見の売りアパートと東京の売りビル調査に青梅まで向かう。半分無駄骨と分かっているのにそれでもまず動きます。不動産業は行動力が力。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2013年03月03日
コメント(0)
-
★神奈川県が大型物件を競争入札として４件売り出す★
神奈川県は県有財産４物件を来年２月から一般競争入札で売り出す。 全て収益物件の建築に最適な用地で、競争率も高いと考えられる。神奈川県は所有する不動産を一般競争入札で来年４物件を売りに出す。１．横浜市中区山手町 ３０１９平方メートル２．小田原市城山 元小田原警察署幹部公舎 ２５４．０２平方メートル３．小田原市東町 元小田原合同庁舎東町分庁舎 １０９４．１８平方メートル４．愛川町田代 元田代駐在所 １２１．８８平方メートル★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年12月21日
コメント(0)
-
★隣地との境界争いも時効で解決する例が多い。★
不動産業を長くやっていると隣人同士の境界争いに巻き込まれることが多々ある。その時役に立つのが時効制度の適用だ。悪意か善意かは別にして、全国で隣人同士が境界問題でトラブルを起こす例が非常に多い。長年、双方が境界問題で争っている事案は別として、どちらの家片一方が、新規に測量士に自分の土地を計り直してもらって、初めて境界のポイントがずれていることが発覚すると問題が起こる。そうなると、いままで平穏無事にお付き合いしていた隣人同士がいがみ合って裁判にまでエスカレートしてしまう。そんなときに便利なのが時効制度の適用だ。他人の土地であっても、自分の土地と思いこんで２０年以上利用していて、相手から何の異議申し立てが無い場合は法律で時効が適用できて自分の物として取得できる制度だ。逆に、自分の土地に他人が入り込んで、２０年以上もその事に気がつかないでいると貴方の土地は他人に取られてしまう怖さもありますよ。取得時効（しゅとくじこう）は、他人の物または財産権を一定期間継続して占有または準占有する者に、その権利を与える制度である。消滅時効とともに時効制度の一つである。例えば、AがBの土地に勝手に家を建てて20年間住み続けた（占有）とする。この場合、AはBに時効が完成したことを主張して、本来は他人 （B） のものであった土地の所有権を取得することができる。取得時効により権利を取得することを時効取得という。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年12月18日
コメント(0)
-
★今年の師走は不動産の資金繰り売りが少ない。意外と景気が底堅いのでしょうか？★
例年、師走になると不動産の売り物がドット出てくる。個人や法人の換金売りだ。景気が悪い年は売り物が沢山出て、景気が良いときは売り物が少なくなる法則がある。今年は意外と売り物件が少ない。 景気のバロメーターとして見れば今年の景気は意外と底堅さを示しているのでしょうか。景気の善し悪しを占う便法として、師走になると不動産の換金処分がどの位出るかが目印となる。今年は不動産の換金売りが意外と少ない。となると、世間で言われるほど景気は悪くないのではないかと考えられる。企業や個人が資金繰りのために大きい金額を捻出するには不動産を処分するのが一番だ。不動産に含み利益があればあるほど大きな現金が懐に飛び込んでくる。不動産を持たないで資金繰りに窮すると、恥ずかしさを捨てて親戚や友人に泣きつき借入をしなければならない。来年３月は中小企業で、金融円滑化法により借入金の済猶予を受けている会社の危機が叫ばれている。借入金の返済猶予を受けても立ち直れなかった会社は借入の返済を更に先延ばししてくれないので破綻するしか方法はないのだ。４月以降、破綻先企業が持つ差し押さえ不動産が競売市場にドッと現れてくるだろう。色々な意味で、不動産の換金売りや競売物件が増える世の中にはして欲しくないものです。自民党さん、景気の浮揚をぜひお願いしますよ。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年12月13日
コメント(0)
-
★１坪１５０万円以上だった人気の土地が、わずか４０万円に暴落。秋谷の海直前の土地★
芸能人が競って買い求めていた人気の秋谷海岸は、横須賀市と葉山町の境にあって相模湾に面する。富士山や江ノ島が一望でき、遠く伊豆半島まで見ることが出来る景観が売り物の場所だ。夕日の美しさは日本一と喧伝されている。人気の秋谷海岸の砂浜に面した、元ホテル跡地が６００坪とそのそばに更地４００坪が一緒に売りに出た。売り主は同一地主だった。それまでは１坪１５０万円だった秋谷海岸の土地も、地価下落の影響で最近では１坪１００万円までに大幅値下がりしていた。換金を急ぐ不動産会社は弊社が提示した５億円の金額をあっさり呑んで商談はほぼ成立した。相手が銀行の抹消に手間取り、金額の合意を見てから売買契約日は３月２２日と１ヶ月も先に伸ばされたのだ。それでも弊社は安い買い物に喜び、相手も換金が出来ることで喜んでいた。ところが、３月１１日に予想もしなかつた東北大震災が起こり、テレビで１日中津波の映像が流され恐怖感が植え付けられた。 それと同時に、今後数年間は海のそばにある土地や建物は売れなくなると予感して、３月１３日に「契約をキャンセルしたい」と通知した。私がキャンセルした事を聞いた２番手の不動産会社は、喜んで１坪７５万円の高値で購入した。購入した本人達は１坪７５万円という価格は、相場より１坪２５万円も安いと踏んだらしい。更に、津波の噂など１年もすれば沈静化して、また地価は元に戻ると踏んだのだ。ところが、いつまでたっても海のそばにある不動産は売れない。 海のそばで建てていた新築のマンションも売れない。 それよりも地価はジリジリと値下がりしてくる。高値で買い付いた不動産会社は、やっと見込み違いであったことに気が付き、弊社に「いくらでも良いので購入してくれないか」と打診が来た。借入金の返済期日が迫ってきたらしい。「弊社が購入するとしたら１坪４０万円です。」と返事をしたが、それでは相手側が銀行に借入金を返済出来ないらしい。 弊社も人助けで土地を高値で買うほどの余裕はない。商談は本日不調に終わりました。それにしても、慎重になって契約を取りやめた弊社と、逆に喜んで高く購入したA社との明暗は、結果的に経営者による不動産相場に対する先読みの違いでした。契約を止めて助かった会社と、喜んで購入した会社は物件が売れずに現在苦しんでいる。金額が大きい不動産取引にはいつも危険が潜んでいます。取引は慎重にならないと危ないですね。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年12月06日
コメント(0)
-
★全国にある工業専用地域の地価下落が止まらない。★
全国の自治体が制定した工業専用地域は、工場以外の建物は原則として建築が規制される。そのために製造業の海外移転によって土地が余りだし、住宅が建てられない土地は購入希望者が激減してしまった。それによって地価の値下がりが厳しい。工業専用地域は、騒音や臭気を出す工場側と住民とのトラブルを避けるために国が指定した用途地域だ。その趣旨は良かったが、製造業の衰退、海外移転により工業専用地域を求める企業はどんどん減って、売りたくても買い手が現れない状態となってしまった。横須賀市内では、行政とどんな暗黙の了解があったか分からないが、本来なら建築が著しく規制されるはずの工業専用地域にセブンイレブンのコンビニが誕生した。１件が許可されればライバル会社が黙って見過ごすはずがない。直ぐに違うブランドの２店舗目のコンビニが工業専用地域に誕生した。つまり工業専用地域が、なし崩し的に用途変更される機運となってしまったのだろうか？工業専用地域でも店舗建設は大丈夫となり、住宅建設も近い将来に許可されるようになれば、土地の購買者が増え、値下がりした土地は水準訂正で近隣の宅地並みに値上がりしてくることになる。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年12月06日
コメント(0)
-
★プロの不動産会社も騙される悪質な不動産ブローカーにご注意★
不動産業の免許を持たないブローカーに、格安な価格の土地を紹介されて手付金として３００万円を支払ったプロの不動産会社がある。手付金を受け取った途端に、ブローカーはそのままどこかへ雲隠れしてしまった。不動産業界には免許も持たずに、もぐりで不動産ブローカーをしている怪しげな人間が沢山いる。通常はそんな人間を寄せ付けないようにするのが免許業者なのだが、詐欺師というのは言葉が巧みで、相手の欲望を上手く利用するのだ。事件の顛末はこうだ。 もぐりの不動産ブローカーがある不動産会社にフラット訪れ、「地主さんと土地の購入契約をして５００万円を支払ったのですが、残金がどうしても出来ません。やむを得ないので格安にするから後を引受けてもらえませんか？」相場より３割も安い価格提示に不動産会社の社長の気持ちが動いた。地主との正規な売買契約書も領収書もある。（実はそれらすべてが偽造だった）「その価格で購入できれば転売して大儲けできる」と欲を出した不動産会社の社長は、手付金として３００万円を支払ってブローカーと契約をしたのだ。現金を手にしたブローカーはそのままいずれかへ逃げて姿をくらませてしまった。支払った手付金は戻らない。 正真正銘の登記上の地主宅を訪問しブローカーとの売買契約の事実を調査したところ、全て嘘であった事が判明した。騙されたと知った社長は、警察に被害届を出す準備をしているが世の中には詐欺師が多い。不注意だった。無免許で不動産を仲介したり、転がしたりするブローカーは寄せ付けないことが一番なのに、その原則を忘れさせた欲望が損失を招いたのだ。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年12月03日
コメント(2)
-
★主要都市の地価が上昇または横ばいを示している。 不動産取引が活発化する予兆？★
国土交通省は22日、主要都市の高度利用地区の地価動向を調査した「地価LOOKレポート」（2012年第3四半期）を発表した。対象地区は、東京圏65地区、大阪圏39地区、名古屋圏14地区、地方圏32地区の計150地区。内訳は住宅系地区44、商業系地区106。当期（12年7月1日～10月1日）の全体の地価動向は、上昇34地区（前回33地区）、横ばい87地区（同82地区）、下落29地区（同35地区）。上昇または横ばいを示す地区が121と全体の約80％（同77％）を占めた。前回からさらに上昇または横ばいを示す地区が増加、横ばいが最多の変動率区分となった。長く続いた日本の地価下落傾向にやっと歯止めがかかったようだ。これからは消費税前の駆け込み需要が見込まれて、金融緩和が一段と進むようなので段階的に地価上昇局面へ向かうと予想されている。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年11月23日
コメント(0)
-
★岩盤でも風化と雨水の差し込みで★
弊社が所有している崖地が小さな崩落を起こした。岩盤で強いはずの土地も風化と雨水が差し込んで崩れて来るという注意信号だ。弊社が横須賀市内に所有している３００坪にも満たない崖地が、昨日１部分が崩落した。GLの高さが約２０メートル近くもあり急傾斜地だ。山肌が露出していて岩盤である事が良く分かる。崖地の上には民家が数軒建っている。どんなに頑丈な岩盤でも、風化により岩がもろくなるのと、露出している地表から雨水がしみこんで岩が割られて崩落する危険性がある。崩落した崖地の前には家があり、建物で岩石が止まっていたのはまだ幸いだった。道路にまで流出していたら大騒ぎになるところだった。利用価値がない崖地は無償でも差し上げてしまった方が得策です。弊社はこの崖地にマンション計画があるので差し上げられませんが．．．。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年11月22日
コメント(0)
-
★東京電力の社員寮３棟と、土地３５００坪が売りに出て、入札を無事終了しました。★
原発事故被害者の弁済資金を捻出するために、東京電力が公開入札により売りに出したマンション．家族寮．家族寮跡地を含め、約３５３４坪を１１月１６日に弊社も入札に参加しました。横須賀市久里浜２丁目にある東京電力の所有不動産が公開入札となり、弊社は地元なので積極的に入札に参加した。落札出来るかどうかまだ未定だが、建売業者やマンション業者が購入するには色々と問題がある物件です。まず、２棟ある賃貸マンションは昭和４２年築の老朽建物で解体の必要がある。しかし、部屋はすべて第三者に賃貸してあるため強制退去させる事が出来ない。つまり入居者が全部出るまで建物解体を待つ必要がある。それがいつになるか予測も付かない。１棟の建物解体費はざっと４０００万円と見積もられている。更に残り１棟のマンションは代金納付後も、１年間は東京電力の社員をそのまま居住させておかなければならない条件が付いている。高台で海が見える。陽当たりが良い不動産ですが、購入と同時に即開発行為も出来ない物件に何社が入札に参加するのでしょうか？ 入札状況は開示されないので見当が付きません。通常なら１坪５０万円でも飛ぶように売れる場所ですが、マンションの解体費や公園敷地の提供、上下水道の敷設、道路を造る工事費等を考えると１坪１０万円が入札価格の限度でしょう。つまり３億５千万がボーダーラインと考えて入札しました。これで落札できなければすっぱり諦めます。 危険負担は負いたくない。上手く落札できれば大いに勝算がある。落札できれば大型工事となるので下請け業者も弊社の入札成功に期待を膨らませています。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年11月17日
コメント(0)
-
★３年間。長かった取引がようやく完結した。生涯で一番長い売買契約。★
会社が破綻してお金になるのは相続で親から貰った築５０年の古い借家だけ。現金はほとんど持ち合わせがない。３年前にそんなお客様が知人に連れられてやって来た。「買い取りを希望します」と言われたのだが．．．．。お客様が売りたい物件はお世辞にも家と呼べる代物ではない。しかし土地は６０坪ある。そんなボロi家でも賃借人が入居していた。しかし家賃は５年間１円も支払っていない不良賃借人だった。そこでまず入居者を退去させる事からスタートした。「未払い賃料を請求しないから即刻退去せよ」そんな訴訟を提起して和解で合意させた。裁判費用は弊社の手付金から出費させた。次は取り引きする土地に越境して建っている隣地アパートの撤去を家主に要求した。そのアパートも築６０年ほどのボロ屋で、入居者は１組だけだったはずだが．．．。家主はイギリスに転勤しているのでやり取りはメールと手紙しかない。入居者の退去と建物の取り壊しを弊社に全て依頼されたが、この入居者がくせ者だった。４世帯の部屋のうち３部屋が空き部屋だったのを良いことに、自分の子供達を勝手に空室に招き入れ、住まわせていたのだ。 家主はそんな事を知る由もないので、他の部屋の賃料は１円も受け取っていない。ここも訴訟で入居者を退去させるのに１年かかった。２軒の家の解体にかかる費用は全て弊社が立て替えた。昨日、取引から３年ぶりに懸案が全て片づき所有権の移転登記を完了しました。本当に長かった。この土地にはすでに、建売として買い手のお客様が付いております。長い取引でしたが成功裏に完結した。万歳！ ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年10月17日
コメント(0)
-
★近隣の山々に紅葉が目立ってきた。★
弊社の店舗から見える山々が、だんだんと紅葉の濃さが目立ってきた。 １１月はお客様の依頼で那須高原の売り地を調査に行くが、丁度紅葉の季節なので綺麗なことでしょう。このところの朝夕の冷え込みにより近隣の山々の木々が紅葉してきた。来月は家主さんがお持ちの那須高原にある別荘地を調査に向かう。那須の紅葉はとても綺麗なので楽しみです。しかし、肝心の土地は水道も下水も無いため売れる自信はない。家主さんのたってのお願いなのでサービス仕事になってしまうが仕方がない。有料道路代、ガソリン代を考えると全く割に合わないが、それでも嫌とは言えません。紅葉見物が出来る事で良しとしますか。来月は社内旅行で紅葉を見物し、仕事のついでに紅葉見物もする。秋の紅葉を堪能します。昨年は河口湖の土地を売買した時に、やはり綺麗な紅葉を見物できた思い出があります。四季がある日本は良いですね－。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年10月16日
コメント(0)
-
★西浦賀に格安な物件（土地）が売りに出ます。★
横須賀市西浦賀に日当たりが良い土地が売りに出ます。 ３３坪で１１５０万円。現在古屋が付いていますが更地にして引き渡しします。横須賀市西浦賀に「高坂小学校がある」私が２年生まで通学した学校だ。桜の花が道路の両側にあって、４月にはとても綺麗に咲く。その学校の直ぐ側に日当たりが良い土地が売りに出ます。物件から徒歩２分の所にはコンビニもあり、バス停まで２分の距離でとても便利だ。駅は京急久里浜、または浦賀に出ることになるが、浦賀迄なら徒歩２０分で行ける。少し坂を上る感じの場所だが苦にならないほどの坂である。 津波の心配は要らない。１坪３５万円で来週には売りに出します。（建築条件付き）角地で、自動車はむろん悠々入る。 価格が安くなかなか出ない場所なのでお勧めです。来週には画像で紹介できます。（古屋が付いたままですが）★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年10月15日
コメント(0)
-
★売り主から直接依頼されていない売却情報は迷惑千万です。★
弊社へ「購入しませんか」と持ちかけられた売地の情報に全役員が色めき立った。敷地の広さが２２０坪もあって、しかも駅から３分と立地条件は申し分ない。テナントビル用地として最適だ。全員一致で購入する事に意見がまとまったのだが．．．．。ある仲介会社から紹介された土地は、駅に近く地形も申し分ない。 しかも広さが２２０坪もありテナントビル用地としては最高な土地だった。早速、弊社の役員を全員招集して購入の検討を始めた。 土地代は総額２億円。 建築費を入れると６億円にもなるプロジェクトとなる。 テナントの入り具合や、利回りなど、失敗は許されないので数値を入れて慎重に検討した結果、全員一致で購入する事で話がまとまった。相手に正式に弊社が購入する趣旨の意向を伝えると、「１０月１２日までに契約日を設定します」と回答があって喜んでいた。本日、仲介業者がやって来た。「すみません。売り主に対し銀行から部分抹消の承諾が得られず契約が出来ません」と言い訳に始終している。不動産の売買は本来、抵当権を一部抹消する場合は、売り主と仲介者が事前に債権者の銀行に打診して承認を得ておく必要がある。それは不動産取引の基本だ。それを手抜きして先に買い主を見つけておこうと奔走した業者の大きなミステークだった。契約が成就していれば仲介業者に入る手数料は１２００万円となる。絵に描いた餅で終わった仲介者はがっかりしていたが、真剣になって事業計画に取り組んでいた弊社もプロジェクトが徒労に終わりショックだ。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年10月11日
コメント(0)
-
★基本がなっていない不動産仲介会社のお粗末。★
仲介専門の不動産会社から土地の売り込みがあったのは１ヶ月ほど前だった。 ２５０坪で１億５０００万円の土地を購入して欲しいと言う。その土地は昔から曰く付きの土地で、沢山のブローカーが持ち歩いていた問題の土地だ。不動産仲介専門の業者から土地の売り込みがあった。 ２５０坪で１億５０００万円という金額は安い。しかし、そこの土地は昔から怪しげな不動産ブローカーが持ち歩いている曰く付きの土地で良く知っていた。「そこの土地の事は昔から良く知っています。 貴社が売主さんから本当に売却を依頼されているんですか？」「抵当権が６億円もついているのに、本当に抹消が出来るのですか？」私の質問に相手の業者はただ「大丈夫ですから」と返答するばかりだった。売り主に見せるために「買付証明が欲しい」と言われたが、専任の委任状を持たない業者には勝手に弊社が書類を出すことは無い。流用を警戒します。「売り主さんから売却委任状と、抹消出来る確約書の２通を用意していただければ、間違いなく弊社から買付証明を出します。」そんな話しで分かれてからすでに１ヶ月。 いまだに何の返事もない。通常、不動産会社がお客様から土地や建物の売却を依頼されれば、謄本、公図、測量図、委任状は最低用意する。何の資料もなく他人の不動産を勝手に売り歩くことはしない。それにプロなら根抵当権ではなく、抵当権が売買金額の何倍もついている場合は、事前に債権者と「幾らで抹消するか」の合意を得ておくのは当たり前のことなのだ。基本的な調査も出来ない素人のような仲介会社が、うわさ話に飛びついて高額の不動産を売り歩くのは同業者から「ブローカーもどき」と馬鹿にされるだけです。無駄な動きをする事でも、仕事をしているつもりなのでしょうか？ ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年09月07日
コメント(0)
-
★ビル用地を即決で購入申し込みをしました。★
駅から徒歩３分の近距離に、２００坪の商業ビル用地が売りに出ました。仲介業者から資料を見せられたその場で、言い値の２億円で購入を申し込んだ。 明日仮契約です。ある駅から徒歩３分の場所に売り地が出ました。 「買い手を探しているのですが高いのでなかなかマッチングしなくて。 臼井不動産さんで購入していただけませんか？」本日、仲介業者から資料を差し出されてセールスされた場所は、テナントビルを建てるには絶好の場所だ。 私はその場で即決で申し込みを入れました。 金額は相手の言い値です。値引きは一切要求しません。仲介業者さんはとても喜んでくれた。 何しろ売り主と買い主、両方から受け取る仲介手数料が１２００万円になるのだから。弊社としても今期は、すでに購入した横須賀市小川町のマンション用地には１１階建ての賃貸マンションを年内に建築が始まるし、今度購入するテナントビル用地には貸しビルを２棟建てる予定だ。年間仕入れ目標も今期は順調に消化され、嬉しさについ１人で笑顔になります。やっぱり不動産が一番。今期純利益も１億５０００万円は確実に達成出来る予測になった。バンザイ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年09月03日
コメント(0)
-
★地元の仲介業者からマンション用地の売り込みがあった。駅から徒歩５分で3００坪という広さはとても魅力的だが！★
横須賀市内の某駅近くに３００坪の売り地が出た。 「一括して購入してくれませんか？」と仲介会社がセールスに来たものの金額を聞いて驚いた「３億円」で売りたいという。 立地は良いが単価が高くて採算に合いません。弊社が建てるマンションは賃貸マンションで、それを満室にした上で投資家に購入してもらう。つまり、投資家にとって新築で、金額が安い魅力的な物件であり、かつ利回りが良くなければ売れない。土地と建物の総コストを下げるには、相場より高い金額で土地を購入することは無理だ。通常は１坪５０万円程度の場所で、３００坪もあれば１割は安くなるのが取引の常識です。それを「１坪１００万円で売りたい」と倍の金額で売値を出されれば弊社は購入意欲が沸くはずもない。不動産は売り主の希望金額で幾らでも高く売れるものなら、どんどんお蔵が建ってしまう。今は売り手より買い手有利の時代です。 広い土地は狭い土地より安くしなければ売れない。建て売りを計画しても敷地の中に道路を造り、インフラを整備する必要がある。宅地を道路にさせた土地は売ることが出来ない。無償で宅地購入者に差し上げる。整地し、区分された宅地には家が直ぐ建つように水道、ガスを引き込み、下水を完備する造成工事費を原価に加算しなければならない。売り主さんはそんなことお構いなしに「ここの場所は人気があるから１坪１００万円で売りたい」と業者に依頼するのだ。依頼された仲介専門の不動産会社は、高いと承知の上で、やむなく販売に出すが売れるはずもない。金額が高くて売れ残っている土地やマンションを見ると、売り主の頭の固さが分かる。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年09月03日
コメント(0)
-
★宅地開発計画が目白押しの横須賀。売れ残りリスクに危機感が無い？★
人口の減少が続く横須賀市内に、大型宅地開発があちらこちらで進行している。代表例は京浜急行が開発している佐島の丘。総戸数６６７宅地の大型団地だが売れ行きは不振だ。次に森崎団地。急な坂道を上り、駅から遠く普段でも不人気なこの地に１．０００戸近い宅地供給が予定されている。一部はすでに販売が開始されているが予想通り苦戦している。次が公郷にオリックスが１４１戸の宅地を販売しているがこれも大苦戦。人口の減少が続く横須賀市内に、逆行するように大型宅地開発がどんどん進んでいる。代表例は横須賀のへそに位置する佐島丘陵を開発した佐島の丘団地。交通の便が悪く買い物も不便な場所で、唯一海に近い高台という所で、リゾート人気を当て込んだが見事失敗している。最近では森崎団地だ。企業の社宅を壊したり、廃校となった学校の跡地を宅地化する開発が進行しているが、１０００戸近い分譲は最初から「無謀」という声が多かった。公郷にはオリックスが１４１宅地の分譲をすでに行っているが、ここも売れ行きは芳しくない。住宅地を造ればどこでも売れる時代が終わった。 余程場所を吟味して開発をしないと、利益より売れ残るリスクの方が大きい。第三セクターの自治体すら土地販売に失敗して破綻する例が日本中に沢山出ている現在、横須賀市内に展開する民間企業の開発現場の行方がどうなるのか、あちらこちらでその噂が大きくなっている。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年09月02日
コメント(0)
-
★「雨がふるふる城ヶ島の磯に」。 三浦市に物件を下見に行ったところ雨にふられてびっしょり濡れました。★
北原白秋の歌で有名な城ヶ島まで、物件を下見に行って急な雨にびっしょり濡れました。しかし久しぶりの雨はとても嬉しい。 横須賀市の水源も渇水の心配がなくなったかな？北原白秋の歌「城ヶ島の雨」で名を知られた三浦市の城ヶ島まで売地の調査に行った。現地で「雨はふるふる 城ヶ島の磯に、利休鼠の雨がふる。 雨は真珠か 夜明けの霧か、それとも わたしの 忍び泣き」と口ずさんでいたら本当に大粒の雨が降ってきた。傘を持たなかったので車がある場所まで大急ぎで走っていったが間に合わない。頭から爪先までびっしょり濡れてしまった。この雨でさすがに暑かった猛暑もだんだんと涼しくなってくることだろう。秋になると夏バテが出てくる。美味しい食事を沢山食べて体力を温存します。今日の昼はコンビニのおむすびとパン。（話とは違いずいぶん寂しい食事です。）そうそう、下見に行った土地は車も入らないクズ物件でした。骨折り損のくたびれ儲け。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年09月01日
コメント(0)
-
★明日はいよいよマンション用地の買い取り契約。売り主さんの抹消に銀行さんが応じてくれました★
明日はいよいよマンション用地を、買い取る契約が実行される。とても大きな金額だから金銭のやり取りは慎重です。売買の話しに入ってから正式契約に至るまでずいぶん時間がかかった。その原因は売り主さんの抵当権抹消に債権者である銀行の同意が、なかなか金額面で折り合いが付かなかったことも一因です。弊社がマンション用地として購入を申し入れた土地が明日、正式に契約となる。売買代金は朝一番で相手の口座にネットバンキングで振込をする。大きな金額なので現金を渡すのは危険だし、弊社は小切手も手形も使用していない現金主義なので、振込が一番安全だからだ。購入前からすでに建設予定の建物計画図は完成している。名称も「臼井不動産レジデンス」に決定している。現在、設計士がカラーパースを専門家に依頼しているので程なく出来上がってくるから早晩お披露目できるだろう。建築予定地の前に学校の正門がある。 私学の小学校と中学校と高校が建っている。 実は私の出身校でもあり、孫が現在お世話になっている学校でもある。建物は１１階建て２０室、延べ床面積は５００坪を超えるので完成まで１年はかかる。いまある５階建ての建物解体工事と建築工事時の杭打ちで騒音が出て、学生に迷惑をかけないかとハラハラしています。最初は解体業者を学校に挨拶に行かせ、建築が始まる前に私と設計士が挨拶に行く段取りを取って大変気を使っています。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月30日
コメント(0)
-
★不動産価格の上昇は本物。 データーが示す上昇、横ばい地域の増加★
第2四半期・主要都市の地価動向は上昇・横ばいが77%となっている。不動産価格の下げ止まりから上昇する地点が増えだした。国土交通省はこのほど、主要都市の高度利用地における地価動向である「地価LOOKレポート」の12年第2四半期(12年4～6月)調査を発表した。それによると、全150地区の調査ポイントのうち、前四半期(12年1～3月)と比べて上昇を示したのが33地区(前回22)、横ばいが82地区(同80)、下落が35地区(同48)となり、上昇または横ばいを示す地区が確実に増えている。このデータから不動産価格が下落から反転して、上昇基調になるシグナルが読み取れる。マイホームも収益物件も、消費税が上がらない今の内に購入しておこう。買いを急げ！★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月30日
コメント(0)
-
★気力が失せた経営者に失望しました★
横浜の建設業界では名の通ったゼネコンの、２代目となる社長と本日商談しました。数年前までは日の出の勢いで仕事量をこなしていたその人が、久し振りに対面したら萎れて見る影もありませんでした。本日は横浜のホテルで、準大手の建設会社社長と商談をしました。 「会社の資産を処分したいので相談に乗って欲しい。」と言うのだ。彼の会社が持つ不動産の一覧を見せられ「処分できるものは全て処分して自分は引退する。」と目に涙を浮かべていた。聞けば、数年前までのマンションブームで新興のマンション会社から仕事が次々に舞い込み、忙しくて寝る間もなかったらしい。所が、その新興マンション会社がバタバタと破綻し、代金の回収が出来なくて逆に大きな負債を背負い込んでしまったのだ。連鎖倒産はどうにか免れたが、手持ち資金はゼロになり銀行の借金返済のために、自宅を含めた残りの資産を処分して会社を解散するのだ。始めて経験した手形決済ビジネスで不渡りを喰らい、再起不能まで打ちのめされた人間は、気力が失せて全てが後ろ向きになります。「仕事を出してあげるので頑張って！」と言う激励にも「もう建設業の仕事はやりたくない。」と気落ちしている。今までの威勢が良い彼を知る者としてはガッカリです。 失意のままで仕事を辞める身分にはなりたくない。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月24日
コメント(0)
-
★建築規制の撤廃で都市化は進む。★
ビルを建てようとすると色々な規制に引っかかり、希望する建物が建たない場合が沢山ある。同じ地域にある土地でも道路斜線規制にかかると、高層階の建物が建たないため価格がぐーんと安くなる場合があります。同じ商業地域にある土地で、建ぺい率や容積率が同じであっても、道路斜線規制にかかる土地は規制がかからない土地と比べて価格が安く査定されるのでご注意下さい。地主さんはそれを理解していない人が多いし、仲介業者も熟知していない人が意外と多い。例えば、近隣に３１メ－トルのビルが建っていると、その地域の土地は全て３１メートルの建築物が許可されるものと通常は思いこむ。所が、北側に４メートルの狭い道路があると、建築物の高さが道路斜線規制にかかり、４階建てしか建たないとか、４階部分を引っ込めて建てなければならないと言う理不尽な規制の網にかかる。つまり、同一の地域にありながら高い建物が許可される土地と、高い建物は建てられない土地とでは当たり前だが価格に差が出てしまうのだ。土地を売るときや購入するときは、建築基準法を熟知して取り引きしないと、考えていた価格よりずっと安くしなければ売れない場合があるので注意しよう。建築の規制を撤廃すれば、高層建築物がどんどん建って都市化は進むのだが、無秩序な建築ラッシュもまた都市の美観を損ねることもあるし、どうしたものでしょうか？ ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月22日
コメント(0)
-
★コンビニ並みになった便利なコインパーキング★
最近はどんな繁華街にもコインパーキングがあってとても便利だ。 コンビニ並みになってきた。後は道路駐車をしているタクシーのために、専用の駐車場を義務付ければ道路はすっきりする。最近は商用でどこの繁華街に車で出かけても駐車場に困ることはない。 少し歩けば必ずどこかにコインパーキングがあって利用できる。時間貸し駐車場はまるでコンビニのようでとても便利だ。コインパーキングの経営は初期投資に少しお金がかかるが、賃貸ビルやアパート経営のような多額の修繕費が出ないから収益面では安定している。土地を運営会社に貸すより自分で運営する方が当然利益率はいい。弊社も今後、土地を購入してコインパーキング経営に進出する事を計画したい。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年07月22日
コメント(0)
-
★焼死事件があった土地売買がトラブルになっている。 売り主も買い主もプロの不動産業者。その結末はいかに★
横須賀の某所で昔火事があり入居者が焼死した。風評では「奥さんに先立たれたご主人が悲観して焼身自殺をした」と噂されている。 その土地を巡っていま、不動産業者同士のバトルが勃発しようとしている。ある場所の土地は数年前まで家が建っていた。所が、奥さんが病死してから残されたご主人が火事を起こし焼死したのだ。 近隣の噂ではご主人の自殺と言われているが、死因は警察でなければ断定できない。そんな瑕疵ある土地だから相続人は「市場価格の半値でもやむを得ない」と決心して格安で手放すことになり、弊社が仲介に入り所有権移転までは無事終了した。買い手として登場したのは某運送会社の社長であった。買い主の購入理由は「格安なので自社の社員に購入させるため、とりあえず私の会社で購入しておく」と説明はしていたが．．．．。当該物件を売買するにあたり当然の事として、火事で焼死した事実を告げたし、契約書や重要事項説明書にもそれが詳しく記載してある。所が、その土地はすぐに第三者の不動産業者に転売されたのだ。買い手の意図は、「社員に買わせるため」との説明とは全く違い、土地転がしが主目的だったのだ。その土地を手付け金を入れて売買契約した不動産会社は、再度転売を試みたが死因をめぐりなかなか買い手が付かない。そこで新たな買い主は残金決済することなく、手付け金解除で契約を白紙に戻そうとして売り主に交渉したが拒絶され、売り主、買い主が訴訟を前提にバトルを展開している。解除理由は「焼死事実は知らされたが自殺の告知がなかった」と言うものだ。裁判の行方は売り主、買い主、どちらに軍配が上がるのかわかならい。事件物の不動産は最後までトラブルが後を引きます。 一般の方は近ずかない方が得策です。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年06月16日
コメント(0)
-
★不人気の高台に、宅地供給過剰のリスク★
横須賀市内で昭和３０年代に山を削り、宅地化された森崎団地がある。そこがいま話題の的になっているのだ。ここは関東自動車や日産自動車の社宅があって一時は商業も賑わった団地だ。自動車会社が横須賀から次々に撤退し、社宅も不要となった事から売りに出した。その跡地を開発業者が購入して大規模な宅地開発、分譲をしているが販売に苦戦している模様だ。所がその側に、地元の不動産会社が廃校となった学校を購入して、さらなる宅地化計画を進めているのだが．．．．。山を削って造成された森崎団地は急坂を上る。標高が高いのと、坂の勾配がきついため年配者にとっては不人気の分譲地となっている場所だ。市営アパートも沢山あるが不便な立地なので空き部屋も意外と多い。そんな場所の森崎団地に、開発業者が自動車会社の社宅を購入して大規模な宅地開発を手がけている。更に、地元の中小不動産会社５社が共同で廃校となった学校を購入して、ここもまた宅地化する計画が進んでいる。 宅地の供給過剰による売れ残りリスクが業界では心配されている。あまり人気がない森崎団地で、一挙に宅地の供給が増えると売れ残った土地は雑草が茂り、治安も悪くなる心配が懸念される。完売までどの位時間がかかるのか業者の腕の見せ所だが、ある仲介専門不動産会社は「勇気ある行動」と開発社を賞賛する声がある反面、ある者は社運をかけた博打のような開発分譲行為を「無謀」と危ぶむ声もある。このプロジェクトの成否は横須賀中の全不動産業者が、固唾をのんで成り行きを見守っている。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年06月12日
コメント(0)
-
★３０年ぶりにあった知人は、何度も会社をつぶしてはまた懲りもせずに不動産会社を起こしていた。★
３０年ほど前に１度取引をしたまま、行方知れずとなっていた知人が懐かしげに挨拶にやって来た。人相は全く別人のようになって．．．。最初に彼が勤務していた不動産会社は、放漫経営がたたり赤字経営で廃業を余儀なくされた。それを転機に彼は独立して自分の会社を立ち上げたはずだ。しかし、資金力もない。人脈もない。経営能力もないためわずか１年で借金を重ねて破綻してしまった。それから職を転々と変え、離婚を経験してから性懲りもなくまた不動産会社を立ち上げたらしい。能力がある人材もいないのに本店の他に支店まで同時に開設したが、案の定最初から赤字続きで早々と支店は閉鎖してしまった。ネームバリューが無いから一般の顧客は全く来ない。そこで不動産転がしに活路を求めて、土地や建物を購入して転売する事業を計画した。資金力が無いし決算内容も悪いため、金融機関から融資は受けられない。そこで怪しいノンバンクから資金を借りて物件を購入したのだが、その物件が意に反して売れない。運転資金とノンバンクへの返済金。仕事より資金繰りに追われる毎日となり神経をすり減らして人相まで変わってしまったらしい。 昔の面影は全く見られない。そんな彼が私の所にやってきた理由は、「塩付けとなっている土地を安くても良いから購入して欲しい」と言う相談事だった。資料を提出された土地には魅力を感じない。 それより、彼がノンバンクと話す融資元は有名な反社会的勢力がやっている会社なのを私は良く知っている。どんな形でも暴力団の陰が少しでもある場合は、たとえ「おいしい不動産」を持ち込まれても弊社は一切取引はしない。事情を話してお帰り頂いたが、小さな会社でも経営者になると大変です。身を以て厳しい体験した彼の頭は、白髪で真っ白でした。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年06月11日
コメント(0)
-
★土地無し客を抱えるハウスメーカーの苦労★
土地を持たないお客様から、土地探しから相談を受けるハウスメーカーの営業マンは大変だ。予算と要望がマッチングする売り地など、そうやすやすと手に入らない事をお客様はご存じないから．．．。建て売り用の売り地を、血眼で探す多数の不動産会社があるのに、「土地だけ欲しい。広さは３０坪で駅から近く、日当たりが良く、車は２台置くスﾍﾟ－スが必要です。」と一般ユーザーがハウスメーカーの営業マンに依頼しても、希望する土地だけが手に入る確率は少ない。それを承知の上でハウスメーカーの営業マンは、不動産会社回りをしている。昨日も３社ほどの営業マンが、汗を拭き吹き来社された。横須賀にある住宅展示場が新しくなってから来客が増えたらしい。 しかし、ほとんどが土地無し客でライバルとの競争に勝って建築の受注を取るには、土地を手に入れることが絶対条件になると言う。「御社が仕入れられた大きな土地があれば、１区画だけでも譲って欲しいのですが。」建築の受注競争もハウスメーカー間だけでなく、建設業免許を持つ不動産会社との競争もあって大変なようです。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年06月04日
コメント(0)
-
★那須高原にある別荘地を、年４回も草刈りして儲ける管理会社★
私が所有している那須高原の別荘地４２０坪と、商業地１５０坪の草刈りを、管理会社が年４回も行って代金をむしり取られている。 それでなくても固定資産税が高いというのに。那須高原に私が個人的に所有している別荘地と店舗用地に、年４回も草取りの請求書がやってくる。私は那須高原の他に、千葉や横須賀にも更地を持っている。他の地域は年１回の草刈りで済まし、何の問題もないのに。なぜ那須の管理会社は年４回も草刈りをする必要があるのだろうか？管理会社はオーナーに無駄な草刈りをさせて儲けているのだろうが、お金を徴収される方はたまったものではない。自分の庭さえ年に２回の芝刈りで済んでいるのだ。暴利をむさぼる管理会社は、そろそろ代えなければならないと考え始めています。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年05月24日
コメント(0)
-
★不動産売買で一番注意することは隣地との境界チエックです。本日は境界を接する隣地の人たちと立ち会いです★
土地や１戸建ての不動産を購入する場合、忘れてならないのは境界のポイント（境界石）確認です。 仮に境界石があったとしても、隣接する人たちが納得しているのかどうか、実際に立ち会いを行います。解体現場古い境界石を探しますあった！ ここがそうだ。土地や１戸建てを購入する場合、後で境界トラブルに遭わないように隣地との境界をしっかり確認します。あまりはっきりしない場合は、再度隣接住人が立ち会って境界のポイントを確認します。法律が変わってからとても大変な作業になりました。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年05月20日
コメント(0)
-
★売れない不動産はない。 どんな土地、建物でも価格と販売ノウハウ次第で完売する。
ある土地の所有者が来店した。「自分で所有している土地を売りたい」と言う相談だ。いままで他の不動産会社に依頼していたが２年間も売れなかったらしい。 となれば「何か売れない原因が必ずあるはず。」聞けば土地の広さは１２０坪。売りたい希望価格は５００万円と言うが．．．．．。私の信念は「どんな不動産でも売れない物件はない。」 いままで３８年間にわたり手がけてきた物件は全て完売している。価格を調整したり、建物に工夫を加えたり、土地に見合う建物を建てて販売したり、要は企画力で不人気の不動産を売れるように変身させるのだ。来社されたお客様が「売りたい」と相談された不動産は、横須賀特有の山のてっぺんにあった。階段数にして約８０段程だ。これだから２年も売れずに放置されていたのだろう。物件までたどり着くには２度も途中で休憩しなければならない程の急勾配だった。歩いていて汗が流れ出る。真夏ではこの暑さに耐えられないだろう考えた。しかし現場は高台だけに着いてみると眺望は素晴らしい。東京湾が一望出来て、横浜のランドマークタワーまで見える。これが長所だ。それに価格が安い事は売りになる。欠点は階段なので車が当然入らない。 階段が多いため買い手として老人は対象から除外しなければならない。この長所と短所を考えると、「毎日生活するお客様に勧めても不便なのでまず購入は無理だろう。」となれば、「見晴らしの素晴らしさを堪能する顧客、つまり時々しか利用しない別荘客に勧めればきっと売れる。」と考えました。販売に出す前に土地に生えている雑草を綺麗に伐採し、見栄えを良くしたのは言うまでもありません。地主さんが積極的に協力してくれました。そこからの景観写真をパノラマにして弊社のホームページでPRしたところ、横浜にお住まいの設計士の方から問い合わせがありました。現地をご案内する前に物件の短所をさんざ説明し、期待感を持たせないようにしました。所が、現地を見たお客様は、予想以上のロケーションの素晴らしさに感激し、すぐ購入を決めてくれました。そこには別荘と趣味の陶芸室を建てセカンドライフを楽しんでいます。その建物が雑誌にも紹介され、お客様から感謝の手紙も来ております。「山の上で車も入らない売れない土地」と突き放されていた土地が、見事に活用されている１例です。 不動産に売れない物件はない。 不動産の販売は企画力が勝負です。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年05月14日
コメント(0)
-
★公示地価に見る不動産市況の堅調さ。★
東北大震災であれほど大きな災害があったのに、一部の地域を除き日本の不動産はさほど値下がりせずに堅調さが目立ちます。 国土交通省は3月22日、2012年公示地価を発表した。それによると、2012年1月1日時点の地価(調査対象2万6000地点)は住宅地で2.3%下落、商業地で3.1%下落した。全体的に地価は従来より値下がり幅が縮小すると共に、値上がりする地域も出てくるという良い現象が見られるようになってきた。バブル期のように日本中の土地がどこもかしこも値上がりして、買いが買いを呼ぶ狂った状況になることはもう無いでしょうが、何かのきっかけで上昇に向かう下地が出来上がっている。「インフレターゲット」か「投機資金の潤沢さ」か、原因は何であれ土地の価格が値上がりに転じれば「それっ」とばかりに余剰資金が不動産に向かうチャンスを虎視眈々と狙っている。全国各地の公示地価を見て、動き出しそうな地域を予測する資本家が増えてきている。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2012年03月23日
コメント(0)
-
★インフレとデフレ、不動産に与える影響の大きさ★
バブル時期はインフレとなり不動産であればどんな土地でも価格はどんどん上昇一色になっていた。しかし、バブル崩壊後は一転してデフレとなり不動産価格も下落基調が続いた。インフレとデフレ、どちらの方が不動産を購入する人が多く発生するのか？一般の方は不動産の価格が下落すると買いやすくなるからデフレの時の方が不動産取引が活発化すると思いがちだ。しかし不動産価格が下落してくると、「待っていればもっと下がるのではないか」と考える人が増えるから不動産取引は低調になる。逆に、不動産価格が上昇してくると、「早く買わないともっと値上がりしてしまう」と考えるようになって、買いが買いを呼び不動産価格はどんどん上昇し、買い手も増えてくる。いま、原油を中心として金や鉱石などの素材が値上がりを始めて、世界はインフレ圧力が高まっている。日本の株式市場もそれを先取りして不動産株や素材関連株が値上がりしている。円安も進み日本がインフレに突入する下地は出来た。 日本政府の借金を帳消しにする妙手はハイパーインフレを起こすこと。さあ、これから不動産の動きに注目しよう。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2012年03月15日
コメント(0)
-
★横浜市金沢区能見台に４００坪、横須賀市芦名に３８０坪の売り地が出ます。 下見の結果どちらもすばらしい土地です。★
横浜市金沢区能見台に建て売り用地が４００坪。横須賀市芦名に建て売り用地として３８０坪売り物が出ます。朝早くから高速道路を通って、横浜市金沢区能見台にある４００坪の売り地を見てきました。南北の両面道路に面した平坦地で分譲住宅にするには最適な土地です。売り主さんの希望価格が１坪８０万円。（３億２千万円）これは通常のエンド価格であり、弊社が買うとなれば水道工事や排水の工事に５００万円程度はかかる。 それに測量、分筆代、販売経費も計上しなければならない。そこで「この価格なら買います」と購入価格の意思表示をしてきました。後は売り主さんの返事待ちです。帰る車で横須賀市芦名にある売り地３８０坪を見てきました。ここも平坦地で、建て売りでも老人施設にも最適な土地でした。 売り主の希望価格はまだ出ていなかったので、弊社の「この価格なら買いましょう」と言う買い取り価格を提示して帰ってきました。このところ大型の土地がずいぶん市場に放出されている。ほとんどは換金処分だ。決算対策として３月末までに間に合わせようという意向が働いている。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2012年02月10日
コメント(0)
-
★本当でしょうか？ 東京圏の住宅地価は２０１６年度から上昇する予想が出ました。★
本当になるか？ 東京圏の不動産価格上昇予想。 もし予想が当たるとなれば今からどんどん購入しておく必要があります。「地価予測 東京圏は2016年から上昇」 東京圏の住宅地地価は15年まではゆるやかな下落が続くが、16年には上昇に転じるという予測結果を、住宅不動産市場研究会(代表=伊豆宏明海大学名誉教授)が12月15日発表した。それによると、同地価は12――15年までは1%未満の下落が続くが、16年に2.54%と上昇に転ずる。そして17年3.59%、18年2.90%、19年1.45%。20年0.89%と上昇が続く。要因としては、12年以降も金融緩和が続き、不動産業向け融資が増加していくためとしている。不動産が値上がりしなければ日本経済は活性化しません。 何しろ日本は土地本位制ですから。不動産の値下がりで苦しんでいる人にとっては、久しぶりの朗報ですね。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2011年12月26日
コメント(0)
-
★一度、再販専門の不動産会社が購入した物件は原則として弊社は購入しない。★
不動産会社が土地や建物を、一旦自社で安く購入して、それを更に転売するときには計算された利益を上乗せされて市場価格で放出する。 それが分かっているから再販物件は弊社では購入を原則として断っている。鵜の目鷹の目で物件探しをしている不動産会社は、一旦格安に土地なりマンションなりを買い込んで再販するときには、魚で言えば美味しい身をすべて食べ尽くし、残っているのは食べても不味い頭と尻尾だけにして売りに出す。つまり、「不動産業者が転売目的のために一旦購入した物件は、抵当権の抹消、権利関係の調整目的以外で購入したのでなければ、何の妙味もありませんよ。」と言うことになります。本日、仲介業者から持ち込まれた売り地は３００坪。 ユーザーが購入する価格相場が１坪４０万円の地域だ。その物件は短期間の内に珍しくも３回所有者が変わり、また売りに出た曰く付きの物件。最初の価格が１坪１５万円。 それを購入した不動産会社が１坪２５万円で転売した。２５万円で購入した２番目の不動産会社は上手く１坪３５万円で売り抜けました。所が、１坪３５万円で購入した不動産会社は１坪４５万円で売りに出しても買い手がつかない。（相場より高いから当然のことだが・・・・・。１億円超の金額が寝てしまっている）困った業者が仲介会社を介して弊社へ、「買値の３５万円で良いから買って欲しい」と売り込みに来たのだ。「申し訳ありませんが、一度他社が抱いた物件は原則として弊社では購入できません。３００坪の土地は分譲住宅にする際、道路を造りガスや上下水道を完備させ数区画に細かく宅地を造成しなければなりません。 つまり土地代の他に莫大な工事費がかかります。更に道路にした土地は有償で売れません。買い手としては１坪２０万円がぎりぎりの採算ラインです。不動産を加工して売ったことがない転がし専門会社は、工事費にかかる経費や道路の負担、ゴミ置き場の負担等の理解が乏しいからやむを得ないかもしれません。お気の毒ですが売り主さんの苦闘は長く時間が掛かりそうです。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2011年12月01日
コメント(0)
-
★弊社が購入予定の土地に、第三者の井戸用配管パイプが埋設されていた。 現在も井戸水を吸い上げて利用している。★
弊社が購入を予定している土地に、地中埋設管を発見した。 しかもまだ隣地の井戸から水を汲み上げて当該土地を通過して自宅まで井戸水を引水使用しているではないか！「古くなった我が家を売りたい」そんなお客様の家を弊社が購入することになった。上下水道や道路関係を役所で調べ、権利関係を調査し、何ら瑕疵が無い不動産と思って売買契約を締結する直前になって、隣地から弊社が購入する予定の土地を貫通して他の家まで井戸水用のパイプ配管が通っているのを発見した。上下水道と違い地中に埋まっている井戸用の配管など役所に登録してあるわけではないから、通常なら全く気がつかない。たまたま土地が湿っていたので、「もしかして水道水が漏水していのでは」と考え掘ってみたところ生きている井戸用の配管から水が漏れているのを発見したのだ。井戸から水を汲み上げて引き込むため、他人の土地を無断使用していた隣地の方には弊社が購入することになった経緯と、井戸用の配管を撤去して欲しいと話をすると恐縮して「撤去するのに３ヶ月ほど猶予をくれませんか」と頼まれた。地元なのでトラブル無く穏便に処理するためとりあえず了解はしましたが、一方の土地の売り主さんには「井戸の配管が完全に撤去されるまで契約は延びます」と通知して了解を頂いたのは言うまでもありません。土の中には何が埋まっているか分かりません。 もしかして金塊が出てくると大儲け出来るのですが。（笑）★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2011年11月25日
コメント(0)
-
★大手企業でも事業の不振で、人員整理と不動産の処分に走らざるを得ない懐事情★
大手企業が、円高と国内の高い税金、人件費などが重しとなって経営難に苦しんでいる。更に海外の競合する企業に後れを取って業績は低下の一途となれば、やむなく人員整理と資産の売却でお茶を濁そうとするが、本業の儲けが回復してこなければ抜本的な解決策にはならない。企業が業績不振になると必ず最初にすることは人員整理及び不要な資産の売却が計画される。このところ輸出関連企業や金融、食品関連企業まで幅広い分野で事業の縮小と人員整理が進んでいる。簿価が低い不動産は売却すれば手っ取り早く含み益を吐き出す事が出来る。しかし、高値で購入した不動産だと売りたくても売ることが出来ないから困る。売れば損失が確定し赤字額が拡大するからだ。そこでやむなく売れば赤字になる不動産は「繰延税金資産」として経理処理し、不動産価格が上昇したときに売却しようと計画するがなかなかそう計画通りに行かない。バブル期の買値にまで地価が回復しないのだ。私の知るある上場企業は、昭和６３年頃に崖地２．０００坪を３６億円で購入した。ほとんど使い物にならない土地で、誰しも買値の金額を聞いて驚く。その土地は、いま売りに出せばせいぜい１億円に満たない金額にしかならない。本業も赤字。 それでも不動産を処分することが出来ないジレンマに陥っている。「繰延税金資産」とする経理処理はでオリンパスの損失隠しのような悪質性はないが、損失隠しと同様に赤字の先送りなのだ。上場企業の持つそんな不動産の含み損失は数十兆円になるとも噂されている。不良資産となって体力をむしばんでいる。企業会計上の費用が税務上の将来減算一時差異（つまり、当期には税務上の損金と認められないが、将来時点では損金と認められる費用）として否認され、税務上の課税所得や納付税額が増加する場合に生ずる。言い換えれば、将来の会計期間に帰属すべき税金費用（損金）を当期に前払いしたと考え、これを繰延処理することにより生じる資産である。 ソニーも約３６００億の繰延税金資産を全額取り崩したことで、７００億円の最終黒字予想が一転して２６００億円の赤字に、６０億円の黒字見通しだったマツダも５６７億円の取り崩しで６００億円の赤字に転じるなど、取り崩しの影響は極めて大きい。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年11月20日
コメント(0)
-
★さあ金額をどうする？ １５００坪の土地売買価格の攻防★
大手不動産会社から購入を勧められている１５００坪の土地。 売り主側と弊社買い主との価格交渉はあと７．０００万円の差まで縮まりましたが．．．．。得難い更地の売物件が出ました。 全部で１５００坪。 間口が１５０メートルもある運動場のような土地です。最初は売り主が提示した希望価格と、買い手である弊社の購入希望金額に大きな隔たりがありましたが．．．．。再三にわたり仲介会社を介して価格のすりあわせが行われ、やっと差額は７．０００万円までに縮まりました。数億円もする土地が右から左とすぐ売れることはないだろうという予想。 弊社の事業収支計画にいささかのぶれも許されないし、無理な高値買いは慎む社内風土。それでなくても今月は税金を１５００万円中間納付しなければならない。それら諸般の事情をを勘案しながら本日相手側に購入価格の最終金額提示を行う。その金額で折り合いが付かない場合はキッパリと購入をとり止めます。妥結すれば年内一括決済で大型土地の所有権を弊社が取得する。購入出来たとしたら商業施設２棟と１戸建てを１６戸を建設する予定だ。来年度の分譲住宅計画棟数の半数はこれで確保できることになるのだが、果たして交渉は妥結となるか、決裂となるか、本日正午までが正念場です。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年11月13日
コメント(0)
-
★河口湖紅葉祭りが大にぎわい。 調査のついでに観光をしてきました。★
河口湖の湖畔に出た売り地。 富士山も真っ正面に見えてそれはそれは素晴らしい土地でした。 地元の人も賞賛する１等地です。今日は４回目となる河口湖の湖畔に出た売り地の調査に現地へ向かいました。丁度河口湖は紅葉祭りの真っ最中。 観光バスも沢山来ていて大にぎわいでした。境界杭の確認です。 湖から２０メートルは緑地区域敷地から見る富士山。 雲が掛かっていて残念。大きな杭が入っています。敷地内の紅葉も真っ赤でした紅葉祭りの会場にある綺麗な紅葉国立公園にある土地は建築する場合、建ぺい率が２０％ 容積率が４０％ 高さ制限は１０メートルまでと規制されております。湖畔にはなかなか売り物件がないため人気を呼び、近日中に売買契約となる予定です。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年11月09日
コメント(0)
-
★横浜に売り工場が出る。 約３５００坪。 マンションを計画して地主さんと折衝開始★
横浜の地で自動車部品工場を経営している社長から「工場を売りたい」と打診がありました。円高の影響は経営難を招き、やむなく「国内の工場を売ってタイへ本社ごと移転する決断を下した」と語ってくれました。 １００名近くいる日本人従業員はどうなるのだろう？円高の影響は自動車関係の会社にとっては死活問題となっているらしい。今回、工場を売りたいと相談を受けた会社は社員数１００名超の自動車部品メーカーです。工場を取り壊し、土壌汚染を綺麗に処理して売買することになりますが３５００坪は大型案件。 売り主の希望価格は７億円です。駅から徒歩１５分の立地なのでマンション会社に販売をしようと考えています。それにしてもある日突然、自分の勤務している会社が「海外に移転する」と宣言されたら従業員は動揺するでしょうね。 長年勤務した職場が急に無くなる事は、再就職先を探さなくてはいけない羽目に陥ります。年配社員にとっては辛い円高ですね。 すぐに再就職先がみつかるとは考えられません。日本政府の対応が鈍いと国内から製造会社はすべて海外に逃げていくことでしょう。そうなると就業機会を失った人が巷にあふれ、税収は落ちて不景気となり国も困る事態に陥ります。円高は政治家の指導力が問われる難しい問題です。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年09月02日
コメント(0)
-
★本日、夕方18時30分から横浜の土地を売買契約します。参加者は総勢９人と大勢だ★
本日夕方18時30分より、横浜の土地を弊社で売買契約致します。 契約に参加する人数が８人と多いため私の専用オフイスを利用します。私のオフイスはワンフロア３８坪と広い。 これからそこで横浜にある土地の売買契約を締結します。契約に同席される方は、藤沢に住まわれている売り主さんと、売り主さん側に仲介者として東急リバブルさんが同席される。買い主側にはお客様と客付けの臼井不動産の営業社員と取引主任の私が同席する。更に、購入する土地にミサワホームさんの建物を建築するのでミサワの担当社員２人が同席される。皆さんが一同に集まるので総勢９人となります。契約室が広いスペースでないと全員が入り切れないので、やむなく私のオフイス、「ヨコスカ・タワー９階」の事務所を使用する事になった。不動産の契約は１社がすべて売りと買いをまとめることがあれば、複数の会社で１つの契約をまとめる事も多い。契約行為は契約に携わった不動産会社が共同責任を負うので、必ず取引主任の資格を持った人が立ち会い、チエックをするとあまり間違いが起きない。そこで契約時に立ち会う人数が多くなると、狭い事務所では苦労します。 ゆったり１０人程度入れる応接スペースを準備しておくことが求められます。昔からある事務所はほとんど２０坪前後と狭いので、いつも契約時には頭を悩まします。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年07月30日
コメント(0)
-
★三浦半島に活断層は多い。 地震発生の確率が高まる不安★
三浦半島には発表されているだけでも５本の大きな活断層がある。 いままではそれを無視して活断層の上だろうと不動産の売買がなされ、建物の建築が行われていた。 私が住む横須賀市ハイランドも活断層が通っている場所なのだ。三浦半島も地震確率高まる＝大震災で断層動きやすく―全国4カ所目・政府調査委 政府の地震調査委員会は11日、東日本大震災の大地震の影響が続いており、神奈川県の三浦半島断層群でも地震の発生確率が高まった可能性があると発表した。同断層群が活動した場合、地震の規模は最大マグニチュード（M）6．7以上、横須賀市や横浜市などで最大震度7と予想され、従来は今後30年以内の発生確率が最大11％と評価されていた。この数字が具体的にどの程度高くなったかは不明だが、断層が動きやすくなったと考えられるという。横須賀と三浦市には発表されているだけで大きな活断層が５箇所もある。従来は、いつ来るとも知れない地震を気にして活断層が通っている場所の不動産は購入しないと言う住民は皆無だった。ところが東北大地震のあたりから、活断層を気にする買い主が出て、今回の政府調査委員会の発表で決定的にマイナス要素として浮上して来た。これから三浦半島で、活断層の上に立つ家や土地は買い手が敬遠するようになるだろう。地価も下がり、取引が停滞するようになるかも知れない。三浦半島の不動産業者に危機迫る？私の家はまさに活断層のそば。 逃げるわけにも行かず、運を天に任せるだけです。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年07月11日
コメント(0)
-
★液状化現象で一般の方が被害を受けている。 土地にも過去録をつけたらどうか？★
不動産を売買する際、建物については買い主に対して１０年補償や瑕疵担保責任が明記されるようになった。しかし、土地については土壌汚染の有無程度で、過去に田や畑、沼、海などだった事実や、切り土、盛り土した経緯は全く説明されないし義務化されていない。今回の大震災では首都圏でも、埼玉県や千葉県内で液状化現象による被害が拡大している。昔、田んぼだった土地を埋め立てて出来た宅地や、海を埋めて宅地化した土地の状況を全く知らないで家を購入したユ－ザ－が被害者になっているから問題だ。本来なら土地の売り主は、売買対象となる土地の過去歴を買い主に明示する義務を負わせるべきなのだろう。土壌汚染やアスベストの問題にプラスして、土地の過去歴を売り主は買い主に伝えて、それでも納得して購入する顧客なら事故にあってもあきらめがつく。何も分からず、突然被害にあった人は本当に気の毒だ。 自分の人生をかけた３５年の長期にわたるローンを抱えているのだから。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年07月09日
コメント(0)
-
★収益物件投資には２階建てしか建たない土地だと、余程格安で購入しないと利回りが合わない。★
「土地を購入してアパートを建てたいのですが」とお客様が投資相談に見えました。新築の２階建てアパートを建てる場合は、余程土地価格を格安で購入しないと利回りが合いません・土地を持っている地主さんが建物を建てるだけなら何ら問題はないのですが。「土地を新規に購入してアパートを建てたいので物件を紹介して欲しい」というお客様が見えました。収益物件を建てるには、建ぺい率と容積率が余程良い条件の場所でないと利回りに合いません。第１種低層となる場所の土地は（建ぺい率４０％容積率８０％高さ制限１０メートル）１坪５０万円以上の金額で買っても、木造の建物を１坪５０万円かけて２階建てを建設するとなると、ほとんど相続税対策に利用するぐらいで投資には適しません。商業地域で容積率が４００％又は６００％以上でもあれば、ビル化して土地にかかる金額比率を引き下げられるので８階でも１０階でも、伸ばせれば伸ばせるほど利回りは高くなる計算です。不動産業をしていると、土地を見た瞬間にどんな建物を建てれば利益が出るか直ぐ計算をはじきます。２００坪の売り地が出ればまず用途地域を調べます。 次に測量図をもらい、地形を確認して建売住宅計画、アパート計画、ビル建設計画のアウトライン図面を設計士に書かせます。その上で上下水道工事費用や設計費、外構工事費、建設費の積算をします。広告宣伝費や支払手数料、支払い銀行金利の計算も原価計算に加算しなければなりません。そして大切な利益数値を入れます。総支払い金額が決まった段階で、アパートなら利回りをはじき、建売住宅なら売り出し価格の算出をします。 そこでどのプロジェクトが事業化に一番適しているか見極めるのが経営者の仕事です。これがなかなか難しい。甘い積算は命取りになります。 予測通りに売れずに値引き販売すれば赤字を背負い込みます。不動産業とは企画力と緻密な積算能力、更に販売力が求められる以外と地味なビジネスです。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年06月25日
コメント(0)
-
★放射能に汚染された土地、建物は売れなくなる。 この被害者達に東電は補償するのか★
放射能汚染が日本全国に拡散している。 「原発は絶対安全だ」と胸を張っていた電力会社の実態は、とてもずさんな管理体制だった事まで明らかにされた。 水素爆発で全国に拡散された放射能汚染被害は関東近県の不動産にまで及んでいる。全国に拡散されている放射能汚染被害はとどまるところを知らない。原発３０キロ圏内だけでなく、日本全国にその汚染が広がり恐怖が及んでいる。セシュウムが基準値を超えた地域は土地、建物の買い手は出ない。不動産売買は全く無くなれば、地域の不動産会社は存亡の危機に陥る。 いま「福島に家を買おう」と考えている人が皆無となり、その風評被害は近県の栃木や茨城まで及び始めている。不動産流通量が極端に減少してきたのを見てもそれと分かる。国を滅ぼす原発から早く他の代替エネルギーに転換して、安心して住める日本にしないと国民の罹病率がどんどん上がる「病人国」になってしまう。便利なエネルギーより安全なエネルギーを国民は求めている。放射能汚染が関東から東海、関西圏にまで及ぶようになると不動産の取引はもっと低調になるだろう。いつ収束されるとも知れない放射能汚染の拡大に、原発廃止運動が勢いつくのは当然の結果だと思う。全国に不動産の流通が止まれば、日本経済にとって計り知れないダメージを与える。原発事故の罪は深い。放射能汚染が原因で売れなくなった不動産の補償を東電はどう考えてくれるのだろうか？ ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年06月14日
コメント(0)
-
★大型物件の売買契約を行います。 事前に「公有地の拡大の推進に関する法律」の申請をして結果を待ちます。★
明日、大きな土地の売買契約の仲介を行う。 約１７００坪以上の広さの土地だ。売り主さんから販売を頼まれた土地を、１週間で弊社が直接買い主さんにご紹介して契約が決まったもの。売買契約の前に役所へ「公有地の拡大の推進に関する法律」に基づいた申請を完了した。明日、弊社の社員が大きな土地の売買契約を締結する。１７００坪を超える広い土地の売買だ。 大きな土地を売買するときには、契約を締結する前にいろいろと面倒な法律申請手続きが必要となる。国土法だったり今度のような公有地の拡大の推進に関する法律だったりと．．．。通常、マイホームの媒介や賃貸の媒介だけを行っているだけでは決してお目にかからない法律なのだ。「公有地の拡大の推進に関する法律」とは、一定の土地を売買する場合、事前に地方自治体に届けさせて、必要とあれば民間人同士が売買しようとする土地を、地方自治体が先買いするという趣旨の法律だ。公有地の拡大の推進に関する法律は（昭和四十七年六月十五日法律第六十六号）となって公布されたまま、今でも残っている。 最終改正：平成二〇年五月二一日法律第三六号 （目的） 第一条 この法律は、都市の健全な発展と秩序ある整備を促進するため必要な土地の先買いに関する制度の整備、地方公共団体に代わつて土地の先行取得を行なうこと等を目的とする土地開発公社の創設その他の措置を講ずることにより、公有地の拡大の計画的な推進を図り、もつて地域の秩序ある整備と公共の福祉の増進に資することを目的とする。 （用語の意義） 第二条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。 一 公有地 地方公共団体の所有する土地をいう。 二 地方公共団体等 地方公共団体、土地開発公社及び政令で定める法人をいう。 三 都市計画区域 都市計画法 （昭和四十三年法律第百号）第四条第二項 に規定する都市計画区域をいう。 四 都市計画施設 都市計画法第四条第六項 に規定する都市計画施設をいう。 （公有地の確保及びその有効利用） 第三条 地方公共団体は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、良好な都市環境の計画的な整備を促進するため、必要な土地を公有地として確保し、公有地の有効かつ適切な利用を図るように努めなければならない。 ２ 土地開発公社は、その設立の目的に従い、農林漁業との健全な調和に配慮しつつ公有地となるべき土地を確保し、これを適切に管理し、地方公共団体の土地需要に対処しうるように努めなければならない。 （土地の買取価格） 第七条 地方公共団体等は、届出等に係る土地を買い取る場合には、地価公示法 （昭和四十四年法律第四十九号）第六条 の規定による公示価格を規準として算定した価格（当該土地が同法第二条第一項 の公示区域以外の区域内に所在するときは、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した当該土地の相当な価格）をもつてその価格としなければならない。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年06月10日
コメント(0)
-
★「道路査定の重要さ」を理解しましょう。 本日は朝一番で横浜市港南区の現場で立ち会い。★
道路査定とは、民有地と官有地の境界を決める大切な話し合いです。理解しないまま署名、押印をすると後で後悔することもあります。 本日朝一番で、当社が管理しているアパートの家主さんと一緒に、アパートの前にある市道と民有地との境界について道路査定の立ち会いをしてきました。横浜市港南区に建っているアパートの前は、すでに綺麗な道路が出来上がっています。しかし、民有地の人と市役所が、境界について正式に「ここが境界です。」と決めた書類は一切ありません。道路査定（境界調査）とは横浜市が管理している道路、河川、水路とこれに接する土地との境界を明らかにすることです。アパートの前にある２，000坪ほどの土地を地主が売却するらしく、その持ち主から道路査定の依頼が市役所にあったようです。道路の幅と民間の境界を決定しなければ正式な土地の広さが決定しません。 謄本上に記載してある面積はあくまでも公簿面積と呼ばれ、実測面積とは異なるのです。役所の人は当たり前のように「今ある道路の中心にピンを打ちますがそれで良いですね」と言ってきました。意味が分からない家主さんは「結構です」と答えようとしたのですが「ちょっと待ってください」と私が回答を遮りました。「まず現況道路の幅員を計ってください。」改めて計ると、道路幅は３メートル９０センチしかありません。 ４メートルに満たない道路は、その中心線から２メートル後退して建物なり塀を作らなければなりません。そうなると今度アパートを建てるときには現在の高土留め塀を取り壊して、新しい土留め壁を造り直す必要が出てきます。つまり、安易に境界を承諾してしまうと、後々工事代が数百万円の出費を伴うようになるのです。その説明を詳しくすると家主さんはびっくりして、「私は何も分からないのですべて会長さんにお任せします。」と言われました。道路の反対側のブロックやフェンスを見ると、２０センチほど道路より後退しているではありませんか。「本来はここが境界のはず。 そこの境界から反対側に計ってください。」計り直すと家主さんの土地は全く後退する必要がありませんでした。その位置から４メートルと決定し、その中心線２メートルの場所に鋲を打つなら意義はありません。」 私の主張した通りに道路査定は無事終了しました。 アパートの家主さんは今後建て直しされる際でもブロック塀を新設する必要が無くなりました。 良かったですね。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年06月09日
コメント(0)
-
★大ホームランを打った熱血社員。 気配りが成果につながりました。★
長年「ここの土地が売りに出たらぜひ欲しいね。」と、社員同士で話していた空き地に、今日は地主さんが草刈りに来ておりました。 たまたま側を車で通った社員がそれを見つけて「チャンス」とばかりに声をかけたのが成功しました。３年ほど前からどうしても欲しい空き地が横須賀市内の三春町にあって、登記所で要約書を取り持ち主を調べたのですが、転居先が分からず連絡が取れない。電話の登録もないし手紙を出しても戻ってくる。 何年もの間、地主さんにぜひ会って「土地を売ってください」と直談判したいと、恋い焦がれていた土地の地主さんに今日、偶然会うことが出来たのです。社員がたまたまお客様の案内を終えての帰り道でした。地主さんらしき人が草むしりをしているのを見かけました。高鳴る胸を押さえて「失礼ですがこの土地の地主さんですか？」と聞くと「ハイそうです。」と答えが返ってきました。すぐに鞄に入っていた弊社の会社案内を出し「臼井不動産の鈴木と申します。 こちらの土地をぜひお譲りいただきたくて長年地主さんをお捜ししていたのです。」 そう話しを切り出すと、地主さんもまた「毎年草むしりも大変なので、そろそろ処分したいを考えていたのです。いくらで購入していただける野ですか、査定金額を出してください。」と嬉しい返答が返ってきました。何と地主さんは弊社の営業所の側にお住まいだったのです。 「灯台もと暗し」でした。買いたい弊社と処分したい地主さんの思惑が一致して、今月中には売買契約が完了できる見通しです。 良かった。気配りのある社員が大ホームランを打った成果ある１日でした。1.灯台(とうだい)下(もと)暗(くら)し灯台1のすぐ下は暗いところから、身近な事情はかえってわかりにくいたとえ。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年06月04日
コメント(0)
全346件 (346件中 201-250件目)
