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２００５年米国投資物件（２）

2005年1月17日の日記に書いた投資物件の概要とほぼ同じですが一応重複しているところがありますが載せておきます。

物件概要

Ｍａｒｉｅｔｔａ＃２

Purchase Price: $232,500　　　注）約2500万円
Location: Marietta, GA 30066
County: Cobb
Subdivision: Chastain Enclave
Property Type: Single Family
Style: Traditional
Total Bedrooms: 4　　　　　　　　　注）4寝室、2.5バスルーム
Full Bathrooms: 2
Half Baths: 1
Year Built: 1997 　　　　　　　　　注）築7年半

SPECIAL FEATURES:
Interior Features: 10 Ft+ Ceiling Main Level, Two-Story Foyer, Cathedral Ceiling, Hardwood Floors, Rear Stairs, Trey Ceilings, Walk-In Closet(S)
Exterior Features: Fenced Yard, Professional Landscaping
Neighborhood Description: Amenities-Club House, Amenities-Homeowners Association, Amenities-Swimming Pool, Amenities-Sidewalk, Amenities-Street Lights, Amenities-Underground Utilities
Energy: Thermal Pane Wdws
Handicap Features: Wide Hallways
Road Type: Public Maintain
Bedroom(s) Description: Bedroom On Main Level, Split Bedroom Plan
Dining Room Description: Separate Dining Room
Kitchen Description: Breakfast Area, Cabinets White, Island, View To Family Room, Walk-in Pantry, Laminated Counter Top
Master Bathroom Description: Separate Tub/Shower
Other Rooms: Family Room, Library/Office, Separate Living Room
Laundry Description: Laundry Room, Upstairs

＜ポイント＞
築7年ではあるが、全体的にきれいに使われており、カーペットも全て昨年新規に張り替えてある。

購入時からのワンオーナー物件で、非常に愛情を込めてメンテナンスされてきているのが良くわかる。

間取りは4ベッドルーム、2.5バスルームで最もポピュラーな間取りであり、賃貸後売却するときにも、まったく問題ない。

ガレージも標準で、ワイヤレスリモコン式電動ドア付き2台分。さらにガレージの外側には暗証番号で開ける、これまたワイヤレススイッチがそれぞれ付属。

ファミリールーム（日本の居間に相当）は、暖炉つきで2階ぶち抜きの部屋。天井の高さも約５ｍあり、採光も良い。

家の裏側が南向きになっており、日中の日当たりは申し分なく、また裏庭は花やフルーツのなるさまざまな木が植えられており、非常にきれいな庭に仕上がっている。

一階には、ファミリールーム、ダイニングルーム、リビングルーム（日本の客間に相当）、キッチン、ブレックファストエリア（朝食用テーブル用エリア）のほかに両開きのフレンチドア付きのスタディルーム（またはオフィスルーム）が有り、4，5人の家族には十分な広さと間取りがある。

生活エリアの面積は1，2階合計で２６００スクウェアFt（約２３６平米）。

土地は約0.22エーカー（約２６５坪）有り、裏庭は途中から傾斜しているものの、傾斜には上記樹木が植えられており、春夏秋、それぞれの季節で様々な花や実が楽しめるということだ。

裏庭はフェンス付き。従って、ペットの放し飼いが出来る。

また、この物件があるSubdivisionには、多くのそれに見られるように、やはりSubdivision専用のテニスコートとプールが完備している。年間、$３５０のHOA(Home　Owners　Assosiation)フィーを払えば（これはいずれにしてもクラブハウスやレクリエーションエリア、それにSubdivisionの入り口などの共用部分のメンテナンスなどに必要なので、払う必要がある）、これらの施設はいつでも使用可能である。

一応、日本で適用している投資指標の基準としては下記のようなものを目安としている。

１）DCR（Net収入とローン返済額の比率）＞１．３
２）MOS（年間CF＝Net収入－ローン元利返済年額）＞＄１０００
３）CCR（実質投資額に対するリターン）＞１０％以上
４）FCR（負債を考慮しないときの総コストに対する利回り）＞７％以上
５）PP（投下資本回収期間）＜10年
６）K％（レバレッジ効果評価用指数）＜FCRおよびCCR
７）BER（収益分岐率）＜80％

これらの指標に対して、実際に購入した物件の指標（右側）は以下の通り。

　　　　　　　　　　　　　　　　算出された評価指標

購入金額　　　＄232,500　　　　　　NOI　　＄16,001
購入時諸費用　＄2,739　　　　　　　ADS　　＄21,426
月額賃貸料　　＄1,800　　　　　　　TPC　　＄235,239
年間総運営費　＄5,599　　　　　　　MOS　　-＄5425
自己資金総額　＄239 　　　　　　　DCR　　 0.75
借入金総額　　＄235,000 　　　　　 CCR　　-2306.1%
ローン金利　　 6.74％　　　　　　　CAP　　　6.88%
返済期間　　　20年固定　　　　　　 LTV　　 101.08%
------------------------ FCR 6.80%
------------------------ BER 125.1%
------------------------ PP ----年
------------------------ K％　　　9.12%

この結果を、上記投資基準に照らしあわせて見ると、全くお話にならないことは明白です。

つまり、日本の投資物件と同様な基準でやると話しにならないくらい、「投資不可」の判定になる数字です。

これをアメリカの場合、どういう見方をするか、というと、CFはマイナスなので、ローン返済のうち元金返済分を計算に織り込みます。すると、

算出された評価指標

　NOI　　＄16,001
　ADS　　＄15,663
　TPC　　＄235,239
　MOS　　＄338
　DCR　　 1.02
　CCR　　143.51%
　CAP　　　6.88%
　LTV　　 101.08%
　FCR 6.80%
　BER　　　98.4%
　PP　　　0.7年
　K％　　　6.67%

となります。ただし、これは初年度の数字で、当然利子の支払いは年々少なくなり、元金返済分は逆に年々増えるので、MOSや各種レートは改善される方向になります。つまり初年度が最悪の指標になるわけです。

自己資金はたった＄２３９しか使っていないので、当然回収は一年以内で済みますが、年間の収入はこの元金返済分を入れてさえ微々たるものです。

元金返済分を入れて、かろうじてCFが（これは本当はCFとは呼ばないにしても）プラスになるレベルです。つまり、テナントが入居している限り、損はしていない、ということです。

あるいは実際のCFのマイナス分＄５４２５/年が、ローン返済の元金分としてこの家のEquityの増加分に変換されている、と見ることもできます。

ほとんど利子が付かない預金に、年に＄５４２５を貯蓄しているようなものです。

利子が付くとしたら、それはこの不動産価格が上がってかつ、それを売却したときにその値上がり益を手にしたときに初めて利子が付いた、と言え、その度合いで利率も決まります。

単純計算だと、年間５％の値上がりとすると、初年度値上がり含み益は＄１１６２５となり、この初期投資＄２３９と年間元金（預金分）支払い＄５４２５の投下資金に対して、このリターンがある、と考えると、

＄１１６２５/（＄２３９＋＄５４２５）＝２０５．２％

のリターンとなります。

年々元金返済額は増え、逆に値上がり益も言うなれば複利的に増加するので、初年度以降のリターンの数字は変わってきます。

それに、売却するときは、不動産屋へのコミッション５～７％、それに減価償却した建物価値と売却価格の差額にかかる譲渡所得税も計算しなければならず、このように単純にはなりません。

ただし、譲渡所得税に関しては、より高額な家に買い換える、ということで先送りすることができますので、一概には言えませんが、とにかく、この投資物件の投資利回りというものは、これを売却するまで確定しない、ということです。

これは日本の場合も同じですが、違うところは、日本の投資の場合、毎年のCFによってある程度はすでに回収していて、その上で、最終売却したときの損失を加味して最終利回りを計算するのに対し、アメリカでは逆に、通常のCFのマイナス分を最終売却したときの利益で補って最終利回りが確定する、というところです。

どちらがよりリスクが大きいか。
これは考え方にもよるでしょう。

前提条件のリスク度合い、と言う意味ではアメリカの投資の方が大きい気がします。

しかし反面、過去２０年の不動産価格の上昇が今後も続くとしたら、アメリカの方が、その投資利回りは圧倒的に大きい、というのも確かです。

さて、日本の投資物件である意味守りの投資をし、アメリカの物件である意味、「投機」的な投資をし、そのバランスは将来吉と出るか凶とでるか、結構大きな影響を将来の資産形成に対して及ぼすことは確かです。

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