米国不動産投資２００５年版
このリファイナンスの目的は
１）賃貸物件１．のローン完済
２）賃貸物件２．のローンは２０年固定６．７４％の現状維持－ クレジットライン＄１８万保持
３）賃貸物件３．と４．は、現行の２０年６．７４％固定と変動金利のローンを借り換えし、全て年利６％３０年固定とする
という変更を通して、毎月のＣＦを約３００ドル強改善し、かつ変動金利ローンをなくし、全て固定化することにより将来の金利上昇リスクを回避する、というものです。
したがって、賃貸物件３．と４．の購入総額には、今回のリファイナンスで必要だった諸経費を加算し、実質的な投資総額になるようにしています。
賃貸物件１． 賃貸物件２． 賃貸物件３．
賃貸物件４．
評価結果
投資物件 １．一戸建て ２．一戸建て ３．一戸建て ４．一戸建て
概要 シングルファミリー シングルファミリー シングルファミリー シングルファミリー
4BR/2.5B 4BR/2.5B 4BR/2.5B 4BR/2.5B
Duluth Acworth Alpharetta Marrieta
購入年月日 2001年3月 2001年10月 2004年8月 2005年3月
購入時築年数 6年 5年 6年 7年
TPC（総コスト） ＄186K ＄218K ＄300K $244K
DCR（NOI/ADS) ∞ 2.04 1.6 1.28
CCR 6.48％ 6.78％ 4.86％ 4.98％
CAPレート 6.70％ 7.41％ 6.29％ 6.88％
FCR 6.48％ 7.24％ 6.10％ 6.56％
BER 30.7％ 64.8％ 72.8％ 84.0％
PP 15.4年 14.8年 20.6年 20.1年
K％ ----％ 7.78％ 7.19％ 7.19%
みてわかるとおり、リバレッジの指標であるK%は、すべてＦＣＲもＣＣＲも上回っているので、できれば借りる金額は最小限にしたいとは思ったが、これ以上自己資金がないので仕方がない。
もう一つわかることは、投資物件１．で殆どローンを完済しても、BERは０にはならない、ということです。
つまり、所有しているだけで、固定資産税、保険、メンテナンス等々の費用がかかるため、これをレントしていなければCFは当然マイナスになり、それをブレークイーブンにするためには、この賃貸価格で、約３０％は借り手がいてくれることが必要です。
つまり、３年のうち、１年でも借り手が居て、賃貸料を払ってくれていれば、私の負担は０で、この物件を保持してゆける、ということを意味します。
物件２．はやく６５％、物件３．は７３％で、これら３物件は私の基準である８０％を切っている。
したがって、これらの物件単体では、２年ごとに半年空く、という状況でもまだＣＦは出ることになる。
その点、賃貸物件４．、BERが８４％ですから、３年間で６ヶ月の空き室損までしか耐えられない、という数字になっています。
私が以前から、投資の基準として、満室率８０％でもCFがプラスであること、という基準を自分として設けていますが、これら投資物件のうち、物件４のみがこの投資基準に達していないことになりますが、これはあえてローンを集約した結果なので、仕方がないかな、と思っています。
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