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ウソとホントが入り混じる不動産投資で生き抜く…
2月11日のセミナーコンテンツの中から抜粋しました。-----------私たち不動産業は昭和の時代までは「千三つ屋」と揶揄されていました。最近では、購入する側も多くの知識を持つようになり、いとも簡単に千三つ屋の口車に乗せられることは減ったようですが、それでも正に「絵に描いた餅」の様な話にのってしまう方が未だに後を絶ちません。特に最近では、不動産特定共同事業法、いわゆる不特法に基づいた小口化商品が多く出回っており、不動産の知識の少ない方々が投資しているようですが、中にはかなり悪質でいわゆるポンジスキームを思わせる商品も存在します。ポンジスキームの例：安愚楽牧場、オレンジ共済、令和納豆不動産特定共同事業法に基づく事業では、当然に様々なコストが掛かってきます。事業計画時からスタートまでのコスト、販売コスト、行政や出資者への報告コスト、運営コスト、運営者の利益等々、思いの外、大きなコストなのです。それらを差し引いた後に〇％の配当なんて、正に絵に描いた餅としか言いようがありません。更に高額な地上波ＣＭと打つなんて・・・一口の額が比較的小さく（孫への）暦年贈与になる範囲内であることから不動産の知識の浅い高齢者を中心に購入しているようですが・・・
2023年01月30日
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お申し込みが順調なので広い会場に変更しました
前回と同じ内容で恐縮です。今回の無料セミナーは、少人数（25~30名程度）で考えていたのですが、おかげさまで思いの外、お申し込みが多く定員数を大きく超えてしまいました。慌てて会場を広い部屋に変更できないか、とお願いしたところ、65名以上入る部屋が空いているとのことでしたので、直ぐに押さえました。いきなり倍以上の会場に変更しましたので、まだ席には余裕があります。是非、お申し込みください。今回のテーマは〇 不動産投資を行う上であなたの目的は適正ですか？〇 本来の目的を再認識すると、目指すべき不動産投資が見えてきます！〇 心も満たされる不動産投資→社会的に意義のある投資にも注目しよう〇 ウソとホントが入り混じる不動産投資で勝ち抜くためにはです。
2023年01月27日
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コロナ規制解除後、初のセミナーです。
本当にお久し振りです。自分勝手に、何とはなしに「不動産投資に付いて書き尽くした感」があってこのブログ含めSNSからは遠ざかっていました。実は、来月2月11日（祝日）に、コロナ規制が解除になってから初となるセミナーを開催することとなり、その告知をさせてください。今回は、小規模なものですので、ご興味のある方は是非、早めにお申し込みください。お申し込みの際は、下記メールアドレスに「お名前、お仕事柄、携帯番号」をお送りください。皆さんとお会いできますことを楽しみにしております。email:ishiwatari@28083.jp
2023年01月23日
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今、こんな時だからこそ真剣に考えていること、準備していること 2
不動産投資家として何が一番辛いって、何と言っても「物件を買えない」ことでしょう。私自身も、直近の2年間は「8戦（実際に購入の意思を申し入れた数で、買いたいと思った物件はもっと多いのです）して3勝5敗」、自分でもちょっとビックリするほどの体たらくな状況です。皆さんの中にも私ほどではないにしろ、似たような状況の方が多いのではないでしょうか？因みに私の場合、この状況は「買う物件が無い」と言うことが原因ではなく、購入決定までのスピードが追いつけないことで生じているのです。前回でも少し触れましたが、「買うべき物件」には法人やファンド絡み（ファンドの仕入れ）の買い圧力が強過ぎて、それまでのように「指値」を入れたり「ローン特約」を条件としていたのでは、時間的にも条件的にも全く勝負にならないのです。（一般）法人が様々な理由から余剰資金の現物化≒安定資産に変えようとする考えは理解できますし、内容が良く、しかも余剰資金を多く持つ法人に融資を出そうとする金融機関の思惑にも頷けます。しかし、（私としては）ファンド、それも不特法：不動産特定共同事業に基づいたファンドのあまりにエスカレートし過ぎた買い方には疑問を感じるとともに懸念を持っています。このことに付いては以前も書きましたが、REITクラスの規模ならともかくとして、不特法スキームの規模では運営経費の最適化が難しく、安定した高配当を続けるなんて絵に描いた餅の様に思えてなりません。--参考URL--とは言え、これから先も不動産（収益）の小口化、金融商品化が益々進んでいくと思われるので、私たち「通販大家さん」も準備には入っています。しかし、もっと「通販大家さんらしい道があるのでは」とも考えていて、今、その道を精一杯探っているところなのです。先週も代表の金森と、このことに付いて話し合い、進むべき方向性を共有してきました。まだ、このブログやメルマガで公開するには、もう少し時間を要しそうですが、会員さんとの勉強会からスタートして行こうと考えています。コロナの感染状況次第ですが、出来るなら8月か9月頃にリモートではなく実際に集まりお互いに顔を見られる状況で行いたいと考えています。日時や会場が決まり次第、このブログとLINE公式でお知らせいたします。
2022年04月10日
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今、こんな時だからこそ真剣に考えていること、準備していること
歳をとったこともあるのでしょうが、時間の進みがやたらと早く感じます。令和4年も「アッ」と言う間に3か月が過ぎ、早くも新年度に入りました。さて、新たな年度に入り（収益）不動産投資を取り巻く環境は？と言うとまずは、やはり皆さんが一番気にしているだろう「融資環境」。コロナ禍に入った辺りからしばらくの期間は、多くの金融機関でコロナ対策絡みで、「それどころではない感」が強く漂っていたのですが、昨年に入ってから、そう特に夏過ぎくらいからは前向きになってきています。実際に私が付き合っている金融機関も積極的な姿勢を見せ始めています。丁度、このブログを打ち始めた直後にも某金融機関の支店長から電話があったのですが、積極姿勢を裏付ける様な話し振りでした。ただ、金融機関と言うものは話の段階では常に「ウェルカム」なので、まだまだ楽観視は出来ませんが、少なくとも複数の金融機関が前向き姿勢に変わりすつつあることは間違いないでしょう。続いて物件の売買情報に付いてですが、これは相変わらず厳しいですね。法人やファンド絡みの買い圧力が強過ぎです。「これはっ」って物件は、まさしく瞬殺状態で指値なんて考えていたら、まったく間に合いません。しかも、この状況は更にエスカレートする可能性もあって、我々の様な一般的な投資家にとっては益々チャンスの扉が狭まっていくと考えられます。融資の扉が開き始めたのに物件が買えない（買いたい物件を押さえられない）と言う、まことにもどかしい状況になっているのです。私も一昨年から拡大路線に切り替えたものの、８物件に購入の意思表示をしたものの実際に購入できたのは3物件のみ、それも規模の大きなものは全て購入できずと、苦戦中です。売買市場を席巻している法人やファンド系ですが、余剰資金の現物化の動きが続いているので、上述の通り個人投資家レベルには厳しい状況が続くでしょう。どうやら金融機関からすると個人投資家や資産保有法人へ融資よりも一般法人やファンド系への方が取り組み易いようです（金融庁からの指導にも関係しているのでしょう）。すいません。時間切れです。続きは次回に。
2022年04月07日
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入居促進での悩みどころ あ～頭が痛いな～2
前回は--と、なると（立地や建物のスペックやグレードによって）「大きな予算を掛けたリフォームや設備交換が必要なのか？」で悩んでしまい、前に進めなくなってしまいまったのです。言うまでもなく大家さん業もビジネスですので、利を求めて活動しています。--で終わりましたので、その続きです。上述の通り、大家さん業だって言うまでもなく利潤を求めての（営利）事業です。利潤＝利益を出すには、「収入を上げる」か「支出を減らす」、若しくは「この両方を達成する」必要があります。大きな費用の掛かるリフォームや設備交換を行っても賃料収入が増えなければ利潤は増えるどころか減ってしまいます。とは言え、リフォームや設備交換を行わなかったがために空室のままであったなら、これはこれで収入は増えないわけです。なんだか、「鶏か卵か」みたいな話になってきましたが、どの大家さんも空室が出てしまったとき、必ずこの問題で頭を悩ませるものです。（リフォームや設備交換を）するべきか？しないべきか？この悩みへの答えは、立地（エリア）と賃貸物件としてのスペック、グレードを十分に踏まえた上で出さなくてはなりません。前回のブログで書きましたが、因みに私の所有するレジものは、総じて高級グレードではなく、ごく庶民的なものです。以前、ファミリータイプの間取りの物件に空きが出始めた時に、さんざん悩んだ挙句、一部屋だけかなりの予算を掛けて水回りの交換をし、賃料を据え置き（以前の入居者さんがかなり長い期間にわたって借りていてくれたこともあり、退去時はライバル物件の賃料よりも1割程度高かったのです）、他の部屋はクリーニングと補修程度で終え賃料を下げてみました。結果、契約に結び付いたのは”賃料を下げた部屋”でした、と言う期待を裏切るものでした。内見した方、皆さんが気に入ったのは”水回りを交換した部屋”なのですが、口をそろえて「他の部屋と同じ賃料だったら契約します」と要望が付いてくるのです。管理会社さんから、この話を聞いた時、「あ~、水回りの交換なんかしなければ良かった」と本気で思いましたよ。実際、交換しなければならないレベルではありませんでしたし、交換していない部屋との比較をさせてしまった上で（賃料調整の）リクエストを断ってしまったことで、却って成約率を下げてしまったからです。このことがあってから今に至るまで、悩み続けていますが、立地、物件のグレード、若しくはこの両方のレベルが高いのであれば、内装のセンスや使っている材料の質、そして設備のアップグレードが良い結果に結び付くでしょう。しかし、そうでないレベルの場合は、ライバル物件と比較して殊更に上を目指す必要はないと思います。それよりも賃料の調整の方が現実的であることの方が多いでしょう。何となく夢のない話になってしまいましたが、大家さん業はいたずらに夢を追うよりも、より現実的なニーズにしっかりと応えていくべき仕事なのではないでしょうか？
2022年02月28日
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入居促進での悩みどころ あ～頭が痛いな～
この4年間ほど、プライベートの事情から自分の所有する物件の入居促進には全くタッチしてきませんでした。周囲の協力もあって、何とか事無くを得てきましたが、さすがに「このままじゃまずいなっ」と思い、先週くらいから入居促進策を色々と模索し始めたものの、直ぐにとあることで悩んでしまい、前に進まなくなってしまいました。これでもプロの端くれですので、今までも特徴あるリフォームやステージング、ペット対応、AD費での刺激策や長めのフリーレント設定等々、通常の促進策は一通り行ってきました。今でもこれらの促進策は有効ではあるのでしょうが、誰もがやり始めていることもあって、どれもこれもが陳腐化してしまったとも言えます。それと、立地（エリア？）や建物のそもそものスペックによって、その効果にバラツキが出てしまうことも分かってきました。要するにニーズとのミスマッチ、見込みユーザーが真に物件に求めているものと提供するこちら側が思い描いていることとの差があり過ぎると良い結果は生まれませんよね。と、言うことで、再度自らが所有する物件を見直してみました。すると、アレレ？私の所有する物件（レジものだけ見ると）って単身者向け、ファミリー向けにかかわらず、どれもこれも高級志向のものではなく、いわゆる普通の方（庶民？）向けのものばかりなのです。と、なると「大きなな予算を掛けたリフォームや設備交換が必要なのか？」で悩んでしまい、前に進めなくなってしまったのです。言うまでもなく、大家さん業もビジネスですので、利を求めて活動しています。すいません。時間切れになってしまいました。続きは次号で。
2022年02月20日
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本当に申し訳ない気持ちでいっぱいです。「LINE公式」配信上の悩み
「通販大家さんLINE公式」をスタートして数ヶ月が経ちましたが、ここに来て更新が全くできていません。思いっ切り言い訳になりますが、なにぶん私一人での作業であることもあって、どうしても時間的余裕がなくなってしまうのです。ここ2週間も、以前LINE公式でお知らせした”新築アパートと障がい者グループホーム”のリモート相談会に参加していただいた方の契約予定が4件入っており、その調整でてんやわんや状態になっています。しかも、（LINE公式の）スタート時に「完全にグリップできていない物件でも買うべき物件や面白いと思える物件をタイムリーに配信します」と謳っていたのにもかかわらず、通販大家さんの仕事の進め方が身に染みているものだから、どうしても不確定な部分があると、それを追及してしまったり、なんとしてもグリップしようとしてみたりで時間ばかりが掛かってしまうのです。物件情報は、かなりの数、入ってきています。なのに、直ぐに配信すればよいものを、他の作業との兼ね合いで遅くなってしまう上に上述の様な余計な時間を掛けてしまうものだから、気付いた時には既に売れてしまってケースもかなりの数あります。さすがに、このままでは登録していただいた方々に申し訳ないので、今月中にスタッフを担当スタッフを増員して対応することといたしました。直近でも新築もので面白い物件の情報を入手していますので、これらからスタートしていくつもりです。随分とご迷惑をお掛けしてしまいました、今後も「通販大家さんLINE公式」をよろしくお願いいたします。
2022年02月18日
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空家投資への警鐘 空家投資と戸建て投資を一緒にしないくれ！
ここのところ、また、私の中の悪い虫が蠢き始めてしまい、公私共々、訳の分からないことばかりやってしまうものだから、時間があっという間に過ぎてしまい、このブログの更新も遅れ遅れになってしまいました（まず、言い訳からのスタートです）。さて、今回のテーマ「空家投資への警鐘 空家投資と戸建て投資を一緒にしないくれ」です。一棟もの投資への融資環境が悪化し始めた頃からでしょうか、戸建て投資への注目度が上がりはじめました。最も大きな理由は、一棟ものと比べ「金額が小さい」から。融資に付いては、事業計画がしっかりしていれば日本政策金融公庫の融資が引けますが、融資比率はごく限られた例以外では５０%~６０%程度がほとんどです。私たち、通販大家さんも、この戸建て投資に付いては、６~７年くらい前から取り組んでいて群馬県内を中心として主に新築ものを販売してきました。しかもただの戸建て投資ではありません。金森重樹率いる通販大家さんのやることですから、当然、他社のスキームとは一線を画した手法でのもので、多分、同じ手法で複数の実績を上げた業者は未だに無いでしょう。ところが、本当に残念なことにこの手法には非常に重要な条件があり、さすがの通販大家さんもそれを満たすことが困難になってきてしまったため、現在は一時停止中になっています。その後も戸建て投資に対する要望は大きく、無視できなくなった私たちが次に注目したのが「障がい者グループホーム」。しっかりした運営業者さんをセッティングすることが叶えば、一括借上げですので長期に亘り安定した収益が得られる他にも管理費だのAD費といった大家さんの懐を痛めつける出費も少ない、と誠に大家さん思いの投資対象になるのです。しかし、最近、「空き家を利用して障がい者グループホームを」なんて話を耳にしたのですが、どうやら、「どうにもならない様な空き家を障がい者グループホームを言う付加価値を付けて売ってやろう」ってことのようです。もちろん中には利用できるレベルのものもあるにはあるのでしょうが、殆どの場合、計画倒れになってしまうと思います。空家になってしまったのには、それなりの理由があるものです。建物としての状態は別として（かける予算次第で問題の多くは解決できるでしょうから）、立地だけはいかんともし難いです。障がいを持つ方だってライフラインや生活利便施設がある程度は存在する立地でなければ生活していけません。地方のバス便、それも数時間に一本程度の立地ではとても暮らせやしません。入居している方の多くが企業や事業所、病院に通っているのですから。通常の賃貸に活用するにしても、当然に立地は重要です。生活利便施設がそれなりに整っているエリアでさえ、空室が増えている中、誰が好き好んで不便な立地を選ぶのでしょう？あなたが「住みたくない」、と思う立地は、大抵の人にとっても「住みたくない」のです。多くの行政が「空家対策」に力を入れ始めており、この問題に関わることの社会的意義は高いのですが、収益を求める「投資」の対象として適しているか、否かとは別の問題です。最近、東京都郊外のバスで30分、40分なんて築古戸建ての売り物が目に付くようになってきました。売りたいがためのセールス（トーク）に惑わされて箸にも棒にも掛からない物件を掴まされない様にくれぐれも気を付けましょう。まぁ、自分でも住めると本気で思えるものであれば、買ってみたらいかがですか（嫌味）？そう言えば、こんなことわざがありましたね・・「安物買いの銭失い」
2022年02月12日
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ウィズコロナの入居促進 きっとこうなる（かな？）2
--本題に入る前に--スタグフレーションが取り沙汰されている中、資金を不動産を含めた現物に回す動きが強まっているせいで不動産の価格も上げ止まっている状況ですが、大家さんとして実績を積み上げてきた方は、「自身のスキルとノウハウで改善できる≒素材として良い≒わらしべを狙える物件」の（高収益物件への）再生を考えるべきタイミングです。--本題---コロナ禍の影響で生活の「場所、考え方、住まい方」の志向性に変化が生まれたことで、我々大家さんにも変化が求められるようになってきました。我々、大家さん業にとっては１０年近く前から高齢化、世帯数や人口の減少の影響を受け、多くのエリアで入居率が低下し始めていたところに加えていきなりのコロナ禍です。私自身、東日本大震災の時と同じくらいのショックというよりも先行きが見えない不安や恐怖感を伴う戸惑いを感じています。何故なら、ウィズコロナ下で起きるであろう問題は、東日本大震災後に起きたそれと同様に、大家さん業にとって前例がなく解決方法も不明なものが多いからです。ただ、前回も触れましたがコロナ禍が始まって以降、多くの人の”生活の「場所、考え方、住まい方」に対する志向性”が変化したことで、大家さん業（賃貸業）にも新しいニーズが生まれています。私自身は、この新しいニーズに付いて、正直、「予想していた規模よりも小さなものであった」と感じていますが、規模の割に「根深い（強い）」とも感じています。多分、今までは仕事等の事情から大都市部で生活していた人の心の中にくすぶる様に存していた「自然への想い」がコロナ禍をきっかけに表面化しているのでしょう（コロナ禍前からブームになっていたキャンプ等のアウトドアブームも強く後押ししているのも間違いないでしょう）。今、このニーズをチャンクダウンして細かいキーワードに分けながら、そのキーワードをつなぎ合わせる作業＝ストーリー化をしています。出来上がったストーリーの中で現実的に新しく生まれた（住まいへの）ニーズと相性の合いそうなものを実際の入居促進や空き家対策に応用する準備に入っているのですが、興味がある方にはリモート個別相談等の機会にお話ししますので、ご遠慮なくお問い合わせください。 【全国賃貸住宅新聞社のHPより】 ↓
2022年01月23日
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ウィズコロナの入居促進 きっとこうなる（かな？）
コロナ禍が始まった頃は、その後=アフターコロナに付いて色々と考えていたが、最近になり、どうもそれらが見込み違いだったことがハッキリしてきました。新型コロナ感染症は終わらない（無くならない）、なのでアフターコロナではなくウィズコロナが正しいのですね。と、なると大家さん業のこれからにもコロナがついて回る、なので、ウィズコロナの大家さん業を考えておく必要があります。特に、我々大家さんにとっての最大の関心事の一つ「入居促進」に付いては、今までのセオリーをひとまずクリアし、新しい視点で考え直す必要があるのではないでしょうか？まず、立地。これに付いては、新しい動きが出ています。東京一極集中から生活環境と自然環境が整った郊外や地方に移動する動きが確認できました。ただ、よく見てみると、必ずしも転居という形ではなく、お金に余裕のある層の方々がセカンドハウス的に活用しているケースや元々が多拠点生活をしていた方々が東京から離れたケースも少なくなかったのです。しかし、それらを踏まえても東京から１時間台で移動可能なエリアにとっては追風であったことは間違いなく、これは賃貸にとっても同様でした。今後に付いては、まだ予想し辛い部分もありますが、コロナ禍前よりも入居状況を上げられるエリアが増えたことは間違いないでしょう。とくかく、今回のコロナ禍は生活の「場所、考え方、住まい方」を大きく変えようとしています。まず、リモートワークが広まったことで「職住近接」の必要性が薄まり、代わりに自宅にリモート部屋（コーナー）を求める方が増え、他の家族との間に一定の距離を置く必要も生じ、どうしても面積的な余裕が要求される様になってきました。これらと併せてネット環境の充実はマストになり、自宅にいる時間が長くなることから照明や色使い、水回りのセンスや空調のレベルにも配慮する必要があります。すいません。時間切れです。続きは次号で。
2022年01月21日
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コロナがスタグフレーションを連れてくる・・
以前、確か安倍内閣当時、消費税増税を先送りにした頃「スタグフレーション」について投稿した記憶があるのですが（面倒なので確認していません）、ここにきて、いよいよスタグフレーションが起き始めているのではないでしょうか？リーマンショック以降、何度となくそれらしい状況がありましたが、今回は世界的な視点で見ても強く懸念しています。海外進出志向の強かった私も最近、特にコロナ禍が始まって以降は、これからの自分の行動範囲に付いて見直しざるを得なくなり、投資活動においても日本国内に限定してものごとを考えるようにしているのですが、直近の状況をみていると、「スタグフレーションの入口をくぐってしまったのでは？」と感じ始めています。今後、政府の舵取り次第では、一気に進んでしまう危険性もあるのですが、今の政府は「コロナ対策一色」の様にも見え、経済対策についてはハッキリとは見えてきません。と、言うよりも、今のこの状況は、このコロナの世界的感染拡大とそれへの対応策によって引き起こされているのですから、強硬なコロナ対策を打てば打つほどこの状況（スタグフレーション）は進んでしまうのです。生産、流通、販売にかかわる全てに大きなマイナス影響を及ぼし、あらゆるコストを大きく上げてしまいましたので、エンド価格も当然上がってしまいます。要するにインフレ傾向に向かっているのです。インフレも経済が拡大していたり順調な時であれば、良い面も多いのですが、日本経済の現状は一部を除いてとても良い状況とは言えませんし、個人の所得も伸びていないですよね。特に私が懸念しているのは、人や物の移動コストの上昇と併せて生きていく上で絶対に必要な電気、ガス、水道等の基本的な生活インフラの価格上昇ですが、これらは全てリンクしながらインフレスパイラルに進んでいくことも考えられます。次号では、いち大家さん（いち不動産投資家）として、やるべきことについて書きたいと思います。
2022年01月16日
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いよいよ船出です。殺処分０（ゼロ）への想いを込めて！
以前このブログでも書きましたが、前橋の保護シェルターがいよいよ船出しました。-参考URL-殺処分0への想い 犬猫性格福祉財団と共に昨日は、地元前橋市で記者会見だったそうで、上の写真が地元紙に掲載された記事です。記事にもある通り、前澤勇作さん率いるファンドからの出資も決まっていますので、弱小大家さんの私がしゃしゃり出る余地は少ないのですが、この話が来た時から「できることでサポートしたい」との気持ちは大きくなるばかりです。実は、今回の事業開始を受けて、私も次のサポート段階に進むつもりでいます。詳細は、この時点ではお知らせすることができませんが、この社会的意義のある事業の安定継続を支えていこうとするサポートスキームです。なにぶん、私一人でジタバタと足掻きながらのことなので、「実際にどこまで実現できるものなのか」すら、まだ見えていないのですが、すでに保護ワンちゃん、にゃんこちゃんも入所し始めているそうなので、まずは見切り発車でもスタートしていくつもりです（その内、同じ目的の仲間もできるでしょうし）。
2022年01月15日
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スイッチさえ切り替えれば誰だって大家さんにはなれるさ
最近は少なくなってきましたが、以前は、個別相談で「大家さんになるにはどうしたらよいですか？」とか「借金への警戒心や恐怖心が消えず、大家さんになる踏ん切りがつかない」なんて相談が結構多かったんです。その頃は、私自身の経験談を交えながら「大家さんになることなんて片手の指の数にも満たない条件さえ揃えれば難しいことではありません」と答えていました。私のケースですが、とある事業でしくじってから、その（大家さんになる為の）条件を揃えるまで１０年前後を要しましたが、実のところ１０年間かけて（条件を）揃えたのではなく、確か８年目を迎える頃でしたか、とんでもなく大きなショックを受けることがあって、それが原因で心のスイッチが一気に切り替わったことで、そこから約３年で大家さんへの条件を揃えたのです。大きなマイナスを抱えていた私でさえ、心のスイッチが一つ切り替わっただけで大家さんへの道を歩む事ができ、今ではいっぱしのプロ大家づらをしているのです。私がその３年間にやったことと言えば、まず、とにかく仕事をしました。ただ一生懸命に仕事をしたところで得られる収入はしれたものですし、元来が仕事嫌いの適当人間なので、例えば毎日十数時間とか長時間働くなんてことは出来やしません。なので、効率良く仕事することに徹しながら複数の仕事を並行して行い、さらに生活のコスパも追求し、ひたすら手持ち資金を増やすことに努めました。それと併せて、融資に付いても勉強し、金融機関（私の場合は都銀さんが相手にしてくれるレベルではなかったので）、主に地銀さんや信金さんから融資を引き出しやすい状況を組み立てていったのです。１棟目は、知人と共同で現金で購入し、当初は、この物件を共担にして２棟目を購入しようと目論んでいたのですが、たまたま良い話があって売却することにしました。２棟目は１棟目の売却により増えた手持ち資金を自己資金にあてることですんなりと融資が通り、３棟目、４棟目はほぼほぼフルローンが購入しています。更にここまでの間に得た賃料収入を活用し競売で小振りな物件を現金で落とすなどして、資産を増やしていったのです。と、まぁ、時代の後押しもあったのでしょうが、私の大家業は順調に進んでいきました。勿論、全てが順調であった筈もなく、色々な問題も起き、その時々では落ち込んだり、憤ったりしたこともあったのですが、それでも、後悔よりも歓びの方が大きかったのは言うまでもありません。スイッチを前向きに切り替えることさえ出来れば、お大家さんになることは決して難しくはありませんよ。
2022年01月10日
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これでプロとは笑っちまうぜ！頭の中もデスクの上も未整理状態
これでプロとは笑っちまうぜ！⇒ 根性がちょこっと曲がっている私が他人様のことを悪く言おうって話ではありません。ずばり、私のことです。昨年末、正月休みに入る前には、「よし、この休みの間にやり残したことを一気に片付けてやる！」と意気込んでいたのが嘘の様に、休みの間は、吞む、ただひたすらに呑む、自宅で呑み、居酒屋で呑み、ファミレスでも呑む、座れるところがあればそこで呑む・・、寒さにはめっぽう弱いのでさすがに外呑みはしませんでしたが、とにかく呑みっ放しでした。結果、何にも手を付けることなく正月休みは終わりとなり、いつもの忙しさが戻ってきて、結局は、また頭を抱えて悩んで、最後は呆然と立ち尽くすわたくし。まぁ、考えてみれば、元々がだらしなかった。数年前までは、やるべきことをやらないと山の神にこっぴどく叱られるので、渋々やっていたんだが・・ところが、その山の神が3年ほど前に勝手に遠くに旅立ってしまったものだから、その後は元々のだらしなさに無責任さがプラスされて出来上がったのが、今の私、石渡61歳と11ヶ月。ヤバい、まずい、どうしよう・・「通販大家さん」のスタッフとしても、大家さんとしてもやらなければならないことが山積みで既に頂きが見えなくなるほどだと言うのに。でも、なんとかしなければ・・よ～し、やってやる！絶対にやってみせるぞ！しかし、大家さんやっているおかげで何とか飯を喰っていけてるけど・・自分の物件たちにただひたすらに感謝です。1月8日午後17時 都内のガストにて3杯目のハイボールを吞みながら・・
2022年01月08日
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もっと注目して欲しい！ 障がい者グループホーム&新築アパートのこと
昨年の11月に入ってから、久し振りにリアルイベントを計画し始めていたのですが、オミクロン株の感染拡大状況を考慮し一旦保留にすることにしました。代わりにリモートでの個別相談を通して。その場で直接、物件情報を紹介する形で進めることにし、先日、LINE「通販大家さん公式」で提案させていただいたところ、大変、多くの反響をいただきました。このブログを見てくれている方々の中で興味のある方は、是非、下記のURLよりお申し込みください。障がい者グループホームに付いては、（仕入れ）予定物件を入れると４~５棟ほど用意しています。どれも大手運営業者さんか既に運営実績がある業者さん限定で１０年間の一括借上げ契約の締結を前提条件としています。開発、販売する側の事情を書かせてもらうと、この障がい者グループホーム、適正な運営業者さんをセットするのが本当に難しく、次から次へと物件を出すことは出来ません。ましてや、一都三県内からとなると尚更なのです。丁度、このブログを打ちながら令和４年第１号のメルマガ「通販大家さん」で戸田市の障がい者グループホームを配信したのですが、早くも資料請求が入ってきていますので、「認知度や期待度は上がってきているのだな」と感じています。「新築アパートの方は」と言いますと、首都圏（現状は一都三県）内の駅徒歩圏、若しくは賃貸需要発生源至近の物件を中心に計画しています。劣化等級取得の他、希望があれば「建築エスクロー（保険）」への加入（但し、保険料分、価格が上がってしまいます）も準備していますので、安心感があると思います。そして、利回り８～９％ですよ。ちょっと軽い言い方になりますが、チャレンジしない手はないと思うんです。とにもかくにも興味のある方は ↓ ↓ ↓https://www.28083.jp/inquiryform/「リモートでの直接紹介希望」と入力してください。
2022年01月06日
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令和4年、明けましておめでとうございます！なんだかワクワクしています
皆さん、明けましておめでとうございます。さぁ、令和4年がスタートしました。令和元年（平成31年）、令和2年、3年と私事で余りに多くのことがあり正月を意識する様な気持ちにはなれず、何となくやり過ごしてきましたが、今年はちょっと違うんです。なんだかワクワクしているんです。世間一般では、そろそろ「第二の人生」を考えるべき年齢なのでしょうが、全くそんな気にはなれません。今年は、なにか思いっ切りやってみたいのです。前回のブログでも書きましたが、「農業と林業」に乗り出すつもりなのですが、それ以外にも昨年中に種を蒔いておいたことが幾つもあるんで、それらに日の目を見させてあげたいのです。それと、これは今年一年では達成できないかも知れませんが、不動産投資家として自分なりの最終ステージを見据えて、そこへの道筋をつけておくと共に他の方では出来ないであろう不動産投資にも挑戦するつもりです。昨年末より、その準備に取り掛かっていて、現状、かなり神経質な状況でして、今は公開できないのですが、結果が出次第、お知らせいたします。※LINE「通販大家さん公式」2021年最終号でお知らせした「新築AP」と「障がい者グループホーム」のリモート直接紹介には、大変多くの方からお申し込みをいただきました。6日より対応させていただきますので、今暫くお待ちください。本年もよろしくお願いいたします。
2022年01月02日
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今年も色々なことに挑戦してみました。満足感と焦燥感。
令和3年もいよいよ大晦日を迎えました。齢を重ねるにつれ時の流れが早くなってきますね。令和3年も結局のところコロナ一色の一年ではありましたが、こらからの世界や社会のあり方を真剣に考える一年でもありました。そして、私にとっては一人の男として、そして不動産投資家としてのこれからの生き方を再度考え直す一年でもありました。この一年、色々なことにチャレンジしてみましたが、実際に上手くいったのはその内の2割か3割程度、多くが目標や目的を達成できずに今日を迎えていて「満足感」と「焦燥感」がひしめき合っている様な心持ちなのですが、不思議と諦める気持ちにはなっていません。何故なら、まだ「やれる」と言う自信があるから。さて、来年は何をやってみましょうか（「やらかしましょうか」かな）？今のところ、3年前から進めているソーシャルビジネスをテーマとした不動産投資の世界をもっと深め、そして更に拡げたいと考えています。今年は後半に「動物保護」と言う新しいテーマに関われたことが凄く嬉しく、勉強にもなったのですが、来年は以前から大きな夢として持ち続けてきた「農業と林業」にも進出してみたいのです。皆さんは、きたる新たな年、令和4年をどの様に生きるつもりですか？何を成し遂げるつもりですか？
2021年12月31日
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永遠の課題だな~ 不動産投資家として「一手先」を読む
不動産業界に関わって30年以上、一棟ものの大家さんとして20年、通販大家さんのスタッフになって16年経ちますが、その間、いつも真剣に目指しているのが「一手先（の時代）を読む」。しかし、これが本当に難しいんですよね。直近では東京オリパラ開催絡みで建築関係では人手や材料部材の不足等々の理由で建築費が高騰した為、都内の新築区分を中心に価格が上昇しました。このことは多くの方が予想していたでしょうし、概ね予想通りとなりました。その後、オリパラ絡みの工事は落ち着き始めた頃、コロナ災禍が本格化し、更に東京オリパラが無観客開催となったことで、多くの方が都内の不動産価格は下げ傾向に転ずると考えていました。更にコロナ禍で密を嫌い都心を離れ、湘南や軽井沢などの都内に1時間から1時間半程度で入れる人気地に居を移す人が増え始めるなど、都内、特に都心の不動産価格には下げ圧力が加わると思われましたが、結果は、（今のところ）全くの見込み違いとなっています。「下がる筈の都内は上がり、今まで停滞していたエリアの価格も上がる」・・・イヤ~、本当にちょっと先を読むことさえも、こんなにも難しいことなのですね~。では、「今後はどの様な動きをして行くか？」ですが私の（当たらないだろう）読みでは「二極化が進む」です。人口や世帯数の減少、そして超高齢化が進む中で住宅需要が伸びることは考えられず、全国的に供給数も減っていくでしょうし、売れ残る物件も増えるでしょう。しかし、この動きは全国的に押し並べて起こるものではなく、エリアごとにその色合いがハッキリとしてくるのです。既に都内でも価格の上昇傾向が一段落する中、都下や城東エリアの一部では売れ残る物件が増え始めていて、中には「新価格」と銘打って「なんとかして売ろう」とする動きも見えてきました。反対に都心、中でも3Aをはじめとした人気エリアの物件は、売れている様ですし、価格も下がってきません（私の東京の自宅（港区内の築古区分）も、購入当初から価格下落を覚悟していたのですが、一向にその気配がありません）。では、この二極化はいつまで続くのでしょうか？私は、都心を中心とした物件の価格は、そろそろ落ち着くと予想しますが、全国的な動きとしては、二極化から三極化に進み、その動きは当面続くと考えています。なんとか、少しでも先の読める（不動産）投資家にならないと、ですね。
2021年12月21日
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不特法に基づく小口化に付いての懸念2
前回、不動産特定共同事業法に基づいた小口化（証券化の方が正しいでしょうか）の問題点として、「ファンド組成や運営に係わる経費の負担が大きい」ことを挙げました。しかも、最近では「配当の支払いを2ヶ月に一度」なんてファンド商品もありますが、この配当の計算や支払い、それに伴う報告作業等を考えるとかなりの費用が掛かるのではないでしょうか？私自身は、これらのファンドの（1ビーグルあたりの）規模を把握していないので、飽くまでも自分の経験からの私見ですが、実際の利回りは（3~4割程度はデッド:借入れるとしても）配当利回りの1.5倍程度以上必要になるのではないでしょうか（上述の経費以外にも物件の管理・運営コストや修繕コスト、AD費等も必要ですから）？例えば「予定配当利回り7%」では、10.5%程度以上は必要になると思うのです。実際には、全物件が満室ではないでしょうから、物件を求める際の要求利回りは、さらに上となるのですが、その様な物件を探すなると、地方物件、それも政令指定都市や大都市ではない立地の中古物件が中心になりますよね。となると、償還率が心配になってきます。物件が東京都心周辺や政令指定都市の中心部のものならいざ知らず、地方の中都市以下にある物件となると現実的に考えて100%償還は困難だと思います。例えば、年7%の配当利回りで5年償還のファンドに投資したとして、5年後の償還率が80%だったとすると、全くの単純計算ですが7%×5年で35%、5年後の償還でｰ20%、差引き15％、税を考えると、これ以下になるでしょう。一昔前、非常に収益性の高かったラブホテルを証券化したスキームでさえ結果的に破綻していったのですから、一般的な収益物件では、高配当を維持した上に高い償還率を実現するのは、かなり無理があると考えるのが妥当です。それと、ちょっと「揚げ足を取る」様な話で恐縮ですが、これらのファンドを購入したところで、それは「大家さん」ではないですよ。
2021年12月18日
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不特法に基づく小口化に付いての懸念
最近、地上波のみならず多くのチャネルで「不動産の小口化商品」の宣伝を目にする様になりました。実は、私自身も平成25年の不動産特定共同事業法の改正あたりから強い興味と共に自社での組成を検討してきました。「不動産の小口化」と言うと、通常は◆GK-TK方式（合同会社-匿名組合：商法、会社法に基づく）◆TMK方式（特定目的会社：資産流動化法に基づく）◆不特法方式（不動産特定共同事業法に基づく）◆J-REITの4つが挙げられますが、最近、特に目にする機会が増えてきたのが3つ目の不動産特定共同事業法に基づく小口化です。有名どころでは、弊社「通販大家さん」と同じような名称の「み〇〇で大家さん」がありますね。私が小口化スキームを意識し始めた理由が、この不動産特定共同事業法の改正であったくらいですから、私も自社での取り組みについて真剣に検討してきました。しかし、未だに意識はしているものの、このスキームの持つ問題点の方が気になって仕方なく、取り組んでいないのが実情です。具体的には、まず、投資家さん（この場合、不動産投資に付いては素人さんに近い方が多いと思います）から見え辛い経費が大きいこと。それこそJ-REIT規模であれば、それらの経費も効率化や最適化をすることで投資口あたりの負担を小さくすることが叶うのでしょうが、不特法規模だと、かなりキツイ負担になると思うんです。特に販売する為の費用や手数料は相当に大きな負担でしょう。ましてや地上波でのCM放映なんてなると・・・これらを飲み込むには相当規模の運用が要求されると思うのですが、不特法での小口化では、一事業あたりをその規模にすることは難しいでしょう（と言うよりも無理だと思うのです）。となると、どうなるのか？多分、自転車操業になっていくのではないでしょうか。事実、早くからこの不特法での小口化を行っていた「ラブホテルファンド」の幾つかもそうでしたよね。それと、先日、このブログで書きましたが、最近、これらファンドを背景とした仕入れ業者の買い圧力がやたらと強まっています。先日も、競売で上から下まで一気に入札する業者を見ましたし、私達通販大家さんが目を付けていた物件をいきなり（売主さんの）言い値でとられてしまう、なんてこともありました。すいません。時間切れです。続きは次号に！
2021年12月14日
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投資家さんの変化 スキルと資質3
このブログを再開する前の8月22日付け投稿に目を通してみると投資家さんの資質を纏めているのですが、最後の〇自分自身の現在位置を認識できているに付いて、「次回、掘り下げます」としたままになっていましたので、今回はその続きです。この「自分自身の現在位置を認識している」に付いては、このブログでも何度となく書いてきましたが、中々、理解されていない様に思います。例えば、どなたも利用したことがあるでしょう「ナビサービスやカーナビ」。私もGoogleのナビサービスをよく利用しますし、車での外出の際などはカーナビが無いと、ちゃんと目的地に到着できるのか？なんて悩んでしまうほどです。この大変便利なナビシステムですが、目的地だけを正確に入力すれば道順や行き方を教えてくれるわけではありません。「出発地点≒現在位置」も正確でないと機能しないですよね。当り前なことですが。これは、不動産投資でも同じなんです。不動産投資には「融資」と言う、他の投資ではあまり縁のない要素が加わります。いや、「加わる」と言うよりも不動産投資の成否を決める上で非常に大きく重要なものです。そして、この融資が引けるかどうかを決めるのが「物件の評価」と申込者の「信用状況≒属性」。物件の評価は、誰が行ってもそう大きな差異は出ませんが、申込者の信用状況≒属性に付いては、一人一人異なりますし、同じ人であっても「今日」と「一月後」とでは差が出る可能性があります。要するに常に変化していて、例えば、今日時点の信用状況では「借りれない」としても一月後の信用状況であれば「借りられる」ことも、また、その逆もあり得るのです。その時点（融資を持ち込む時、物件の購入を決める時）の信用状況≒属性が「自分自身の現在位置」です。そして、この「現在位置」は、自分の力でも変動させることが出来るのです。具体的に言うと現在位置≒その時点での信用状況は、お仕事柄、年収、金融資産（流動性資産）とその他の要素で評価、判断されるのですが、この中で金融資産は自分の努力で増やすことが可能な要素ですし、金融機関、中でも地銀や信金、信組は、この要素を非常に重要視しています。もし、（不動産）投資家として成長、成功をしたいのなら、この信用状況≒現在位置を少しでも目的地に近づける努力を続けられることが（投資家しての）重要なスキルと資質だと言うことを再認識してください。
2021年12月11日
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殺処分０への想い 犬猫生活福祉財団と共に2
前回は、--私が所有する「動物霊園+NPOの秘密基地」の運営を手掛けてくれている知人から面白い話が舞い込んできた。--と言うところで時間切れとなりましたので、今回は、その続きです。では、知人から舞い込んできた面白い話とはかいつまんで説明しますと、「国産、無添加」の原材料や製法にこだわったペットフードを製造販売する企業が「わんちゃんねこちゃんの保護活動を目的とした財団を設立し、まず最初の事業として殺処分ゼロを目指し前橋市内で保護シェルターを運営することになったのだが、対象となる不動産が見付からない。何とか力を貸してあげて欲しい」と言うものでした。この話を聞いた時、「何と言う良いタイミングなんだ！」と驚きと嬉しさで、思わず人目も気にせず「ヨシッ！」と小躍りしましたよ。早速、財団の準備室長さんと連絡を取り合い、協力する旨を伝えると共に私がお世話出来る不動産のリストを送り、物件決定まで速やかに進めることを約束したのですが、その話の中で、あの「前澤ファンドさんの協力を得る」等、今回の計画が思っていたよりも大きな事業展開になることを知りました。関連ページその後は、思いっ切りタイトなスケジュールの中、紆余曲折ありながらも保護シェルター第1号となる不動産を決定し、その買取りの交渉を進め、更にコンバージョン工事の準備を経て、着工に至ったのが5日前です（※上の写真がその物件：元はカラクリおもちゃの小さな博物館＋カフェでした）。かなり急いて進めてきましたものの、それでも当初のスケジュールからは1ヶ月程度遅れ、年明け早々には殺処分ゼロを目指した保護シェルターがスタートします。財団の話では、「徐々に規模を大きくしながら最終的には全国的な活動を目指していく」とのことですので、私としては、それらの不動産選定や開発に関わりながら、（それらの不動産を）収益物件化し、通販大家さんの会員さんに紹介することを目指しています。
2021年12月06日
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殺処分０への想い 犬猫生活福祉財団と共に
この数か月間と言うもの、障がい者グループホーム事業への対応、新たな投資対象の立案、私事では母の施設への引越しや息子の緊急入院等々、それと正直な話、「不動産投資に付いては新たなテーマが思い浮かばず」で、とうとうこんなにも期間が空いてしまったのですが、また、今日から再スタートを切るつもりです。懲りずにお付き合いいだけましたら、幸いです。※「投資家さんの変化、スキルと資質」の続きはこのテーマの後にアップいたします。ブログを休んでいた3ヶ月半の間、本業の通販大家さんや自身の不動産投資の方は、と言うと、これも山あり谷ありで、忙しく動き回っていた割に実りの少ない結果となっていました。具体的には、「会員さんに紹介したい（できる）物件情報を入手できない」のです。原因はと言うと、ずばり「法人の買い圧力が強すぎる」ですね。元々、数年前より法人による買い圧力が強まっていたのですが、コロナ禍に入ってから、補助金、助成金や給付金支給等で現金がだぶついた法人が参入し、更に品不足になってしまいました。その上、最近では不特法によるファンドが乱立し始めていて、それらの買い圧力が加わったことで、もう、どうにもしようのない状況になっています。（※これらのファンドの問題点や危険性に付いては後日、書きたいと思います）しかし、どれほど苦しい状況下であっても、定期的に会員さんに紹介する物件だけは、何としても用意しなければならないのが通販大家さんです。ここのところ紹介数を増やしてきた「障がい者グループホーム」も、結構な期間、勉強・研究し投資対象に育ててきたものですが、良質な運営業者さんをセッティングするのが、本当に難しく一気に数を増やすことは叶いません。そこで、「もう一つ新たな投資対象を」と言うことになり、昨年から研究し始めたのが「動物の保護施設（保護シェルター）」です。当初は、割と簡単に考えていたのですが、実はそうではなかったのです。まず、これらの施設（多頭数の動物を保護する：暮させる施設）の場合、建築基準法上、「畜舎」となり、用途地域上の制限が掛かってくるのです。例えば商業系や工業系の地域であれば可能なのですが、実際は、近隣住民の反対が予想されたり、そもそも環境的に不都合があったりと対象不動産を見付けること自体が困難なのです。結果、市街化調整地域や無指定の地域から探すことになるのですが、一般的な畜舎の様に「どローカルな立地でも良い」訳ではないので、結果、更に物件探しが困難になるのです。そこで第1号物件として思い付いたのが、数年前から所有している前橋市内の「動物霊園とNPOの秘密基地」の隣地を地上げして、そこに施設を新築で建ててしまおう、と言う計画。丁度、この施設（動物霊園とNPOの秘密基地）を運営してくれている知人が動物飼育の専門家で、隣地であれば、この保護施設の運営にも関わってくれることになり、おぼろげだった計画も一気に現実味を帯びてきたのが今年の6月、その後、何度となく隣地の所有者の方々に交渉をしてもらったところ、これが敢え無く全滅してしまい、頭を悩ませていた時に、この知人から面白い話が舞い込んできたのです。すいません。打ち合わせが立て込んでおり、時間切れとなってしまいました。続きは次号へ。
2021年12月05日
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投資家さんの変化 スキルと資質2
前回は、ここのところ投資家さんのスキルと資質の二極化が進んでいて、その二極間距離が拡がっている中、不動産投資家として最低限持っているべきスキルに付いて書きました。今回は、「資質」に付いてです。通販大家さんの仕事に就いてからと言うもの、本当に多くの投資家さんや大家さん、ビギナーさんとお会いしアドバイスやサポートを提供し、時には教えを乞うたこともありました。お会いした方々は属性も事情も様々でしたが、なにごとにも緻密な人、反対にアバウトな人、自己完結型の人、何事も他人頼みな人、行動的な人、ひきこもり？な人等々、本当に千差万別でした。今、思い返しながら、「何事も上手く乗り越え、成果を上げていく投資家（大家さん）さん」の特徴を考えてみると、頭に浮かぶのは「コミュニケーション能力」の高い人、「行動的」な人、そして、「自身で判断し結論を出し、その結論に責任を持てる」人でした。意外だったのは、「成功した方‡（スタート時の）収入の多い人」ではなかったこと。思いの外、収入の高い人の方が他人頼みになっていることが多かったですね。他人様の話（情報）を真摯に取り扱い、対応することは非常に大切なことです。しかし、「丸々、鵜呑み」するのではなく、自分自身の手で、その情報を分析し、購入した場合にどの様な状況になっていくのかをシミュレーションを通して客観性をもって想定しておくことは大変重要なことです。そして、その結果、自分で受け持つ事のできないリスクがある場合は、購入を諦める冷静さ（勇気とはちょっと違うと思うんです）も不動産投資家に必要な資質でしょう。では、上述を含めて投資家としての（持っているべき）資質を纏めます。〇コミュニケーション能力が高い〇行動的であるが自己を冷静にコントロールできる〇自己責任を理解している〇客観的で冷静に物件の判断や自分の進むべき方向を見定められる≒他人任せでない〇時間やプロセス→お金 ではなく 成果→お金 であることを理解している〇自分の現在位置を認識できている：これに付いては次回、掘り下げます。
2021年08月22日
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投資家さんの変化 スキルと資質
先ほど、前回のブログを読み返していたのですが、相変わらずの誤字脱字の多さには、まさに「穴があったら入りたい」状態です。移動しながらの更新ではあったのですが、（誤字脱字の）レベルが、こりゃーもう「発達障害」レベル・・皆さん、読み辛くて本当に申し訳ありません。さて、前回は不動産投資を取り巻く要素の中で、最も重要な融資環境の変化に付いてでしたが、今回は、（私自身が常々気になっている）投資家さんの変化に付いて書いていきたいと思います。このテーマに付いては、以前もこのブログで取り上げましたが、その時は全体的に（漠然と）同じ方向に変化していると感じていました。今回は、顕著に二極化してきていると感じています。そう「スキル」も「資質」もです。サラリーマン属性の不動産投資がブームになって20年程度が経過しましたので、その間に二極間の距離がかなり拡がってきてしまったのでしょう。「具体的には」ですが、まず「スキル」から・・個別相談等で投資家の方々、それもビギナーさんやそれに近い方々ですが、まず購入物件を検討する際、ほとんどの方が「シミュレーション」をしない、いや、「しない」と言うより「やり方が分からない」そうなのです。これには驚きました。「では、何を基準に購入するか、しないか」を決めているのでしょう？これが、多くの方が、それぞれが読んできたノウハウ本を鵜呑みにして決めている様なのです。これも以前から伝えてきたことですが、そもそも不動産投資に関する本なり情報商材は、その多くで背景に不動産販売会社がいて、それらが販売している不動産を売りやすくする内容になっているものなのです（通販大家さん代表の金森の著書「不動産投資の破壊的成功法」にしたって、金森実業＝通販大家さんが背景に存在しています。ただし、金森の性格上、内容の多くが普遍的汎用的です）。自身でシミュレーションすらせず、他人様の書いた本を鵜呑みにして数千万~数億円の不動産を購入するって、どうなんです？「人任せでお金が儲かる」なんて話、この世にどのくらい存在するのでしょうか？嫌味はこの辺にしておきますが、不動産投資~大家業をスタートするにあたり、これだけは身に付けておいて欲しい最低限のスキルを挙げておきます。〇（収入や経費にある程度のストレスを掛けた）シミュレーションくらいはできる⇒会計的視点からのアプローチができる〇客観的に立地を判断できる（データの分析）〇建物に問題がある場合、それを見抜ける能力、ただし、通販大家さんでは出口戦略を持つことを必須をしているので向こう10年間程度の判断で良いと考える（それ以上先の事は判断も予想も困難）〇購入後、自身の物件のスペックに合わせた入居促進策≒空室対策を打ち出せる「資質」に付いては次号に。
2021年08月11日
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通販大家さんの業務に就いてはじめての経験からの
私は仮にもプロなので日頃から売り情報のチェックはそれなりに行っていますが、最近の傾向として、地方の中規模～大規模の（良質な）売り物件が急激に減っている様に感じています。価格にして2億円程度以上の物件です。この傾向は、少なくとも通販大家さんの業務に就いてからははじめての経験ですね。原因としては幾つかが考えられますが、一番は、やはり「融資環境の不透明さ」ではないでしょうか？都銀は個人への融資にはネガティブのままだし、地銀も以前と比べるとエリアに付いては明らかにシビアになっているので、各金融機関の本支店の数が圧倒的に多い一都三県や政令指定都市レベル以外の物件は動きが鈍くなっています（投資家さん自体が首都圏に集中しているので、使える金融機関のエリア外の物件の購入が困難）。--------------と、6月の前半にこのブログにアップしようと入力していたのですが、そのままになっていました。ここのところ、仕事も私生活も「初心に戻る」つもりで組み立て直していたりして、ブログを更新することすらできずにいました。正直言って、ネタもなかったですしね。6月どころか7月も終わり、今日は8月1日、私生活面では特に大きな変化はないものの、仕事面では新たにスタートした計画や環境にもやっと慣れ始め、このブログにかかわる時間が出来てきました。更新をサボっていた期間に起きていた気になることですが、まず最初に金融機関の姿勢の変化があります。先日も二つの金融機関の幹部と電話で情報収集をしていて感じたのですが、「いよいよ（金融機関も）生き残りをかけた動きになってきた」のではないでしょうか？私や通販大家さんが取引している金融機関でも、明らかに「前向き」になっています。相変わらず自己資金率に付いては多くの金融機関が2~3割のラインを崩していませんが、実績のある取引先に付いては、90~100%の融資にも応じています（但し、その金融機関や提携している鑑定会社の評価が出ることが必須条件ですが）。一部のノンバンク系では積極的に95%融資に応じていますし、間違いなく「融資環境」はポジティブに変化し始めています。融資環境だけでなく（不動産投資を取り巻く）他でも変化を感じるようになってきました。それは、投資家さんの変化です。この辺りは次回に書かせてもらいます。
2021年08月01日
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チャレンジ、その先に大きな利益があるんですよ
この2か月間ほど、情報（売り物件情報）提供のあり方について、ずーっと悩んでいます。今のところ、メルマガ「通販大家さん」では、原点であるサラリーマン投資家向けの物件＝余り手を掛けないでも運営できる物件を中心に配信出来ていますが、当り前のことながら、この様な物件は中々出てこないし価格も簡単には下がりません。冷静に考えてみると、不動産投資の醍醐味って、自分の能力と努力で投資の結果を変えられること、具体的には「ある程度のリスクは伴うものの、それを乗り越えた時には一般的な物件では得る事のできない利を享受できるだろう物件を、そのポテンシャルを引き出してあげる＝利を生み出してくれる物件にする」ことだと思うんです（実際に私も複数の物件で経験してきました）。ここのところの傾向なのですが、融資引き締めやコロナ禍の影響もあるのでしょう、その様な物件が徐々に増えてきています。言うまでも無く「玉石混合」なのですが、中には、「これって磨けば光る」だろう物件も多くはないものの混じっていて、ある程度の経験を積んだ投資家さんなら是非とも狙ってみるべきだと思うんです。私も2物件ほど買いを入れています。実は、この様な物件を紹介する為に始めたのが、LINE公式なのですが、イザとなると配信をためらってしまうのです。しかし、「磨けば光る」可能性のある物件は、結局のところは売れて行ってしまうもので、この2か月間だけでも4物件が私の前を通り過ぎていき、悔しい想いをしています。これからは躊躇なくLINE公式で配信していきますので、是非、ご検討をお願いします。但し、足が速いことや敢えて価格を下げてまで売却しようと言う物件ですので、何らかの事情やリスクが隠れていることも考えられます。初心者の方にはお勧めしませんし、中級者以上の方でも自己判断で取り組んでください。
2021年06月06日
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買うタイミング、売るタイミング2
言い訳にしかなりませんが、それにしても忙しい、忙し過ぎる！その上に「寄る年波に勝てない」もので、記憶力の低下が更に作業数を増やすと言う、何とも言えない悪循環・・結果、ブログの更新も儘なりませんでした。さて、今回は「売るタイミング」に付いて。前回書いた「買うタイミング」では、そもそも「良い情報に恵まれる」運とか縁にも左右されてしまうので、自分で（完全に）コントロールするのは難しい。対して「売るタイミング」は、概ねコントロールできます。と、言うよりも、そもそも購入する時点で売るタイミング（≒出口）を考えておくおくべきで、後はそのタイミングに合わせて物件の状態や入居状況をベストにする努力をしておくのです（物件の状態が良く入居状況の良い物件に人気が集まり、好条件で売れることに付いては説明するまでも無いですね）。具体的なタイミングですが、以前の某ス〇ガ銀行さん一色だった頃は、いわゆる「デッドクロス」が起きるあたりでの出口を勧めていました。当時販売していた物件のスペックだと、取得してから8年後くらいの出口を勧めるケースが多かったと記憶しています。5年くらい前から紹介した物件の売却のタイミングが始まっていましたが、私達が最も多くの物件を扱ってきた札幌や仙台では、結構な数の会員さんが大きな利益を得られたようです。最後にまとめておきますと「買うタイミング」は自分でコントロールするのは難しいが、「売るタイミング」は、そもそも購入時から想定してくべきで（自分でコントロールできる）そのタイミングに合わせて物件の状態や入居状況をベストにしておくことで得られる利益を大きくできる。
2021年06月01日
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買うタイミング、売るタイミング
「通販大家さん」の責任者の立場でも、一（いち）不動産投資家としての立場から考えても、物件を「買うタイミング」、「売るタイミング」を見極めるのは思いの外難しい。〇買うタイミングを考える前にまず、「買うタイミング≠買えるタイミング」を理解しておいた方が良いです。どんなに欲しくても（融資を利用するのなら）金融機関が貸してくれる状況でなければ、買うことはできません。そこで△自身の信用状況を作り上げておくこと⇒仕事柄、勤続期間、（年収）、他のローン（カード借入れは大きなマイナス、自動車購入のローンも内容によってはマイナス）状況、保有資産（※最も重要なのは金融資産）が一定以上であること。※常に、貸す側の目線で自分自身の信用状況を見直しておきましょう。※現在（R3年5月）金融機関によっては資産保有法人等の事業法人や事業レベルで賃貸業を営んでいる方以外への融資を止めています。△情報収集のチャネルは多いにこしたことはありません がしかし、私の経験から言うと、「量より質」ですね。それと、結構重要なことなのですが、情報を受け取る側が「裏切られたくない」と考えている様に情報を出す側だって「裏切られたくない」と思っています。投資に「義理と人情」までは不要ですが、情報元との信頼関係を築き維持するには自分の言動に責任を持つべきです。△得意のエリアを持っておく以前は居住就労エリアから離れた立地であっても融資を出してくれる金融機関があったので、例えば東京都在住のサラリーマンが札幌市や福岡市内の物件を購入することも可能でしたが、最近は余程の属性でメガバンクから融資を引ける方以外は、殆ど無理となっています。この状況は当面の間は変わらないでしょう。でも、これって悪いことばかりではありませんよね。購入を検討するエリアなんて多過ぎると却って混乱します。なので、実際に自分が買える範囲をしっかりと把握し、その中で自分の得意なエリア（≒都市）を2、3つに絞り、そのポテンシャルや長所、短所を勉強しておきましょう。△最終判断は自身で！いまだに購入の可否を判断する際の指針や基準となるもの（シミュレーション等）を販社に丸投げする方がいます。やたらと多くの経験をしてきた者としては、「？？？」、全く持って理解できません。また、この方々の中には、販社の言うがまま思うがままに物件を購入している方が少なからずいます。今までは、不動産投資ブームにのって物件の価格が下がり辛い状況にあったので、大きな失敗にまではならなかったのでしょうが、今後は、そう甘くはないでしょう。△ブレーキを離せない人は不動産投資には向かないいつまでも「アクセル踏みっ放し」って人も困りものですが、「ブレーキを離せない」人は、ハッキリ言って不動産投資には向いていません。最近では株式やFXも低額から（お試しの様に）購入できますが、不動産投資では当たり前に数千万～数億円が動きますので、判断には相当のストレスが掛かります。そのストレスを乗り越えられない方は、不動産投資自体を考えない方が良いです（と言うより、本音は「考えてほしくない」）。「売るタイミング」は次号で。
2021年05月17日
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不動産投資における成功者ってどんな人？
私の場合、自身で不動産投資をスタートした後に「通販大家さん」に入社しました。その後は、新たな不動産投資家が世に出る為のお手伝いに割く時間が（圧倒的に）大きくなってしまったので、自身は成功者って呼ばれるレベルには達しなかったのですが、立場柄、大変多くの（不動産投資での）成功者をこの目で見てきました。そんな経験から、この方々の特徴をザックリとまとめてみました。まず、一番目に言えることは、皆さん総じて、あらゆることに「リミットレス」で、そして「スピード」がある。とにかく自分の限界と言うものを意識していないか、の様に積極的にスピーディーに動いている（時には考えながら動く⇒資料を入手した時には既に物件に向かっていた、なんて方もいらっしゃいましたね）。自分の現状（特に信用状況）に付いては、しっかりと認識していて、常にその上を目指して準備している。時折、自分の信用状況が足りていないのにも拘らず、「行動すればが何とかなる」「きっと裏口、抜け道がある」と自分勝手に思い込んでいる方がいるが、成功している方は、リミットレスでスピーディーとは言っても、やるべきことはしっかりやり、行くべき道を外さずに進んでいるのです。「やるべきことはしっかりやる」⇒「やらなければならないことはしっかりやる」成功している方は、物件の各評価出しや現地確認、シミュレーションも他人任せにせず、自分自身で行っています。また、常に（その時点で）自分自身の狙うべき物件のスペックを意識している方が多いですね。要するに販社の売りたいが為のセールストークに左右されることなく、自身で調べ、検証し、決断しているのです。もっと、具体的に知りたい方は、個別相談で！セールスや勧誘は一切ありませんし、費用も掛かりません。お問い合わせフォームに個別相談希望を入力し、都合の良い日時を2、3つほどお知らせください。https://www.28083.jp/inquiryform/
2021年05月10日
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コロナ禍でも目標達成を目指しているが
今までも私自身の目標に付いて何度となく書いてきましたが、今回は、令和3年4月時点の状況をアップでデートします。。十数年前（たしか、15、6年前）から目標を立てて活動することを意識しはじめ（年齢的には遅いくらいですが、それまでの人生が余りに山あり谷ありで目標すら立てられなかったのです）、特に不動産投資に付いては、その目標を少しでも上回る様に努力をしてきました。「通販大家さん」の内規もあって、癖ありの物件を取得することが多かったのですが、二つ三つの躓きはあったものの、概ね乗り切り、目標を達成してきました。5、6年前からは東京都内への投資割合を増やす計画を進め、現在、所有物件の内、約4割を都内物件が占めています。都内への投資をスタートした直後に海外への投資も計画したのですが、中々、希望通りには進まないですね~、その上にコロナ禍が加わったことで渡航することも叶わず、更に計画が進まない状況です。この状況は当面変わらないでしょうから、海外への投資に付いては「もう一度仕切り直すしかない」と考えています（今、コロナ禍でも可能な投資対象を中心に勉強中です）。年齢的な事情もあり、3年前からは投資主体を法人にしていますが、リタイアのタイミングあたりで個人で所有している物件の所有権を法人に移すことになるでしょう。そう言えば、前回も書きましたが、最近、破綻物件や相続絡みの売却案件が増えてきています。「通販大家さん」や私自身も、会員さんへの販売用物件の確保の意味もあって積極的に購入に動いていますが、どうしても売主さんサイドの事情とタイミングに合わせなければならず、この2週間ほどは、やたらと慌ただしい日々です。しかし、どれもこれも魅力ある物件なので、なんとか仕上げてメルマガやLINE公式でリリースしていくつもりです。余談ですが、妻を亡くしてからと言うもの、正直、自暴自棄とまでは言わないものの、何とも言い難い時間を過ごしていましたが、最近、やっと自分のやるべきことに向かって動ける様になってきました。毎朝、少しの時間ですが、ちょっとした「瞑想の時間」を作り、自分が行き着くべき位置（場所？）をイメージすることを続けていたところ、最近、ちょくちょくと良い話が入ってくるのです。私自身、全く瞑想なんぞ意識も信用もしていませんでしたが、科学的なことは何も言えませんが、やってみることをお勧めします。いつもながら、まとまりのない文章になってしまいました。ご勘弁を。
2021年05月05日
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ある意味、原点回帰なのかな？地方のわらしべ物件
先月から「LINE通販大家さん公式」をスタートしたことで、今までとは一味違った物件の物上げにも力を入れているのですが、当初、考えていたよりも仕事量が多く、四苦八苦しながら頑張っています。以前は、手を出していなかったエリアもチェックする様にしているのですが、最近は地方物件なれど、磨き方によってはかなりのわらしべ物件になると思われるものが出始めています。直近でも元有名企業の社員寮、平成3年築のRC造で大型ファミリータイプ18戸、駐車場も全戸分あり、規模感もある物件なのですが、引渡し時は（社員寮なので）当然に「全空」です。エリアを調べてみると、割としっかり賃貸需要もありますし、住宅地としては良い環境でもあり、それなりに磨き込んでいけば、90%程度の入居は可能に思えます。満室想定では14%を超えてくるでしょう。それとまだ多くはありませんが、「破綻物件」も出始めていますね。破産物件、破綻物件の場合、売却になる前の一定期間は無管理状態になってしまっているので、建物や設備には、それなりに手を入れなければならず、どうしても費用が掛かってしまいますが、最近の例では地方の小都市ですが、近隣にはショッピングモールや金融機関の支店、飲食店等のあり、一定の賃貸ニーズのある立地で利回り20%を超えてくる平成4年築の重鉄造や平成15年築のRC、ファミリー23室、現状満室で11%超えなんて物件も入手しました（既に売契済み）。今後も物上げには力を入れて行くつもりですので、わらしべの素材となる物件も多く上がってくるでしょう。ビギナーさんにはちょっと荷が重いかも知れませんが、大家さんとして利益を上げて行こうとするのなら、やはり自分自身の知識や能力を磨いておく必要があります。自身の能力で収益性を増やすことが叶うのが、不動産投資の良いところで醍醐味なのですから。
2021年05月04日
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緊急事態宣言再々発出 イベントが開催できない
この2ヶ月くらいの間に個別相談を申し込んで頂いた方々、皆さん、総じて買える属性なのですが、ある程度吸収している知識が邪魔をして、未だ購入に至っていない方が多いですね。そもそも、不動産投資に付いては様々なHowTo本や情報商材が出回っていますが、その内の多くが背景に販売会社の意向が隠れています。なので、その時々の状況下で自分達の扱う物件を売り易くする内容になりがちで、汎用性と普遍性の両方を満たすものは、そう多くありません。なので、それらから知識を得て、しかも、それらを完全に真に受けていると、その範疇から抜け出せずにチャンスロスをしてしまうのです。例えば、最近はさすがに減りましたが、「相変わらずフルローンが出ると考えている方」、「金融資産なんて殆どなくとも買えると思っている方」、、、そして、「色々な知識が邪魔をして自分が買うべき物件を決められない方」。それと、愚痴っぽくなってしまいますが、「やはり知識が邪魔をするのか、はたまた、ご自身の性格によるものなのか、いざ、ご希望に沿って動き始め、契約の直前まで行って、突然バックしてしまう方」、私の場合、自身と「通販大家さん」のプライドを賭けて売主さんから預かっているケースも多く、どうにも対処知れない場合は、自身で引き取っています。しかし、今、私がそれなりの規模で大家業を営み、資産形成できた裏には、これらの意図せず引き取ることになった物件の貢献が大きいのです。結果論ですが、これらの物件を購入できるチャンスから逃げてしまった方は、大きなチャンスロスをしたことになりますね。実は、先月の半ばから、これから不動産投資に挑戦しようとする方々や、まだ、自分の進む方向を決められないでいる方々を対象としたイベントを考えていました。こう言う時期ですので、本来、リモートでの開催が望ましいのでしょうが、私としてはリアルでの開催を計画していました。しかし、今日現在、3回目の「非常事態宣言」の発出が決定的となっている状況ですので、今後も暫くの間は、直接顔を合わせながらのイベントは現実的ではありませんね。そんなこんなで、結局はリモートでの「セミナー」形式のイベントに計画変更します。GW明けには、日程も決め、「LINE通販大家さん公式」でお知らせいたします。主な内容は〇不動産投資家=大家さんでない〇大家さんの資質、これから持つべきスキル〇融資を活用するのなら金融機関とは戦略的に付き合おう〇物件選定 原理原則編「LINE通販大家さん公式」はこちら
2021年04月23日
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何をどう伝えたら、良いのやら・・
とんでもなく間が空いてしまいました。この2週間ほど、体調も芳しくなかった上に幾つもの仕事が重なり、ブログの更新まで手が回らない状況でした。仕事量を増やしたのは、メルマガ「通販大家さん」の他に「LINE通販大家さん公式」を見切り発車してしまったことも影響しています。メルマガ「通販大家さん」では、ほぼほぼグリップできている物件を配信していますが、「LINE通販大家さん公式」は、わらしべ素材、レアな物件、そして買って損しない物件をタイムリーに配信するつもりでスタートしたのですが、当たり前のことなのですが、「良い物件は当然に足が速い」配信直前に売れてしまうケースが後を絶ちません。来月からは「物上げ」に実績のあるチームと連携していく予定ですので、状況は改善されると思います。そう言えば、LINE公式をスタートして以来、自分でも営業の仕事を再開したのですが、以前、私が営業を担当していた頃と比べると投資家さんの志向と言うか考え方が随分と違ってきています。お叱りを受けることを覚悟で書くと「大家さんになる準備が出来ていない」方が非常に多い。まず、大家業を「不労所得を得られる」仕事だと本気で思っているのかなぁ？？〇折角のわらしべ素材であっても、その物件の（その時点では見えていない）本来のポテンシャルが理解できない〇各評価算定や事業計画を自分で行わない（出来ない）≒業者の作ったものを丸呑みする〇自分の言動に責任を持てない等々これ以上書くと私の持つブラックな部分が出てきてしまうので、この辺にしておきますが、、、「不動産投資家」なんて言うと、ちょっと格好良いですが、購入後の大家業は本来、かなり泥臭い仕事です。しかし、この泥臭い作業を行うことで、投資の結果を更に上げることが出来る⇒そう、不動産投資は、「自身の能力と努力で投資の成果を左右できる」のです。また、こう言った物件（要するに伸びしろのある物件）の多くが評価や現状の運営状況の陰に隠れて存在しています。これらを見つけ出す能力や知識を持つ気が無いのなら、千三つ屋丸出しの販社の罠に掛かってしまうのが落ちですから、不動産投資以外の資産運用を考えた方が良いですよ。コロナ禍の状況を見ながら、この辺りの事を伝えるイベントの開催を計画しています。リモートでも良いのですが、伝えるべきことを真剣に伝えようとすると、どうしても直接、顔を突き合わせながらの方が良いんですよね～。無理かな~？
2021年04月18日
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時代はA to Zではない！自分を磨こう！
個人投資家による（収益）不動産購入のブームが始まって、かれこれ16、7年になるでしょうか？「通販大家さん」もその頃から会員制で運営をスタートし、ずーっと「A to Z」のサービスを提供してきました。しかし、2年半くらい前から、（初めは何となくでしたが）このやり方に限界と疑問を感じ始めていたのです。SMBCのサラリーマン投資家向けのアパートローンから始まり、スルガ銀行中心の時代までは、このやり方が非常に合っていました。「物件評価のレギュレーション」や「借入希望者の属性の判断」がある程度定型化していましたし、基本、両行とも、原則、業者持ち込みだったのも、このやり方との相性が良かったのです。ただ、スルガさん中心になってから、いつの間にか「スルガさんと販社にとって都合の良いシナリオにはめ込んでいく」ようなやり方になってしまい、皆さんもご存じの通り、収入証明や金融資産を証明するエビデンスの改竄→不適切融資のオンパレードになっていきました。この頃は、販社としては、お客さん（投資家）に「余計なこと」をしてもらいたくなかったので、物件探しから融資付け、そして決済・引渡しまでの全てを仕切ってきたのです。スルガさんの件に始まり、他の金融機関にまで「不適切融資」が拡がりはじめた辺りから、併せて金融庁による監視の強化がスタートしたことで多くの金融機関が一気にネガティブ路線に方向修正を行いました。また、そもそもの（不適切融資等のトラブルの）原因が販社持ち込みにあると判断した金融機関も少なくなく、今では当事者の持ち込みの方を優先しています。と、なると「A to Z」からは卒業して販社はより良い物件情報と購入までの道筋の提供に努力し、投資家は、物件選定や融資付けに付いて自分でも積極的に動き、購入後の為の大家さんとして本来持つべき知識やスキルをしっかりと身に付けるべきなのです。この後の進め方等に心配や不安をお持ちの方は、どうぞ、私達「通販大家さん」の個別相談にお越しください。面倒なセールスや勧誘はありませんし、費用も掛かりません。→「通販大家さん」お問い合わせフォームからお名前とご連絡先、お問い合わせ欄に「相談希望」と入れてお申し込みください。
2021年03月07日
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LINE「通販大家さん公式」友達申請ありがとうございます
先月からスタートしたLINE「通販大家さん公式」ですが、多くの投資家の方々に友達申請していただきました。本当にありがとうございます。まだ3件ほどですが物件情報を配信しました（おかげさまで、購入申込書もいただきました）。今月は、もう少し配信のスピードを上げるべく頑張っています（今日もこれから仕入れ会議です）。今日、若しくは明日中にも第4弾の情報を配信しますので、是非、ご確認ください。今回は、23区内でも住宅地としては人気の高い「世田谷区」から駅徒歩圏の重量鉄骨造の築浅シェアハウスです。新宿にも渋谷にも出やすい立地で土地値だけでも相当な評価が出る物件です。今年のメルマガ第1号で配信した「奥沢のシェアハウス」同様に状況によっては私自身が購入を検討している物件ですので、不動産としての資産性やっクォリティーは良好です（奥沢の物件は直ぐに購入申し込みをいただき、早くも決済引き渡しを終えました）。資産性を重視する方や所有不動産の入れ替えを検討されている方、そして相続税の対策を考えている方にも是非検討してもらいたい物件です。その他では、複数の高利回り一棟ものも配信の準備中です。地方都市でも賃貸需要のしっかりしている立地から紹介する予定です。
2021年03月04日
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なんだよ～コロナがかよ～
今回も、以前のブログの「その後」編です。「東京から地方への流れをどう作るかだ！」このブログを書いた当時、2017年時点では本格的にインバウンドへの注目が高まり、2020年開催予定であった「東京オリンピック」に向けて更なる盛り上がりを見せていました。その後も、インバウンドの数は順調に伸び続け、当初の予定通りに東京オリンピックが開催されていたのなら、2020年は4000万人どころか5000万人の大台もあながち夢ではなかったのかもしれません。しかし、実際はどうなったのか？言うまでもないですね。「コロナ禍」です。東京オリンピックは、今年2021年に延期、実際は「延期」どころか、「開催」自体も危ぶまれている始末です。こうなると「インバウンドブームの復活もいつになるのやら」、いや「本当に復活する日が来るのか」すら分からなくなってきました。ところが、面白いもので、どれほど頑張っても「東京一極集中」から抜け出せず、インバウンド増加時でも、やはり東京をはじめとした一部の人気都市のみに観光客を取られていた地方都市にも（まだ、それほど大きな動きではないし、大都市周辺に集中しているものの）人の流れが生まれ始めています。そして、この動きの根源が、何とも皮肉なことに「コロナ」なのです。そう、コロナ感染防止の観点から「リモートワーク」が当たり前になり、人の移動も抑制されることから「東京に住まなくてはならない」事情が無くなってきたのです。ただ「東京に住まなくてはならない事情が無くなった」からと言って、皆が「東京を捨てて地方に移り住む」ことを選ぶ訳はなく、今のところ首都圏周辺（都心から移動時間にして1時間~1時半位）の風光明媚な立地：湘南、湯河原~熱海、館山、外房の一部、軽井沢辺りに人気が集中していますが、中には、この機会に地元に転居する動きもあったりと、何れにして地方へと人の流れが生まれ始めているのは間違いありません。この（小さな）流れを、「一過性のものとしてしまうか」、「継続的なものにできるか」は、それぞれの首長さんをはじめ行政がどれだけ真剣に取り組むか、なんだけど・・・結局は、コロナ感染対策が最優先されてしまい、滅多にない折角のチャンスも水に流してしまうんだろうな~。コロナによって生まれた流れや変化を、これまたコロナを原因として育てられずに機を逸してしまう、なんて本当に皮肉な話です。次回は、先月からスタートしたLINE「通販大家さん公式」に付いて書かせてもらいます。
2021年03月03日
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「力勝負」の地合いは限定的だが生まれ始めている 2
前回は-この辺りの事情は以前、このブログでも書いてきましたので今回は割愛しますが、融資事情の先行きが不透明なことで、融資を引ける人、引けない人≒買える人と買えない人とがハッキリと分かれはじめています。-で終わりましたので、早速、この続きを。「融資の引ける人、引けない人≒買える人、買えない人がハッキリし始めた」→買える人が限定される（数が減る）→強気で勝負できる土俵ができる→力のある人は真っ向勝負（力勝負）で勝てる。今までイレギュラーな手法を使って買っていた人達が排除され始めていますので、市場の環境は良くなりつつあります。ただ、一部のメディアやポータルでは、いまだに普遍的とは思えない考え方の下、煽り記事やイベントを掲載している現実もありますが、経験豊富な投資家の皆さんがこれらに惑わされることはないと信じています。さて、「力勝負」をうてると言っても、実際にはどの様な勝負を仕掛けるか？ですね。まず、ここで言うところの「力」ですが、ザックリ分けると「資金力」と「運営力（大家力）」があります。「資金力」をお持ちの方、大家業に割ける時間がある方は、どの様な物件でも狙えます。しかし、いたずらに冒険することはお勧めしません。時間的に制限がある方は、「立地、クォリティー、収益性、金額」のバランスの良い物件を狙いましょう（各要素に付いては、販社のセールストークのみを信じずに、しっかりと自分で確認しましょう）。「運営力（大家力）」をお持ちの方ですが、資金力も併せ持つ方は、少し目線の高い物件を狙って良いと思います。運営力は持っているが資金力に余裕を持たない方は、一定期間運営後に売却し「利」を得られる可能性のある物件から狙うべきでしょう。経験も併せ持つ方なら、自身の能力でバリューアップすることで売却益をアップできる物件を狙うのも面白いですよ。※LINE「通販大家さん公式」の告知をさせてください。16年以上の実績があるメルマガ通販大家さんでの紹介物件とは異なり、グリップはしていないが、買うべき物件、面白い物件、わらしべ物件の様に足の速い物件をタイムリーに配信します。是非、「友達に追加」をお願いします。 ↓ ↓ ↓LINE「通販大家さん公式」
2021年02月28日
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「力勝負」の地合いは限定的だが生まれ始めている
以前、そう、2018年の正月にこんなブログを書いていました。いよいよ、力勝負の地合いが出来てきた ２０１８年初頭版この頃の計画は、現在も積極的に開発を進めている「障がい者グループホーム」やあまり数は増やせなかったが「オフィス+住居」である程度の目的は達することができました。そして、「今は」と言うと、定番の一棟もの（それも少し規模感のあるもの）を狙いながらも、最近購入した築古の戸建てをちょっとエッジの効いたコンセプトで再生する試みを始めています。もう一つ、かなり前に社会的意義を感じて購入した物件と（今思うと）訳の分からない理由で購入した郊外立地の戸建てを、これからの日本には絶対に必要になる施設へコンバージョンする計画も形が見え始めてきました。更に「私自身」も、今まで長いことやってきた「野良大家さん」から次のステージへ進もうと言う計画をスタートしましたただ、これには結構な額の予算が必要で、資産を背景にした正に「力勝負」なのです。10年位前までは、60歳を過ぎたら、あまり余計なことはせずに残りの人生を有意義に過ごす準備に入ろう、なんてジジイ臭い考えを持っていましたが、実際に60歳を過ぎてみたところ、身体は健康で動けるし、思いの外、頭の方も柔軟性を失っていないので、もうちょっとジタバタしてみたくなったのです。私の話はこれ位にして、（収益）不動産に話を移しましょう。金融庁の監視強化以降、各金融機関が融資にネガティブな姿勢を取り始めたことで、多くの投資家が「価格の下落が始まる」と予想していたと思うのですが、現実は、地方の人気薄エリアの物件は順調に値を下げてきているものの（但し、入居率も下がっています）人気エリア内の物件価格は予想を裏切り安定しています。この辺りの事情は以前、このブログでも書いてきましたので今回は割愛しますが、融資事情の先行きが不透明なことで、融資を引ける人、引けない人≒買える人と買えない人とがハッキリと分かれはじめています。すいません。時間切れです。続きは次回に。※LINE「通販大家さん公式」の告知をさせてください。16年以上の実績があるメルマガ通販大家さんでの紹介物件とは異なり、グリップはしていないが、買うべき物件、面白い物件、わらしべ物件の様に足の速い物件をタイムリーに配信します。是非、「友達に追加」をお願いします。 ↓ ↓ ↓LINE「通販大家さん公式」
2021年02月27日
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「意志力」を強靭に育てる
人間には「意志力」と言うものがあるらしい。様々なことに対応していると、その「意志力」がすり減る様に減少していくのだそうだ。そして、その減った分を「自分の好きなことや楽しいと思うこと」をすることで補う。以前から、「胆力」、「やる気」の衰え、いやこれらが持続しないことに悩んでいました。多分、「妻に先立たれたことが原因なんだろう」「齢のせいなんだろう」なんて考えていましたが、そうではなく、この「意志力」が補えない（復活できない）ことが原因なんだと気付きました。もちろん、年齢のせいもあるでしょう、しかし、私はそれ以上に新たな目標を持てないと言うか、現状に対して明確に「目標≒やるべきこと」を意識できないこともあります。先日、還暦+1歳になり、どうしても「リタイア後の人生」を意識してしまい、そちらに意志力が向いてしまうのでしょう、現状に振り向けるべき意志力が不足しちゃうのです。今の私には自身の仕事も含めると5分野で40程度の乗り越えるべき課題があります。これらを乗り越えるには、どうしても大きな意志力が必要になるので、当面は「リタイア」って言葉自体も意識しない努力をしなければならないですね。そして、この2年と2カ月の間、ほとんど毎日、飲んでいたお酒も少しセーブしないと・・・やっぱり人生って思う様にはいかないものですね。しかし、ここでめげてしまったり負けてしまっては、今までやってきたこと、達成してきたこと等々、その多くを無駄にしてしまいます。人生の仕上げの時期を前に、こんな課題を与えてもらったことに感謝し、まだまだ頑張るつもりです‼※ここで一つ、告知をさせてください。「通販大家さん」では、メルマガでの紹介以外で、緊急性の高い物件を中心にLINEでタイムリーに紹介していくことにしました。是非、友達申請をお願いいたします。
2021年02月23日
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令和3年2月6日 融資環境に動きあり
相変わらず、融資環境は渋いままですね。しかし、地銀、信金、信組の中には、徐々にではありますが動き出す金融機関も出てきています。コロナ禍で地方経済は、かなりの打撃を受けています。こんな状況下では、まともな融資先なんて、そうそう出てくる訳ありませんし、一生懸命売ろうしている投資信託だって、簡単には売れないでしょう。と、なると、ぐるりと巡って「やっぱり不動産担保融資か」って考えても不思議はありません。禄でもない販社に騙されたり、握ったりしないで、物件の能力（担保力+収益力）と借入希望者の信用状況をしっかりと把握し審査するのなら、そう易々としくじりはしない筈ですもの。掛け目も入れるのですから。勿論、金融庁の監視の目もあるので、目立つ動きは出来ないのでしょうが、年度末である3月を控えて、各金融機関の支店レベルでは、成績が目標に届かないのでしょう、積極的とも取れる動きが見え始めました。事業レベルで大家さん業をしている方や金融資産の大きい方には、間違いなくチャンスです。あと、昨日、興味ある情報が入りました。とある地銀の幹部の方とお会いして、色々な相談事をしていたのですが、まだ、計画段階ではあるものの高属性向けの融資商品を検討しているそうなのです。但し、某有名鑑定事務所が入りますので、担保評価に付いては、そう甘くはないでしょう（要するに自己資金はそれなりに用意する必要があると言うことですね）。真剣に物件の購入を検討している方は、いつでも金融機関に提出できる様に資料やデータを整理、準備しておいてください。また、最近は業者からの持ち込みよりも借入希望者の方からの持ち込みを優先したり、限定する金融機関も増えてきました。自分でも（金融機関に対して）動ける様に用意をしておきましょう。※LINE「通販大家さん公式」の告知をさせてください。16年以上の実績があるメルマガ通販大家さんでの紹介物件とは異なり、グリップはしていないが、買うべき物件、面白い物件、わらしべ物件の様に足の速い物件をタイムリーに配信します。是非、「友達に追加」をお願いします。 ↓ ↓ ↓LINE「通販大家さん公式」〇令和3年2月第3週よりの配信を予定しています。
2021年02月06日
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新規挑戦者（ビギナー）の皆さんの物件選定 5
前回は-以前も何回か書きましたが、現在の「部屋探し」は、ネット上、特に賃貸のポータルサイトからはじまります。-で終わりましたので、この続きです。皆さんの中にも賃貸のポータルサイトで、実際に部屋を探したこと（模擬的なもの含めて）がある方は多いと思います。まず「立地」で絞り込み、次に「賃料条件」、（駅からの徒歩時間）、「間取り」、「建物の種類」、「築年数」、そして「詳細条件：こだわりの条件」で候補となる部屋を絞り込んでいきます。最近は、築年数を気にする方は減少傾向にある様ですが、反対にこだわりや人気の設備を追加条件とする方が増えています。ここで漏れてしまうと、当然に選んでもらえる機会を無くしてしまうので、これらの設備をなるべく多く装備されていることが望ましいのです。次に候補物件に選ばれた後のことを考えましょう。通常は、「内見」、いわゆる管理会社さんによる「お部屋のご案内」ですね。最近では、コロナ感染対策上、WEB上での内見も多くなってきましたが、どちらにしても注目されている要素はほぼ同じです。△玄関：特にファミリータイプでは、玄関ドアを入ってすぐに部屋と言う造りは好まれません。最低でもついたて状（部屋の内部が直接見えない為の）の壁くらいはあった方が良いでしょう。△採光：窓の位置、大きさ、向き ファミリー層は日の入らない暗い部屋を嫌います。（私は）ベランダはマストだと考えています。△照明：最近は、照明のセンスを気にする方が増えています（リビングやメインベッドルームは間接照明をプラスするなどでセンス良くした方が良い）。△小物：ドアノブ、レバー、蛇口、シャワー、コンセント（数も）、スイッチ類、巾木や廻り縁もセンスを問われることが。※〇水回り：これは、非常に重要ですね。キッチンシステム、浴室、トイレ、洗面台等、特に女性はかなり気にしますし、これらの印象が悪いと成約の確率がかなり下がります。〇管理のし易さ因みに私は、都内や大都市圏中心部の高級なイメージのある物件以外では、外階段、外廊下を選んでいます。以前、中階段、中廊下の物件を管理したことがあるのですが、正直、かなり懲りました。それと、ビギナーさんの場合、エレベーターの無い物件、つまり3層か4層までの物件、出来れば集中火災報知器の無い規模のものの方が管理上のトラブルが少ないので良いでしょう。ビギナーさんは、絶対に管理上の手間が少ない物件を選定するべきです。概ね、ビギナーさんが選ぶべき物件の条件を上げてきましたが、もっと、細かく知りたい方は、私の担当する個別相談に申し込んでください（セールス、勧誘はありませんので、ご心配なく）。※ここで一つ、告知をさせてください。「通販大家さん」では、メルマガでの紹介以外で、緊急性の高い物件を中心にLINEでタイムリーに紹介していくことにしました。是非、友達申請をお願いいたします。
2021年02月04日
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新規挑戦者（ビギナー）の皆さんの物件選定 4
前回は、-設備ですが、特に注意を要するのは、上水道の配管、雨水管の状態と経路、貯水槽、消防設備（これは間違いで正しくは「（集中）火災報知器」です（申し訳ありません）、そしてエレベーターとオートロックです。-で終わりましたので、この続きを。建物に付帯する設備には、様々なものがありますが、いざトラブルが生じた時に大きな予算が掛かるのがこれらの設備です。特にオートロックとエレベーター、（集中）火災報知器は、設備の規模とトラブルのレベルによっては数百万円～数千万円と言う大きな予算が掛かることもあります。私的にはビギナーさんは、これら3つの設備がない物件を選んだ方が良いと思います。事情によって、これらが付帯している物件を選ぶ場合は、設置後、余り年数が経っていない（20年以下）、若しくは、想定できるリスク分の価格交渉（値下げ）が叶うものを選びましょう。貯水槽に付いては、割と、その時点での状況を把握しないで購入するケースが多いのですが、やはりチェックはするべきです。立地にもよりますが、4階建てくらいまでなら直圧で上がるので、予算があるのなら貯水槽を外すのも手です（建物の配管の状態にもよります。ブースターポンプを使えばもっと高層階までもあげられます）。雨水管の状態と経路ですが、これも見逃す方が多いのですが、私は必ずチェックする様にしています。特に経路：特に屋上の雨水を処理する菅（パイプ）は、一度、建物内に引き込まれていることが多く、そのジョイント部分が劣化していると建物内（居室部分）への雨漏りの原因となります。余談ですが「雨漏り」と言えば、数年前から「ゲリラ豪雨」が多くなっていますが、横殴りの雨が続くと建付けの悪いサッシの隙間や外壁にあるダクトのフードカバーから雨水が侵入してくるケースが増えています。〇入居促進これは、後述する「管理し易さ」共々、前述の設備のグレードと状況に、かなり影響を受けます。以前も何回か書きましたが、現在の「部屋探し」は、ネット上、特に賃貸のポータルサイトからはじまります。すいません。続きは次回に。
2021年02月02日
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新規挑戦者（ビギナー）の皆さんの物件選定 3
前回は--では、（ビギナーさんにかかわらずですが）どの様な物件を狙うべきか？一言で言えばバランスの取れた物件、オーナーとして手の掛からない物件。--で終わりましたので、今回は、この続きです。コロナ禍の影響が長引く中、安定資産としての不動産への投資を考え始めた方が増えているのでしょう、最近、不動産投資初心者の方の個別相談が少しずつですが増えています。個別相談を通してお話をしてみると、皆さん、驚くほどロジカルな部分は勉強していて、アドバイスすることは多くありません。ただ、机上での知識吸収ですので、どうしても実態との間にある差異に行き詰ってしまい先に進めなくなっている方が多いですね。実際、長いこと不動産投資をしている私でも、買う物件の選定に付いては常に悩んでいるのですから初心者の方が迷い、時に身動きが取れなくなってしまうのも当り前のことです。では、実際にどの様な物件を狙ったら良いのか？ですが、前回、書きましたが、立地、ハード、入居促進、管理し易さのバランスが取れた物件を狙うと良いでしょう。これも、前回書きましたが、初心者さんが机上でのみシミュレーションを繰り返していると、どうしても利回り星人になっていく方が少なからずいらっしゃいますが、こういう方々を狙い撃ちする様な販売会社が多いので、是非とも気を付けてください。特にサブリースを付けて安心感を装っている物件は注意が必要です（その裏に様々なトラブルや事情が隠されている。サブリース会社も利益の為に活動しているので、その利益分を取られていることを知るべき）。もう少し具体的に説明していきます。〇立地今後も生活インフラがしっかりと持続できるエリアで賃貸需要の発生源が複数あり、それらに撤退や移動の可能性が低いこと（地方都市では特に重要、行政のコンパクトシティー構想の動きに注意）。※大都市圏と中小都市圏では賃貸の需要発生源が異なることがあるので要注意。〇ハード（建物、設備）やはり、基本的にはSRC、RC造が望ましいと思います（当然、築年の浅いものが望ましいですが、日本の建物はあらゆるレベルが高いので、古い新しいだけに拘らない方が良いですね）。木造や軽鉄造の場合は、築年数一桁、出来れば新築に近いものを選んだ方が良いでしょう。年齢等から償還期間を抑えたい方は重鉄造も狙うべきです。設備ですが、特に注意を要するのは、上水道の配管、雨水管の状態と経路、貯水槽、消防設備、そしてエレベーターとオートロックです。すいません。時間切れです。続きは次回に。
2021年02月01日
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新規挑戦者（ビギナー）の皆さんの物件選定 ２
先ほど、前回のブログを読み返していて、相変わらずの誤字脱字に呆れております（本当にお恥ずかしい）。もう少し、文章にも責任を持つようにしなければならないと反省しきりです。さて、早速、「新規挑戦者（ビギナー）の皆さんの物件選定」の2回目です。我々の業界の隠語に「利回り星人」と言う言葉あります。やたらと利回りばかりを気にして、それのみに拘る方のことを揶揄する言葉なのですが、どう言う訳かビギナーさんにこの傾向が強く見られます。原因としては、今では少なくなりましたが、「大家さん（賃貸業）は、殆ど何もしないでも収入が入る≒不労所得だ」と勘違いしてこの世界に入ってくる方がいて、その方々の多くが机上でシミュレーションしていく中で、いつの間にか収益性≒利回りにのみ拘り始めるのです。ただ、利回りが高いことは良いことですし、高利回りの物件の中にも（多くはないですが）立地面やハード面でも一定以上の水準にある物件もありますので、「利回り星人になってはいけませんよ」と言うアドバイスは時に中々理解してもらえないことがあります。しかし、この投資での失敗に目を向けてみると、高利回りの裏に隠されていた問題が顕在化することでとん挫していくケースがかなり多く見られます。要するに高利回りに目が眩み、（時に作為的に）隠されていた立地やハード面での問題を把握しない、若しくは見なかったことにして購入してしまうのでしょう。その他では、運営状況はそこそこであっても、顕在化したトラブルの処理で費用（主に修繕費やAD費）がかさんでしまい、思いの外、CFが回らなかったり、持ち出しになってしまう。そして、出口を計画通りに迎えられず、かなり値を下げての売却になってしまったり、思う様に売却できずに、ドンドンと経費ばかりがかさんでいくケース等がありました。では、（ビギナーさんにかかわらずですが）どの様な物件を狙うべきか？一言で言えばバランスの取れた物件、オーナーとして手の掛からない物件。すいません。時間切れです。次回に続きます。
2021年01月18日
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新規挑戦者（ビギナー）の皆さんの物件選定
ここのところ「通販大家さん」に新規会員登録をされた方には、多くの新規挑戦者（不動産投資ビギナー）さんがいらっしゃいます。それらの方の内、数名の方とリモートの個別相談でお話をしてみたのですが、やはり皆さん、一番知りたいのは「融資」と「物件選定」の様です。当然と言えば当然ですね。言うまでもなく、この2つが上手くいけば、失敗するリスクは、ほとんど無くなるのですから。「融資」に付いては、皆さんもご存知の様に、現状では新規挑戦者さんには、かなりの暗闇状態です。しかし、ある程度前から準備をしておき、根気強く金融機関にあたっていけば、それなりの対応をしてくれているのも事実です。要するに「金融機関の目線でしっかりと準備をしておけば、それなりに応じてくれる」と言うことです。融資のレギュレーションに付いては、割と短期間に方向修正することもあるので、今後もチェックしていくとして、今回は新規挑戦者の皆さんの「物件選定」に付いて書きます。（収益）不動産投資がブームになってから割と最近までは、とにかく金融機関うけする物件が、そのまま良い物件として扱われてきました。勿論、今でも、概ね同じなのですが、ここに大きな落とし穴が存在しています。実は、多くの金融機関が、いまだに物件の評価をする際には「積算評価」優先なのです。これは、その不動産に担保設定をする上で、その資産的価値が重要になるので、どうしても「積算評価」に偏る傾向にあるのです。以前は、これで良かったのです。つい10年位前までなら、全国的に、一定以上のポテンシャルを持つ立地であれば、オーナーさんと管理会社さんの能力と努力次第で、それなりに入居付けできていたので、特に問題が無かったのです。しかし、「現在は？」と言うと、かなり様相が変わってきています。例えば、下記の情報は、割と有名どころの販社から送られてくるメルマガに掲載されていた物件です。-------------------------お世話になります。新着物件のご紹介でございます！ご査収下さいませ。・物件状態良好です！・建物積算価格だけで、価格の2.7倍！※倍率地域の為、土地評価額は確認中となります。・決済確度によってさらに指値も可能性アリ・空き部屋クリーニング済・イオン、ユニクロをはじめ商業施設多数エリアです■物件概要：静岡県〇○○市〇〇――――――――――――価 格：100M弱想定利回り：15.00％交 通：○○線「〇〇市役所前」停 約300ｍ 約4分 築 年：平成24年8月構 造：ＲＣ造5階建て 想定収入122.2万円/月 1467.2万円/年 現況収入52.7万円/月 633.2万円/年------------------------この物件の場合、建物の積算評価額だけで売価の2.7倍と言う高評価が出ています。建物も平成24年とRCものとしては結構な築浅です。しかし、土地に路線価が設定されていない「倍率地域」とあるので、地方のそれも結構なローカル立地であることが明白です。更に現状の入居率がかなり低いことからも立地上の問題が見て取れます。築も浅いし積算評価も抜群に高いのだから買っても良いのでは？って思うビギナーさんもいるかと思いますが、積算評価が高いと言うことは、そのまま固定資産税の評価も高いので、入居付けが思う様に行かなかった場合、融資の返済も然る事ながら税負担も重くのしかかってきてしまうのです。しかも、立地柄、価格が上がることは考えられず、結構な勢いで下げていくことになると思います。更に入居率が低いままだと（売価）を下げても売れないリスクすらあります。不動産投資で得られる利益とはインカムゲインだけではなく、キャピタルゲインとの合計です。この物件の場合は、キャピタルゲインは考えられず、余程インカムゲインが大きくないと厳しい（買うべきではない）のです。すいません。時間切れです。続きは次回に。
2021年01月13日
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令和3年は新しいことにも挑戦してみよう、って計画中！
新年、明けましておめでとうございます。今年は、憎きコロナを何としてもやっつけてやりたいものだと年明け早々、鼻息を荒くしていたところ、「緊急事態宣言」の再発出なんて話をラジオのニュースで知り、なんとなくやるせない気持ちになっています。しかし、気持ちを前向きに切り替えて、仕事始めの週明けからスタートダッシュを目論んでいます。さてはて、令和3年は、私達不動産投資家にとってどの様な年になるのでしょうか？折角、買うべき物件が見付かっても、正直、思う様に融資を取り付けるのは、かなり困難です。仮にも事業レベルで大家さんをしている私の下には、そこそこながら融資のオファーが来てはいますが、自己資金、償還期間等々、今までの様な緩めの条件ではありません。残念ながら、この状況は当面は続くでしょう。しかも、この5年くらいの間にシェアハウスでのトラブルや過剰融資のトラブルが続いたことで銀行をはじめとする各金融機関も相当に勉強していますので、融資条件に付いては益々、シビアになるだろうと予想しています。マァ、これで本気で大家業を勉強していない層が脱落していくでしょうから、色々な経験を積んできた大家さん（投資家さん）にとっては立ち回りやすい環境になっていくと言うポジティブな予感もあります。私達「通販大家さん」もなんだかんだ言いながら、十数年前から始まった個人投資家による不動産投資のブームによって成り立ってきたのは間違いの無い事実で、融資引き締めと言える今の環境下では他の販社同様に苦しんでいます。しかし、老舗としての自負や様々なことで業界をリードしてきたと言う思いから、このままジリ貧に落ちて行くつもりは毛頭ありません。まずは、現在の会員さん（約42,000名）の皆さんを投資家としてのステージに分けさせてもらい、それぞれのステージや事情にあったアドバイスとサポートが叶う様にサービス力を強化するつもりです。そして、会員さんにとって最も重要な売り物件の情報提供力を強めると同時にメルマガ「通販大家さん」一辺倒ではなく、他のツールを使った情報提供もスタートします。どうぞ、今年も一年、「通販大家さん」を宜しくお願い申し上げます。
2021年01月02日
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コロナ禍の中、何故、不動産価格が下がらないのか？
いやはや、やはり年末は「あれだ、これだ」と忙し続きで、気が付いたらブログも全く更新していませんでした。下記は、12月20日に更新しようとして放置していたものです。折角なのでUPします。※皆さん、よいおと。し--------------------新型コロナの感染が拡がり、「いよいよ日本でもロックダウンか？」なんて考え始めていた頃、大変不謹慎ではありますが、心のどこかでは「都内の不動産価格が下がるのでは？」と言う不安と期待が入り混じった様な感情が大きくなっていました。ところが、どうしたことか、収益不動産、それもレジものに付いては都下や城東や城西のバス便等を除くと、ほぼ下がっていません。私と同じように期待していた方って結構多かったと思いますが、皆さん何となく「肩透かしを食らった」様な気持ちでいることでしょう。ところで、どんな理由でレジものの価格が下がらないのか？ですが、それは当然買い（圧力）があるからなのですが、買おうとしている方々（≒投資家）の属性が、今までとはちょっと違っています。まずは、法人の買い志向が強いです。それも、何とも矛盾を感じるのですが、今回のコロナ禍への対策で資金に余裕が出来た法人が思いの外、多くそれらの資金が不動産購入に向かっているのです。全く、何とも嫌味な話です。次に外国人投資家です。中国や台湾の投資家がかなり活発に動いていますね。個人で数百室レベルで所有している方もおられるし、法人を活用して購入しているケースもかなり見聞きしています。特にコロナ禍以降は、収支が不安定になっているオフィスビルやテナントビルに見切りをつけてレジものに注目していることから、レジものの価格が上げ留まっている原因になっているのです。それと、もう一つ。不動産特定共同事業法に則った小・中規模のファンドの買いもかなり増えています。これらのファンドの宣伝も活発になってきているので、認知している方も多いと思います。ただ、これは私見ですが、特に不特法を活用してのファンドで「湯水の様に」宣伝費を使っているものには注意をしておくべきだと思います。多額な宣伝広告費等の販売経費を使って集客しているファンドは、償還期にトラブル危険性がかなり高まります。私達「通販大家さん」でも小口化、金融商品化の計画を持ち、研究中なので、年明けにでももう少し掘り下げてみます。再度になりますが、来る新年が皆様にとって良い年となることをご祈念いたします。
2020年12月31日
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今、がんばっていること 障がい者グループホーム
コロナ禍の影響もあって新規で開所した障がい者グループホームの営業活動が今ひとつやり辛い状況が続いています。「病院や役所関係に日参して」なんて手法が全く出来ないからです。そこで、群馬県内でのグループホーム事業で提携関係にある企業さんとSNSをはじめとしたネット上での宣伝告知を頑張っていこう、と言うことで、その企業の所属アイドル：あかぎ団さんと連携することにしました。この「あかぎ団」さんですが、地元群馬では結構有名で、10年を超す活動実績があり、県内の様々な業界や活動の広報大使やアンバサダーを務めてきました。最近では、初期メンバーの一人がほぼ失明状態になってしまったものの、それでも一生懸命に活動していることでも知られています。また、中には福祉関係の仕事に就いているメンバーもいて、私としては障がい者福祉の啓蒙活動にとって力強い仲間になってくれると信じています。当面は、前橋市茂木町で開所したグループホーム「OHANA大胡（新築）」の告知活動を手伝ってもらうべくイベントやYoutubeでの活動等を計画中です。皆さんも是非応援してください。
2020年12月11日
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