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あけましておめでとうございます。
あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いします。今年はまだおとなしく地道に活動するつもり。本腰を入れるのは来年から。。。でも市況がどうなるか分かりません。まぁ、地道にやります。今年は、切り替え前の準備の年のような気がします。なんとなくですが。。。みなさんはどんな年になりそうですかね？ではでは。
2012.01.02
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復活！？
こんばんは～２年前に宅建試験落ちた日記を最後に放置プレー状態でした（汗）久しぶりだったので、パスワード忘れかけ、なかなかログインできませんでした(笑)MANBOは賃貸業やめたのか（？）などいろいろ想像できますが、物件数の増減もなく、相変わらずでやっております。ただ、運営体制が激変しました。が、この紆余曲折の話題については。。。。残念ながら書けません。さてさて、なぜに久しぶりに日記を投稿する気になったかといいますと、、、本日、平成23年度 宅建試験の合格発表があり、めでたく「合格」となりましたので、ブログも不定期になるかもだけど再開してみようかと(笑)只今、一人祝杯中です(笑)ではまた～
2011.11.30
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すっかり忘れてた～
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへキャンベルさんのブログを見て思い出した、今日は宅建の合格発表だという事を。。。自己採点の時点で 「終了！」となっていたのだが、一応「不合格」を確かめる為に、確かめてみた。。。。。。。。。。。。。このまま書き続けていても、暗くなるばかりなので（笑）＃笑うな！って？このへんで、しゅうりょう～。話は変わって、先日、自宅のＰＣを買い替えた。もちろん、Windows7プリインストールマシンを。今までは、Windows2000からWindowsXPに切り替わったくらいに発売されたXPのマシンを使い続けていたので、処理の重いこと、重いこと。VAIOなので、64bitOSがのっている。今までのストレスから一転、解放された。なんと、まぁ、早い事！！！地デジも付いていて、スカイプもできて（相手がいないが）、夢のような環境になりました。値段もそこそこ。当初はHPを買おうかと思っていたが、スペックと値段を比較するとなんと高いと思っていたVAIOの方が安かったので、即決、お得意のネットショッピングで購入。販売が終了したMicrosoft Money もサクサク動く！ほんと、安くなったなぁ、と実感。値段的には、前に使っていたXPマシンと同じくらいの値段。＃当時とは貨幣価値は違うけど。そんなこんなで、す～っかり、宅建の事は忘れていたのでした！来年もガンバロー
2009.12.02
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マンションの総会
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昔話になりつつあるが、先月のネタ。今年の１０月上旬に、理事長をしている川崎区分マンションの通常総会を開催した。通常なら、理事会メンバー以外にも何名か参加するのだが、今回はなんと！！！理事会メンバーのみ。事前の打ち合わせを数回行ってきたメンバー相手に詳細の説明をしては時間の無駄なので、あっさりと終わってしまった。で、最後の議案、次年度の役員決めは？？？「役員は据え置き」という事で決定。なので、今回も、理事長継続！他にやりそうな人が現れる気配もないので、恐らくしばらくはやらされるハメになりそう。＃本当は良くないのだが。。。この状況で、自宅の管理組合の役員が回ってきたら。。。理事長は絶対やらない！！！＃というか無理わかったかぁ～＃誰に言ってるんや？マンション管理組合も大変ですわ～。
2009.11.23
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さっそく買ってきました
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへここのところ、本業が殺人的に忙しく、新たに勉強する気力もないのだが、我らが猪俣さんの新刊が出たとの情報を聞いたので、会社近くの本屋さんで買ってきた。↓↓↓↓↓↓↓誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略本屋さんでこの本を手に取り、パラパラと中身を見てみた。文字が多く（当たり前やろ！）、難しそうだったので、一瞬、購入を躊躇したが、とりあえず購入。さっそく、帰りの電車で読み始めると、意外にそうでもなかった。まだ、始めの方を読んだだけであるが、興味深い内容もあったりと、読み続けるのが楽しみになってきた。ここ何カ月かは、本と言えば宅建の本ばっかりだったので、不動産投資の本はすご～く、新鮮に感じる。後半は難しかったりして～。今日も、寝る前にちょっと読もう。ここんとこの寝不足が、さらに寝不足にならない範囲で。。。おやすみなさい。
2009.11.10
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長かった～
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎１棟マンションの預かり敷金回収案件、本日無事に回収完了。返済期間６ヵ月。途中、入金遅れがあったり、翌月にまとめにさせて欲しいと相談があったりしたが、なんとか、遅れながらも毎月回収し続け、最後は、きっちりと月末に振り込んできた。とりあえず、この案件は一件落着。まだまだ問題が多い、川崎１棟マンション。。。現在、1室空室なので、その入居付けが最優先課題。ネット広告がなかなか登録されずに、ちょっとイライラモード。頑張ろう。
2009.10.30
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ひさびさのブログ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへいや～、かなりサボリました。8/24以降、今日まで記入なし。Monthlyブログどころか、Quarterly くらいになりそうな勢いです（笑）。でも、この１０月はキツかった。。。本来は宅建の追い込み、といきたかったが、本業がピーク時期なのに加えて、川崎１棟マンションの受水槽ポンプの故障の対応に追われていた。ポンプは２個あっても、制御基板がイカれるとリカバリー不能になるんです。いい教訓になりました。しかも、交換用の部品のリードタイムが2週間程度。で、どうしかたというと、ポンプの制御機能を殺して24時間ポンプ稼働。つまり、水道出しっぱなしです。２週間くらいもの間。水道代、いくらくらいになるのか、怖いところです。先月、川崎1棟マンションも満室になったと思ったら、今月一室退去。稼働率も低下ぎみ。。。とりあえず、宅建も終わったので、次の入居付けに集中していこうかと思う。＃また来年も受験します。サボった期間にネタもたまっているので、ぼちぼちUPしていこうと思います。ではまた～。
2009.10.26
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入居確定なるか！？
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ現在、入居者様募集中の川崎1棟マンションの部屋、本日、管理会社の方より、申込が入った旨、連絡があった。実は、お盆休み前に一度、申込が入り、保証会社の審査も通ったと連絡があったのだが、年収とのバランスがカツカツのような感じの方でしたのでお断りしてしまった。その後リベンジで、2週間後くらいで申込となった。これで、無事に入居にこぎつければ、ようやく満室に。いや～長かった。４か月の空室だったので。この部屋、管理会社変更時に契約者（日本人）とは違う中国人が入居していたのが発覚し、・入居者夜逃げ・動産処分の対応・リフォーム・客付するも問い合わせほとんどなし・募集条件の変更を経てようやく申込に。これはこれで、良い勉強にはなった。特に動産処分に持ち込むまでのところが一番苦労した。夜逃げしたのかどうか始めは分からなかったので。。。この案件で、解決していないのが、契約者とは違う入居者が住んでいた件。偽装契約、または、又貸しの可能性があるのだが、前オーナー（兼賃貸管理会社）、当時の客付業者、書面上の契約者となっている方いずれも言っている事が食い違っている。ここは継続調査。。。まだ、終わりではなかったので、つづく。
2009.08.24
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取引の支店長と打ち合わせ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日、川崎1棟マンションの資金を融資いただいている銀行の支店長に会ってきた。お盆休みのときにケータイに連絡が入り、特別会員向けのカードのお知らせを受けたので、その説明が主な目的だった。先日、金利を下げてもらったり、いろいろやりとりはあったが、全てメールと電話のみだったので、一度お目にかかりたいと思い、その支店まで行ってきた。場所は大都会、六本木のオフィスビル。会議室からは、夜景が見える素晴らしいロケーション。支店長に会うのは初めて。前任者が別の支店に行ってしまったので、代わりに支店長がMANBOの現在の担当となっている。電話の感じから、40代後半くらいの方かと想像していたのだが、思ったより若かった。MANBOと同じくらいの年かもしれない。で、本題のカードは、年会費はバリ高なので、あまり気乗りはしないのだが、一応説明だけは受けておこうかと思ったのと、その他、情報収集もしてきた。特別会員カードの説明の後、もちろん、気になる不動産融資について、いろいろ質問してみた。話の途中、MANBOの視界に花火が見えたので、思わず「あ～～！！！ あれ、花火！！！」と言ってしまっていた。ちなみに、今年初めての花火だったので、ちょっと興奮してしまった。話は、いろんな話に展開し、2時間以上も話し混んでしまった。が、ともて有意義な時間だった。たまにはこういうのも良いかなぁ、と思った。
2009.08.21
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飲み会報告
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、眠たいので手短に。。。先週金曜日の飲み会のレシートが出てきた。生中の個数が2桁になっていたのが目についた。「32固」と書かれていた。均等割りで、一人５杯程度！！！ちなみに、総勢６人。うち３人は、ハシゴ状態。しかぁも！！！このレシートは一次会のレシート。終わってから同じ店の違う席で５人は飲み直し。ここでは、１人２杯程度だったかな？沢山飲んだ割には、軽い二日酔いで済んだのは殆どビールで通したせいなのか？もしくは、ビールが薄かったせいなのか？？？以上、飲み会報告でした。
2009.08.17
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預かり敷金回収案件の進捗
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ明日から、また激務の本業が始まるので、またMonthlyブログになるかも、いやせめてWeeklyくらいで頑張ろうかと思います。今日は、川崎1棟マンションの預かり敷金の回収ネタ。川崎1棟マンションについては、今年の春に購入当初の管理会社から別の管理会社に切り替えた。管理を変えたは良いが、旧管理会社の財務状況が良くなく、預けている敷金はすんなり一括で返済が難しい状況であった。別の言い方をすると、「倒産しそう」であった。そこの会社の社長といろいろと話し合った結果、分割での返済で、という結論で落ち着いた。ただし、会社が破産してしまえば債権はパーなので、社長個人に債権が移るように念書も書いてもらっている。とはいえ、破産されてしまったら回収は長期戦になるハズなので、本当は別の手も打ちたかったのだが、秋の最終返済月まではギリギリ滑り込みセーフでいけるのでは？と見込み、後は祈るばかりである。現在、第三回目の回収が終わり、今月末で第四回目。毎月、担当者にリマインドメールを送って、入金を確認し「ホっと」している状況を繰り返している。あと、残り３回、無事に回収できますよ～に。
2009.08.16
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定期清掃の報告書
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ13日から会社がお休みだったので、ちょっとブログUPにも余裕が出てきた。脱Monthlyブログか？？？今日は川崎1棟マンションの定期清掃の日。このマンションの清掃は、毎月の定期清掃と、毎週の巡回(エントランスや廊下にゴミが落ちていると回収してくれる)を依頼している。放置自転車の調査と撤去作業、共用部の照明交換はサービスというメニュー。先日、清掃業者からのアンケートがあり、その中のコメントで、1Fの物件の壁と隣物件との境界のブロック塀の間（20cm程度)にゴミが落ちているのが気になる、と書いたら、少しづつではあるが回収作業を進めてもらえることになった。報告書に写真が載っていたので、ちょっと加工してみた。こんな感じ↓どうやって、ゴミを回収しているのか。手では届かないので、吸い込み口からゴミ吸い込まないように、吸着だけするように掃除機を改造し、回収作業をしているのだと。大家からの依頼を受け、試行錯誤でいろいろ対応してくれるので、MANBOにとってはありがたい存在である。休みもあと一日。宅建の勉強もこの連休で権利関係は全て終わろうか、と思っていたけど、まだ全然終わってないし。。。勉強も(一応)頑張ります。
2009.08.15
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飲み会
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日の夜は、久々に不動産関係の面々で飲み会だった。DOMBEさんが、特別ゲストに黄金ガールさんと、キャンベルさんを引き連れての参加となり、今までにない方向での盛り上がり様で、とても楽しい会だった。飲み会の直前は、川崎1棟マンションに立ち寄り、募集中の空室のチェック、消防設備の点検（とは言っても消火器の点検）を行ってきた。物件の1Fに降りると、猫にえさやりにくるおばちゃん工作員に合い、３０分以上も立ち話。○○○号室の方、1年したら退去するんだそうよ、と新たな情報を仕入れた。また、○○○号室の夫妻がトラブルが多く、何度か、「助けて～」と奥さんの悲鳴を聞いたとか、110番されたとか、いろいろな話を聞き、ちょっと要注意モードだったので、物件の管理担当に、周囲の住人への聞き込み調査をお願いしておいた。川崎1棟マンションはまだまだ気が抜けない状況が続きそう。。。話は、戻るが、今日飲み会をした場所で、生ビールを頼むとスクラッチくじがもらえ、キャンベルさんさんがほとんどスクラッチをしたのだが、いったい何杯当てたのだろうか。１０杯近くは当たったのではないかと思う。意外と会計が安くあがったのは、キャンベルさんのおかげでしょう、きっと。参加された皆様、とても楽しい会をありがとうございました。
2009.08.14
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入居の申し込みは入ったが。。。
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日、川崎1棟マンションの空室募集で、募集条件を変えてみた。ところ、今までは閑古鳥が鳴いていたようだった状況が一転し、鬼のように問い合わせが入ってきている。いろいろ条件を試し、時間はかかったが、最適な条件が見つかったので、とりあえず良かった。これで無事に成約まで行くと良いのだが。。。満室までもう少し。。か。。。
2009.08.10
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ひと騒動
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨夜、寝ようとしたところで携帯を見たら、川崎1棟マンションの隣の物件のオーナーから着信が入っていた。今朝、折り返して話をしたところ、先週、消防車が呼ばれる騒動があったようである。結果としては、何事もなかった、との事なのだが、また何かありそうな予感もしなくもないので、まず状況だけは把握しておきたい。早速、管理担当者に聞き込み調査の依頼をしておいた。消防署への問合せはMANBOが行う。未然に何か対策が打てると良いのだが。。。進展があれば、またブログにＵＰします。
2009.08.09
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川崎1棟マンションの空室
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへすっかり、MANBO日記もMonthly化になってしまっているのでちょっと頑張らないと。。。今日のネタは、あまり変わり映えはしないが、川崎1棟マンションの空室の客付の状況。6月後半にリフォームが完了し、入居者募集中であるが、これが、なかなか苦戦している。何人かの方からアドバイスをもらい、いろいろ募集条件をいじくりまわしているが、状況はイマイチなので、最後の決断（？）をし、その条件を管理担当者に伝え、再募集を依頼した。これでなんとか、ってところである。どうなるか。。。話は、変わって。。。MANBOは、現在、宅建の勉強中。とは言っても、毎日、帰りが遅い日が多いので、寝る前の30分とかの勉強時間。＃ちょっと時間的に足りてないような。。。朝の通勤時には、宅建メルマガのチェック。まだ、権利関係から抜けられず、ようやく半分くらい。参考書読んで、問題解いて。。。気がついたら居眠りで。。。あと２か月ちょっと。まぁ、やれる範囲で頑張ってみようと思う。
2009.08.05
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銀行の支店長から電話が。。。
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ最近は、ブログをサボりぎみで、気が付けばWeeklyどころか、次は、Monthlyを目指す勢いです（笑）。無理しない程度に頑張りたいと思います。一昨日、帰宅途中に携帯を見ると、○○○銀行の支店長（＝担当者？）から電話があった。＃数か月前に、金利を下げてもらった時にお世話になった方である。留守電には「ちょっとお伺いしたいことがありまして。。。」と入っていたので、なんだろう！？「金利、やっぱり戻します」みたいな話だとイヤだなぁと、ちょっとビビっておりました（笑）。本日、電話がつながり、ドキドキしながら（？）話を進めると。。。空室状況の確認と、優良(=有料?)会員向けのカードの宣伝だった。川崎1棟マンションの空室状況の話では、夜逃げのあった部屋の入居者さんがなかなか決まらなくて大変だ、という話をし、順調でないオーラを発していたのだが、結果として、「じゃぁ順調ですね」という結論に。順調じゃぁないんだけどなぁ、と内心思いながらも。。。早く満室にできるように頑張ろう！
2009.07.23
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宅建の勉強を。。。
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ大家としての知識のレベルアップを目的とし、宅建くらいは取らないとアカンよなぁ～と前から思っていた。今年の初めくらいからなんとな～く、宅建の入門書を購入し、勉強を始めてみたものの、期限がないと頑張るレベルもイマイチだったので、昨日、宅建試験に申し込んでしまいました。。。＃なんと後ろ向きな表現とはいえ、１０月の試験まであまり時間もなく、平日は本業の激務に追われほとんど時間の確保がままならない。。。まぁ、とりあえずは、やれるだけやってみようと思います。残念だったのが、昨日の申し込み時点で、横浜駅周辺のアクセスが良さそうな会場は満席になっていた。インターネット申込枠というのがあり、その部分は一杯になっていたようである。仕方がないので、山下町の会場で申込をした。と、ブログを書いている暇があったら、勉強をせなイカンところだが、今日はとりあえず、泡の出る飲み物で飲んでからちょこっとだけの勉強にしようかと。。。申込が終わってもまだ、エンジンがかからないようです。。。それでは、このへんで。。。
2009.07.12
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川崎区分の臨時総会
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、会社を定時であがり、川崎区分マンションの臨時総会に行ってきた。＃議長なので遅刻は厳禁過去の実績から総会には理事メンバー以外に2、3人は参加される方がいるのだが、今回は理事メンバーのみの開催となった。議案については、理事メンバーは内容が既に分かっているので、説明の必要もなく、議決をとってサクッと完了。今日の審議で、管理費下げがようやく確定になった。9月から毎月+10,000づつ(5戸の合計)キャッシュフローが上がる。残った時間で、新たな検討課題の審議に。。。今度は、エレベータのメンテナンス費に白羽の矢が立っている。ちょっとややこしい事情があるので、メンテナンス会社を切り替えるにしても慎重に行かないといけない。どうなるか。。。そう言えば、今日から、宅建の申し込みが開始になったようだ。今年の年初からちょっとは勉強をしていたのだが、ここ数か月は本業の激務に追われ勉強する気力がなくなり勉強が全く進んでいない。かといって、これから勉強時間を確保できる自信もない。あぁ、どうしよう。。。とりあえず、受けるだけ受けてみるか。。。
2009.07.01
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リフォームがやっと完了
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、定時退社日という事もあり、会社帰りに、川崎1棟マンションに寄り道し、リフォームの残りの作業を済ませてきた。写真を持って行くつもりだったが、しっかり忘れてきた。。。今日のメインは、この前の週末に交換に行ってきたIKEAのカガミを付けること。その他は、シャワーヘッド、シャワーホースの交換、洗濯機用の蛇口をニップルに交換する、という誰でもできる大したことのない作業。＃大変な作業は、全て業者さんに依頼。シャワーホース、ヘッドを交換し、ストッパー付きのシャワーの試運転をしていたら、ホースの根元から水がドボドボと漏れてきた。今年の初め、ゴキブリ部屋リフォームをやった時も同じ現象だったので、慌てずに、急遽、Unidyにパッキンを買いに行った。今後の反省点としては、リフォーム中は必ずパッキン交換する。という事かな。これを意識しておけば、物件とUnidyを無駄に往復せずに済むので。。。あとは、入居募集である。無事に決まってくれるか、どうか。こっちも頑張ろう。
2009.06.24
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カガミが。。。
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの不法占有者案件の部屋、動産処分後、現在リフォーム中であるが、その中のできごと。この部屋も、他の部屋同様にIKEAのカガミをつけようと先日、購入し部屋に置いていた。先週金曜日の会社帰りに照明などの設置も含めて全てやってしまおうと、現地で作業を始めた。先に、照明やリモコン、火災警報器を設置し、最後にカガミを取り付けようと、梱包材を取ってみたら、端っこの方が割れていた（涙）。仕方がないので、カガミを買った値段と同等以上のコストをかけて交換に行ってきた。「安物買いの銭失い」と言うのはこの事であると、身を持って実感。IKEAでは、返品カウンターに行き、品物と同じ額が入ったカードをもらう。そして、品物を取りレジでもらったカードをもらう、という流れ。とりあえず、再発防止、という事で、現地にて現物確認。さすがに、レジ横では梱包材の解体をするのもどうか、と思ったので、車まで運び、損傷がないかを確認。今後は、大丈夫であった。明日の会社帰りに設置予定である。やれやれ。
2009.06.23
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管理費値下げのアンケート結果
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、川崎区分マンションの理事会ネタ。会社を定時で退社後、理事会に参加してきた。＃というか、議長なので、欠席はできない。７月に臨時総会を開くのだが、その時の議案の内容のチェックが今日のメインの話題。管理費を2000円下げる議案がある、それにあたり、アンケートを実施したのだが、その結果の報告を受けた。アンケートベースでは、64%が賛成だった。アンケートの文面ではかなり入念に検討してきた詳細を書けないのが残念なのだが、ポイントは、管理費を下げる為の施策、修繕費を下げる為の努力や収入を上げる為の施策を行ってきていること、また、現状の収支ベースで長期修繕計画のシミュレーションを行った結果、2000円/戸あたり下げても次回の大規模修繕後にも、さらにもう一回大規模修繕ができるくらいの積立金が残る試算なので、異論がある方がおかしいと思っている。細かな問題はあるが、大きな課題はこの1年でほとんど片付いてきているので、やれやれである。次は、エレベーターのPOG契約の費用削減、という事で理事メンバーでぼちぼち検討を始めつつある。管理費の2000円下げで、川崎区分マンションの収支がまた向上するので、これはこれで大助かりである。区分だと自分の意思だけでは決定できないので時間はかかるが、理事メンバーを巻き込み、努力すれば収支改善は可能なんだよなぁ、とつくづく思った。まだまだがんばろう。あ、川崎1棟マンションの空室を埋めないと。。。--------気分転換に→ MEGALITH by Masato Honda
2009.06.17
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抹茶アイス
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、川崎1棟マンションの不法占有者案件で無事空室になった部屋に設備等の搬入を行ってきた。途中、IKEAに寄り道して、999円の鏡を購入。昨日は「行かない」と言っていた長女が、今日は行く気になり連れて行ったので、IKEAでソフトクリームを食べることにした。券売機を見たら、抹茶のソフトクリームがあったので、IKEAの思惑どおり（？）、抹茶ソフトを食べてきた。普通のソフトクリームは５０円、抹茶は１００円。子供にはちょうど良い大きさ。サーティーワンなどはデカ過ぎで、デカいにもかかわらず子供は食べたがるのでちょっと困ったものである。設備の搬入も無事に完了し、帰宅途中で、リフォームを依頼している業者さんより着信。明日より着工との事である。完成が楽しみ。-----------癒し系の曲？カピオラニの通り雨 by T-SQUARE
2009.06.14
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設備の運搬
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ明日(というか今日？）は、川崎1棟マンションの空室にネットで調達した設備を搬入に行く予定。途中、というか、かなり寄り道してIKEAに寄っていつものヤツを購入して。。。長女を連れて行こうかと、アイスで釣ろうとしたが、「ゆっくりしたいから、イヤ」と断られてしまった。なので、一人で行ってこようっと。搬入した設備は、一部は、業者さんに取り付けをお願いし、残りというか、簡単なものは、MANBOが会社帰りに行う予定。今日、川崎1棟の管理会社の方から連絡があり、敷金返還案件で、前管理会社の状況がよろしくない、との事で、報告があった。こっちもボヤボヤしてられないので、対策を打たないといけない。まだまだ、つづきます。。。
2009.06.13
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お気に入りの照明が。。。
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの不法占有者案件で無事に動産の処分を済ませ、先週くらいからリフォーム用に、設備の調達を開始した。キッチンには、いつものお気に入りの、丸善のシャンデリアタイプの照明（と言ってもシンプルなもの）をつけているのだが、今回、注文しようといろいろ探していたら、「生産中止」となっていた。仕様が変更になり新しいものがラインナップに載っていたが、ネットでは調達ができなかった。仕方がないので、少し割高だったが、パナソニック電工の似たような照明を購入した。今回も、いつもどおりに、混合水栓、モニターホン、照明などいろいろ設備をインターネットショップで調達したが、どれも値段が上がっていた。シャンプードレッサーも、リフォーム業者の工事価格も値上がり。。。でも、家賃は、時期的なものもあり、今までより少し下げて募集。今回は、時間を優先して、やむなく発注したが、次回に向けて本腰を入れて、リフォームのコストダウンを考えないといけない。今月から、川崎1棟マンションのローン金利を下げてもらったが、こういうところでコストアップになっていたら、意味がない。。。ストレートには書けないが、日頃の準備も大切だなぁ、と、今回は特に実感した。まぁ、プライベートの時間も限られている事だし、地道にやっていこうと思う。
2009.06.12
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預かり敷金回収案件
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの管理会社変更時に回収しきれていない預かり敷金。。。とりあえず、５月末に、１/６の金額だけ回収。まだまだ先は長い。念書については、何度もお願いしているが、そば屋の出前状態。あまり進展がないと、奥の手も考えないといけない。不法占有者案件で無事空室になった部屋、早速、リフォームの見積もり依頼中。別に、自分で取りつける照明器具などの設備も仕入中であるが、なんか、仕入れる設備はことごとく値上がり状態。。。かといって募集賃料は上げられない。特に、この時期でもあるので。とりあえず、早期の入居付の方が優先である。賃料未回収は5月分からで、動産処分まで既に、１か月分をロスっているので、頑張らないと。つづく。。。
2009.06.07
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不法占有者案件の進捗
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、川崎1棟マンションの1室でおきている不法占有者案件のネタ。3月に契約者と住んでいる人が違うという事が発覚し、いろいろと手を打ってきた結果、６月に入りようやく、部屋を取り戻すことができた。結局、５月分賃料が回収できずじまい。まず、edLockのリセットキーのシリンダー交換。アルファ社のサービスセンターに連絡し価格を確認してから、代理店契約を結んでいるカギ屋さんに電話。シリンダー交換をしたい旨を伝え、いくらでできるか？と聞いたら、「3万5千円でどうですか？」と言ってきた。アルファ社のサポートに頼むとシリンダー代が5000円、出張費、作業料が15000円の合計2万円だったので、かなりびっくり。メーカーよりも高くなるのか？ちょっと疑問。じゃぁ、やめようかなぁ、と思っていたら、「他に安いところがありましたら言ってください。価格見直しますので。」と言ってきたので、２万円の件を伝えたところ、あっさりと、「じゃぁ、２万円で結構です」と言ってきた。「さっきの３万５千円はなんやったんや～！」と内心思いつつ。。。カギ業界はボッタクリが多いのか？？？edLockのリセットキーのシリンダー交換は自分で出来るのか？ちょっとやってみたい衝動に駆られた。次回の課題である。シリンダー交換が無事に終わり、２日後に動産の処分も終え、やれやれ。。。。動産の処分も結構かかると覚悟していたが、こんなんでいいの？というくらい破格値。教えていただいた○○さん、ありがとうございました。これでやっと原状回復に突入である。またIKEAに行かなくちゃ。-----------気分転換に。。。Explorer by T-SQUARE
2009.06.06
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預かり敷金回収案件
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの管理会社をこの前の３月で切り替えたのだが、預かり敷金の返還をまだしてもらっていない。前管理会社の社長といろいろ話し、こちらもいつまでも待ってられないので、分割で返還してもらうことで合意した。念書は、もうすぐ送る、と。。。ついに５月末になってしまった。今日の担当者の話では、早急に、とは言っていたが。。。とりあえず、第一回の返還は明日付けで手続きをしてくれたらしい。早いもので、５月の平日も明日で最後。6月からは不法占有者案件も次のフェーズに移行する予定。あ、自動車税払うの忘れてた。。。
2009.05.28
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不法占有者案件のつづき
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は川崎1棟マンションの1室の不法占有者案件の話。これは契約者と違う人が住んでいる事が、３月の管理会社切り替え時に発覚し、現在、いろいろ対策中の案件である。この不法占有者、以前であれば、夜の８時、９時だとだいたい在室を確認できたのだが、５月に入ってからは在室も確認できず、過去、１、２度連絡が取れたのも取れなくなったので、勘づいて逃げた可能性ありと推測し、違法にならない範囲で、現在対応中。歯がゆいのが、契約者と違う第三者が住んでいる＝不法占有状態だとしても、中の動産は勝手に処分する事ができない、のです。この部屋、メインで住んでいる（住んでいた？）のが、中国人の女性。もう一人、男性が同棲していたのかどうかは分からないが、出入りしていたことまでは分かった。実は、その男性、川崎1棟マンションから10分ほど離れた場所に住んでいるかもしれない情報まで仕入れてある。住所、アパート名、号室まで特定済み。この男性と会話ができれば、マンションの居住をあきらめたのかどうかが分かる可能性もある。＃中国語なので通訳がいないと無理。。。ただ、直接の接触はしないような手段でないといけません。なぜなら。。。生活品のと一緒に刃物を常備しているような連中だったからです。管理会社の方が安否確認に入った時、テレビ付近のカゴにメモやら小物やら入っているのに混じって刃物が入っていたようです。お～こわ～。幸い、安否確認の時は、何事もなかったが、警察官立会の下で入ったので、もし何かあったとしてもお巡りさんにお任せできたハズ。しろーとが見よう見まねでやるよりかは、プロに任せた方が安心だなぁ、とつくづく思った。つづく。
2009.05.24
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トンズラしたはずの不法占有者。。。
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへこの前の日曜の深夜、不法占有者案件の部屋に誰も出入りがないことを確認する為に、消火器用の封印シールを貼っておいた。本日の会社帰りに、封印シールは大丈夫だよね。。。と思い確認しにいったら。。。見事に、封印が解かれていた！！！う～ん、やはりまだ誰かいるとの結果。やはりあの手(極秘)を使うしかないのか。。。とりあえず、手持ちで新しい封印シールがなかったので、急いで川崎周辺をかけずり回り、新しい封印シールを東急ハンズで仕入れてきた。今回は、剥がすと「VOID」の文字が残るようなシール。はがし跡が残るのは嫌だがやむを得ない。これで明日か明後日、再度確認してみて出入りの頻度を確認してみよう。戦いは続く。。。
2009.05.20
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いよいよ金利が下がる
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの不法占有者案件で頭が痛い毎日を送っている中、今日、うれしいニュースが届いた。来月から、金利が0.6%下がります、との報告。結局、1年ちょっと前の融資実行以降、短プラが合計で0.4%下がり、今回の金利下げ交渉で0.6%下がるので、合計で1%下がることになった。連絡をもらった銀行の支店長の話では、段階的に下げさせてもらいます、との話の中での0.6%なので、次は何年先になるかは不明だが、まだ、交渉の余地はある、という事である。また、本日、不法占有者の部屋の安否確認時の写真が管理会社から送られてきた。見たところ、ひどい使われ方はされていないようなので、ちょっと安心。今回は、どうリフォームしようかなぁ。。。
2009.05.18
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無事に満室のはずが。。。
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先週後半、川崎区分マンションの1室空室が無事に入居になり、ホッとしたいところだったが、川崎1棟マンションの方では、不法占有者案件が片付かず状態。滞納保証もないので、今月から滞納状態。なので、残念ながら、満室ではなくなってしまった。不法占有者案件の部屋、不法占有者とは連絡がつかず、おそらく部屋にも少なくともここ1週間は戻ってきていないようだった。本当に部屋に戻っていないかの確証を得るために、本日、部屋のドアの上下２か所、目立たないところに、封印シールを貼ってきた。たまたま、消火器用ので前に購入したあまりがあったのでそれを代用。連絡をもらう旨の貼紙もバッチリしてきた。これでしばし様子見。退去できたとしても、次またリフォームが。。。またキャッシュアウトが。。。頑張ろう。
2009.05.17
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入居の申し込み入る
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎区分マンションが先月の下旬に1室空室になったが、その部屋に申込が入った。こんな時期でも引っ越す人がいるのか？とまだ申込用紙を見ないので半信半疑ではあるが。。。良いニュースなので、勢いついでに他の課題も頑張ろう。この部屋、東京ガス製のガス式のエアコンが新築当初からついていたのだが、本日無事に電気式のエアコンに交換完了した。ガス式のエアコンの場合、オーナー個人でやろうとすると、ガス屋さんに配管の処理をお願いしなければいけないので通常の電気式よりも手間が一つ多くかかるのだが、今回お願いした業者さんは、価格は少し高いが両方やってくれるところなので、そこにお願いした。一度、電気式に交換しておけば、次回からは量販店で購入すれば良いので費用的にラクになる。このマンションの区分は５戸バルク購入しているが、そのうち4/5はガス式から電気式に交換済み。今月からは、管理会社の管理メニューを変更し、管理報酬は2%削減。また、夏が終わるくらいから、マンションの管理費を2000円下げるため、7月上旬に臨時総会を予定している。これは1年前くらいから理事会で議論、シミュレーションを繰り返してようやくここまでこぎつけた。という訳で収支改善の活動も少しづつ進めている。川崎1棟マンションの方は、重たい課題が山積みであるが、預かり敷金返還の件で、前の管理会社から、ようやく連絡があった。念書を書いて３日後に送付してもらえるとのこと。少しずつではあるが、前進かな。------------今日の一曲 「SPAIN」国府弘子と天野清継のデュオ。
2009.05.05
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金利引き下げの進捗
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへこの前の祭日、川崎1棟マンションの融資を受けている銀行の支店長から電話があった。現在、金利の引き下げの検討をお願いした件の進捗の連絡である。支店長の話では、本部とのやりとりで時間がかかってしまっているが、間違いなく、段階的に金利を引き下げる提案ができるとのこと。この銀行で融資を受けてから、0.4%、短ブラが引き下がっている。タイミングと下げ幅が分からないがこれからさらに下げもらえそう。とりあえず今回、交渉してみてよかった。早く下げてもらえないかなぁ～。-------------今日の1曲。Dazzling by CASIOPEA↑ソプラノサックスが入り、いつもとちょっと違うバージョン
2009.05.03
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たまってきた課題
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへこの春は、満室になったのもつかの間、４月末に川崎区分マンションが1室退去になったので、これも含めていろいろと課題が溜まっている。1. 旧管理会社から預かり敷金の回収 ４月末時点で債権回収に至らず。念書の作成をこの数日のうちに お願いしている。タイミングをみて支払督促の準備。2, 4月分未回収賃料の回収 3月上旬に4月分賃料を旧管理会社に払いこまれた方(2室)の賃料について 旧管理会社は、それは3月分賃料と言ってきたので、証拠資料を 送りつけ現在旧管理会社で確認中。3. 名義貸しで入居した部屋があることが発覚しその調査。 前オーナーが契約した入居者（契約者）が、実際に住んでいる入居者と 別人だった事が判明。4. 階段の縁の補強。 階段がシート防水してあり、角が破れてきて、下の鉄部が見えているので、 日中製作所のノンスリップという部材を施工する事を検討中。1. 4月下旬退去した部屋の原状回復、入居付。2. 理事会で検討中の鉄部塗装の施工範囲の再検討と、まぁ、こんな感じ。内容は重いものがあるけど、淡々とこなしていくしかない。５月は、本業も過酷な日々が待ち受けているが、大家業も、気が抜けない状況。あ～、さっきも川崎区分マンションの管理会社から理事会の議事録チェック依頼がきたし～。こういう所で睡眠時間が削られてきているような。。。チェックは、明日にしよう（笑）。こういう時は、音楽でも聞いてリフレッシュしよう。前にもリンクした最近ハマっている曲 -> Explorer by T-SQUARE
2009.05.02
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退去部屋の確認
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ本日、川崎区分マンションの退去があったので、会社帰りに確認を。。。と思ったけど、実は、今日は体の具合が悪く会社を休んだので、退去立会をされた業者さんへヒアリングしてみた。タバコのヤニが部屋中すごかったらしい。床はタバコの焦げたあとも。。。やはり２年間もたばこを部屋で吸い続けると壁紙にも匂いが染みつくので、そのままでは次の人に貸せない。基本的には全部張り替える方向で。。。電気コンロもそろそろ交換をと思っていたのでIHコンロへの交換。それと、エアコンも交換。考えると、頭がクラクラするが、ここはめげずに頑張ろう。-----------今日の1曲。 T-SQUAREの「FACES」
2009.04.24
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一室退去
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ３月下旬に満室になったのもつかの間、明日から川崎区分マンションの一室が退去になる。ここはIT系の法人が借りていたのだが、さすがに派遣切りが横行するこのご時世、借り続ける訳にはいかなかったのだろう。という訳で、明日の夜にでも部屋の状況を見に行くつもり。２年前にリフォームした部屋がどうなっているか、楽しみ（？）。---------今日の一曲偏った選曲ばかりでスミマセン。
2009.04.23
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賃料の回収忘れ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの管理会社切り替えを行った際に気がついたこと。２つの部屋の入居者さんは、例えば５月の家賃を払うのに、期限の４月末近くではなく、４月の頭に払いこんでいた、というのが分かった。管理会社の家賃の入金日が毎月１５日だったので、例えば４月１５日までに振り込んでいたのを４月の家賃だと勘違いしていた。今回の管理会社切り替えで、たまたま、２つのうちの１室の方が、５月の家賃を通常であれば４月上旬に払いこんでいたのを今月は１５日以降に払っていたので、新しい管理会社の集金時に確認したところ、実はひと月ずれていた事に気がついた。いずれにしても１か月分の家賃が足りないので、結局、どこでずれたのか。。。を探してみたところ。。。川崎1棟マンション引き渡し時の書類を見ていたら、月初に振り込まれた方の分が、引き渡し時の精算用の計算書作成に間に合わなかったようで、売主からMANBOに直接振り込む、とさらっと書面に書かれていたのを発見した。早速、売主、仲介業者（←今回管理を切った会社）に連絡したところ、仲介業者からは早速レスがあり、確認してもらう事になった。あ～気がついて良かった。合計で１５万円。売主はデベロッパーなので、つぶれていたら終わりですが、今のところ大丈夫そう。今月の管理会社の切り替えで、管理自体は切り替えを終えることができたが、預かり敷金の回収がまだできていない。この数か月は債権回収に集中しないと。。。でも今週は川崎区分マンションが１室空きになるので原状回復工事の作戦も考えないと。。。頑張ろう。
2009.04.19
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TAKARAJIMA
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ現在、川崎1棟マンションの管理会社切り替えで、入金の確認に奮闘中。今日も、仕事に、大家業に疲れたので、昨日に引き続き、音楽に走るMANBO。この曲、ちょっと練習しよ。。。
2009.04.15
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PIANO SOUND
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、ちょっと休憩ということで、You Tubeで音楽を探してみた。MANBOが学生時代にハマったスクエアの和泉さんの面白い（？）演奏が見つかったので、興味のある方はどうぞ。
2009.04.14
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カギの交換
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ本日は、不動産投資ジャンボリー2009に参加予定だったが、小学校入学直後の娘を気づかい、家族サービスすることにした。三浦の方にいちご狩りに行ってきた。３種類のイチゴがあったが、紅ほっぺという種類が一番おいしかった。ブログも週一くらいのペースになってしまって。。。先日より温めておいた（？）ネタを。MANBOの義理の母の家での作業。混合水栓のパッキン交換、洗濯機用ニップル取り付け、ディンプルキーへの交換を行った。今日は、その時撮った写真を掲載しようと思う。まず、２ハンドル混合水栓。これは、洗濯機用の水栓として２ハンドルの混合水栓がついていて、ハンドル部からの水漏れているということで、パッキンの交換をしてきた。呼び13水栓用というサイズの三角パッキン、パッキン受けのセットで問題なく交換できた。混合水栓にはもともとカランがついていたのを洗濯機用のホースが簡単に取り付け可能なニップルに交換した。お次は、ピッキングに強い、ディンプルキーへの交換。KABAスターのシリンダーに取り換えた。交換前のショット。シリンダーはピンで固定されている。外側の1対のピンを引き抜くとシリンダーを外すことが可能。新しいシリンダーを取り付けるところ。取り付けた後、シリンダーの外側が手前に引っ張る事ができると隙間ができるので、それを防止する用の調整リングをいくつか入れて隙間ができないように注意。一応、この写真は、シリンダの外側を持って手前に引っ張っているのですが、このように隙間ができなれば完成です。カギの交換は、今回初めてだったが、手順はカギシリンダの説明書にも記載されているし、インターネットにも手順が出ているので簡単です。ちょっとした作業ですが、やってみると意外に楽しい。お金もあまりかからないし。＃ディンプルキーのシリンダーは1.2万円もして高かったですが。。。お試しあれ。
2009.04.11
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2ハンドル混合水栓の水漏れ修理
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日、MANBOの義理の母の家に行った時、洗濯機用の混合水栓が水漏れしている事を知った。じゃぁ、直しましょう、という事になったが、業者さんを呼ぼうかどうか迷ったがMANBOの練習用にすることにした。本日、気のりをしない娘をホームセンターに連れて行き、パッキンと、洗濯機用ニップルを購入してきた。買う前には、交換前の部品を一応確かめて、大きさも測ってきた。1mm以下の精度まではメジャーでは測れないので、完全に合う部品なのかどうか、少し自信はないが、一応、JIS規格どおりであろう、と推測し、とりあえず買ってきた。近いうちに交換作業をする予定。ちなみに、カギもディンプルキーに変えようと言うことで、本日、ネットでカバスターを購入。これも後日、交換予定。カギの交換は、始めてなので、とても楽しみ。またレポートします。
2009.04.05
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金利の引き下げ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、川崎1棟マンションで借りている融資の話。購入当初の金利から現在0.4%下がっているが、とあり情報筋からの情報を得たのをキッカケに、金利の引き下げについて打診してみた。支店長から連絡があり、金利の引き下げについては、前向きに検討してくれるとの事だったので、早速、資料一式を送った。少しでも下げてくれるとありがたいです。どうなるか。
2009.04.04
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管理会社変更の状況
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、川崎1棟マンションの管理会社変更の状況の話。今月頭に旧管理会社に文書にて意思表示をした。翌週にくらいにその会社の社長と電話で話し合い、並行線状態だった。その後、今月の中ごろに、こちらから管理契約解除の日程を３月末として文書にて通知した後、しばらく音沙汰がなく、何度か返事の催促をしていた。で、数日前にようやくその返事がきた。今月末での解除は了承との事で、ようやく合意できた。預かり敷金は、というと、解約日より半月遅れて、敷金と、４月分の賃料で間違えて旧管理会社に振り込んだ分と合わせた額を返還する、とのこと。とりあえず、旧管理会社の社長との話し合いでは、話が平行線で全く結論が出なかったが、とりあえず、ここまでこれて良かった。実際の入金日まで油断はできないが、さらに支払が遅れた時ように、督促の準備などちょっと考えてみようと思う。さっそと終わらせたいところであるが、つづく。
2009.03.29
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退去予告
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションが満室になってやれやれ、というところに、今後は、川崎区分マンションの管理担当者から退去の連絡がきた。４月下旬の退去、とのこと。繁忙時期もとっくに終わっているので、DOMBEさんを見習って気合いを入れて（！）、頑張ろうと思う。今回は、どれくらい空室が抑えられるか。とにかく、リーシング担当者との連携は欠かせない。また進捗を書きますね。
2009.03.24
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帳簿データのメンテナンス
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ最近、川崎1棟マンションの管理会社の変更でバタバタしてたが、ふと、「川崎区分と1棟マンションの購入以降の収支状況はそれぞれどうなのか？」を調べようとしているうちに、重要なことに気がついた。帳簿ソフトで修繕費などを登録する際に、ただ仕訳を指定するだけでは、その修繕費がどの物件で発生したのかが分からない。なので、現状の科目の下の階層にさら補助の科目を作成すれば、年間の集計をみた時に、一発で合計が分かるかな、と。で、この作業を確定申告の既に終わった、過去2期に渡ってしばらくの間、毎日少しづつ作業を繰り返していた。結構煩雑な作業であった。昨日くらいに作業がほぼ終わり、一応、物件ごとに科目毎の合計額が拾いやすくなった。その後、エクセルで物件ごとの一覧を作り、完成。このエクセルシートには全部で、・物件ごと、部屋ごとの修繕履歴データ、・物件ごと、部屋ごとの稼働率データ、・川崎1棟マンションの管理実施記録・物件ごと毎年の収支データが記録できるようになった。こうして、いつでも、それまでの状況を明らかにしておくと、次に何かをやるときどういう戦略（修繕範囲や金額など）を立てやすいのでとても便利だと思う。こういうソフトをつくれば、良いのかなぁ。。。とも思うが。とりあえず、しばらくはエクセルで様子をみよう。そろそろ、３月も終わりに近づき、川崎1棟マンションの管理会社変更プロジェクト（？）も佳境に入ってきているので、４月になって、落ち着いたら、またご報告いたします。
2009.03.22
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一室だけ管理替え
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへここんところ、川崎1棟マンションの管理会社変更の作戦を展開しているのだが、難航している。基本的に管理を切り替えられたくない管理会社の社長が、いろいろな理由をつけて切り替えられない為の交渉を延々と展開してくるのである。実質、前の管理担当者もほとんど退職し、管理は回っていないのがバレバレな状況なのだが、社長いわく、「なんとか体制を立て直すので、結論出すのはもう少し待ってくれ」という。こちらは、こちらで、今までの管理のヒドイ状況を並べて、「こんなのでは、管理をお宅に任せる意味がない」、と主張。その後、応答がなかったので、全て先日申し込みが入った部屋の契約以降はこちらでやる旨を連絡しておいた。これについても、返事はなかったのだが、本日、モメている管理会社の新担当と思しき人から連絡が入り、「契約以降はMANBOさんの方でやられるとのご意向なので」と連絡あり、相手が受け入れたことを確認できたので、速効、客付業者へ、新たに管理委託をする担当に向い、早速、契約の手続きを進めることになった。４月早々に更新を迎える部屋に関しても何もやってないことが想定されるので、これをトリガーにできる範囲での切り替えを行おうと思っている。複数管理会社でごちゃごちゃしているが、慎重に行きたいと思う。つづく。。。------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.03.16
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電気料金の削減
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、川崎区分マンションの理事会ネタ。私が理事長になってから、今まで溜まりにたまった案件をこなさないといけないので、毎月の理事会開催を行い、毎回２時間以上に渡り、議論を続けてきている。２月の理事会でようやく片付く方向性が見えてきたのであるが、その中で、面白い検討をやっている。電気料金の削減の検討。これは、電子ブレーカーを導入する事により、動力の基本料金を今までより低い負荷の契約にするができ、節約できる、という仕組み。前回の理事会で、調査結果の報告があった。削減額は毎月で、1.9万円程度のが、0.7万円程度つまり、毎月1.2万円弱くらい節約できる試算。ただ、これを行うにあたり、電子ブレーカーの設備を入れなくてはいけない。これは、初期費用が必要ということ。川崎区分マンションの場合は、50万円ちょっとの初期投資に対し、年間で、14.4万円の節約（＝収入）と考えると、28.8%の利回り。という事は4年もかからずに初期費用が回収できる。という具合だった。ところが、数日前に、管理会社から追加の資料が送られてきた。動力(200V)と電灯(100V)を合算して契約する方式を選ぶとさらに割引の可能性があるかも。。。という事で追加で調査を依頼していた。その報告書が送られてきた。結論は、年間、23万円程度の削減が可能だ、という事だった。とすると。。。利回りが46%、2年ちょっとで初期費用が回収できる！！！こんなウマい話があって良いのか？？？既に、実績もある、という事で、川崎区分マンションの方も試しに導入しようと思っている。どうなるか？結果は、また報告します。この話は、エレベーターがある、ある程度大きな規模のマンションでないと改善効果はでないとのこと。＃と言っても、川崎区分マンションは総戸数で100戸程度管理組合の理事をやられている方などで興味がある方は、メッセージ欄からその旨お送りいただければ情報をお知らせいたします。
2009.03.14
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洗濯機置き場設置完了！
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、仕事帰りに、川崎1棟マンションに寄り道。先週後半実施の室内洗濯機置き場の確認のためである。↓こんなのです。近くに、給水栓、排水管が通っていないので、設置が難しいと言われた事があり、室内に洗濯機置き場を作るのは半ばあきらめていたのだが、今回、別の業者さんに確認してもらったところ、問題ない、との返答をもらったので、工事実施をお願いした。多少、お金はかかったが。。。ちなみに、この部屋は、ゴキブリ対策から始まり、いろいろとやったので、採算度外視（？）モードになってしまっている。このマンションの中で一番お金がかかっている部屋なのである。一方、賃料の方は、当初の高めの設定から下げている。２月中旬まではなかなか埋まらなかったので、賃料下げで、相場くらいか、それより若干安めくらいにしたら、1週間くらいで申込が入り現在に至っている。埋まったのはたまたまのタイミングかもしれないが。。。その時点では、洗濯機置き場が外だったのを承知で申込が入ったのだが、結果的には、室内になったので、入居される方にとってはラッキーだったかもしれない。次回からは工事をお願いする順番も考えて無駄な工事が出ないように工夫をしたいところ。その分、工事代も節約できるし～。とりあえず、この部屋の対応もそろそろ終わり。もうちょっと早めに動いていれば。。。と機会損失的な反省点もある。洗濯機置き場が、外という事で当初の高い賃料での申込を逃しているので。ともあれ、次なる修繕に向けて。。。頑張ろう。。。お金の使いすぎにならいように。--------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.03.09
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空室の進捗
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日申し込みが入った、川崎1棟マンションの空室の進捗。そろそろ審査の結果が出る頃、と思い、管理会社に確認してみた。何の審査なのか？良く分からないのだが、一応、問題なさそう。それと、数日前に設置工事を行った、室内の洗濯機置き場の写真をとり、申込みの方に写真を送り確認を取っていた、との事で、問題ない、との回答をもらった、との事。あとは、契約の日程についても確認してみると、入居希望が3/29との事、申込の方は、遠方に住まわれているとの事で、しばらく放置プレーされるところだった。。。＃あぶない、あぶない。こちらも、３月末まで空室期間を容認する訳にはいかないので、少なくとも、賃料発生は前倒しでお願いし、早めてもらう結果となった。あとは実際の契約をどうやるかは、管理会社の方で調整中。３月は、管理会社の変更も予定しているので、通常と比べて複雑になりそう。とりあえず、４月からはまた満室になる見込みでとりあえず一安心。明日は、会社帰りに完成後の洗濯機置き場の写真を撮りに行く予定。会社帰り、疲れているところを寄り道するのは面倒だけど、楽しみ～。----------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.03.08
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