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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"朝7時から、交通安全週間の街頭指導という事で、支給された制服のようなものを着て、指定された近くの交差点に行って、街頭指導をしてきました。その後、150㎞のドライブをして、長野県のレジェンドおざわさんのリフォーム戸建1棟と、新築戸建1棟の見学に行きました。北関東の大家さんや、地元の大家さんが見学に来ていました。おざわさん、顔が広い。どちらも、素晴らしい物件でした。どちらも、かなり高い家賃で驚きました。この物件が賃貸ですよ。とても広いロフトです。ロフトの制限はいくつかあるけど、天井高1.4m以下というのがわかりやすい制限の一つですね。みなさんで昼食に行ったようですが、わたくしは用事があって参加できませんでした。おざわさん、ありがとうございました。用事を済ませて自宅に帰ると、郵便がたくさん届いていました。固定資産税の納税通知書が届いてました。納税の季節ですね。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.04.09
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"健美家コラムアップされて4日目ですが、また読んでください。贈与税と相続税の違いが、少しわかります。不動産投資での失敗に備えて自宅を妻に贈与した話。「結婚後20年経てば贈与税がかからない」は本当か?/ パスカルさん / 不動産投資の健美家 https://t.co/PiwXj2fASC #kenbiya @pascalprost1— 健美家(けんびや)コラム&ニュース (@kenbiya) March 14, 2024知り合いの大家さんの、新規購入した中古物件を見学させていただきました。メゾネット物件でした。メゾネットは、上階からの騒音問題等がなくて、大家としては安心できる物件ですよね。その知り合いの大家さんは、戸数の多いメゾネットで、戸当たりの面積も大きい物件を購入しました。わたくしは、2戸1で普通の広さののメゾネットしか持っていないので、うらやましい限りです。最近、メゾネットの新築が少なくなっていますね。メゾネットの新築が少なくなったのは、採算性の問題だと勝手に思います。メゾネット1戸分の容積で、1Kを2戸作れますよね。わたくしは、メゾネット物件はぜひ購入したいと思っていますが、物件情報すらありません。新築少ないから、中古の情報が少ないのは当然ですね。その後、自宅付近の新築物件の見学に行きました。すごい物件でした。詳細は、全く、絶対に書いてはいけないことになっているので、かけません。わたくしの、新築計画はゆっくりと進んでいます。頑張ろう!生活保護の方の入居が決まりました。めでたし。めでたし。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.03.18
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。本日は、愛知、岐阜から大家さんがおいでになりました。Ryouさん @ryourenove レンちゃん @lendle104満州拉麺さん @mansyuuramenどん吉さん @Donkichi_ooya かけるさん @kakerunn0915の5人です。朝9時20分くらいに、36戸全空物件の近くのコンビニに来ていただきましたが、わたくし、急遽業者さんと打ち合わせになったので、遅行してしまいました。36戸全空物件から見学スタートしました。通路は荷物であふれてます。36戸全空物件の、完成した部屋を見ていただきました。久しぶりに行ったRC物件激安新築用地も見ていただき、満州拉麺さんにアドバイスをいただきました。広めの土地なので悩むところもありましたが、満州拉麺さんのおかげで自信が出てきました。昼食を食べました。山賊焼きのお店に行きましたが、本日は山賊焼きはできないそうです。食べていただきたかったけど残念!昼定食を食べた人3名(昼定食も3人分しか残ってなかったから)うな丼食べた人3名でした。わたくしの休眠不動産会社の事務所で重要な会議でした。110万円の倒壊荘も見ていただきました。今回は以前より褒められました。よかった。わたくし物件を10物件以上見ていただきました。少しでもお役に立てばいいと思いますが、どうでしょうか。長時間ありがとうございました。感謝です。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.11.14
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"満州拉麺さん主催のセミナーです。わたくしも参加します。セミナーよろしくお願いいたします🙇♀️9月9日(土) 18時〜やっさんこと大野靖弘、波乗りニーノこと西野浩樹 対談セミナーhttps://t.co/1fy1v2V34t— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) August 21, 2023ぜひ、参加してください。ランキングボタンのクリックが、ブログのモチベーションです!お願いします。遠方に物件の内見に行っていました。全く詳しくは書けません。Pascal「この用途地域にこの建物が立っていていいの?」と思ったので、建物の謄本の写しを見せてもらおうとしたら、不動産屋さん「謄本はありません。」Pascal「未登記という事ですか?」多分、未登記という事です。未登記だと建物の種類が分からない。未登記だと購入できない。でも、もっと大事な事は、・登記をしていない。・現金で土地を購入して建物を建てた。・借り入れがない。・安く買えるかもしれない。という連想ゲームです。さらに、・借金がないのに手放したい。なぜ?・すぐに現金が必要?・手放す気持ちが強いか?・かなり指値ができる。それにしても、建ててはいけない建物を購入してはいけない。建ててはいけない建物には、金融機関は融資ししてくれない。その他にも、疑問点がったので調べてもらうことにしました。中古車を見に行ってきました。試乗させていただきました。店員さんに「近くの峠をはしるといい。」って言われて、行って来ましたが、RV車で峠に行っても、加速しない。曲がらない。止まらない。デンジャラス!くらいしかわからない。RVのスポーツモデルといっても無理だな。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.09.03
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、中古車を見に行きました。何ヶ所か鈑金してあるようでした。きれいに直っているからいいといえばいいけど、現地に行く前に言って欲しいことですね。購入意欲が20%くらいになってしまった。元々購入意欲は40%くらいでした。残念。その後、物件の内見でした。なんだかんだ言ってるけど、売値が高すぎて売れない物件に、わたくしが希望価格を伝えるというパタンです。うまく利用されて終わりかもしれません。Pascalの厳しい指値を売主さんに提示して、仲介さん「Pascalの指値より300万円高い値段を提示している方がいます。その方に売った方がいいですよ。」みたいなトークが、こっそり、されることになるかもしれません。出も仕方ない。内見は上を向いて歩こうです。前だけを向いて歩いているだけではダメです。天井クロスが茶色になっている時は「タバコの臭いはしませんが、タバコを吸っていた方がいますか。」みたいなことを言うのもいいと思います。「タバコを吸ってた人はいません。」って言われたら、「そうなんですか?天井が茶色になっているように見えたんですよ。どうして茶色になったんだろう。」でいいともいます。私だけかもしれませんが、上を向いて歩いていると、床の歪みが足の裏から伝わりやすい感じがします。Pascal「天井と壁の境から水が漏れてますよね。」売主様「実は、上の階で漏水がありました。」前を向いて歩いていると、なぜか正面もよく見ています。ボーと見ていないという事でしょうか。Pascal「この窓の下の石膏ボードが歪んでますね。サッシ回りから水が入ってますね。」売主様「知りませんでした。」その他、共用廊下の軒天が落ちている。和室の天井に木目のダイノックシートを張っている。鉄部が錆びて無くなってるところがある。等々指摘しましたが、仲介さんはわたくしが指摘した点にほとんど気づいていないようでした。こんな指摘をしていると、不動産屋さんにはそれなりに一目置かれると思いますが、安く買えるかというと、それは全く別問題です。でも、最初に情報をもらえる機会は増えます。それは、欠点を指摘してもらえるから。その欠点情報をもとに、他のお客さんに説明できるから。値付け前に紹介してもらえる事も増えます。値付けの参考になる欠点を指摘してくれるから。ある意味、うまく利用されてますね。内見した物件の値付けどうしよう。仲介さん「半額は無理ですよ。先日半額で買付を出した方がいます。買付は受け取りましたが、受け取っただけです。売主様には持って行けません。」と、釘を刺されました。Pascal「半額なんて考えていませんよ。」と、息を吐くようにウソを言って、その場をやり過ごしました。仕方がない、4割引きでいってみよう。4割引きになる理由を考えるだけ。でも、3割引きの人に負けるんだろうね。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.28
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2023.06.26
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、遠方の業者さんから物件情報をいただきました。わたくし、色々あって情報の確認ができたのは昼ちょっと前でした。折り返し電話をしていくつか質問をして、内見の日程を決めることになりました。わたくし「今日は雪が降っているから、明日か明後日にします。」担当さん「これから雪が激しくなるので、すぐに行った方がいいですよ。」という事で、全く正反対の意見でした。担当さんが、わたくしを買付順位1番にしてくれるために、この苦行のようなものを与えてくださってると考えて、やや遠方の物件の内見行くことにしました。中央自動車道のインターの入り口では、スタッドレスをはいているかいないかチェックされました。アパートの空室はカギが開いてる部屋があるという事で内見は自由です。遠方の業者さんは来ないので一人で内見でした。ほとんど入居していないという事ですが、ガスメーターのディスプレーで見ると、半分くらいガスが開栓してます。もう一度、ガス管のレバー開閉を見ると、やはり半分くらい開いてます。よくわからないので、ガスメーターの期限を見ると、期限が切れているものが数台ありましたが、少なくとも半分以上の部屋でガスが使える状態です。いずれにしても、不動産屋さんに聞いていたより多くの世帯が住んでいるという結論になりました。空室確認で電気メーターを見るとわかると言われていますが、わたくしは電気メーターの有無しか見ません。電気メーターを見てもよくわからないんです。特に寒冷地は、空室の冬季の通電もあるので当てになりません。ブログに何回か書いてますが、この冬季通電は大家にとってつらいものがあります。電気メーターそのものがなければ、通電していないので住んでいないと思いますが。余談ですが、電気がなくても住むことはできると思うけど、実際にそんな人を見たことはありません。ガスをとめられてカセットコンロだけで生活してる人見たことあります。ガスをとめられた人は、今もわたくしのアパートには何人かいます。ウロウロしていると入居者様に話しかけられたので、いつも通り、わたくし「不動産屋さんからの紹介で見に来ました。」と言いました。普通は、部屋を探している人だと思われて、色々教えてくれます。アパートを買いに来たとは思われないようです。貴重な情報収集して、不動産屋さんに電話して質問しました。どうなるんだろう?帰り道、中央自動車道でちょっと頑張ってはしりました。うっすらと雪の積もった道で、トラックを追い越そうとしてズルっと滑りました。分離帯が近づいてきた時には、歯を食いしばって目を見開いたまま、ゆくっり時間が流れました。ぶつからなくてよかった。きっと萬屋金之助のような顔だったと思います。無駄にスピードを出して疲れ切って帰って来ました。きっと萬屋金之助のような顔だったと思います。夕方、本日の大切なお仕事の雪かきでした。ご近所の目という同調圧力があるので、大切な仕事です。1時間程でしたが、雪が重くてとても疲れました。暗くなってから、管理会社様より共用廊下の照明が切れていると連絡がありました。「よりによってこんな日に言わなくてもいいでしょう。」と思いましたが、現場を見に来ました。入居者様が、共用廊下の雪かきをしてました。きっと雪かきの際に、LEDが切れていることが気になったのでしょう。わたくし「失礼します。電気屋です。照明を見に来ました。」と言って確認しました。12本中3本が切れかかっていて、1本は完全に切れてました。明日かえます。このアパートは、なぜか蛍光灯型のLEDが1年くらいで切れてしまいます。何でだろう?LED用に器具はかえてあると思うけど?かえなかったかな?蛍光灯用の器具の、グロー球を抜いただけで安定器をバイパスしてないと、LEDの寿命が短いと聞いたことがあります。よくわからないから、明日確認してみます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.11
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング昨日(日曜日)にネットにでていた売りアパートを2物件見つけました。やや遠方の物件です。早速、月曜日に内見したいとメールで連絡しました。本日朝、それぞれの不動産屋さんから電話がありました。最初の電話は、本日午後1時から内見ができると言うものでした。もちろん、1時に行くことにしました。順番は2番だそうです。この時点で、ほぼ買えないことが決定ですね。オープン物件で2番になれるだけでもすごいことですが。今は、1番じゃなければ、2番も10番も同じみたいな状況ですよね。次の物件の電話は、売却先がほぼ決まりそうだという事で、内見はなしになりました。午後1時内見に行きました。担当さん「1番の方が来れなくなりました。Pascalさんが1番です。買い付けを出せば購入できます。」という事でした。指値は無理だという事です。とりあえず、内見しました。内部はアパートクオリティーではありませんでした。一般住宅のクオリティーです。30分ほど内部を見せていただきました。小ぶりな全空物件ですから、普通であれば飛びつくところです。定価で買ってもいいとも思いましたが、リフォームで200万円くらいかかりそうです。リフォーム費用の事より、もうリフォームはしばらくしたくないと思っていましたから、購入意欲が減退しました。内見者は、わたくしの他に8人くらいいるそうです。Pascal「8人の方が誰も購入しなかったら、もう一度わたくしに連絡してください。多分、定価で売れてしまうと思いますが。」”1番なのにもったいないな。”と思いつつ購入をやめました。以前だったら、とりあえず1番の権利を取る。金融機関に持ち込む。融資を通す。指値は無理と言われても指値してみる。指値の根拠は、それまでに考える。見つける。そんな感じでした。「本日は、とてもいい物件を見せていただいてありがとうございました。」と言って、帰ってきました。夕方メールがあり、やはり満額買付の方が複数現れたようです。わたくしは、定価での購入は無理です。わたくしは、今まで十分な利回りのあるものを購入して、高稼働で運営してきました。だから、継続して融資を受けられたと思っています。今回の物件は決して悪い物件ではありません。むしろいい物件だと思います。でも今回は、わたくし的にはキャッシュフローが気になります。返済比率が高いかな。この物件だけのことを考えれば買ってもいいのですが、そうもいきません。久しぶりにネットで物件を見つけて、しかも1番になりました。数年前まで、自分がむきになってやっていたことを事を思い出して、新鮮な気分でした。やっぱり不動産は楽しい。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.11.16
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、物件見学に行ってきました。わたくしにとっては大型物件です。情報をもらったのが8月19日でした。でも、すぐには行動しませんでした。融資がつくのか悩んでいたからです。今回は金額的にも立地的にもメインBANKさんが一番いいと思えました。わたくしは、現在メインBANKさんに2件の融資をお願いしています。・融資実行待ちの物件1件・融資可の物件1件:売主の都合でどうなるかわからない物件です。今回の物件は金額が多きという事もあり、・さらに新規物件を持ち込むのはどうなんだろう。信用を無くすんじゃないか?・融資はつくのだろうか?と悩んでいました。この悩んでいるという事について、みなさんはどう思いますか?わたくし、サウナの中でボーっとしてる時に、この悩んでいるという事が”非常に愚かな事”だと気づきました。すぐにサウナを出て、メインBANKに電話しました。8月20日金曜日の夕方5時半過ぎでした。500円の入浴券がほぼ無駄になりました。結果は、「金額次第で審査のテーブルにのる。」という嬉しい答えでした。わたくしのメインBANKは、10分ほどの電話で答えを出してくれる素晴らしい金融機関さんです。よく、不動産投資の質問コーナーで、”この物件には融資がつくでしょうか?””どの金融機関に持ち込めばいいでしょうか?”みたいな相談があります。わたくし、「それは金融機関に聞くことだよ。」と思っていましたが、自分がそれに近い状態になっていたようです。金融機関に聞けばいいだけです。断られたら、自分の属性や財務状況が悪いか、物件がよくないかという事です。以前は何でも金融機関に相談してました。そして、「スピードが速すぎます。もう少し間をあけましょう。」(物件がダメという事はほとんど言われませんでした。)と金融機関の人によく言われました。そう言われたら”次の金融機関行く”の繰り返しでした。昔の自分を忘れていました。当たり前だけど、「融資のことは金融機関に聞け!」ですね。そして本日、一人で物件見学しましました。その場で、不動産屋さんに電話をして、・購入に向けて話を進める。・金額次第で金融機関の審査のテーブルにのる。という事をお伝えしました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.08.22
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング2年くらい前に、”売るかもしれない?”と不動産屋さんに言われた物件ありました。早速売却の意思を確認してもらいましたが、その時は、「まだ売らない。」と言われて勝手に放置プレーのつもりでした。最近、客付業者さんのページを見ていると、たまたまその物件の空室の情報がありました。10戸以上ある物件ですが、半分くらい空室です。”チャンス!”と思って、不動産屋さんに売却の意思確認をしてしてもらいました。マイルドな物上げですね。今回は売主様ご一家で家族会議をするという事になりました。そして本日、初めて物件に行ってきました。よく通る道沿いにある物件ですが、敷地に入るのは初めてです。色々気になる点があったけど、少しだけ書きます。このタオルは何なんだろう?雨漏関係かな?このプルタブを開けてないカンビールは何なんだろう?何で飲まないんだろう?場所は受水槽の横です。冗談はここまでにして、大きな問題は駐車場が部屋数の半分しかないこともわかりました。車なしでは生活できない田舎です。”チャンス”でもなんでもなく、ずっと半分空きだったのだと思います。これは指値ポイントとかそんなレベルじゃない。多分、買ってはいけない物件だと思う。全く現地を見ずに物上げをお願いしてしまいました。なんてこった!家族会議で売らないことにしてほしい。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.10
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は店舗物件の内見でした。5年以上空室の物件でした。外観はNGです。詳細も書けません。内見してみて、99.9999%買わないから。この物件を仲介してくださった県外の不動産屋さんと1時間くらい話をしました。「アパートなんてお金が増える気がしない。」「太陽光なんて、儲かってる感じがしない。」と言ってました。この不動産屋さん、中古のアパートを購入することがあっても満室にしてすぐに売ってしまうそうです。太陽光の用地は相当数仲介したようですが、自分ではやらないようです。仲介の手数料や売却の利益は、短時間で大きな金額が動くこともあります。この不動屋さんは、大きな物件の仲介が多いようですし、年間100戸くらいの戸建ての仲介もするそうです。しかもリフォーム工事付だそうです。確かにアパートなんてやってられないというのもわかります。どこまで本当かわかりませんが、”ザ昭和の不動産屋さん”という感じでした。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.09
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング一昨日ブログに書いた物件の内見に行ってきました。元付けさんはクラウンに乗った懐かしい感じの不動産屋さんでした。こんな感じの戸建て物件でした。よくわかりませんね。事前に自分で調べた家賃相場では3万円~3.5万円かな?という感じでした。たった一人の入居者さんの家賃を聞くと5万円とのことでした。「そんなにもらえるんだ。」モチベーション⇒少しUP!空室の内見はクツを履いたまま実施しました。わたくしこの物件買うかもしれないんだよな~。そんなに汚くはないんだけどな~。不動産屋さんはスリッパ持ってくるんだよ。当たりさわりのない写真ですが、天壁床、水回りはすべて手を入れなければいけない物件です。話を聞くと、・いま住んでいる人はこの物件が売れたら出ていく。・いま住んでいるのは大家さん。?????さっき家賃5万円で住んでるって言ってたけど、それって大家さんなんだ。大家さんの家賃が5万円?この伝え方って業法に触れるんじゃない。「大家さんの家賃は0円じゃないかな?」と私は思います。というより大家さんにとっては自宅だろう!家賃5万円を鵜呑みにしたらエライことになっていた。モチベーション⇒ゼロ!⇒-∞その不動産屋さん、「うちはいろんな業者と付き合いがあるから”新築そっくりさん”よりきれいに直せるよ。この建物もリフォームするよ。」みたいなことをと言ってました。何を言ってるかよくわからんけどリフォームの仕事が欲しということでしょう。さたに、「普通の住宅で800万円の物件があるからお宅(Pasacl)に譲るよ。立地がいいからリフォームすれば高く売れるよ。」とのことでした。これも何を言ってるかわからんけどリフォームの仕事が欲しいんじゃないかな。わたくし、買わないしリフォームもしません。どこまでも危ない感じの方でした。半日無駄にした。指値する気にもならん。かかわるのはやめよう。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.02.07
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング一昨日ブログに書いた物件の内見に行ってきました。元付けさんはクラウンに乗った懐かしい感じの不動産屋さんでした。こんな感じの戸建て物件でした。よくわかりませんね。事前に自分で調べた家賃相場では3万円~3.5万円かな?という感じでした。たった一人の入居者さんの家賃を聞くと5万円とのことでした。「そんなにもらえるんだ。」モチベーション⇒少しUP!空室の内見はクツを履いたまま実施しました。わたくしこの物件買うかもしれないんだよな~。そんなに汚くはないんだけどな~。当たりさわりのない写真ですが、天壁床、水回りはすべて手を入れなければいけない物件です。話を聞くと、・いま住んでいる人はこの物件が売れたら出ていく。・いま住んでいるのは大家さん。?????さっき家賃5万円で住んでるって言ってたけど、それって大家さんなんだ。大家さんの家賃が5万円?この伝え方って業法に触れるんじゃない。「大家さんの家賃は0円じゃないかな?」と私は思います。というより大家さんにとっては自宅だろう!家賃5万円を鵜呑みにしたらエライことになっていた。モチベーション⇒ゼロ!⇒-∞その不動産屋さん、「うちはいろんな業者と付き合いがあるから”新築そっくりさん”よりきれいに直せるよ。この建物もリフォームするよ。」みたいなことをと言ってました。何を言ってるかよくわからんけどリフォームの仕事が欲しということでしょう。さたに、「普通の住宅で800万円の物件があるからお宅(Pasacl)に譲るよ。立地がいいからリフォームすれば高く売れるよ。」とのことでした。これも何を言ってるかわからんけどリフォームの仕事が欲しいんじゃないかな。わたくし、買わないしリフォームもしません。どこまでも危ない感じの方でした。半日無駄にした。指値する気にもならん。かかわるのはやめよう。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.02.07
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は朝から血液検査に行きました。思い立って朝8時半くらいに電話して、「すぐにできます。」とのことで9時に通院しました。その後事務所で火災保険屋さんと契約しました。昼から物件見学に行ってきました。戸建て複数の賃貸物件です。ご存じのように今は収益物件の情報は貴重です。ちょっとした物件でも、お初の不動産屋さんに問い合わせると、「問い合わせが多いのでPascalさんまで回るようでしたらまた電話します。」と言われてそれっきりです。またはありません。今回の物件はお初の不動産屋さん。しかも問い合わせに出遅れ感がありましたが、すんなり内見できることになりました。「内見できるんだ!」という喜びの気持ちと、「何で内見できるんだ?」という複雑な気持ちがありました。内見は週末です。その前に、知り合いの不動産屋さんに昼食を奢るということで、一緒に物件見学に行ってもらいました。※購入前なので写真は控えめです。立地や建物の管理状態からテンション爆下がりでした。周辺をウロウロしてると入居者様に遭遇してしまいました。「この物件売りに出てるんですが住みやすいですか?」と、ダイレクトに聞いてしまいました。入居者さんは引いてました。テンション下がってるとこんなこともしてしまいます。普段だったらもう少し違う聞き方をしたと思います。例えば「空いている部屋を不動産屋さんに勧められたんだけど住み心地どうですか?」とか。いっしょに行ってもらった不動産屋さんは、提示価格の4割り引きくらいでいいんじゃないかと言いますが、そんなことを言ったらまた不動産屋さんを怒らせてしまうような気がします。募集条件などを調べてみましたが、どのサイトにもこの物件は掲載されていません。・建物内部は募集できないような状況?・現大家さんはやる気なし?週末に元付けさんに会います。でもテンション低空飛行というか飛んでない。どうしよう?・明日電話でお断りする。・取りあえず内見して決める。・いきなり4割引きを提示し華々しく散る。取りあえず内見してみます。テンションが上がる何かがあるかもしれません。例えば4割引きになるとか。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.02.05
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長野県の大家パスカルです。鳥かごをクリックしてください。 人気ブログランキング本日は朝から保険屋さんと火災保険について打ち合わせをしました。保険の話はほとんどしませんでしたが、不動産の話をしっかりしました。打ち合わせが終わった11時30分くらいに、不動産屋さんから物件情報がありました。微妙に住所がわからないので、物件名から住所を探し出して現場に行きました。車で30分くらいのところでした。イイ感じのコンパクトなアパートでした。何で売るんだろう?この業者さんは、販売図面をつくりません。情報をネットにものせません。私はいつも一人で現地を見に行きます。おじいちゃんの不動産屋さんではありません。バリバリの不動産屋さんです。夕方、シングルレバー混合水栓が届きました。本日届いたシングルレバー混合水栓はネットで質屋さんみたいなところか購入したものです。1台だけ7000円ちょっとで買えました。私が買うような価格帯のシングルレバー混合水栓はなぜか品薄です。ネット上では販売していてもお取り寄せになっています。納期が出ていないので買う気になりません。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.01.08
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長野県の大家パスカルです。鳥かごをクリックしてください。 人気ブログランキング本日は朝から元気に物件見学に行きました。最初に古いRCを一人で見学しました。仲介さんは東京の業者さんなので現住所だけ聞いて勝手に見学会でした。思ったよりいいけど半額になるまで待ちます。次にの物件Aは戸建賃貸複数物件です。仲介さんが来ている物件です。物件Aにつくと愛知県の大家さんPAさんがいました。私、PAさんに声をかけられるまで気が付きませんでした。というより、PAさんに名前を言われてもしばらくわかりませんでした。大変失礼しましした。内見しながら、「床が弱いですね。」「トイレの天井に雨染みがありますよ。」「押し入れの中、何でこんなに湿気があるんですか?」仲介さんに言いたい放題言ってました。これは難易度が高そうです。一応、希望価格は伝えましたが買えないでしょう。PAさんだったら泊まり込んで直してしまうかもしれません。続いて物件Bに行きました。これも戸建賃貸複数物件です。内見はできませんでしたが、これも難易度が高そうです。「壁が割れてる。」「横どいが外れてる。」等々、また好き放題言いました。濡れ縁?がいい感じで崩壊しつつあります。購入希望金額は1日~2日後にお伝えすることにしました。ここで愛知県の大家さんPAさんとお別れしました。PAさはもっと大切な任務があるという事で信濃路を北上していきました。その後、物件Bの近くに全空の戸建賃貸が5戸あったので、何気なく「これ買えないですか?」と仲介さんに言うと、「(あなたも)不動産屋だったよな?手分けして持ち主を探そう。」という事になってしまいました。近所の家を訪問して持ち主をさがすという事です。藪蛇!薮蛇!やぶへび!今日初めて会った不動産屋さんと何でこんななことを・・・。仲介さんはサッサとチャイムを鳴らしてます。”引きこも野郎”の私はに苦手です。車の停まっていない多分留守だろうと思える家に行き、心の中で「誰も返事しないでくれ。」と祈るようにチャイムのボタンを押しました。チャイムを押して5秒くらい待って返事ががないと次に行きました。一歩間違えればピンポンダッシュみたいなもんです。結局、持ち主が見つからないまま終わりました。謄本を上げて連絡してくれるそうです。帰るぞ!とスマホを見ると、高学歴大家さんから着信があったので折り返しました。格安大き目物件を見つけたようです。大家になって1年くらいですが、行動力がすごい。「大家さん1年目の教科書」みたいな方です。いい条件で購入してください。午後は昼寝と夕寝!目が覚めたら17時過ぎてました。ピンポンダッシュで疲れ切りました。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.12.20
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長野県の大家パスカルです。鳥かごさんを1回だけクリックしてください。 人気ブログランキング昨日、土地で古家有の情報を探していたらありました。ローカルサイトにありました。大きい湖の近くで立地は悪くないものです。「建物は解体後更地で渡します。」というものでした。不動産屋さんに連絡して、「建物を壊さないで売ってください。」とお願いし、売主さんと相談してくださることになりました。本日、勝手に現地も見ました。中は見られません。駐車場は不足してます。でも、汲取りじゃない。洗濯機置き場は室内。「購入したい。」と思いました。仲介さんにその場で電話すると、「建物は壊すそうです。解体してからじゃないと売らないそうです。」何でそうなるかな?だれかチャレンジしてみますか?こんな写真のが掲載されているサイトです。探してみてください。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.12.13
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長野県の大家パスカルです。鳥かごさんを1回だけクリックしてください。 人気ブログランキング本日は楽しい物件の内見でした。昨日、ダラダラ物件県検索をしていました。物件なんてインターネットで見つかることは希ですからダラダラ。木造アパートがありました。すぐ電話をしました。不動産屋さん「いつでもいいですよ。」Pascal「明日の11時でお願いします。」不動産屋さん「ずいぶん急ですね。分かりました。」”いつでもいい”の概念が違ったようです。室内はこんな感じでした。流し台使える!洗面台あり!洗濯機置き場室内!ユニットバス!洗面台や洗濯機置き場は置くスペースがあるという事が大切です。古くて使えなければ入れ替えればいいだけです。トイレ洋式!クロスだ~!畳はしょうがないですね。私の中ではほぼ合格ですが、残念ながら物件価格だけが不合格でした。結局いつも価格が不合格なんです。不動産だけに築年数、立地、広さ、固定資産税はほぼ変えられまませんが、物件価格は一番変えやすいものだと思います。勝手にそう信じてます。そして何度も不動産屋さんの逆鱗に触れています。今回も穏やかに40%オフを伝えたいと思います。きっと買えないよな。買えない上に不動産屋さんに怒られるおそれがある。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.12.03
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おはようございます。パスカルです。最近売り店舗(飲食店)の情報がちらほら来ます。今までも数年に一度、売り店舗(飲食店)の紹介は受けていましたが、居住用物件しか知らない私には、スナックなどの物件は購入する気持ちになりませんでした。窓を全部コンパネでふさいであったり、白アリの巣だったり、排水が側溝だったり、居住用物件とは明らかに違いました。今月は売り店舗(飲食店)を3物件見に行きました。よくわからないというのが本当のところです。内見してもピンときません。・居住用物件よりきれいじゃないことは確かです。・調理スペースが汚れているようです。・立地もそんなに良くないものあります。でも、何十年も経営しています。貸し出す時のイメージが持てません。・そのまま貸すのか?・そもそも家賃は?狭い物件は居住用物件より家賃がが安いものもありました。4万円とか。・リフォームして貸す?どこまで?店舗物件はリフォームは入居者もちという事ですが、近年そうでもないように聞いています。アパート経営を始めようとしたときのように、とにかく数を見ることを繰り返すしかないように思えます。そもそも、飲食店の商業用物件いにを出すべきなのか?飲食以外の商業物件がいいのか?でも売っていない。葛藤中迷ってるだけですね。アパートだけやってればいいんじゃないのか?店舗物件で苦労する必要もないように思います。ネガティブな事ばかり書きましたが、夜の飲み屋さん系は物件価格が安いもがあり、金額的に取り組みやすいこともあります。おしまい。 みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。人気ブログランキング所有物件一覧はこちら長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。
2020.11.22
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おはようございます。パスカルです。本日は営業中の飲食店の内見でした。内見は午後でしたが、午前中にお忍びで行ってきました。私は顔を見られないように、うつむいて、できるだけしゃべらずに。午後、金融機関の人と一緒にもう一度この店に来ました。私はスーツを着て行ったせいか、オーナーさんは私のことを気づいていませんでした。オーナーさんの説明を聞きました。私にはよくわかりませんが、「安く買えば何とかなる。」という気持ちがほんの少しだけしました。結局いつも、「安く買えば何とかなる。」になってしまいますが、それでつらい目にあっていることも確かです。内見の時に、小声で金融機関の方に、「実は午前中に店の様子を見に来ました。・・・。」と言うと、「ばれないようにスーツを着てるんですね。」と言われたしまいました。その通りです。この物件はお断りしようと思ってます。家に帰り、2年ぶりに着たスーツを脱ぎました。スッキリ!パンツとシャツだけきちんと着たまま、寒さに負けずちょっとだけ庭に出て犬に水をやりました。運悪く、近所の小学生の女の子がフェンス越しに話しかけてきました。見方によっては、下着姿のおやじが小学生の女の子に話しかけているように見えます。こんなことで、犯罪者、罪人、咎人、変質者になるわけにはいきません。「オジサン忙しいからまたね。」と言って、家の中に入りました。パンツは大事!おしまい。 みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。人気ブログランキング所有物件一覧はこちら長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。
2020.11.21
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長野県の大家パスカルです。・・・ ネットにでていた物件、内見前に行ってきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。昨日、なんとなくネットで物件検索をしました。新着物件がありました。「知ってる業者さんだ!なぜ連絡がない?私、嫌われてるの?」と思ってもメールで問い合わせ、そして電話しました。不動産屋さん「Pascalさん早いね。ちょっと前にネットにのせたところだよ。連絡しようか迷ったんだけど・・・。」この業者さんからは以前にも物件を購入しています。問い合わせは私が1番でだったようです。内見は週明けになりました。週末は、宅建試験の監督の仕事だそうです。宅建を受験するみなさん頑張ってください。本日は一人で外から見てきました。写真は控えめです。購入前ですから。コケが生えてます。気にすることもないと思いますが、内見してから判断です。室外に蛇口があります。洗濯機置き場が室外です。これはもう慣れました。さして気になりません。室内に洗濯機置き場をつくるだけです。室内に作れなければ、 外のままか?:実際に洗濯機置場が室外のいい感じの物件をもってます。 購入を見送るか?:洗濯機置き場の問題だけで見送ったことないけど。内見が楽しみです。午後、ネットでもう一度確認すると、サイトから情報が落ちてました。反響が多すぎたのでしょうか?おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.18
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長野県の大家パスカルです。・・・ 今回も見送りです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら激安とはいわないけど、安めの戸建の見学に行ってきました。いつものように「上を向いて歩こう!」で行ってきました。上を向いて歩いてもいいことはありませんが、色々な事に気がづきます。その1何の写真かわからないと思いますが、お風呂の天井です。金属板ですね。この上は屋根のトタンだと思います。中央の通気口みたいなのも、本当に通気しているんでしょうか?これでは厳しい。その2これはわかると思いますが、ただの雨漏りです。この2点は仲介さんも気づいていなかったことです。自分の物件ではないので欠点と写真は控えめにします。前だけ見ていると高い部分は見落とします。もちろん床がきしんだり畳がふにゃふにゃしていたりと色々ありましたが、それは普通に歩けばわかることです。今回もお断りしました。本当に戸建は難しいですね。戸建を買い進めている大家さんのブログを見ていると物件を安く購入してます。高利回り物件にしあげてます。なんでだろ~?私も戸建は20戸持っていますが、平均取得価格は320万円くらいです。安く買えてません。私の住んでいる地域の家賃相場では利回り20%を切ってしまいます。でも、戸建もあきらめないぞ。何度でも上を向いて見に行ってやる。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.10
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長野県の大家パスカルです。・・・ 何でも見に行くことが大事 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら物件情報をもらいました。普通に考えると、一般人の私にまだ伝えてはいけない段階です。金額も決まっていないようですが、格安なことは間違いありません。「こんなルートから情報が来ることもあるんだ。」と思いました。今回は情報の出所の関係で完全秘密情報です。ですから物件の写真も概要も載せられません。とりあえず、詳しい資料は後で送るという事でしたが、物件名を教えてもらいました。物件名を検索すると場所が分かったので行ってきました。到着して2分で、「私には無理!」「金額がいくら安くても無理!」内見はしてませんが、外から見ただけで無理だと判断しました。情報をもらった時点では、「安ければ買いますよ。」と、調子に乗って言ってましたが、物件を見て考え直しました。『玄人向けの物件』すぎて私には無理です。アシナガバチの巣がありました。この写真くらいは大丈夫でしょう。私には無理だだけど値段は知りたい。この話、きちんとした売り情報になって私のところに再び来るんだろうか?訳あり物件の第一報がきて、その後立ち消えになってしまったことは何回かあります。弁護士案件だって立ち消えになってしまうことはあります。売り主(必ずしも所有者とは限らない)さんや業者(普通の仲介業者とは限らない)さんにとって都合がいい方に行ってしまうんでしょう。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.05
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長野県の大家パスカルです。・・・ 戸建の内見は久しぶり ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら不動産屋さんから連絡がありました。戸建ての売り物件を内見しないかという事です。内見の前に一緒にラーメン食べました。戸建の内見は1年以上ご無沙汰していると思います。最後に戸建の内見したのは10万円戸建でだっと思います。安さに目がくらんで10万円でゴミ屋敷を買ってしまいました。再生をあきらめて転売することにしました。1ヶ月くらいかけて、一人で孤独死しにそうになりながらゴミを片付けて、損しない金額で転売できました。ここまで書いて、100万円戸建を内見したことを思い出しました。今回は”秘密の物件”でも何でもない物件です。普通に売ってます。多分普通の人には売れないと思ったので、私のところに持ってきたんだと思います。内見後、不動産屋さんと作戦会議をしました。今回はゴミ屋敷ではありません。ゴミはゼロです。売主さんの事情などを聴いて、しばらく放置プレーして厳しすぎる指値をする作戦になりました。その間に実需の方が出てきたらあきらめるだけです。私の地域では一般住宅を購入して賃貸物件にすることが難しい地域です。”物件が割高で、賃料が安い”地域で、普通に戸建を購入すると利回り10%以下になってしまいます。買えたらいいな。買えたら報告します。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.09.29
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長野県の大家パスカルです。・・・ 久しぶりに戸建内見 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらネットで見つけた安い戸建をその日の内に電話で問い合わせをしました。担当者さん不在という事で、翌日に連絡をいただけることになりました。その後、一人で物件に行ってみました。外観だけ見に。ちょっと微妙な感じです。激安なので中を見て考えようと思いました。翌日、担当者さんから電話がありました。「現地にいるから来ませんか。」という事で内見に行きました。担当者さんは私のことを覚えていてくれました。現在販売中の物件ですから、写真は控えさせていただきます。内部を見ました。残置物処理やリフォームで、ある程度お金がかかるだろうと思いました。物件価格の数倍かかりそうです。毎回この残置物処理やリフォームの金額を、「何とかなるだろう。」と考えるからダメなんですね。激安戸建の購入で数年に一度『痛い目』にあっている私です。一般住宅は50%くらいの高確率で『痛い目』にあってます。損してないだけ救いですが。この物件を購入すると、昨年の10万円戸建のように今年も『痛い目』に合う気がします。売却でリカバリーできないような気もします。ノーリフォームか激安リフォームで賃貸できる方法を確立したいですね。猫5匹まで可にするとか。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.07.11
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長野県の大家パスカルです。・・・ 上を向いて歩こう! ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら物件の見方です。見落としがちな部分を書きます。物件の見方は、坂本九さんの歌のように「上を見て歩こう」です。物件についたら、下から屋根を見ます。これは多くの方がやると思います。その後、・軒天付近を見ます。軒天が剥がれてませんか?シミはありませんか?雨どいは大丈夫ですか?竪樋(たてどい)は外れてませんか?・2階のサッシまわりを見ます。クラックはありませんか?シミはありませんか?塗装は剥げていませんか?・当然、最上階から1階まで見ます。塗装の剥げはありませんか?シミはありませんか?クラックはありませんか?1階部分は自然に目に入ってきますが、同様によく見てください。室内に入って・天井を見ます。シミはありませんか?雨漏りの後はありませんか?・押し入れの中の天井を見てください。雨漏りの跡はないですか?・壁の上部を見ます。シミはありませんか?壁にクラックはありませんか?戸と柱は並行ですか?戸と柱のの隙間が、上が広いと狭いとかか見てください。そんなん感じで、とにかく上から見ます。自分の目線から下は自然に目に入ってきます。床も目に入りやすいし、実際に歩くのでわかりやすい部分ですが、もちろん入念に見てください。実は、この上から見るという事はけっこう難しいです。一般の方は部屋に照明がつていたことも見落としています。私は、上から見るといことを習慣化するのに2年くらいかかりました。実は、不動産屋さんも、上を見ていない方が多いんです。物件見学で、Pascal「あの軒天塗の塗り方ひどいですね?」Pascal「軒天に雨染みがありますね?」というと、ドキッとしている不動産屋さんがいます。軒天の染みというのは物件を見る上で基本的なところですからしっかり見てください。室内でもPascal「天井に染みがありますね?」業者さん「ありますね。雨漏りの跡じゃないようですね。何の染みだろう。」なんてこともあります。この天井の染みのことです。うっすら黒くなっていますね。これは、簡単に言うと生活による結露です。この結露が多い部屋は居間にしていた可能性が高いです。雨漏りの跡だと思って購入を躊躇したり見送ったりしないように。こんなふうに見ていくと、物件をただ見るんじゃなくて焦点的に見ることができます。ツボを押さえて内見ができます。写真も必要な箇所が取れるようになります。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.06.06
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長野県の大家パスカルです。・・・ 多分、2ヵ月ぶりくらいの内見です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら鉄骨造の物件です。入居率はよくありません。外観はそれなりです。内部は、わりときれいです。原状回復して次の入居者がついていない感じです。十年以上入居者のいない部屋がいくつかあるそうです。ユニットバスきれいです。追い炊きもつていました。トイレもきれいです。和室ですが、クロスもきれいです。洋室にすればいいだけです。共用部分がちょっと気になりますが、これなら何とかなりそうです。よく考えてみます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.16
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長野県の大家パスカルです。・・・ 過去のもブログで書きました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらいい物件を逃したというわけではないのですが「過去に購入しておけばよかった」と思う物件です。数年前の話です。私の住んでいる地域で古い全空のRC物件の売り情報がありました。金額は500万円からスタートです。交渉次第で金額が下がります。このへんは過去にブログに書いたと思います。何度も見に行き真剣に考えましたが、結局この物件は購入しませんでした。今の私でしたら、安く買ってそのまま転売したと思いますが、当時は転売は考えられませんでした。購入したらリフォームして賃貸に出すという考えしかありませんでした。リフォーム費用は概算で一部屋250万円ですしたから、外壁や共用部のリフォームも含めると4000万円くらいいきそうです。この物件、遠方の業者さんが買いました。金額についてしっかり交渉したようです。今はリフォームが終わり売りに出されています。ある業者さんに連れられて見に行きましたが、私から見ると、ほどほどのリフォームで高めの値段です。丁重にお断りしました。「あの時とりあえず購入して、そのまま転売しておけばよかった。」と思いました。不動産屋の免許なかったけど。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.17
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長野県の大家パスカルです。・・・ 登記上はRCだそうです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、古いRCの売り物件を見にいってきました。リフォーム中の共用部の写真です。この構造、わかりますか?多分『鉄筋コンクリートブロック造』ですよね。よくわかりませんが。間違いでしたらご指摘ください。鉄筋コンクリートで枠をつくり、その中にブロックを積み上げた模様がはっきりとわかります。このブロックはホームセンタで売っているものではなく、建築用の高強度のブロックです。現在であれば、こんなブロックの隙間に鉄筋とモルタルをつめて積み上げてあるはずですが、昭和の旧耐震物件ですのでよくわかりません。これも間違いでしたらご指摘ください。登記は、鉄筋コンクリト造になっているようです。RCは法定耐用年数は47年ですので、この物件は法定耐用年数以内ということになります。リフォーム中の内部も見せていただきましたが、丁重にお断りさせていただきました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.19
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長野県の大家パスカルです。・・・ 指値が滑りまくってます。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら少し遠くの地域まで物件見学にってきました。実はこの物件、6年ほど前にA不動産屋さんが仲介で売りに出ていました。その時、買い付けを入れましたが、なんとなく話が立ち消えになってしまいました。売主さんの気持ちが変わったのでしょうか?売り止めでした。今回、B不動産屋さんが仲介で物件情報がひっそりと出ていました。売値はA不動産屋さんの時より数百万円だけ安くなっていました。内見をさせていただきましたが、空室のクロスは天壁全部張替えが必要です。その他外壁などの補修も必要です。利回りも考慮しつつ、控えめに300万円の指値をすると、B不動産屋さん「売主さんと相談してみます。金額の差が大きいので、買い付けはまだ書かなくて結構です。」と言われてしまいました。明らかに引いています。そんなに大きな指値を入れたつもりはないのですが、数千万円の物件に控えめに300万円(数%)の指値です。400万円の物件に300万円指値を入れて100万円にしろと言ったわけではありません。(以前は3600万円の物件に1400万円の指値を入れて、2200万円にしてもらった事もありましたが、今はそんな時代でもありません。)最悪、不動産屋さんから返事が来ないかもしれません。前回の駐車場用地の時ともそうですが、収益物件をあつかいなれていない不動産屋さんとの交渉は滑りがちです。こちらは、交渉の糸口として提示しているだけです。相手にしてみれば、狂った指値をする客だと思われてるのでしょうか。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.01
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長野県の大家パスカルです。・・・ 戸建2戸1物件を紹介されました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 先日、T不動産屋さんから戸建2戸1物件を紹介されましたが、1850万円だというので、即答でお断りしましたが、「見てから断ってくれ。」というので、見に行きました。 待ち合わせ場所に行くとT不動産屋さんと、「不動産の免許」も「宅建士」も持っていないけど持っていないけど不動産仲介を生業にしている仲介マニアの方がいました。以前にもどこかで会ったことがある方でした。物件スペックです。・土地が300坪 + 接道の良い更地200坪・戸建2戸と蔵1戸・1棟は、とんでもなくいい材料を使った戸建でした。一般住宅でもありえない使用でした。風呂が人工大理石とか、脱衣所6畳、流し台は3m以上。ノーリフォームでいけます。・もう一棟は普通のボロ家でした。不動産仲介を生業にしている仲介マニアの方が、「更地は坪6万円位で売れるから、200坪で1200万円、実質650万円で戸建が2棟買えます。」とい言います。 人をはめ込むときのトークですね。 次の日、あまり欲しくなかったので、パスカル「1850万円-1200万円で650万円だったら買います。更地200坪は仲介マニアの方に買主を探してもらってください。」とT不動産屋さんを通して、仲介マニアの方に伝えてもらいました。 T不動産屋さんとは3年以上のお付き合いです。 私が本気で650万円と言っていることをわかっています。 T不動産屋さんも私も無理な数字だとわかっています。 T不動産屋さんから夕方電話がありました。T不動産屋さん「戸建だけだと1200万円って言ってるけど・・・。」と笑いながら言っていました。私に断られる事を確信していました。パスカル「1850万円-1200万円 = 650万円ですよね?1850万円-1200万円 = 1200万円っておかしいでしょう。小学校の算数で繰り下がりの勉強しますよね。」と冗談を言いました。 不動産ですから、接道がよくても更地だけ残されても困ります。単純に引き算というわけにはいかないこともわかります。でも賃貸には無理な金額です。パスカル「万が一650万円になったら、すぐに全額もって買いに行きます。」と言って終わりました。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.01.14
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長野県の大家パスカルです。・・・ 築40年オーバーのRCを見学してきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日は、築40年オーバーのRCを見学してきました。まだ売り出し価格検討中の話なので、内見ではなく外から見てきただけです。 事前に、ストリートビューで見たときに、半分くらいの部屋に水回り関係の補修がされていることがわかりました。水の管が玄関ドアの上を通るように設置されています。ちょっと大変な物件かなと思いました。 この写真とは全く関係ありません。 物件につくと、ストリートビューで見た通り、給湯機の配管が入り口のドアの上を通って、ドアの反対側から室内に入っています。 その中で、給湯器もガスメーターもないのに、ガラス越しに生活感が感じられる部屋がありました。不思議に思い不動産屋さんに電話で聞いてみました。不動産屋さん「大家さんの許可を受けて、室内に階段を造って3階の部屋と4階の部屋をつないで住んでいる部屋があるんですよ。」とのことでした。パスカル「・・・?」 詳しく話を聞いて理解できました。 それにしても、RCの建物の4階の床(3階の天井)に穴をあけて階段を造って3階(4階)とつなげるというのは大変な事だったと思います。普通許可しませんよね。長期にわたって住む契約だったのでしょうか。確かに給湯機は1ヶ所でいいですね。 これを元に戻すのは大変なことです。天井の穴を埋めることも大変ですし、水回り、電気系統を戻すことが大変なことがあります。 場合によっては、4階のバス、トイレが撤去されているか使えないかもしれません。私が購入したとしても、間取りは直さずにこのまま貸すのが現実的ですね。 私の経験ですが、2部屋を1部屋に統合された部屋を2部屋に戻すときに苦労しました。 普通は電気料金の関係で2部屋の電気のメーターを1つにします。書類上どちらかに統合してしまいます。もちろん電気は2部屋とも使えます。 その際、残りの1部屋の電気を書類上位廃止にしてしまうと、部屋を2部屋に戻すとき、新築の時のように電気の図面のつくり直し、配線のやり直し等があり、結構な金額がかかります。そうしないと電気会社が通電を許可してくれません。電気メーターもつけてくれません。 水回りも苦労しましたが、これは物理的につなげばいいだけですから。 ※電気の事は、あいまいな部分もあり間違いがあったらお許しください。 私の住んでいるエリアにしては土地の値段は高めの地域ですが、築年数と特殊な間取りにリフォームがしてあるため、安くないと買えません。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.15
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長野県の大家パスカルです。・・・ 過疎の地域の物件見学に行ってきました。(2) ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 以前ブログに書いた『過疎の地域の物件見学に行ってきました。』 諦めきれずにもう一度見に来ました。 だいぶ金額も落ちてきたので、傷口に塩をすり込むようなきつい指値をして現金購入のチャンスと思いっていました。 物件を見て、「このアパートいけるよな。不動産屋さに連絡しよう。」と思いましたが、念のため周辺のアパートの入居状況や様子も見てみようと思いました。これは普段ならほどやらないことです。見ても1、2棟見る程度です。もちろん、なんとなく近隣に民家やアパートがあるとか、付近の雰囲気とかは見ますが、細かくは見ません。・地主系の大家さんが空室を抱えて荒れていることはよくあります。不安をあおられますね。・家賃保証の大東、ダイワの入居状況を気にしても仕方がないことです。入居率がいいので安心材料にはなりますね。「ダイワが建ってる。需要のある地域なんだろうな。」くらいです。・レオパレスは、私の周りではどこでも空室が多いので、これも需給関係を反映しているとは思えません。 今回は違いました。大東も、レオパレスもダイワもありません。写真はぼかしてあるのでよくわからないと思うのですが、こんな感じです。 ほぼ全空です。何棟、何室あるのでしょうか? ほとんど空いてます。つる草が壁を伝ってます。崩壊しかけたウッドデッキがあります。 他にも写真はありますが、他人様の物件ですのでこのくらいで。 一群のアパートがここまでひどいのは初めて見ました。間違いなく入居率は50%を切ります。たぶいん30%以下だと思います。 この一帯は供給過剰であることは間違いないのですが、すでに需要がなくなった地域のようです。 大手客付け会社のHPにもこの辺の物件はほとんどのっていません、たぶん募集も諦めているのではないかと思いました。 ある企業に依存しすぎていた地域でした。頼みの企業は一度倒産しています。他の企業に買収され、社名はそのままで細々営業しています。かつての面影はありません。 かつて、インテルのCPUがらみの仕事をしていた会社でしたが。倒産する前はプロパンガスの代金も払えずに前金でプロパンガスを納入してもらっていたそうです。 ここから少し離れたところにある私のアパートが満室であることが不思議です。管理会社さんに感謝するとともに、自分のアパートを所有し続けることが怖くなりました。 そもそも、この実態を知っていれば今所有しているこの地域のアパートを買えなかった思います。 工務店の社長が、私のこのアパートをリフォームしている時に「絶対に満室にならないと思ってリフォームしていた。」というのもわかりました。でもひどいやつです。 物件の周辺調査は大切ですね。 これでスッパリあきらめがつきました。次ってみよう。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.14
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長野県の大家パスカルです。・・・ 購入するつもりで不動産屋さに向かいました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 築60年オーバーのビル!価格は決めてください。の続きです。 本日は、この物件に買付を入れるつもりで不動産屋さんに向かいました。 車の中では「50万円、30万円」と妄想をふくらませていました。 途中で、物件をもう一度見ようと思い、駐車料金100円を払い、物件の周りをウロウロしました。写真ではわかりにくいと思いますが、カオス地帯です。わけのわからない飲み屋ばかりあります。ドブ臭い一帯です。そして衝撃的なことが、左側が購入予定の物件の外壁です。外壁がいたんでいると思いながらよく見るとシロアリが食事をした後でした。木造? 築60年の3階建ての鉄骨造のビルだと思っていましたが、謄本をよく見ると木造3階建でした。60年前の木造3階建のようです。 その後、不動産屋さんに行き、「3階建ての鉄骨造のビルじゃないんですか?シロアリの痕跡がありますよ。」と言って写真を見せて、「もう1週間考えさせてください。」と言ってきました。 普通は、その場で購入をやめると思いますが、 家賃収入が3万円あります。年間36万円です。 固定資産税は3万3千円位です。火災保険は8万円くらいでいいような気がします。 年間20万円くらい手元に残りそうです。 20万円で購入すれば利回り100%です。 残り3テナントも3万円で決まれば利回り400%です。 妄想はやめて、まじめにどうしましょうか? 普通は買わない。それはわかってます。 やはり、やめるべきですね。 最近、ある不動産屋さんの社長さんに、「リスクをとらないと利益はない。」 と言われて、築10年くらいで利回り10%、7000万円の物件を紹介されました。確かにリスクはとれそうな物件です。利益は・・・。 どちらがリスクが高いでしょうか? おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.12
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長野県の大家パスカルです。・・・ 今日も物件見学 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 今日も物件見学に行ってきました。やはり簡単にいい物件はないですね。スマホのバッテリー切れでほとんど写真がありません。物件1こんな感じで、築古、全空、駐車場なし、接道2m未満。撤退。物件2 ブロック7段の塀を補強してある物件 写真ではわかりませんがこの塀傾いています。長さも20mくらいあります。買主負担で撤去しなくてはなりません。物件価格が安くないのでブロック塀を撤去するのは厳しいです。物件の内部のリフォームも1部屋50万くらいかかりそうです。撤退。物件3 写真はないですが、築古、田舎、非水洗。撤退。 物件の資料ベースではいまいちだと思っても、行ってみれば何かあるかもしれないと思って物件に行くのですが、やはり資料以上の物件はありませんね。 今年もあと一ヶ月半、物件7室しか買えずに今年は終わるのでしょうか?おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.11.21
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長野県の大家パスカルです。・・・ ちょっと遠くまで物件見学 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ちょっと遠くまで物件見学に行ってきました。 表には出ていない秘密の物件です。 仲介業者さんの話では、1部屋80万円以上リフォームがかかるという話です。 経験上1部屋80万円以上のリフォームというのはイメージできません。 最近、戸建2LDKで天壁床のクロス貼り、畳からフローリング等のフルリフォームをしましたが50万円程度でした。もしかして、「残置物の山で、畳、根太が腐っっているのか?」「水回りが爆裂しているのか?」「ユニットバスが使い物にならず入れ替えか?」色々考えました。 実際に内見しました。 こんな部屋感じの部屋です。 写真はイメージです。私の持っている物件の写真から似たものを使っています。 特に問題はないように感じました。和室のままでも賃貸に出せるようにも思えます。もちろん購入できたらフローリングにします。 残置物もなく、個人的には「中古物件ってこんなもんじゃないの?」というレベルでした。 自分の目が田舎物件に慣れすぎているのでしょうか? 自分の投資エリア以外では私のリフォームのレベルでは通用しないのでしょうか? 業者さんには購入を前提で売主さんに交渉してもらうことにしました。 買えるといいな。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.11.20
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長野県の大家パスカルです。・・・ 築60年オーバーのビル!価格は決めてください。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 今日も、朝7時より10万円戸建の残置物撤去に汗を流していました。 午前9時頃、不動産屋さんから着信がありました。不動産屋さん「古い飲食のビルがあります。売主様の希望価格は一応ありますが、よかったら見てください。価格は決めてください。」パスカル「分かりました。」 実は、元喫茶店の10万円戸建の残置物撤去で、「飲食物件は、もういいかな。」と、思っていたのですが、情報を聞くと血が騒ぎます。3時に現地で会うことにしました。 午後2時40分、作業をやめて飲食ビルに向かいました。10万円戸建から車で5分ほどの距離です。 物件は、築60年オーバーの飲食のビルでした。築60年オーバーってことは旧耐震以前ということですね。 3部屋中入居(営業中)は1部屋だけ、しかも家賃は2.5万円です。飲食にしては激安家賃です。とうぜん駐車場なし。 空き部屋を見ましたが、10万円戸建の100倍きれいです。残置物がほぼありません。10万円戸建は残置物推定3トンです。 買うか、買わないか、どっちにしましょうか? 毎日、10万円戸建の残置物撤去で疲れていて、頭が働きません。 「買ってもしょうがない。」とうネガティブ思考が蔓延しています。 それが正しい判断かもしれませんが、「10万円なら買ってもいいか?利回り300%だし。」とも考えます。さすがに10万円は不動産屋さんに怒られそうです。 このビル、どう活用したらいいかイメージが持てません。飲み屋さんが一軒営業しているために、空いている部屋も飲食しか考えられません。 まさか、飲み屋の上で学習塾というわけにはいきません。 この田舎町で、飲み屋さんが増える見込みもないように思います。 早く、10万円戸建の残置物撤去を終わりにして、しっかり1日休んで冷静に考えてみます。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.11.15
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長野県の大家パスカルです。・・・ 傾いた戸建を見てきました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 久しぶりに戸建を見てきました。傾いているということは知りませんでした。 トイレ、風呂はリフォーム済み、インナーガレージ付きでしたキッチンは多少手を入れる必要がりました。280万円で売っていた物件でしたので、キッチンのリフォームを考慮して230万円くらいで指値するつもりでしたが、下の写真のように傾きがありました。 建具と柱の隙間から傾きがわかります。室内の壁にも何カ所かひびが入っていました。 私は傾きがある物件も買っていますが、安くなければ買いません。 傾きは指値のポイントですよね。傾きを直すにはかなり費用がかかるということで話をして指値をします。 実際には、傾きは調整で済んだりします。そのまま貸すのもいいですよね。 今回も、直すとうことにして指値しましたが、傾きのを指摘しても、不動産屋さんは特に気にすることもなく、指値も通りそうもないのでスルーしました。 経験上、不動産屋さんは建物の傾きに気づいていないことが多いです。そして、指摘してもあまり気にしません。不思議です。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.31
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長野県の大家パスカルです。・・・ 過疎の地域の物件見学に行ってきました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 先日、物件見学に行ってきました。 1件目、ここは20室以上ある物件ですが、部屋はあれています。残置物満載!ここはトイレ。便器はどこ?レトロな照明。2件目にも行ってきました。こちらは1ルーム6戸の物件部屋はきれいですが、共用部の雨漏りが現在進行形です。1部屋だけクローゼットの中に雨漏りの跡があります。 こちらの物件は、不動産屋さんも内部は初めて見たと言っていました。なかなか無責任。 不動産屋さん「値付けを間違えて高くしすぎた。」とのことでした。 クラウンより安く買えそうですが、悩んでいます。 この二つの物件は、ある企業の子会社(人材派遣会社)のものです。全空で渡されます。 企業が手放すということは、その企業は当面派遣社員を必要としていないということです。「これから不況になるのでは?」と思ってしまいます。 この物件は、お断りですね。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.22
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長野県の大家パスカルです。・・・ 中古アパート見てきました。全空再生物件 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 中古アパートを見てきました。全空の再生物件です。 人口数千人の地域です。私もこの地域に物件を持っていますが、満室の安定経営です。 この全空物件、写真はのせせられませんが、私は再生してやっていけると思いました。金額は高めですので、きつめの指値&放置プレーかなと思っていました。 念のため、管理会社にも相談しました。担当者さんからは厳しい意見がありました。担当者「あの物件を満室にすると、パスカルさんが今所有している物件に空きが出ますよ。」パスカル「???」担当者「人口が少なく過疎のエリアですよ。そこで20室以上再生させたら今以上に供給過剰ですよ。パスカルさんの今の所有物件と競合しますよ。現状でパスカルさんの物件が満室なのが不思議なくらいなんですよ。」パスカル「分かりました。」とお答えしました。その通りだと思います。でも、まだあきらめきれない気持ちがあります。物件欲しい病は治りません。 午後は、家賃滞納者&原状回復費未納さんが洗濯機ニップルを忘れて引っ越してしまったというので、引っ越し先に洗濯機ニップルを届けに行き、ニップルを取り付けました。 なんて優しい大家さんでしょう。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.18
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長野県の大家パスカルです。・・・ アクセントクロスより大切なこと ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日、不動産屋さんからの帰り道、知り合いの管理会社の社員さんがあるアパートの前にいました。退去立ち合いが終わったところでした。 そのアパートは以前から不思議に思っていることがありました。募集要項を見ると、きれいにリフォームされているのに、家賃が安く、入居率がそこそこという物件でした。 社員さんに頼んで、中を見せてもらいました。写真はイメージです。 やはり、きれいな内装でした。デザインクロスをアクセントにしてあります。トイレもしっかりやっています。 本当に、どの部屋にもアクセントクロスがあり、リフォームの本をそのまま、まねしたくらいでした。「ここまでやるとはすごいなー」と思ってみていました。田舎でここまでやる人はそうはいません。 室内を見ていると、家賃が安めで入居率がそこそこの理由は、もっと基本的な部分にあることが分かりました。ツーバルブです。キッチンも居室もすべてのイッチプレートコンセントプレートが古いものです。キッチンの照明もこんな感じです。 社員さんも言っていましたが、デザインクロス使う前にやることがあります。水栓、スイッチプレート、照明を新しいものに変えていれば、客付けも楽になるとのことです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.09.29
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長野県の大家パスカルです。築45年の物件、見学に行ってきました。みなさんのクリックが、モチベーションになります。ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら お盆中に、空き家バンクを見ていると、物件情報がありました。8月15日に掲載された物件だそうです。16日に不動産屋さんと連絡を取り、本日17日、物件見学にってきました。2階の天井、雨漏りの跡その下の畳の雨漏り跡2階の雨漏りの真下にある1階の天井の雨漏り跡この家は・売値250万円・1974年築、5DK・お子さんがおられず、親戚の方が相続。その親戚の方が売主さん 相場から見ると安い物件ですが、雨漏れがひどい物件です。 やんわりと値引きについて話をしましたが、売り出して3日で値下げはできないとのことでした。躊躇することなく今回は見送りです。 修繕を含めると600万円くらいの物件になってしまいます。この地域では、家賃4万円~5万円です。600万円だと、利回りはいいとこ10%です。投資になりません。600万出せば雨漏れがない物件が買えます。 不動産屋さんに、「今後、大きく物件の価格が下がることがあれば教えてください。」と言いました。不動産さんも250万円では厳しと思っているようでした。 私の中では、50万円? 頑張って出しても80万円だと考えています。 この物件、多分買えないでしょう。買えなくてもかまいません。高い金額で買って苦労するより、買えないほうがいいです。 この物件、以前だったら200万円くらいで買っていたかもしれませんが、今は買いません。自分も成長したものです。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.17
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。信じられないことに30位になりました。皆さんのおかげです。ありがとうございます。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日は、早朝よりある『無借金&高利回り』大家さんの物件を見学させていただきました。 私が感じたことです。1無借金経営をしている。 借金をしないで数十戸規模の大家さんになりセミリタイアされています。すごいことだと思いました。 私は、借り入れを起こして物件を購入していますが、無借金の小ぶりの物件がわずかにあります。そんな小さな物件でも、無借金物件は安心感があります。2自主管理をしている。清掃がいき届いている。 今日は共用部の清掃をしながら、入居者さんと笑顔であいさつをされていました。また、近所の方と何やら話をしていました。クレーム気味の事だったかもしれませんが、相手の話をしっかり聞いていました。普段からお付き合いをうまくやっているようで人間関係の大切さを感じました。 私は、管理会社さんにお願いしていますし、入居者さんとはあまりかかわりを持っていません。3自分で決めた地域で投資している。 範囲を広げるのではなく、ご自分が賃貸需要などをよく知っている範囲で投資をされていました。 私も、よく知った地域で投資していこうと思いました。4建物のリフォームが徹底している。 見せていただいた建物は、1棟を除き外壁塗装等がしてありました。デザインも素敵です。築年数を聞くと驚いてしまいます。古くなってもきちんとリフォームをすれば十分に経営していけるとわかりました。入居率が高いため内部は見せてもらえませんでしたが、やはりリ内部のリフォームにもお金をかけているそうです。 私は物件の外壁塗装をやったことがありません。今回の見学で外壁塗装のインパクトは大きいと感じました。「手遅れになる前に、お金貯めて塗装しよう。」と思いました。5安く仕入れた高利回り物件を持っている。 『無借金&高利回り』大家さん、『安く仕入れた高利回り物件の重要性』を話されていました。高利回りの物件があるから、そのCFを使って安定して再投資等をやって行けるそうです。私も全くそう思います。この某大家さんは、さらに『無借金&高利回り』です。最強ですね。 今回の物件見学は大変参考になりました。『無借金&高利回り』大家さんは、「物件が古いんですよ。」「資産価値がない物が多いんですよ。」 と謙遜されていましたが、私があれこれ評価することができない立派な方だと思いました。 私も、『無借金&高利回り』大家さんを見習ってしっかりやっていきたいと思いました。 『無借金&高利回り』大家さん、早朝より見学をさせていただきありがとうございました。楽しい半日でした。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.24
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。順位が36位になりました。ありがとうございます。さらに一押しお願いします。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 昨日提案を受けた物件を見に行ってみました。部屋数が30戸の物件は大きですね。不動産屋さんも来て下さって内見もできました。 内部を見ながら、 1 「クロスの張り替えが必要ですね。」2 「床は、プラスチックタイルかCFですね。」3 「ウォシュレットもつけたいですね。」4 「流し台も、交換かダイノックシートで補修したいですね。」5 「エアコンも欲しいですね。」 その他にも色々指摘しました。リフォームは退去ごと30部屋分だから大変なん事だということも話しました。 実は、5050さんの3日間の講習の受講修了者の私は、1、2はできます。3、4も自分でできます。5は自分ではできません。エアコンはプロパンガス屋さんです。 いろいろ言いながら、自分でやれば大した金額ではないと思いました。 唐突ですが「そうだ、今度ガス屋さんと一緒に交換すればいいんだ。」と思いました。事務所のエアコン設置ガス屋さんと一緒にやろう。ガス屋さんに電話して日程合わせよう。 今回は任売物件です。売主様も大切ですが、債権者の金融機関が納得してくれる事が大切です。私と売主様の間に入ってくれる仲介さんも大切です。皆さんが納得してくれる金額を考えなくてはいけません。・そこで、25%の利回りで指値をしました。根拠も伝えました。金融機関さんは納得してくれるでしょうか?・仲介さんには、改めて簡単な物件調査をお願いしました。この物件調査に対して調査費は払いますが、報告は求めません。わかる人にはわかりますよね。・売主様も任売ですからお金が必要です。多少まとまった金額で、残置物撤去をお願いしました。これも、残置物があっても何も言いません。というより残置物は現状維持です。わかる人にはわかりますよね。 あとは指値が通ることを願いす。債権者の信金さん納得してね。 そして融資について別の金融機関からOKをもらうだっけです。 明日は、買付証明を書く予定です。それまでに調整することがあるようです。 いつものことですが、簡単に指値が通ると、コウメ太夫ふうに「チクショー」になってしまいます。指値が通らなくてもコウメ太夫ふうに「チクショー」になってしまうのですが。今回はどうなるでしょうか。 進ちょくがあったらお知らせします。つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.23
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 今日はまたまた5050大家さんのところで、CFの貼り方を教えてもらいました。とても参考になりました。1日目:クロス貼り、2日目:フロアータイル貼り、3日目:CF貼りと教えていただきました。3日間の講習ありがとうございました。皆さんもぜひ3日間の講習を受けてみてください。 これでアパートのリフォームや原状回復がほぼ自分でできます。コストカットにつながります。この夏購入予定の物件で試してみたいと考えています。今日は5050先生と生徒2人でした。もう一人の生徒さんは大変若くて、今から始めれば、時間を味方につけて楽勝だと思いました。 本日3人でソースかつ丼屋さんにいる時に、私の携帯に不動産屋さんから電話がありました。不動産屋さん「パスカルさん、大きい物件はNGでしたっけ?」パスカル「高額な物件は無理です。大きさはより金額ですよ。」不動産屋さん「30戸のアパートですがどうですか?金額は〇千万~△千万円です。このままだと競売になります。」パスカル「検討させてください。明日内見をお願いします。」不動産屋さん「わかりました。」 この競売寸前の物件の債権者は、私が1億円以上融資していだいている金融機関です。この金融機関には現在融資審査中の物件がります。 どのタイミングで話そう? 違う金融機関がいいのかな? そもそも任売って時間かかるんじゃない? 誰か教えてくださいよ! この物件土砂災害警戒区域内にあります。長野県の場合、よくあるとは言いませんが、そこそこ物件土砂災害警戒区域内ということがあります。普段は気にしませんが今回はその点が気になって迷っています。 私も、物件土砂災害警戒区域内に戸建てや小さいアパートを持っています。特に気にせず買いました。理由は・小規模な物件であるということ。・物件が土砂災害警戒区域内であっても周りに家があり、土地がそんなに傾斜していない。 今回の物件購入で気になる点です。・大規模な物件であるということ。30戸は大規模ではないという方もいると思いますが、私にとっては大規模の未知の世界です。・物件が土砂災害警戒区域内であっても周りに家がすくなく、土地がかなり傾斜している。 「30戸の未知との遭遇物件=物件土砂災害警戒区域内物件」どうしたらいいでしょうか?教えてください。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.22
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