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名古屋の３代目大家大シマのブログへようこそ。 大家道大シマ流家元。（築古派） 築古大家の発展を考えていきたいと思います。 名古屋の不動産に関しての情報お待ちしております。
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2006.09.29
カテゴリ： 不動産
借りたお金の使い方のとりあえず一例。
以前、 ここ でかいた木造アパートである。
昭和４０年代の木造、３５平米。全戸数１０戸。二階建て。
二階と外壁は以前リフォーム済み。
以前のリフォームは一戸当たり３５０万（外壁、屋上、外構含む）前後だったと思う。それ以前の家賃は３５，０００円／月。それでも空きが多く、入居率５０％。それも２階は入居一部屋。
それなので家賃収入は
３５千／月×５＝１７５千
２階と外壁、外構工事後は
６１千／月×５＝３０５千／月
３５千／月×４＝１４０千／月
合計 ４４５千／月
差し引き２７０千／月
かかった費用は
３，５００千×５＝１７，５００千
利回り
２７０×１２／１７，５００＝１８．５％
固定資産税は、ふえなかったので経費は金利のみである。
通常、新築時の固定資産は利回りにすると約１％のダウンである。
今度一階五戸をリフォームする。
かかる費用は一戸当たり２，２００～２，５００千
家賃査定は６３千～７０千／月。
ポイントはねこあしの洋バス。
二回のリフォームのトータルのコストは
２８，５００～３０，０００千
家賃収入は６２０～６５５千／月
元の家賃があったとして差額
４８０～５１５千／月
利回りは
入居０戸からで考えると
６２０～６５５千×１２／２８，５００～３０，０００＝２４．８～２７．６％
入居５戸から考えると
４８０～５１５千×１２／２８，５００～３０，０００＝１９．２～２１．７％
３０００万を７年で借りると毎月の返済は４０万弱。
工事を２回にわけ、途中で借り増ししているので実際は１０年返済並み。
ゆえに現在の返済は３０万弱。
効率のよい投資となる。
実際、もとの家賃があったらといったが、退去された後の入居はそのまま無理だった。少なくとも３５０千～５００千の投資が必要だった。それでも家賃は３５０千＋少しだった。
仮に壊して新築では、７，５００千×１０＝７５，０００千の費用がかかり、家賃はやっぱり６５千円前後。（実はすぐ道路反対にウチのハウスメーカーで作った４０平米のＳ造築９年が家賃が６０千）
２０年で７５００万を借りると返済は約４０万。
固定資産税はきっと現在の２～２．５倍
新たなローンを組んで、建替えすると手取りは減ってしまう。
担保設定を伴わない、小口資金はとにかく借りることが重要である。
また、それを使う効率よい方法を探すのも、大家の重要な仕事である。
以前、 ここ でかいた木造アパートである。
昭和４０年代の木造、３５平米。全戸数１０戸。二階建て。
二階と外壁は以前リフォーム済み。
以前のリフォームは一戸当たり３５０万（外壁、屋上、外構含む）前後だったと思う。それ以前の家賃は３５，０００円／月。それでも空きが多く、入居率５０％。それも２階は入居一部屋。
それなので家賃収入は
３５千／月×５＝１７５千
２階と外壁、外構工事後は
６１千／月×５＝３０５千／月
３５千／月×４＝１４０千／月
合計 ４４５千／月
差し引き２７０千／月
かかった費用は
３，５００千×５＝１７，５００千
利回り
２７０×１２／１７，５００＝１８．５％
固定資産税は、ふえなかったので経費は金利のみである。
通常、新築時の固定資産は利回りにすると約１％のダウンである。
今度一階五戸をリフォームする。
かかる費用は一戸当たり２，２００～２，５００千
家賃査定は６３千～７０千／月。
ポイントはねこあしの洋バス。
二回のリフォームのトータルのコストは
２８，５００～３０，０００千
家賃収入は６２０～６５５千／月
元の家賃があったとして差額
４８０～５１５千／月
利回りは
入居０戸からで考えると
６２０～６５５千×１２／２８，５００～３０，０００＝２４．８～２７．６％
入居５戸から考えると
４８０～５１５千×１２／２８，５００～３０，０００＝１９．２～２１．７％
３０００万を７年で借りると毎月の返済は４０万弱。
工事を２回にわけ、途中で借り増ししているので実際は１０年返済並み。
ゆえに現在の返済は３０万弱。
効率のよい投資となる。
実際、もとの家賃があったらといったが、退去された後の入居はそのまま無理だった。少なくとも３５０千～５００千の投資が必要だった。それでも家賃は３５０千＋少しだった。
仮に壊して新築では、７，５００千×１０＝７５，０００千の費用がかかり、家賃はやっぱり６５千円前後。（実はすぐ道路反対にウチのハウスメーカーで作った４０平米のＳ造築９年が家賃が６０千）
２０年で７５００万を借りると返済は約４０万。
固定資産税はきっと現在の２～２．５倍
新たなローンを組んで、建替えすると手取りは減ってしまう。
担保設定を伴わない、小口資金はとにかく借りることが重要である。
また、それを使う効率よい方法を探すのも、大家の重要な仕事である。
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