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tagayu

東北地方に住むサラリーマンが本業以外の収入を得て生活していけるまでを描いた物語。２０２１年３月末現在は、不動産はアパート３棟、戸建て２戸を経営中。紙の資産は戸建て１戸分程度の配当金。ネットを活用したでのスモールビジネスも保有中。旅行も好きなのでマイレージをうまくためたり使ったりすることも大好き。

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所有物件

１号物件：茨城県古河市戸建て（S58築）
２０１５年３月購入
利回り　１７％

２号物件：山形県山形市アパート（H13築）
１DK６部屋
２０１６年５月購入
満室時利回り　１３％

３号物件：山形県米沢市戸建て２棟（S56築）
２０１７年８月購入
満室時利回り　２４％
→２０２０年５月売却

４号物件：青森県八戸市戸建て（S46築）
２０２０年１２月購入
満室利回り　１７％

５号物件：山形県米沢市アパート（H24築）
１DK16部屋
２０２１年３月購入
満室時利回り　１２％

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2022年01月03日

売りアパートを探す場合の定点観測の重要性

テーマ：不動産投資（アパート・マンション経営）(1634)

カテゴリ：投資

毎日狙っているエリアの物件を検索していますか？

私が狙っている地域の物件検索として
不動産ポータルサイトをほぼ毎日見ています。
毎日というか
サラリーマン生活の始業前
昼休み
家に帰ってと
日に３回は見ます。

見るというか癖になっているという感じで

それ以外にも家に帰ると
地元の不動産業者のサイトなど
ポータルサイトにのらなそうなローカルなサイトを閲覧します。

９９％が空振りに終わるんですが
相場観を養う上でやっておいたほうが良いかと思います。

何年も同じ値段で出続けているアパートもあれば
一度は消えて、若干値段調整をして出してくるアパートもあります。

定点観測をしていると、そういったこともわかるようになります。
これはローカルで物件数が限られているからなのかもしれません。

そうやって見ていると
売り主が強気なのか弱気なのかがなんとなくわかります。

値段が乱高下する物件とその売り主。

戸建てで８００万円出だしていて
１年以上売れなかった物があるのですが
一度消えて今度は１３００万円で出してきたのです。

これが仲介業者の入れ知恵なのか、売り主の支持なのかはわかりませんが

３０％割り引いても、売り主はホクホクでしょうから。

あとは、ずっと売っていたアパートも
先日数百万円上乗せして出してきました。

でも、この物件は複数業者が取り扱っている案件だったので
売値が揃わずばらばらになっていたままずっと放置されていました。

値下げをした場合は、安い方に問い合わせが行くでしょうから問題なのでしょうが
値上げした場合は、問い合わせは門前払いでしょう。

私も一度こういう物件に問い合わせてみたのですが
仲介の人も「売り主の気がコロコロ変わって、
表示の値段でも売らないっていう始末で困っているんです」
ということもありました。

こういった物件は、売り主の我が強いと推測されるので
売却に至るまで気が変わったり、売却後に色々確認したいことがあっても
取り合ってもらえない可能性を感じるので
私はパスかなぁ。

ということで定点観察をしていると
色々と見えてくることもあります。

狙うエリアが少ない場合は
こういう積み重ねが物件取得につながるかもしれませんよ。

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