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2010年04月11日

【レポート】不動産投資セミナーマンション投資・一戸建て投資　初心者向け投資マンションの選び方

テーマ： ☆不動産投資で副収入を！☆(1160)

カテゴリ：自己啓発・おすすめ本・セミナー

不動産投資セミナー

神戸市灘区のＪＲ六甲道駅前にある貸し会議室で、開催された
セミナーで、少人数制だったので　気軽に講師へ聞きたい質問ができて
よかったです。

今日のセミナーは、午前中はキャッシュフローゲームという
不動産投資など投資の体験ができる人生ゲームのようなものを
しながら、収支計算をしたり、利回り
まずはゲームで慣れる　という　ところから始まりました。

ゲームなら何千万円する不動産物件でも、
儲かりそう　というだけで、気軽に購入できますね

午後からは本格的な不動産投資についての話でした。

・今なぜ、不動産投資なのか？
・知っておきたい2010年からの時代予測
・なぜ、私が不動産投資をはじめたのか？
・収益物件は●●をチェックせよ！
・どんな失敗から不動産投資に決めたのか？

そして

・大きい声では言えない不動産投資のメリット、デメリット

・新築区分マンション VS 新築アパート
・初公開！この部屋のここが自慢！
・誰も教えてくれない不動産投資の裏話
・超具体的！生々しい事例をコッソリ紹介

・質疑応答タイム etc

講師は日本各地に不動産投資物件を所有しており
２０％が一番低い利回り物件で、３０％前後の利回り物件を
多く所有しています。

神戸の不動産も３件ほど所有しているようで、今回神戸で不動産投資セミナーを開催することに
きっかけ？になったそうです。

講師は2日間で３０万円もする高額な不動産投資セミナーなど
色々なセミナーで勉強をして、投資を始めたそうです。

あまり勉強をせずに始めた人が
借金だけで、入居者がいないマンションで困ったり
一軒目を銀行ローンで借りて、二軒目以降は、銀行から借りられない
という状況に二軒目を買うまで気づかない人の話など
様々な失敗談を聞くことができました。

講師も、多くの不動産会社や銀行・信用金庫などを回っての
体験談や、どういう付き合い方をすればよいか
など、本や文章では書けないような
泥臭い話を　たくさん教えてもらえました。

こういう生々しい話は不動産会社主催のセミナーでは、絶対聞けないでしょうね。

初心者がやってしまいがちな、絶対やってはいけない投資方法は
不幸になる人が出ないようにシェアしますね。
（銀行ローンをしなくてもいいぐらい現金がある人や、年収１５００万円以上の人は
　節税や色々な理由で投資してもよいようですが・・・）

投資で新築マンションは購入しない

新築マンションの銀行評価は、一般的に販売価格の０．６～０．７倍だそうです。
１０００万円の物件なら、６００万円～７００万円の価値しかないと
銀行は思うということですね。

買った瞬間に４００万円損した気分ですね。

なぜなら、新築物件は業者の利益＋経費（広告費？・工事屋さんの人件費？・オープンハウスの人件費？）が物件価格に上乗せされているんですね。

不動産業者も、食べていかないといけないので
利益は当然必要ですし、建物を建てる人の給料も必要ですよね。
その費用を　最初に新築マンションを買う人が払う　ということなんでしょうね。
　（私の見解です）

ローンで借りている金額より、不動産の価格が低いので
当然次の物件はローンを貸してもらえないですよね。

その他にもマンション一棟買いの注意点として
大規模修繕費用を●●●万円見ておかないといけない　とか
●●構造のマンションは、修繕費用が高いなど

そして講師がどうやって不動産物件を探すのか
どういう不動産物件の探し方をして、時間とお金を失ったのか
という話も聞けました。
意外に失ったお金で大きかったのは、交通費　だそうです。
なんと物件の探し方がぶれていた時は、７０万円以上も使ったんだとか。

大切だそうです。

他にも競売物件で出会った物件での苦労話も
物件の写真や金額などを見ながら紹介があったので
分かりやすかったです。

リフォームの費用をどう考えればよいのか
ということを詳しく教えてもらえたのも
勉強になりました。

ノウハウの肝ともいえる
事業資金計画書も見せてもらえ
必要な諸経費なども、全部見せて（書き写させて）もらいました。

これはとても大きい価値でした！！

実際に計算演習をする
という勉強もあり
一般的に利回りと言われる表面利回りで　２０％　だった物件が
経費も入れた　実質利回りでは約１１％という　低い利回り（低い収入）
になる　というケースも教えてもらったり
実際に販売されているマンション物件で
計算をして、期待できる収入を得るには
いくらで購入すればよいか　など
実践的な内容もあり、結構頭を使いました

他にも投資物件を買うなら●●から購入した方がよいとか
リフォームをする時に●●はした方がよい、●●が買いたい物件に
リフォームする、●●●●をすると　見栄えがよくなって
少し高めの家賃でも借り手がいる　など
テクニックを実際のリフォーム物件写真を映しながら教えてもらえました。

また資料も充実していて
大阪や神戸など全国各地のマンション空室率や
空室率の高い地域は●●が安い　なども教えてもらいました。

また役所で不動産売買の手引きをもらってくると
タダでとても役に立つ勉強ができるとも聞けました。

セミナーの後の懇親会では
１０個以上も質問したのに、快く時間の許す限り答えていただけました。

質問の一部と回答の一部を紹介しますね。

物件の選ぶ地域はどこがよいのか
どこは避けた方がよいのか。

●●が多い●都市がよい　とか
●●地域や●●地域は、家賃が安いばかりでなく
敷金礼金が０円か、マイナスという地域があると
教えてもらえました。

賃貸料金の設定の方法は
●●●に従う、もしくは５０００円ぐらい高めにする。

賃貸物件の管理会社のおすすめは
エ●●●、ア●●●、ピタ●●が
管理費も適正で、きっちり管理してくれるそうです。

節税方法は？
●●●●・・・・。

（ここでは書けません。
税理士さんに教えてもらうか、講師に教えてもらいましょう！！）

リフォームの適正な価格・単価は
　キッチン・コンロ　１２００ｍｍタイプなら　カ●●●ホームで●．●万円
　お金をかけるなら、フラットのコンロ組み込みタイプで●●万円

　リフォーム金額は、同じリフォームを頼んでも
　３００万円の業者と５０万円の業者があったそうです。
　見積りは３社以上からとった方がよいそうです。

リフォームのセンスを磨くには
●●大家●で学べるそうです。

最後に、次回の不動産投資セミナーの開催は未定だそうですが
セミナーに参加したいという方が関西で何人か集まれば
また関西で開催していただけるそうです。

次回は　より具体的な内容・
契約時・引き渡し時の注意事項や登記簿のチェック事項、入居者の探し方、購入した後の管理方法なども　教えてもらえるそうです。

興味がある方は、このブログに知りたい内容も合わせてコメントいただくか
げんちゃんのツイッターに
セミナー参加したいとコメントいただければ、
次回開催も早いかと思います。
（私から講師に　セミナー参加希望者が多いから、開催してほしいと
　今回のセミナーで教えてもらった講師メールアドレスに連絡しますので）

楽天ブログ利用者のコメントやツイッターフォローいただければ
セミナー開催時にお知らせしますね。

げんちゃんのツイッター！！
不動産投資の気づき・ノウハウ勉強で得たことなど　つぶやいています。
ぜひ　フォローしてください

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P.S
　結構詳しくセミナーの内容を公開していますが
　講師の了解を得ております。
　ただ、投資目的で新築マンションを買ってはいけない
　以外の肝となるノウハウは、講師の著作権保護・知的財産保護のため
　げんちゃんの判断で、●●と伏字にしています。

　ちなみに講師とは本田健のセミナーで知り合いました。セミナーって色んなすごい人に出会えるから
　いい刺激になったり、勉強になりますね。
　今日の不動産投資セミナーでも、飲食店経営者や芦屋ケーキのソムリエの方など
　パワフルな方とお話をすることができました。

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