2019年08月の記事
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自宅の耐震性調査は重要です。
いつ来るかもしれない大地震。最近の建物は建築基準法で厳しく指示されていますが、昭和年代の建物は耐震構造になっていない建物が多い。住んでいる人達の命を守るためマイホームは耐震性がある建物を購入しよう。自然災害の多い日本は、津波にがけ崩れに地震と、沢山の恐怖指数があります。分けても目に見えて分からない地盤の強度や、建築物の構造に関して一般の方は無知です。平成以後の建物は建築基準法が強化されたこともあり耐震性が増している。しかし、中古住宅で昭和初期ともなれば耐震性が無いと考えるのが自然でしょう。内装を綺麗に造り変えるより先に、耐震対策にお金をかけないと命の危険にさらされます。台風や竜巻でも建物が倒壊する危険性すらある。マイホ-ㇺを買い替えようとの予定があれば、早めに新築住宅に移り住もう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月31日
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そのお家、住宅ロ-ンで購入されていませんか？
家を購入するお客さんはほとんど金融機関の住宅ロ-ンを利用されます。ロ-ンには住宅ロ-ンと事業用ロ-ンがある。住宅ロ-ンはその名の通りマイホ-ㇺを購入したいお客様のために低利で貸し出しているロ-ン。事業用ロ-ンとはアパ-トやマンションなど、収益物件の購入を目的とした投資家向けのロ-ンだ。住宅ロ-ンより金利は少し高く設定されていい。住宅ロ-ンの金利が安いため、アパ-トの建設や収益物件の購入に、業者が意図的にお客様に、事業用ロ-ンを使わずに住宅ロ-ンの融資を使わせて収支を合わせようと悪知恵で画策します。これは銀行を騙す行為なので、発覚すれば一括返済を請求されます。その他に悪質な場合は刑事罰もあり得る。今まで見て見ぬふりをしていたフラット35や民間の銀行も、漸く悪質者の摘発に重い腰を上げ始めました。お陰で金融機関を騙していた投資家に厳罰が下る。お客さんに積極的に住宅ロ-ンを使い収益物件を買わせた不動産会社や建築会社も同罪になるのでおびえています。いつの世も悪い人間が多いですね。最近は「中古の1戸建て住宅を貸したい」と相談に見えるお客様には「住宅ロ-ンをお使いですか、それとも事業用ロ-ンを御利用されましたか？」と必ず聞くようにしています。 個人の住宅取得を後押しするため低金利で貸し出す住宅ローン「フラット３５」が投資目的に悪用された疑いがある問題で、住宅金融支援機構は３０日、１０５件の不正と４９件の不正疑い事案を確認したと発表した。借り手には融資残額の一括返済を求めるとともに、詐欺罪での刑事告訴も検討する。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月30日
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ペット大好きなお客様に購入していただく家は300万円。
「こんなボロ家を購入してくれるお客様がいるのだろうか？」売却を依頼された家は、築30年の古家で山のそばにあるため、虫も出てくる。販売金額はわずか300万円と激安です。売却を依頼された家は汚い、古い。山のそばなので木がうっそうと茂り虫が出てくる。買い手がいるのだろうかと懸念していた時に、一人のお客様が来社された。「ペットの養殖をしているので、人里離れた場所でもいいし、古い家でも結構です。適当な家はないですか？」そこで古くて汚い家のあることをアッピ-ルすると「ぜひ案内して欲しい」と言われた。どうせ気に入ることはないだろうと考えながら案内をすると、「汚い、古いと言われていたので先入観がありましたが、とても綺麗で気に入りました。ぜひ購入したい」と申し込みが入りました。お客様はペットショップに、養殖したメダカを卸売りする商売をされていて、「人家が多い場所だとペットが盗まれるので、周りが山で囲まれているこんな物件が欲しかったんです。」と言われました。世間話をしているうちに驚いたことがありました。私が沖縄のヤンバルに土地をお世話したお客さんが、現地で亀の養殖業を営んでいることを話すと、奇しくもお客様がその家を訪ねて行ったことを話してくれました。不動産が取り持つ不思議なご縁を感じた古家の売買です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月30日
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私の自宅は幾らで売れますか？ 名前も連絡先も言わないお客様
毎月、「自宅を売りたい」と相談に見えるお客様は多い。しかし、名前も連絡先も言わないお客様はすぐ「離婚？」と察しがつきます。表情も暗い。今日も一人、中年の女性が「我が家は幾らで売れますか？」と来店した。来店顧客カードに「お名前と連絡先をご記入ください」と用紙を差し出すと、ペンを手にしない。名前も電話も教えない。こちらはそんなお客様には慣れているので、「そこのマンション相場は000円～000円です。しかしお部屋を見てみないと正式な金額が出ません。」と伝えました。部屋の中は荒れているのか、綺麗になっているのかで金額が上下されます。しかし、名前も名乗らず自宅の相場を聞きに見える女性は、ほとんど離婚による財産調べが多い。「離婚したら家を売って、その代金の半分を慰謝料でもらう。」そこでいくらで売れるのか下調べに見える。しかし本来なら、名前も名乗り、事情も説明されればもっと詳しい内容が説明できるのです。例えば、2.000万円で売れるマンションも、ロ-ンの残高が2.000万円近くあれば手取り金額はゼロです。家の相場を調べるだけでは生活設計の予定が立ちません。離婚が原因でマイホ-ㇺの値段を調査にくるお客様のほとんどは女性です。お金が目当てで離婚する中年女性は多くなっている。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月29日
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久里浜の広い土地付き中古住宅をご案内
久里浜の中古住宅本日はどこの不動産会社も定休日でお休みです。臼井不動産も同様に社員は全員お休み。そこで私が中古住宅をお探しのお客様を直接ご案内、営業してまいりました。丁度その時間帯に土砂降りの雨が降ってきて最悪となりましたが、物件はとても気に入っていただけました。良かった。子供さんの学区の関係で久里浜の７丁目～８丁目に、広い土地付きの１戸建てを探しているお客様がいます。臼井不動産に紹介しようと思いましたが、あいにく今日は定休日で全員はお休みです。そこで私が自分で案内、営業ををしました。物件は平坦な場所で陽当たりも良い。建物も中古ではあるが立派で手入れも良い。３年前に亡くなった私の友人が持っていた１戸建てだ。相続人から売却を依頼されたのでした。土地の広さは９６坪、庭は貸し駐車場として６台入る。すでに予約が全部入っている。別途自分の専用駐車場が２台分ある。建物は３階建てで合計４０坪もある。広くて平成１３年築なためまだ手入れも良い。販売金額もとてもリ－ズナブルとあってお客様は一目見て気に入りました。手持ちの住まいを買い換えの方なので、これから資金計画をご相談します。土砂降りの雨の中でも、定休日でも一生懸命に素早いご案内をすべきです。遊んでいては１円にもならない。営業をすれば大きな報酬が入る。最近は「社員募集」の面接に応募されてくる方の中には経験も営業能力もないのに○お金が欲しいので給与の高い会社を探しています。○休暇が多く、営業時間が短い会社を希望している。○売り上げ目標がない会社が第一希望ですそんな労働意欲が無いのに高給を望む人は定休日には絶対仕事に出てこない。「働かざる者、喰うべからず」の言葉を教えたい。定休日に出社してお客様をご案内し、成約になれば仲介手数料は２７０万円にもなります。家でごろ寝をしていたりテレビを見ているだけだと収入はゼロです。デブになります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月28日
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羽田国際線タ－ミナルからグッドバイ。ニュ－ヨ－クに戻ります
アメリカ留学はお金がかかる。アメリカ留学の途中、成人式の衣装あわせで３ヶ月も日本に帰国していた孫娘が本日アメリカに旅発った。時差の関係で夜中に学校から宿題やテストのメ－ルが届き、その夜のうちに返信するので、毎日朝方まで勉強をして、昼間に寝る生活に疲れ切っていました。成人式の衣装あわせに一時帰国していた孫娘を、本日朝７時に車で羽田国際線タ－ミナルまで送っていきました。時差の関係で夜中に宿題やらテストが学校からメ－ルでどさっと送られてくる。それをその日のうちに書き上げてメ－ルで返信を出す。テストも同様だ。遊ぶ暇は全くない。昼と夜が逆転していた勉強はさすがに疲れたらしく風邪も引いていたようだ。それでもけなげに重いス－ツケ－スを持って空港内に消えていった。来年また成人式にあわせ短期帰国するまで「体に気をつけて」といいながら手を振って見送りました。別れはちょっぴり寂しいと同時に、「やれやれ」という思いが混同します。残り１年、授業料に家賃、生活費の補助に私もパパと一緒に頑張ります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月27日
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富士と江の島を望む売地。ロケ-ションが良い売地です
これから売りに出される土地を下見に行きました。高台なので海が一望です。欠点は物件までの進入道路が3メ-トル程度と狭いことだ。本日は売り主さんの販売協力依頼で売地の下見に行きました。江の島や富士山を望む土地と、低地に造成された土地の2か所です。綺麗に造成された土地は見栄えも良い。すぐに建物の建設は出来ますが、公道が狭い点が気になります。住宅地であってもロケ-ションの良い土地は欲しくなります。特に日本人は富士山が見えると大喜びで購入してくれる。我が家に訪問されるお客様も、建物の素晴らしさよりまず東京湾が一望のロケ-ションを褒めてくれます。さあ売り主さん、販売価格はいくらにしますか？ ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月26日
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★横須賀に待望の底地が売りに出る★
横須賀の底地売買私の所には底地を購入したいお客様が沢山登録されています。ようやく横須賀市内に大量の底地が売りに出る。９月１日に第１回目の売買について打ち合わせ会議が始まる。売買となれば「底地セミナ－」に出席された投資家の方で、まだ買いそびれている投資家の方を優先して案内状を出す予定だ。全国でも底地を取り扱っている不動産会社は少ない。それは、「取り扱う金額が小さいので商売には向かないから」と言うのがその最大の理由でもある。しかし私は早くから底地の有利性、安全性に目を付けていたので、投資家のために売り物件の発掘に毎日汗を流していました。１年ほど前に３５区画の底地を投資家に購入して貰いましたが、駅から徒歩５分という地の利と、平坦である。車が自由に入る。陽当たりがよい。等の条件が完備していたため３０人の投資家に販売しましたが、購入された方は宝くじに当たったようなもので大儲けとなりました。セミナ－では新潟、埼玉、千葉、東京と全国各地から私のブロ後をご覧になって沢山の方が集まり、抽選で購入区画を割り当てたほどです。その時に買いそびれた投資家の方に、同様な土地を購入していただこうと探していたところ、ようやく大量の底地所有者の方と商談することになりました。大量の底地を持つ地主さんとのコンタクトでは、まず総坪数と地代の確認が行われ、譲渡金額の交渉で始まります。９月１日に商談会が開催されるので、概略は９月２日に判明します。抽選に外れた投資家に皆さん、果報は寝て待っていてください。福の神が舞い込むかも知れません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月25日
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何故先祖代々の土地にこだわる地主が多いのか？
先祖代々の土地に執着するの？日本人は農耕民族のため、土地に対する執着心はとても強い。わけても先祖代々引き継がれた相続財産の土地は、それが1円の収益も生まない負の資産であっても大事に守ろうとする。世界で商売上手と言われる華僑やユダヤ人、インド商人は土地や建物には決して惚れない。高い買い手が出れば躊躇なく売却する。特に未来はどうなるのか予測不能だ。景気が良くなるのか不景気になるのか。戦争が起きるのか平和でいられるのか。自分の健康だってどうなるか分からない。長生きできるか、大病を病んで早死にするかもしれない。それなら手持ち不動産は、高く買い手がついたときに売却するのが得策です。儲けられるときに儲けようという意識の強いのが華僑でありユダヤ人でありインド商人です。外国の投資家から見ると、一度手にした不動産をあの世まで持って行こうとするような日本人気質は考えられない。不動産はどうせ相続税により最後は日本国に召し上げられてしまう運命なのに、「先祖に申し訳ないから死んでも離さない」との考えは滑稽に見えるようです。放置してある不動産でも、利益を生んでいる不動産でも、より高い買い手が出れば売却して、まずは利益を確定するやり方が正解です。その利益を次の投資原資にすれば更なる大きな利益が転がり込んできます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月25日
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★ライバルを潰せ、コンビニ業界の挟み撃ち戦略★
コンビニ業界はライバルとの熾烈な競争を毎日続けている。食うか食われるか、コンビニの経営者は気が休まることが出来ないだろう。近所に突然大型のライバル店が出来ると顧客をどっさり吸い上げられて廃業せざるを得なくなる。ある繁盛店のコンビニが急に閉鎖することになった。２０年以上、その地域では１件しかないコンビニは便利でお客様の列が絶えることはなかった。所が繁盛店のコンビニから１キロ以内に、突然２店舗もライバル店が出現し戦いを挑んできた。長く続いていたコンビニ店は駐車場がない。新規の店舗には大型の駐車場が備え付けられている。勝負は簡単についた。いままでの繁盛店は気の毒に閉鎖することになってしまった。競争に負けた店舗の経営者の顔は気の毒で見ていられない。どんな仕事も、ライバルを打ち負かす戦略を常に考えていないと、いつかは打ち負かされることを覚悟しなければならない。売り上げ目標設定をいつも下回っている社員軍団ではライバルにいつか負けます。売り上げ目標設定についてこられない社員は不要です。ライバルとの勝負は勝たなければ意味がない。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月24日
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空き家が増えるのにアパ－トや新築の１戸建て、マンションの供給が止まらない
全国に空き家がどんどん増えている。それなのにアパ－トやマンションなどの賃貸物件の供給は増え続けているし、新築マンションや１戸建て等の分譲供給も減らない。日本は急速に少子化が進んでいるというのに、心配が尽きない。親元から独立した子供達は、職場に近いところに居を構える傾向がある。子供が新築マンションや１戸建てを購入すると、まず親元に帰ってくることはない。そのために両親が住んでいる団地周辺は、同じような理由で若者がいなくなり高齢者だけが目立つている。両親が亡くなると子供が帰ってこない家は取り壊され更地になるか、売却される。その昔、高度成長時代にマイホ－ムブ－ムが起こった地域は、現在老人世帯ばかりになって、空き家がどんどん目立つようになっている。やがて日本中で首都圏だけに人口が集中し、衛星都市も含めた地方は空き家や空き賃貸物件が猛烈な勢いで増え、新規の供給は成り立たなくなることが予想される。不動産業界はいつまで、アパ－ト建設や１戸建て分譲がビジネスとして利益を出していられるのか、供給過多で斜陽業種と言われる時代がくるのか不安がよぎる。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月24日
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開発用土地仕入れの成功は、経験者でなければ難しい
ビル用地や多棟現場に向く土地が売りに出たとする。その土地を購入しようと沢山の業者が集まるが、仕入れに成功できるのは実際に開発や分譲を行っている経験者でなければ仕入れが難しい。いつも２棟や３棟の分譲経験しかない会社は、ビル分譲や多棟分譲のノウハウが無いため、優良な土地が売りに出ても、常に１坪いくらの計算しかできないから安値入札しかできないため、他社との競争に打ち勝ち仕入れに成功することが出来ない。不動産業でビル用地や多棟分譲に向く土地が売りに出ても、実際にビル分譲や沢山の開発分譲を行った経験がない人は入札に成功することは出来ない。常に２棟や３棟の建て売りしかやった経験しか無い会社は、開発分譲の物件で収益を出す方法が分からないため、せっかくの一等地であっても安値入札しか出来ないから他社との競争に負けて仕入れに失敗する。開発経験者は人気の土地なら、思い切って高値で購入しても分譲で利益を出せる成功体験があるから自信を持って高値でも積極的に買い向かう。相場が１坪８０万円の土地であっても、１００万円の高値で買う勇気がある会社は、そこに建物という付加価値をつければ土地、建物合計でいくらの利益が生み出せるか瞬時に計算が出来る。大型開発プロジェクトを仕掛けた経験がない人間は「１坪いくらで買えば利益が出せるか」よりも「１坪いくらで買えば失敗しないか」と考えるので万年仕入れに失敗する。土地に付加価値を付けて売る積算に乏しいから、数億円ともなる大きな土地を購入する度胸がない。不動産業で成功するには数多くの現場経験と企画力が必要です。何年業界に従事していようとも分譲の経験が無い経営者は、ビル分譲や建売業には向かない。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月23日
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工場生産が進む建物。やがて主流になるか！
建物の職人不足が止まらない。技術力に優れる名工は高齢化でどんどん姿を消し、若い人は職人になり手が無い。人出不足の解消策としてこれからはプラモデルのような組み立て細工の家が流行ってくるだろう。工場で組み立てて現場でそれを立ち上げるだけの工法だ。すでに大成プレハブ（現在の社名は大成ユ-レック）が大手企業として成長しています。大工さんが製材工場を使わなくなり、プレカット工場でコンピユ-タ--によってカットをするようになって久しい。現場ではカットされた木材を組み立てるだけだ。お陰で今は製材工場がほとんど姿を消していますし、大工さんの下小屋も必要が無くなっている。人出不足を補うシステム開発がどんどん開発されて、建築コストが安くなり、建築期間も短縮されるようになれば、人出不足はウエルカムですね。工場で屋根から壁、床まで規格化されて出荷されれば職人要らずで素人でも応用が利きます。 あと10年もすれば建築スタイルは劇的に変わるかもしれません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月22日
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★宅建の免許より、自己研鑽が能力アップのすべて★
もうすぐ宅地建物取引士の国家試験がやってくる。その勉強には自ら大金を払って講習を受ける人は多いが、それ以外の勉強はおろそかにする不動産業界の営業マンは多い。お金を払ってまで勉強しようとしないのだ。無料でも講習に参加意欲の無い人が多い。だからいつまでも成長しないし底辺をさまよう。不動産業は奥が深い仕事です。宅地建物取引士の資格を得たとしても実技に弱い資格者は多い。自分の能力を高めるために自らセミナ－に参加したり、本を読んで勉強をする人間がいる反面、あまり勉強をしない人間が多くて営業成績に差が出たり、企業間に格差が出たりするものだ。人間は元来怠け者に出来ている。「サラリ－マンは楽な商売」と割り切っている人間は知識欲も無いので勉強をしない。だからアイデアが沸いて来るはずがない。成績が悪ければ悪くて会社にいられなくなり、逃げるように転々と離職を繰り返す営業マンがその手の者だ。勉強も実技も努力無くして成功者にはなれない。成功者を見習い仕事を盗もう。収益は後から必ずついてきます。成功者はすべからく努力する人、勉強する人、チャレンジ精神の旺盛な人がなる。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月21日
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フアミ-ル製菓の工場見学のため検便検査をした
横浜から横須賀の久里浜に工場を移転されたファミ-ル製菓の工場見学にご招待を受けました。厳重な病原菌管理のため見学するにも、事前に検便調査が必要となり、本日検便を提出しました。ファミ-ル製菓はケ―キやお菓子を製造、卸している有名な会社です。横浜から久里浜に工場を移転されて事業を開始されている。私のお客様の中にも喫茶店や食堂でケーキを販売している店があります。美味しいケーキが仕入れられるようになったので、ファミ-ル製菓のケーキをどしどし紹介してあげたい。そんな話からご招待を受け、製造過程を見学することになりました。水洗トイレなので検便を採取するには骨が折れます。検査の結果は「借金（菌）」が出ませんでした。」良かった- ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月20日
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いよいよ倒産が増える。景気の減速が顕著に。
景気が減速する予兆が見えてきた。タワ－マンションが売れない。高値の不動産も売れ残っている。不動産会社の倒産も目に見えて増えてきた。いよいよ景気は本格的に下降線に向かうのか？堅実経営をしない企業に明日はないので注意しましょう。不景気を切り抜ける経営者の本当の手腕がこれから問われます。いよいよ景気が下降に向かう予兆が出てきた。企業の信用調査を行う帝国デ－タ－バンクから、いままで好調な業績を上げていた業界で企業倒産が増えているという。小売り業界。建設業界。不動産業界が、目に見えて事業閉鎖や資金繰り倒産が増えているというから要注意だ。景気は過去に何度も上下動を繰り返してきました。つい最近まで好景気のお陰で、少しばかり業績が良いことを鼻に掛けて慢心している経営者の企業は特に注意しよう。倒産7月急増、「増加へのターニングポイントを迎えた」前年同月に比べ2ケタ増。主に小売業や建設業、不動産業などで増加 帝国データバンクと東京商工リサーチの民間調査会社のまとめによると、7月の企業倒産件数は、いずれも前年同月に比べ2ケタ増と急増し今年最多を記録した。商工リサーチでは「企業倒産は『底打ち』から『増加』のターニングポイントを迎えた可能性が出てきた」（情報本部・情報部の松永伸也部長）と分析する。 帝国データが前年同月比13・6％増の783件、商工リサーチは同14・2％増の802件。ともに2カ月連続で前年同月を上回った。原材料費の高騰や販売不振が響いたと見られる。業種別では帝国データが7業種中6業種、商工リサーチが10業種中9業種で前年同月を上回った。主に小売業や建設業、不動産業などで増加した。ヤフ－の記事から転載 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月19日
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カジノ誘致に動く横浜市。市長が表明
カジノの建設に否定的だった横浜市が、お金のために認可をする方向で意見がまとまったと神奈川新聞が報道している。お陰で恩恵を受ける京浜急行の株式が暴騰しています。本日は戻り新高値を付けているカジノが出来れば周辺の環境は悪くなり、治安も悪化する。カジノ建設に反対していた横浜市が、一転して税収が見込めるからと認可の方向に動く。「金のためなら環境やセキュリティ-の悪化もやむを得ない」そんな考えが見え隠れする。横浜埠頭にカジノが出来れば京浜急行も恩恵を受ける。気が早い株式市場の投資家は京浜急行買いで盛り上がっています。今日は新高値を付ける暴騰で仕手筋が注目している。ミナト横浜のイメ-ジが悪くなる恐れもあります。お金のためならなりふり構わぬ姿勢は選挙で結果が出ます。市長再選に赤信号となるか、支持票が増えるか見ものですね。「白紙」一転 横浜市がＩＲ誘致へ 林市長が近く表明 カナロコ by 神奈川新聞 横浜市が、カジノを含む統合型リゾート施設（ＩＲ）を誘致する方針を 固めたことが１８日、分かった。林文子市長が近く表明する。長く「白 紙」としてきたが、超高齢化や人口減で厳しさが増す財政事情を踏まえ、ＩＲが地域経済や観光の振興、税収の確保につながると判断した。庁内に専門部署を新設し、体制強化も図る。ただ市民の間には「カジノ＝賭博場」との受け止めや、ギャンブル依存症などへの懸念が根強くあり、市民を巻き込んだ広い議論を求める声が強まるのは必至だ。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月19日
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大手企業に一括貸ししていた物件。2世帯住宅のお客様に決定
「横須賀の賃貸」横須賀の賃貸物件でシェアハウス向きの3階建てビルが売りに出されました。久里浜港一望の日当りが良い建物です。買い手の投資家さんはそのビルを修理した後に、2世帯住宅の物件をお探しのお客様に貸す事に決まっている。すべて臼井不動産がお膳立てしました。夏休み明けの月曜日以降に契約予定になっている。久里浜に借地権付きの3階建てビルが売りに出されました。その物件を弊社で何回も取引のある投資家さんに購入していただく。投資家さんはリフォ-ㇺをしてから賃貸物件として貸しに出します。地主と借地権者の「名義変更料」、「30年間の更新料」と段取りがすべて決まりました。そのビルを所有権移転すると同時に修繕し、賃貸に出します。すでに月額13万円で借り手が付いているので、借地権売買の後すぐに賃貸契約の締結とスム-ズに流れていく。総投資額に対する利回りは15％にもなるので買い手さんは大喜びです。海一望の美味しい投資物件は夏休みを終えて動き出す。ロ-ンはもちろん湘南信用金庫久里浜店で承認が下りている。今回も物件の売り主さんと賃貸の借り手さん。両方から大変感謝されています。「不動産は一番」 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月18日
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偽装離婚？ 賃貸物件は借りられません。
アパ-トやマンションを探し回っていたお客さんに、漸く気に入った物件があって。いざ契約の段になり賃借人側に困った問題が発生しました。決まった職業についていないため給与証明が出せない。賃貸保証会社の保証を得られないのだ。特別価格が安い賃貸マンションで設備にうるさいお客様が、漸く気に入った物件に出会いました。ところがいざ契約申し込みの段になり、勤務先が明示出来ない困った問題が起きた。いろいろ手を尽くした挙句、別れた奥さんが契約者となり、本人が「また借り」をするとの妙案を出してきた。不動産業界はそんな安易で、簡単な世界ではありません。決まった職業についていない賃借人は保証会社から保証を拒否される。家主さんからも入居を拒否される。それをわかっていない賃借人。ましてや別れた事になっている奥さんの名前で賃貸物件を借りるとは、家主さんも不動産会社も、保証会社も承諾しません。大体、離婚した奥さんとはどんな関係なのか不信が募る。偽装離婚で生活保護をもらっているの？ そういわれても返事に窮しますよねお客さん。結論は賃貸物件を借りる資格が無い人物と断定されました。物件にあれこれ要望を出すより前に、しっかりした職業と給与証明が出せる職に就くことが先決です。それでなければ賃貸物件を借りる資格が無いことを自覚しましょう。臼井不動産をだまそうとしても、「その手は桑名の焼蛤」 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月17日
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久比里の宗円寺でお盆最後のイベントが開催されます。
お盆の最終イベント「施餓鬼法要」が宗円寺で、本日１２時３０分より行われました。お寺の世話人として私も４時頃まで参加しました。とても荘厳な演出で、近隣の住職もたくさん参加されて一斉にお経が始まる。新盆の檀家が20人以上もいてびっくりです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月17日
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★いよいよ１８日から仕事再開。コンサルティングの申し込みが沢山。★
８月１３日から１７日迄（社員は８日間と長い）長かった夏期休暇もいよいよ明日で終わります。夏休み明けから始動するコンサルティングの仕事依頼がメ－ルで沢山舞い込んでいる。また忙しくなります。暑さ厳しい夏休みもようやく終わり、平常通りの仕事が１８日より始まる。会社にはメ－ルで仕事の依頼が飛び込んでいて、１８日から丁寧に１件１件返事を出します。最近顕著なことは、「賃貸管理の会社をどこにしたらよいか」という相談が増えていることだ。親の代はアパ－トやマンションの集金、管理、入居者の募集等を、決まった不動産会社に依頼していても、親が亡くなり子供に相続が発生すると、子供はドライに堅実で実績がある不動産管理会社を選択するからだ。その選択の仕方や、間違いのない管理会社の斡旋を「横須賀不動産コンサルティング」に相談がやって来る。忙しくなります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月16日
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世界大恐慌の予兆？ アメリカ株が大暴落。
アメリカで株式市場が大暴落している。世界の景気が悪化する予兆を見て、機関投資家が持ち株を売り、空売りを仕掛けているためだ。アメリカと中国の貿易戦争がついに世界経済を揺るがせるのか？株価は半年先を予見して上下動すると言われます。アメリカ株の暴落は、半年後に世界経済が不況に落ち込むことを示唆している。輸出で食べている日本は大打撃を受けるでしょう。これ以上金利の引き下げは出来ないのに。円相場がどんどん高くなっている。石油を輸入するには代金安になって喜ぶべきですが、車や機械などを輸出して稼いでいる会社は大赤字に転落する。「トランプが世界経済を恐慌に陥れた」と、後の世に言い伝えられるようになればアメリカの信用は失墜する。アメリカ第一主義は世界秩序を簡単に破壊します。経済同盟も軍事同盟も、アメリカのための同盟であって、アメリカにとって利益にならないとなれば簡単に破棄する。アメリカの横暴を止めるには世界が一致団結しないとダメですね。他国のことを正義感ぶって「ああでもない、こうでもない」と評論する資格はありません。困った国です。NYダウ800ドル安、今年最大の下げ 欧米景気に懸念 日本経済新聞 電子版【ニューヨーク=後藤達也】欧米で広がる景気後退への懸念が金融市場を揺らしている。米英の国債市場で14日、景気後退の前兆とされる長短金利の逆転が起こり、同日の米株式市場ではダウ工業株30種平均が前日比800ドル安と今年最大の下げ幅を記録した。米中貿易摩擦の余波でドイツがマイナス成長に陥るなど実体経済にも強い下押し圧力がかかる。世界経済の潮目が変わりつつある。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月15日
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★ゆっくり読書三昧の１日でした。★
お盆の休みはゆっくり読書が出来る。仕事を気に掛けなくても良いのでリラックスできます。本日は１日、読書をして過ごしました。他から仕事の電話が来ることもないし、若い頃のように夏期休暇を利用して旅をする予定もないので、自宅で読書三昧です。たまにはこんなゆっつたりした日があっても良いですね。会社のことを心配する必要もないし、昼寝もちょっと出来ました。１６日を過ぎた頃にゆっくり湯河原にでも出掛けます。温泉に入って、美味しい地元の料理を食べて、休み明けの忙しさに備えます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月14日
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★首都圏の中古マンション成約率は前年同月を上回った★
新築マンション価格が高止まりしていることから、相変わらず中古マンション人気は衰えずに成約率は堅調だ。首都圏の新築マンション価格は天井を打った感があるが、新築に比べてお買い得感がある中古マンション人気は依然衰えていない。売り物件が出ればすぐに買い手が付く現状は、まさにバブル模様である。しかしほとんどが投資よりも実需なので過熱感はない。オリンピック後に一斉に売りに出る選手村のマンションが、価格引き下げの引き金になるのかどうか、業界では話題になっています。相続などで手に入れた中古のマンションがあれば、高値で売れるいま売却されることをお勧めします。（公財）東日本不動産流通機構は13日、2019年7月度の首都圏不動産流通市場動向を発表した。 同月の首都圏中古（既存）マンション成約数は、3,233件（前年同月比3.0％増）と、6月に続いて前年同月を上回った。地域別では、千葉県354件（同4.3％減）と神奈川県他209件（同7.9％減）を除く各地域が前年比で増加。東京都区部は、1,408件（同5.5％増）と6ヵ月連続で前年同月を上回った。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2019年08月13日
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★お盆を迎える準備がすべて整い、昨日は住職が見えました★
我が家のお盆は８月１３日から１７日迄の期間です。事前にお墓の飾り付けと自宅の仏壇の飾りを終え、夕方には住職が念仏をあげに来ていただきました。今日が本番のお墓参り。お墓に行って提灯を吊し線香をあげて御参りします。しかしどうも空模様が変だ。雨が降る予感です。ネットで地域の天気を調べると雷を伴う豪雨予報が出ていた。雨だとセレモニ－は中止です。その場合は自宅の仏壇にお線香をあげて御参りする。せっかく１年に一度の大切な行事なのに残念です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月13日
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貧困家庭の地獄。誰が悪いのか？
ある高齢者夫婦が行き場を失っています。奥さんが痴呆症で、その介護をしていたご主人が脳梗塞で倒れ、２人の面倒を見る人がいない。介護どころか、自分で食事をつくることさえ出来ない２人は今後どうするのだろうか？ご主人が定年の６０歳で永年勤めた会社をさっさと退職してしまった。退職金でマイホ－ムを購入してしまったので預金も底をついていた。それから２０年。奥さんが痴呆症となり、ご主人が面倒を見ていたがそのご主人が２ヶ月前に脳梗塞で倒れ、入院をしてしまった。自宅にいる痴呆症の奥さんと、脳梗塞で入院しているご主人に医療費、生活費の負担が重くのしかかる。老後は夫婦で最低２．０００万円とも言われる預金がない家庭は地獄が待っている。不動産を持っていると生活保護は受けられません。年金だけが頼りの家族は、どちらか一方が病気、入院するようになると家計がとたんに苦しくなります。できれば１人２．０００万円の預金。夫婦で４．０００万円の蓄えがないと老後になって困窮する予測が高い。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月12日
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変な間取りに満足するお客さん。風水に凝った結果です
[横須賀の１戸建て住宅]世の中にはいろいろな考えの方がおります。家の間取りを考えるのにも、専門家の意見より宗教家の意見を尊重されるお客様が時々見受けられる。その結果は.....。あるお客様が土地を購入されて、いざ建物を建てる段になり、弊社が提供した参考間取りを、信奉している宗教家の方に見ていただいた。相手の人は風水の世界では有名な方らしいのだが....。やがて風水による東西南北にマッチした、大幅な間取り変更を要望する文書がやってきた。指示書をみると「えっ」とびっくりする内容なのだ。せっかく陽当たりが良い南側に窓は一つもない。トイレや洗面、浴室はバラバラに設置する。まるで倉庫のような家だ。施主にはいくら止めるように話しても頑として言うことを聞かない。やむなく言われる通リの家を建てることになり建築確認の申請をした。４ヶ月ほどして完成した家は、「冬寒く、夏暑い」最悪の家になりました。口を酸っぱくして風水の家を止めるように説得したのに完成してしまいました。引き渡しが済んで1か月ほどして、お施主さんから相談の電話が入りました。 時は冬でした。「いつも家の中は寒く、暗い。後悔しています。臼井さんのアドバイスを聞いていればこんな結果にはならなかったのに．．．」建物が完成してから５ヶ月目に、新築の家は格安で売りに出されました。その新築住宅を購入したのは建売業者です。新築の家は哀れにもすぐ解体されてしまい建て売り住宅に変わった。風水を勉強されるのはとても良いことです。しかし餅は餅屋、建築は建築の専門家に任せるのが一番です。新築住宅の建築に失敗されたお施主さんは、３．０００万円を越える多額の損出に後悔しています。たまたまお施主さんの持っている土地を、臼井不動産で１億２千万円で購入したので、持ち金があったから助かりましたが、ロ－ンを借りていたら一生寒い、暗い家で住むところでした。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月11日
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パソコンの速度を早く、テレビの画面を見やすく
本日はJCOMさんにお願いして、自宅のパソコンの速度を早く、テレビのモデムの変更と、wi-fiサービスをお願いしました。この設定が終わればパソコンも新しく買い替えをしようと考えている。我が家はテレビも電話もパソコンもすべてj-comを利用しています。それらの利用ソフトも数年すると陳腐化してくる。そこで本日は新しい機器に換え、モデムも交換してさらにwai-fiのサービスをお願いしました。3人の社員の方が約1時間かけて工事をしてくれました。テレビの映りも心なしかよくなった気がする。パソコンのスピ-ドも早くなり、携帯やタブレットも快適になった。これらの作業が終わり次第新しいウインドウズ10のノートパソコンを購入します。9月の決算期がパソコンの価格も下がり買い時になる事でしょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月10日
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不動産を少しでも高く売るためにするテクニック
本日、横須賀市内の土地を決済しました。以前は古いアパ-トが建っていた物件です。建物を解体した跡地は新築住宅を建てるには最適な更地となっています。陽当りも良くなり風通しも良い。道路と平坦な土地は駐車場にも最適です。以前は古ぼけたアパ-トが建っていて、1世帯しか入居者はいなかった問題の物件だったのですが...。オーナ-さんの悩みの種が無くなりました。建物の解体は葉山の貢献さんに依頼して綺麗な更地にして頂きました。やはり綺麗になった更地はすぐに買い手が付きます。おかげで金額も希望価格で売却できて、大変喜ばれたのは言うまでもない。めでたし、めでたし。古いアパ-トをお持ちの地主さんから売却相談を受け、現地でコンサルティングをいたしました。現状のままでは売り主さんの希望金額で処分するには難しいとお話しし、更地にして売買することをお勧めしました。現状は建物が古い。入居者は高齢の女性が一人入居しているだけだ。投資物件には不向きだし、リフォ-ㇺをするにはお金がかかりすぎる。入居者には無料で移転先を斡旋しました。解体は丁寧な仕事をする事で評判の葉山の貢献さんに依頼した。古かった建物を更地にすると、見違えるような素晴らしい土地に変身した。そこで売りに出したところ1週間で買い手が決まりました。売買金額は売り主さんの希望金額満額です。古い建物をそのまま売れば、希望金額の半分にもならない土地が大化けしたのです。不動産をなるべく高く売りたいときは、解体費用をかけてもそれ以上に高く売れる物件もあるものです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月09日
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横浜の埠頭に賭博場が出来る？ 思惑で京浜急行株が上昇
日本全国に数か所、大人の遊技場となる総合リゾ-ト場名目で博打場を誘致する運動が続いています。横浜の埠頭にも新設さるという思惑で、京浜急行株が上昇しています。日本全国に数か所、カジノを新設する案が動き出しています。政治家の甘い汁になる賭博場誘致をめぐり、利権も絡んで誘致活動は積極的らしい。カジノを利用する人の中にはお金をすり、生活破綻する人が出ることが予想されます。私も個人的にはカジノ新設には大反対ですが、競輪や競馬、オートレ-スビジネスで大儲けしている人たちにとっては、待ちに待ったカジノ経営だろう。カジノが出来ることによる経済効果より、マイナスとなる地域の防犯悪化は必ず社会問題を引き起こします。しかし一度許可されたカジノは取り消されることも無く被害者を増やしていく。横浜にカジノが出来るとの思惑で、恩恵を受ける企業人気に乗り、もう京浜急行株が戻り高値を付けています。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月09日
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夏休み突入でお客様の来店数が減少
早くも不動産業界は夏休みモードになっています。来店されるお客様の数も減少している。弊社でも8月13日から16日までが全休で、その前1週間を休む社員と、16日以後続けて1週間休む社員がいて営業人数が激減します。「夏休みが長くて営業日数が少ない。そのために成績が下がりました」そんな言い訳が出来ないように夏休み前はネット入力に力を入れるように指示しております。ところがその意味が分からずに入力をさぼっている社員がいる。夏休み後に一生懸命入力した社員と、そうでない社員の成績が結果となって出てきます。黙々と作業をしている社員は12月のボ―ナスが楽しみになる。サボって成果を上げられない社員はボ―ナスが希望金額には届きません。仕事をやってもやらなくても、成績が良い人も悪い人も、一律な給与やボ―ナスでは不公平になる。仕事をやった社員にはタップリと、給与のアップに賞与のアップをいたします。やらない社員には減額を覚悟していただきます。今年の年末は、成果もそうですが、要は一生懸命仕事をしたのか、手抜きをしたのかの人事考課できっかりと優劣をつけます。入社年数は考慮に入れません。「仕事に対する甘さから脱却してください。」それが趣旨です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月08日
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★本日、台風見学のために石垣島へ？★
本日から猛烈な台風がやってくる石垣島へ、息子が大学生の娘と長男を連れて石垣島へ観光に向かう。風速６０メ－トルの大型台風がやって来るというのに！日頃一人暮らしをしている大学生の娘と息子を連れて、家族サ－ビスのつもりで早々と予約をしていた石垣島観光ツア－。あいにくの台風襲来とあって観光はすべてキャンセルです。台風見学に行くような物でガッカリしたことでしょう。数年前に私も同様なことがありフライトをキャンセルしたことがあります。夏の沖縄観光は運が良ければ素敵な旅になるし、運が悪ければ台風でお流れになる。台風の怖さを経験しながら久しぶりに家族団らんをするのも良いでしょう。気をつけて行ってらっしゃい。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月07日
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世界経済を攪乱するアメリカのトランプと韓国の文。
自己中心の考えを貫こうと、他国の迷惑は考えない代表的リ－ダ－はアメリカのトランプと韓国の文大統領だ。お陰で世界経済はめちゃめちゃになり自国の株式相場も大暴落をしている。韓国には金融危機の再来が噂されるほど痛手は大きい。１国のリ－ダ－たる者は一般人よりも思慮分別が無ければならない。アメリカは時としてライバル国の成長潰しに血眼になる。おかげで日本もずいぶん成長を阻害されました。韓国の文大統領はまた、中国にはへつらうが日本には嫌がらせの度が過ぎる。さすがに怒った日本は将来のために韓国を懲らしめようと、貿易規制で初めて実力行使に踏み切りました。アメリカは絶対的な経済大国、軍事大国だ。どんな暴挙でもまかり通るから困る。一方韓国はまだ足腰が弱い小国だ。経済大国日本に対抗しようとは身の程知らずで笑止千万。金融も脆弱でいずれ困って日本に頭を下げざるを得ない。貿易摩擦が引き金となって、世界中の為替が大きく変動して、リ－マンショック以上の世界不況がくるかもしれません。世界大恐慌ともなれば、物が売れなくなるので家賃収入が有利と、収益物件の安定性が改めて見直されるかもしれません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月06日
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来年は買い時が来る対馬の不動産。日韓対立は対馬に妙味がある
日本と韓国のガチンコ勝負が始まった。いくら韓国の大統領が北朝鮮のように吠えたところで力の差は歴然としている。日本の経済力に対抗できるわけはない。（弱い犬ほど良く吠える）それよりもいま、不動産業界で「対馬の不動産を買いあさった韓国資本の物件に、投げ売りが始まるだろうからそれを狙って激安で買え」という話がある。外国に旅行がしたいけれどお金がない。そんな韓国の人達が格安で行き来できる外国は日本の小島で対馬ぐらいだ。韓国から日帰りで５．０００円程度と値段がリ－ズナブル。１泊でも１万円程度で日本に旅行が出来て、おみやげや免税品を安く買えるので人気なのだ。めざとい韓国人投資家が対馬の不動産を買いあさって問題になったり、韓国人旅行者相手の宿泊施設やおみやげ屋を経営して一儲けしている。しかし日韓の対立で対馬が元の静けさを取り戻せば、おみやげ屋も宿泊施設もダメになり、買い手が居ない対馬の不動産は投げ売りが始まるだろう。そんな投げ売りになった不動産を日本人が格安で買い戻せば、リゾ－ト物件として妙味がある。バブル時にアメリカの不動産を高値でどんどん買い込んだ日本人は、その後不景気で投げ売りをして大損をしました。儲けたのはイスラエル人だ。対馬では投げ売りに出た不動産を日本人が格安で買い戻す構図が、バブル崩壊時のアメリカ不動産投機と似ています。来年になったらぜひ対馬観光に行き、投げ売りに出ているだろう不動産の下見をしてみたいものだ。その時にはハングルの文字も島から無くなっているかも知れません。静けさを取り戻した対馬のリゾ－トは、箱根や軽井沢と違う趣があって贅沢気分が味わえるかも知れません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月05日
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すべてパソコンの入れ替えが終了しました。
ウインドウズ7が来年1月14日をもってサポ-トを終了します。すべてのパソコンにウイルスソフトをインスト－ルしていますが、それでも安全を期してパソコンはすべて買い替えすることにした。私が会長だったときには１台１０万円以下のパソコンを意図して購入した。今度の役員は速さとストレ-ジ、CPUを重視して金額の張るパソコンを導入しました。新しく並べてあるパソコンを見ると実に壮観です。しかし１台１０万円以上の物品には源泉税がかかるようになりますので償却資産申告の必要も出てきます。沢山のパソコンを所有する会社にとって、ウイルス被害は避けなければならない重要課題だ。新規にパソコンを買えばどこの会社でも必ずウイルスソフトをインスト-ルする。しかしウインドウズ7の基本ソフトがサポ-ト終了となれば話は別だ。新しいパソコンに入れ替えなければ危険性が増す。今度は画面が大型で見やすいパソコン、SSD容量が256GB以上でメモリ-は8GB、ストレ-ジはSSDと細かく選定して行くと1台10万円は軽く超えてしまうはずだ。10万円を超えるパソコンは減価償却の対象になる。しかしこの際やむなく思い切ってすべての古いパソコンを入れ替えてある。全店20台近くあるパソコンはすべてウインドウズ10になりました。不動産会社にとってパソコンは命です。新しいパソコンは動作も早く快適です。大型画面は目の疲れを軽減してくれて、見やすいと皆から大好評のようです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月05日
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円相場が急騰して喜んでいます。１ドル８５円は夢でしょうか？
アメリカと中国との貿易戦争で、安全な円が買われています。今日は１ドル１０５円台。今まで１１５円まで円安に行った事がウソのようです。アメリカの大学に送金する授業料や住居費が、少しでも安くなれば大いに助かります。円高万歳。為替の変動は内需型企業と輸出型企業で大きな違いがあります。不動産や食品販売のように内需型の業界は、為替がどちらに振ろうが関係ない。しかし自動車や機械のように、外国に物を販売して稼ぐ企業は、円高になるとそれだけ受け取る代金が目減りして赤字になることもあります。物を売って赤字になるのは困りもの。為替の変動はとても怖い。株式市場も敏感に反応して、輸出型企業の株式は業績が悪化すると見て売られます。外国に旅行をするには円高ウエルカムです。物を安く買うことが出来るし旅行代金も安くなる。１ドル１００円以上の円高になったらどんどん海外旅行をしましょう。日本政府から旅行注意が出されている韓国は危険なので避けましょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月05日
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50歳過ぎたら自宅を売って借金を返済し、後はそのまま賃貸で借りる
高齢になって仕事を止めたり給与が減ると、残った借金の返済に苦労するサラリ-マンは多い。いまそんなローンを抱える高齢者を救済するためのアイデア商売が沢山売りに出されています。主な制度は、家を担保にお金を借りて、死亡後に家を売って借入金を返済する「リバ-スモゲ-ジ制度。」引越しをすることなく同じ家に住んでいられる。但し優良物件であることと、査定金額は市場価格の半値以下と評価は低い。所有権が死後に移転されることが特徴だが借入金利は高い。「リバ-ス.レンタル制度」は、家を売却して残ったロ-ンを全部返済し、売り主はその家に格安な賃貸で居住していられる制度だ。借金が無くなることと、家の所有権が無くなることで相続争いとは一切無縁になります。生涯同じ家で安い賃料のまま住み続けることが出来るメリットがあります。臼井不動産はこのシステムを積極的に採用している。取引の一例は、あるマンションの場合で、売買仲介なら3.000万円以上で売れる物件をリバ-ス.レンタル制度を利用すると、買取価格が1.500万円～2500万円のうち希望金額で買い取る。買取金額が高ければそれにスライドして月額の賃料も高くなります。1500万円で売買する場合は、毎月5万円の賃料で住んでいられる。管理費や固定資産税はすべて臼井不動産持ちですから格別安い。いままで毎月8万円のロ-ン支払いと、管理費の支払いを合算すれば11万円の支払いがあった売り主さんは1500万円と半額でも買取を希望されました。すると毎月家賃は5万円で済み。ロ-ンも消えて喜んでいました。買取価格が2.000万円の場合は、家賃が毎月85.000円にアップされます。これも管理費。固定資産税の支払いはありません。お客様は買取価格が安くても、毎月の家賃支払いが安い方をほとんど選定されます。いま不動産市場は売買も賃貸も取引内容がどんどん変化しています。勉強していない不動産会社はついていけません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月04日
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これから箱根のリゾ－トマンションの修繕委員会に行きます
箱根のリゾ－ト真夏の暑い中、臼井不動産が所有し賃貸に貸してあるリゾ－トマンション「レジ－ナ．ビラ」の修繕会議が、本日午後１６時３０分より箱根の強羅で開催されます。長く放置されていた建物を、「大規模修繕をすべきだ。長期修繕計画の立案」など、私の意見が通り、現在１億円超の費用をかけて工事進行中です。濁り湯 露天風呂透明 内風呂２５メ－トル温泉プ－ル箱根の中強羅にあるリゾ－トマンション「レジ－ナ．ビラ」は１号館、２号館．３号館の３棟で形成されていて合計１５０室の区分所有者がいる。１号館にある温泉やプ－ルが人気で部屋の売買取引も盛んだ。特に露天風呂は硫黄温泉の濁り湯で、内風呂は透明の温泉と２種類の温泉を楽しむことができる。築３０年近くもたっているのに、素人理事長が修繕計画の必要性を認識していなかったため、建物の痛みが激しくなってきた。臼井不動産は所有する部屋を賃貸で貸してあるが、重要会議には必ず私が出席しています。総会で私が大規模修繕の必要性や、「建物の長期修繕計画の立案などは区分所有法で規定されているのでぜひ実施してほしい」と苦言を呈していたが、理事長が亡くなったのを機に修繕計画は一気に動き出しました。入札により決定した工事業者が、足場を組み、シ－トをかけ、高圧洗浄をしてタイルの剥離調査を行っている。その途中で修繕委員会の役員が本日現場チェックをして、これからの作業の進め方を討議します。横須賀から車約２時間。帰りは夜２２時過ぎになるでしょう。一人運転なので疲れます。いつも大変な仕事は私に回ってきます。臼井不動産を退職したばかりなのに雑用にこき使われています。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月03日
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利益の再投資先は企業買収に。M&A戦略です
これからの経営戦略は、M＆Aによる不動産会社買収で規模の拡大を図りたい。賃貸管理戸数をたくさん抱えている会社や、立地の良い場所に優良資産を持っている会社を選別して剰余資金を投下します。このところ規模の大小を問わず企業のM&Aが盛んです。臼井不動産も今まで2社ばかり企業買収をして利益を得ています。1社は赤字が多かったので営業権だけを購入した会社。もう1社は収益物件を所有している同族会社で、8.000万円で買収しました。いずれも横須賀市内にある会社で、相手側より売り込みに見えた案件でした。購入した恩恵はとても大きい。今年は自社ビルを1棟売る予定があり、そうなると大きな余裕資金が見込めます。そこで余剰資金は企業買収に充てたいと考えているのだ。賃貸管理物件を沢山持っている会社や、立地の良い場所にビルやアパ-トを持っている会社の全株式を購入する計画だ。キャッシュフロ-が次の利益を生んでくれる好循環を期待しています。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月02日
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横須賀市の津波ハザ－ドマップ。東京湾に面した土地や建物売買
横須賀市の災害マップ横須賀市には地震による津波に関して、警戒すべきハザ－ドマップが色分けされ公開されています。誰でも閲覧できるのでぜひ参考にしてください。https://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/0530/bousainavi/sonae/hazardmap/tunami-map.html気象庁が発表する津波情報の区分（津波警報（3メートル）、大津波警報5メートル、大津波警報10メートル、大津波警報10メートル超）に基づいて、4つのランクで色分けしています。三浦半島はぐるりを海に囲まれているため、海抜が低い地域は津波に警戒する必要があります。不動産の売買において、仲介業者は買い手に対しその説明をしなければならない義務を負っています。現実に大きな台風がきて満潮と重なると地域一帯が水浸しになった例も再三あります。「災害は忘れた頃にやってくる。」台風や津波の怖さを馬鹿にしてはいけません。近年の台風や大雨は想像を超える規模になっているため、低地の（海抜３メ－トル以内）に立地する住宅は要注意です。不動産を購入する場合は過去の災害例や、役所のハザ－ドマップを必ず調査してから購入に踏み切りましょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月02日
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[お金を増やしたいならこれだけやりなさい。]
弊社のお客様から素晴らしい本を頂きました。国際金融アナリストの大井幸子さんが自ら書き下ろした著書です。題名はズバリ「お金を増やしたいならこれだけやりなさい」現在、武蔵野大学政治経済研究所客員研究員で同大学の客員教授でもある方だ。弊社の取引先である、横須賀在住の金融アナリスト「大井幸子さん」からお金の増やし方に関する単純明快な解説書を頂きました。毎月散財が多い私に取ってバイブルとなるか、夏休みにゆっくり読破します。それにしても大井さんのプロフイ-ルを拝見するとすごい。大阪市立大学グロ--バル経営特論講師で1981年に慶応大学法学部政治学科卒。フルブライト奨学生として米スミス.カレッジ、ジョンズ。ポプキンズ大学院高等国際問題研究所留学。1987年慶応義塾大学院経済学研究科博士課程満期退学後ム-ディ-ズ本社でアナリスト他そうそうたる肩書のあるかたです。お知り合いになれて光栄でした。そしてもう一冊、夏休み中に読んで研究する経営に関する著書がある。「MBA必読書」という経営の戦略書だ。長い夏休みを無駄にせず、この2冊を完全にマスタ―して夏休み明けはその知識をぜひ活かしたい。夏休みは読書するのには最高の時間ですね。長い時間を無駄に使わず勉強に費やしましょう。高齢者はボケ防止にもなり、読書は最高ですよ！ ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年08月01日
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