[資産家への道] カテゴリの記事
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折角の連休火曜日、水曜日。今度の台風は関東地方直撃か？
低層分譲マンションを計画しているため神奈川県内の商業地を積極的に買います。売り地情報をお寄せください。 046-841-5533 臼井不動産分譲マンション企画部 長かった夏休みはお盆の行事と祝日の賑わい、台風予報により何もできませんでした。今度の連休となる火曜日、水曜日はまた「大型台風が関東地方に直撃」との予報により全ての行事が取りやめです。やむなく本を読んだり、知人とゆっくり将棋でもやって時間をつぶします。自宅が4日ほど前から家屋とフェンスの塗装工事に入っています。今度の火曜日、水曜日の台風までには塗装工事が計画通リ完成するか心配です。終わらなければペンキの飛び跳ね防止シートや足場が強風で飛ばされないかこれまた心配です。水曜日は新しく「横須賀不動産コンサルティング株式会社」と、個人用の「確定申告」の経理を新規に依頼する税理士との大事な面談があり、強風や大雨なら中止すべきか、日延べを考えています。次から次と今年は難題に直面して大変な年です。★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2024年08月25日
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東海大相模、破れたり！ 関東第一おめでとうございます。
暑い天候の中を甲子園球場では夏の全国高校野球が日本一を争って熱い戦いを繰り広げています。今日は順々決勝で、関東第一と東海大相模が激突した。神奈川の代表校である東海大相模は優勝の呼び声も高く、我々は一生懸命応援しました。残念ながら関東第一に惜敗し東海大相模は敗れ去った。 涙、涙です。関東第一の皆さん、残りの試合を頑張ってぜひ全国制覇をしてください。高校生が一生懸命白球を追って戦う姿には感動を覚えます。神奈川県の代表は何度も優勝経験がある東海大相模です。県民は優勝の期待が大きく応援にも力が入ります。結果は応援の甲斐なく関東第一高校に敗れ去りました。 残念ですね。オリンピックの賑わいの後で高校野球。 眠れぬ夜が続きましたが、今日から夜ぐっすり眠れることになります。嬉しいやら悲しいやら、残念ですね。来年の春、夏の東海大相模の活躍に期待して全国制覇をお祈り申し上げます。★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2024年08月19日
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今年も１年夢中になって頑張ります。明日からいよいよ嬉しい事始め
１２月７日より１月５日まで、長かった冬期休暇の10日間が今日で終わり、いよいよ明日から仕事始めです。腕が鳴る。今年１年をどうすべきか行動指針を策定したので計画に沿って一生懸命頑張ります。長い冬休みも今日で終わり、明日からいよいよ仕事始めです。賃貸マンション用地と、分譲マンション用地を求めて一生懸命地主さん回りをする。今年は何としても分譲マンションの建設に傾注したいので、商業地の買収に努力します。知り合いの地主さんや、一度も取引のない地主さん等、積極的に飛び込み訪問を行います。まずは横須賀中央と久里浜を重点的に絞り込み、土地を仕入れたい。私の今年１年間のノルマは、賃貸マンション１棟、分譲マンション１棟の合計２棟の目標を達成することです。賃貸マンションは自社で長期保有し、分譲マンションは青田で販売する。２０２２年、大いに頑張ります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://y/font>
2022年01月05日
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今月は中古マンションと土地の売買仲介があり、来月は土地の購入契約が予定
横須賀．三浦の「土地、建物」買います． いよいよ年末になり仕事も慌ただしくなって来ました．年内契約に向け営業職の社員は一生懸命お客様の呼び込みに頑張っています．社員にとって来月は嬉しいボ―ナス月ですから．ラストスパ－トを頑張って下さいね．今年も残りわずかとなってきました．年内に成績を積み上げようと営業職の社員はとても頑張っています．賃貸も売買もラストスパ－ト．年間の売り上げ金額によりボ―ナスもどんどん積み上がります．最近の不動産市場の特徴は、収益物件投資のお客様が、物件を買いたいのだが手持ち金が少ないため買いを断念する例が増えています．収益物件は金額が伸すだけに成約すると仲介手数料もグッと伸してくる．その取引の落ち込みが顕著だと不動産仲介業者も売り上げが下がり、経営が苦しくなります．活気があった不動産取引の流れが、少しずつ減少に向かう兆候かも知れません．金融機関のロ－ンの伸びを調べれば今年ですべての部門がピ－クを打った感が見えてきます．来年は是非賃貸マンションを建てて、安定収益源をもっと増やしたい物だ． ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2021年11月20日
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自己資金の持ち出し比率、収益利回りの低下、物件価格の高止まり。収益物件が動かない。
このところ収益物件相場は冷え込んで、買い手も減りつつある。その理由は1.ビル価格が高くなり利回りが低下した。2.自己資金を2割ほど出さなければローンが下りない。3，物件の回転が悪くなり、購入しても右から左と売れなくなった。お陰で収益物件人気が離散しだしているのが気がかりです。スルガ銀行の「カボチャの馬車融資疑惑事件」から時間がたったが、収益物件人気も冷え込んで動きが悪くなっている。リモ－トで職場を閉鎖したり、本社を過疎地に移動したりして人口の首都圏1極集中が怪しくなりだしたこともある。人気のある場所でも商業系ビルは空きが目立ち、部屋が埋まらなくなって利回りが低下していることも、商業ビル購入意欲を減退させている。中国の大手不動産会社のデフオルトも心配だし、当分物件価格上昇の要素は無い。その合間に円安が進み、ガソリン価格を筆頭に輸入物価が高くなっている。景気が良くなる要素より、景気が悪くなる要因が強くなっています。「新首相より、菅さんの方が良かった」と言われないように選挙も政策も頑張って欲しい。ある予想誌によると、首相選びのゴタゴタを嫌気され自民党の議席は大いに減ると言われています。自民党の派閥の党首が落選すれば人気は盛り返す？ ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2021年10月14日
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長生きをしたければ仕事を続けよう．早く死にたければ仕事を辞めてのんびりしよう．
売り物件求む！ 土地、１戸建て マンション ビル 店舗お盆がやってくるというのに親戚の葬儀が続く．享年７５歳の従兄が昨日亡くなった．早稲田の理工科を出て優秀な従兄だったが、「耳が遠くなったから」との理由で、勤務していた会社を辞めてから４年で早くも旅立った．昨年は叔母が９０歳で亡くなり、今年は従兄が亡くなった．近親者の葬儀は涙が出て止まらないため、本当は出席をしたくない．しかしほとんどの親族が頼ってくるので我慢して出席します．従兄とは子供の頃に遊んだ記憶があり、大人になってからは仕事上でも頼られることがあって、親戚の男同士は年がいってもいい物だと喜んでいたのに残念です．私の母も今年８月で１０３歳になる．私も妻も高齢となり長生きをしていますが、同年代で仕事をしている人はいなくなってしまいました．不動産関係者の集まりでは大先輩と祭り上げられています．早く死にたければ仕事を辞めてのんびりと遊ぶことです．長生きをしたければいつまでも仕事に没頭することです．私は長生きをしたくはないが、仕事が大好きなので倒れるまで仕事から離れならないと思います． ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2021年07月20日
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横須賀の開業医が発明した「見守りシステム」がすごい
高齢者の見守りシステムが完成．実用化されます． 横須賀の開業医が、長年研究して完成させた「高齢者」や「惚け老人向け」の見守りシステムがパテントを取得し、機器も完成して実用化されました．臼井不動産が応援し普及に努めます． 高齢者の孤独死が増えています．家主さんや高齢者の家族が、アパ－トに住んでいる高齢者の安否を日々心配している．医療現場でそんな状況を沢山見ている医師が、「どうにかならない物か？」と思案して完成させた「見守りシステム」だ．２４時間居住者が動き回る状況を携帯電話で補足でき、何時に寝て、何時に起床したのかが遠隔地の肉親が携帯電話で簡単に見ることが出来るすぐれもの．入居者の健康状況が遠隔地からでも一目で分かります．不動産会社としても毎日部屋の入居者を状況把握が簡単にできるメリットがある．いよいよ来月から実際に「見守りシステム」の運用が始まります．高齢者を一人で住まわせる事に不安を感じている家族の方、臼井不動産にお気軽にご相談下さい． ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2021年07月19日
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他社から物件を盗む[泥棒不動産会社]にご注意
抜き行為が多い不動産会社に注意しよう。不動産会社は横のつながりがあって常に物件情報をお互いに交換しあっています。ところが、業界で悪評が立っている不動産会社は情報交換を拒否される。そこで物件情報が入らない悪評の会社は、他社のホ－ムぺ－ジやレインズに登録されている他社の専任や一般の物件を、持ち主を調べて直接盗みに行く「抜き行為」をする。不動産会社は情報が命なものですから、お互いに横のつながりをとても大切にして仲良くしています。物件やお客様の要望情報交換によって成約率が上がる。ところが不動産業界でも悪評が立っている会社は、どこの不動産会社も情報を一切流しません。すると商売が成り立たない悪評の高い不動産会社は、他社のホ－ムぺ－ジやレインズに登録されている賃貸、売買の持ち主を直接調べて「私の会社に仲介させてほしい」とDMや電話営業をして抜き行為をします。これがまたいっそう嫌われる要因となって、不動産業界からつまはじきされます。抜き行為は一番嫌われる営業なのだ。時によってはそれがもとでトラブルになることもあり、他社から抜き行為を追及される営業マンは嫌気がさして退職に追い込まれる。人の入れ替わりが多く、常に営業マンを募集している会社は要注意だ。不動産業界からつまはじきされている会社かもしれません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年07月14日
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ＲＣの建築単価は必ず下がる。いましばらくの辛抱です。
RCの建築費高騰が、建築会社の収益にダメ－ジを与えるようになる。採算に合わない建築費は、賃貸マンションのオーナ－さんは建設を取りやめるでしょうし、分譲マンション会社も新規建設を取りやめる。建設会社の仕事量は徐々に減ってくるのは必定だ。やがて建築単価は値引きとなって価格修正されます。高騰を続けた鉄筋コンクリ－ト建築費は、鉄筋が余りだし、セメントも在庫が増えだした。残るは職人の手間だけだ。建築費が高騰すれば賃貸マンションの建設はストップする。家賃がそれだけ値上げできないオ－ナ―は、鉄筋から木造アパ－トに計画変更する。新築マンションも同様に建設費の高騰を売値に転嫁できない。いまでも「新築マンションは高い」と考えているお客様は、賃貸物件で我慢するようになります。オリンピックという工期厳守の特需建物も完成が近ずいてくる。需要の減退は職人の余剰を生み、職人の単価が引き下がる要因となります。新築マンションを買いたい人も、賃貸マンションを建てたい人も、あと半年待てば建設価格は安くなり採算に合うようになる。急がず慌てず時の来るのをじっくり待ちましょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年05月30日
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★行方不明の売り主さんを探しに悪戦苦闘★
あるビルのオ－ナ－さんを探して、本日は仲介業者さんと方々をかけずり回りました。折角、私が中古のビルを購入したいと意思表示して、文書により買い付け証明を入れたのに、ビルの売り主さんが見つからない。事情があるのでしょうがこれでは商談はまとまりません。横浜の仲介業者さんから「中古のビルを購入して欲しい」と声が掛かり、すぐに物件を見に行きました。建物は相当くたびれているようですが場所が良い。大規模修繕をすればまだ３０年は持つと踏んだ代物です。本日は仲介業者さんと約束し、朝早く売り主さんのご自宅に伺いました。ところが不在です。電話をかけても通じない。玄関のドアは開いているのに人気がない。折角、数億円にもなる商談なのに売り主さんはどうしたのでしょうか？お会いする約束を忘れてしまったのだろうか？やむなく一旦事務所に帰ってきましたが、改めて仲介業者が私の事務所まで売り主さんを連れてくることで話は終わりました。契約の前にまず売り主さんと会って、契約内容のすり合わせを細かく行うのが私の流儀です。登記簿謄本を見ると売り主さんが資金繰りに苦労されている様子が見て取れる。早くビルを売却して借入金の返済をし、借金苦から抜け出したい気持ちが痛いように分かります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社携帯０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年03月08日
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株式投資の損失で身を亡ぼすことも。 レオパレス２１
世間をにぎわしているレオパレス２１。株式も成長期待で１８年５月１１日には高値１０２３円をつけました。それが本日１９９円の安値となった。１．０００万円超の投資資金が２００万円迄に減った計算だ。つまり８００万円の損害。投資家は泣くに泣けないですね。株式投資の怖さは経営者と経営環境の激変で、業績が急激に悪くなることだ。東京電力や東芝、シャ－プに三洋電機と言う一流企業でも左前になるから怖い。会社の成長とともに株価も上がると考えて、優良企業に投資したはずが、逆に手元資金を失う怖さは、株式投資もギャンブルの要素があるからだ。借金をして株を買ったり、預金を全部はたいて株式投資をすると身を亡ぼすことがあります。レオパレス21に投資した株主も、当然会社の成長性を買ったはずが見事に裏切られました。株券が紙くずにならないことを心より願っている気の毒な投資家もいるでしょう。上場企業の経営者は世間の信用を失うようなビジネスをするべきではありません。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月18日
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久しぶりの売りアパ－ト出現に問い合わせが沢山。
「横須賀の売りアパ－ト」横須賀に出た格安の売りアパ－トが人気だ。土地値で買えるアパ－トだけに格安とみた投資家の方から問い合わせがたくさん来ています。しかし購入するためにロ－ンを使うとなれば問題があります。ある会合で「弊社のビルをぜひ売ってください」と言ってきた不動産会社が、無事契約はしたが、結局ローンが出ずに、ロ－ン条項による契約期間を数度延長してきた。しかし契約から6か月を経たのに資金が出来ずに、やむなくこちらから契約解除の通知をして手付金1.000万円をお返しした事例も直近である。新たに出たアパ－トを購入するのに全額自己資金ならば間違いないが、フルロ－ンを考えているとなれば無理があります。このところ事前相談で断られる人が多いことを、投資家の皆さんは頭に入れておきましょう。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月14日
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★不動産の小口化商品が人気となるか？★
株主情報によれば「ADワ－クス」という不動産会社が、京都で不動産の小口化商品を販売しこれが完売した。大型物件になるとロ－ンが借りられない投資家や、物件選びに悩む投資家にとっては安全性が高いし、それなりの利回りが確保できるとあって人気が再現する兆しがある。 （株）エー・ディー・ワークス（ADW）は26日、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品「ARISTO（アリスト）京都」が完売したと発表した。 同物件は、阪急京都線「河原町」駅徒歩5分に立地。1口100万円単位（5口以上300口以下）で、募集総額は12億2,000万円、募集口数は1,220口。運用期間は15年間、予定表面利回りは4.46％。 出資者数は61名。同社の国内収益不動産の購入客は主に首都圏在住の個人富裕層が中心だが、同物件は日本全国に分布。関西をはじめとする西日本の購入者が合計で44％、関東の47.5％に匹敵する結果となった。不動産ニュ－スの記事から抜粋 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年01月01日
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バブル崩壊。夢と消えた資産家への道。決断力がなかったために！
不正融資のスルガ銀行事件が表に出るまでは、金融機関による貸し出し競争に恵まれ、自己資金が無くても、一般のサラリ－マンでも、投資物件がたやすく購入できました。また、物件の売り主も買い手が多く、融資が簡単にまとまるため高値で売却を成功することができた良き年でした。いままでほんの5～6年の期間は、投資物件の売買は活況に推移していました。ミニバブルだったのです。売り手がアパ－トやマンションを市場に公開すれば、すぐに買い手がついた。買い手に対する融資もフルロ－ンでどこの金融機関でも簡単に承認されたのです。つまり売り手にとっては高値で不動産が換金できる最高の市場だったわけです。買い手にとっても同様に、アパ－トやビルを「買いたい」と銀行に駆け込めば、喜んでフルロ－ンで応じてくれた。一般のサラリ－マンでも投資物件を手に入れることができるチャンスだったわけです。資産家になれるビッグチャンスが訪れたのです。それが近頃は一転して投資物件に関する融資が厳しくなりました。いままでとは全く異なり、自己資金のない買い手にはロ－ンが付きにくくなったのです。アパ－トやビルの売却チャンスを狙っていた家主さんは、高値で売れる機会がなくなり、売却をあきらめなければならない。金融が引き締めとなれば、金利が上がれば、住宅ロ－ンでも投資物件でもお金の借り手は各銀行の金利差を細かく勉強するようになります。少しでも安い金利の銀行、融資枠の大きい金融機関を必死で探すでしょう。それでも融資条件がほんの数年前の水準に戻ることはありません。どんな物件でも、利回りさえ高ければ高値で売れると考えるのは早計です。担保評価、築年数、借り手の与信。つまり金持ちでなければ不動産が買えないという、本来の健全な姿に戻ったのです。無一文の人が資産家になる夢は終わりました。皆さんはこの数年、チャンスを活かして資産家になりましたか？様子見だった人はこれで一生物件が買えないかもしれません。投資バブルは終わりを告げました。私は一部のアパ－ト、駐車場、賃貸マンションなど、早めに換金して不景気に備えています。不景気になると買いたい物件が格安でどんどん出てきます。景気が良かったり悪かったりと、経済の波は常に繰り返します。一生のうちでそのチャンスを巧みにとらえた人だけが資産家になり金持ちになります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社usui@yokosuka-fc.jp横須賀不動産コンサルティング株式会社代表取締役 臼井功次携帯：080-6547-2121メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2018年10月16日
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★誰も見向きもしない物件の中にお宝発見。借地権付き１戸建て ★
沢山の不動産の中から誰も見向きもしない物件の中にお宝を発見することが良くある。今回もそんな物件を発見して購入することにしました。それは借地権付きの１戸建てだ。築４０年超の古い借地権付き貸家です。売買価格が３５０万円。毎月の家賃が７５．０００円入ってくる。地代が毎月１５．０００円なので喜んで購入することにしました。誰もこの物件に目を止めなかったのが不思議なくらいです。高利回りな収益物件です。超格安。不動産には借地権付きの建物の売り物がある。借地権付き建物は市場人気がない。私はそんな盲点に気がつき底地や借地権付き建物を格安で買う。借地権付き建物の場合はまず建物を先に購入します。スケベ根性を出して土地も一緒に購入しようと、地主さん宅に行き交渉するのは素人考えだ。プロではない。まず建物を自分名義にして、それからじっくり地主さんとの人間関係を作ります。焦って早く土地を購入しようと、すぐに地主さんと土地の買い取り交渉をしてはダメです。今回の借地権付き建物は高利回りであることがまず目に止まりました。価格は借地権だから安い。然し築年数は古い。それでも立地条件が良い。駅から徒歩で１０分程度。築年数の割に建物はしっかりしている。地主さんが高齢者である。（これが一番の決め手でした）地主さんが高齢だと相続人となる子供は、借地権付き建物の底地を毛嫌いします。つまり底地は売却する可能性が非常に高いと考えて良い。相続時に底地を安く購入できれば、仮に賃借人が出て行った後に建物を壊し更地にすることも出来ます。現在４０坪。更地にすれば１坪４０万円は堅い。（総額１６００万円に化ける）つまり３５０万円で購入した物件が１６００万円に大化けするのです。宝くじを買うより確実に儲かる不動産投資術なのだ。不確実な時代、不動産投資は格安な価格帯の物件を好んで購入しましょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2018年10月11日
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★高利回りに目を奪われて購入した賃貸マンションは？★
築３０年となる賃貸マンション１棟を、１億５千万円で購入したサラリ－マン投資家の方がいる。高利回り重視の投資は、投資成功者の本を読んだのがきっかけだったと言う。不動産に関しては全く無知なサラリ－マン投資家の方が、３年前に１０％を超える高利回りに飛びついて収益物件ビルを購入しました。これで自分も投資家の仲間入りになったと喜んでいたのはほんの数ヶ月だけだった。購入してから４ヶ月目から、まず雨漏りがすると入居者から連絡があり、物件を仲介してくれた不動産会社に相談すると「屋上の防水が経年劣化でダメになっている」そう言われて防水工事をした経費が２００万円もかかった。それから消防設備の不備、水道の漏水、外壁の塗装工事と、家賃として入る額よりも出ていく修繕費の方が多い。収支は毎月マイナスです。購入してから１年で出ていった入居者が４名いた。ビルが建っている場所は駅から遠く駐車場もない。道幅が狭いせいなのか新規の入居者がなかなか入ってこない。高利回りのはずが低利回りのビルになってしまいました。ロ－ンの返済を考えると早晩持ちこたえられないことに気がつき、処分すべきか、他の活用方法がないかご相談を受けました。先日の台風ではエレベ－タ－ホ－ルに雨水が入り、その処理費も５万円かかった。泣きっ面に蜂とはこのことでしょうか！ ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2018年10月03日
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★見向きもされないボロアパ－トを購入する勇気★
誰も見向きもしないような、昭和４９年築のボロアパ－トが久里浜に売りに出た。室内は意外と綺麗だ。現在４世帯の内２世帯しか入居していない。現在の月額賃料は１２万円だ。土地が５８坪あるので１．３００万円の売値は超安い。古いアパ－トが売りに出た。土地が５８坪付いている。久里浜で１坪４０万円する場所なので、更地価格なら２．３２０万円の価値がある物件である。私が購入すれば長期譲渡となる５年以上持ちます。それまで空き室を埋めて賃料収入を得るつもりだ。それ以後、建物を解体して２３００万円で売ればタップリ利益が転がり込んできます。ちなみに解体費は「２５０万円」です。陽当たりは良し、角地とあって、投資家の私は日増しに興味をそそる。金曜日までに結論を出し土曜日に売買契約を予定しています。相続税対策のため購入資金は全額金融機関からの借り入れを予定している。投資物件は同時にもう１件ある。北久里浜の駅から徒歩４分の場所だ。商店街に面した店舗用地。いよいよ明日建築確認が降りてくる予定となった。ここは１階を貸店舗、２階を貸室として建築し賃貸にする。建築価格は総額３５００万円。土地代金の４．０００万円は自己資金で購入した。建築を始めると同時にすぐテナント募集を始めます。個人では今年、折角無借金となったのに、ここでまた一気に５．０００万円の借金を背負います。相続税が少しでも安くなりますように！ ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2018年10月01日
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★余韻が残るアパ－ト投資★
資産家への夢を求めてアパ－ト投資に参加される方がまだ多い。不動産は資産価値のない場所を避け、駅になるべく近い場所なら心配は要らないが、不人気の駅なら幾ら近くても不動産価格は上昇しない。逆に値下がりリスクの方が大きい。不動産は家賃収入を目当てに買われる方も、購入した不動産の値打ちが下がったのでは元も子もありません。家賃収入が見込め、更に不動産価格が上がるか、地価が下がらない場所なら投資妙味があります。隣に消防署があり、常に救急車や消防車が出入りするような場所なら住宅地としては不向きです。しかし店舗用または事務所用としてニ－ズがある場所なら購入する価値があります。アパ－トなら何でも良しと考えないで、不動産が持つ長所と短所を吟味して投資をしましょう。全国の不動産は先に発表されたように、路線価が値下がり地域が無くなりつつあります。とても嬉しいことですね。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp。
2018年09月28日
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★アパ－トを買うなら、来年１０月の消費税アップ以前に★
来年の１０月は消費税が必ずアップします。それより数ヶ月前には駆け込み需要が発生し、不動産も建築も動きが活発になる。物件を購入予定、売却予定があるならば年内が狙い目です。土地には消費税がかかりません。ですから駐車場を買う。底地を買うという投資家は焦る必要がない。然し建物があるとなれば必ず消費税が掛かってきます。建物が１億円のビルなら、いまなら税金は８％ですから８００万円で済みます。それが来年の１０月以降になると消費税は１０％の１．０００万円に値上がりする。つまり２００万円も余計は税金を加算して支払わなければならないのです。来年の４月以降から駆け込み需要が増えて来ると予想されます。不動産を「売る。買う。」そんな予定がある投資家さんはぜひ年内に急いで購入、売却を終えましょう。★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社usui@yokosuka-fc.jp
2018年08月29日
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★借入金過多の企業に暗雲が漂う。投資家は注意を要する★
（株）ムゲンエステ－トの株式が急落している。本日は300円ストップ安の７４１円だ。いままでの高値は３月１４日の１４１２円だから、約半値に落ち込んだ計算になる。投資家は狼狽していることだろう。本日の株式市場で値下がり率トップだったのはムゲンエステ－トだ。ムゲンエステ－トの仕事内容は、 首都圏１都３県で中古不動産の買い取り・再販を展開。投資用不動産、区分所有マンションが柱。要はビルや区分マンションを購入して、それを再販する仕事だけに物件購入に関する借入金は多い。市場では仕入れた物件の在庫増、借入金過多で資金繰りを心配する投資家から売り浴びせられている。 株主は不安のことと思います。真相はどうなっているのか？明日の市場でまた売り浴びせら急落でもすれば危険信号と見なされる。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年08月07日
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★功なり遂げた社長と大口の商談★
横須賀である商売で大成功をした有名な社長がいる。年齢が８０才を超えたのを機に会社を今年引退しました。そこで無用になった会社の資産を数点売却することになり、本日面談となりました。社長とは昔から何度も商売をした間柄なのに、お年のせいで私のことをすっかり忘れている。世間話をしている内に共通の話題に花が咲き商談はスム－ズに進みました。その中で、「今回、不動産会社を数軒回ったのにどこの会社も｛何しに来た？｝という目で見られとても不快だった」とお話しされました。自身が会社の経営者だけに、長年社員には常に接客の心構えを厳しく話していたらしい。「いらっしゃいませ」から始まる商談に、笑顔で接する基本を話されました。弊社に来店されたときは、全社員が立ち上がって「いらっしゃいませ」と挨拶し、出て行った社員が「本日はご来店有り難うございます。ご用件の内容は売買でしょうか、賃貸でしょうか」と優しく話しかけたことがとても嬉しかったらしい。「これぞ本物の接客対応だ」と気に入られて私が引っ張り出されました。とても大口の商談です。他社で応対された人は、新入社員か古参の社員か知りませんが、どこかの生活保護のおじいさんが、賃貸物件を探しに来たのかと勘違いをしたのだろう。窓口の対応次第で、大きな商談が逃げていったり、転がり込んだりする事はざらにあります。十分に注意しましょう。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年08月07日
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★設備が悪い不人気の賃貸マンションは買うな！★
ワンル－ムマンションやファミリ－マンションの中でも、お風呂とトイレと洗面所が一体となっている設備は入居者が一番嫌う設備だ。買うなら浴室と洗面、トイレが別々になっている物件を購入しよう。耐震性がない古いマンションも敬遠しよう。賃貸物件でもお客様の選別志向は強い。空き室を出さない物件を考えるなら広さと設備に留意しよう。耐震性がない築年数が古い物件も買い急いではなりません。５坪より狭い部屋は絶対買うな。トイレ、洗面、浴室が一体となっている物件も入居者から一番嫌われる設備だ。賃貸物件は購入する前に、洗濯機や冷蔵庫が入るかどうか、幅や長さをチエックしてから契約に進むこと。エアコンの室外機の置き場所や、洗濯物の干し場のチエックも大事な要素です。部屋の陽当たりが悪ければ室内にある革製品や洋服にカビが発生します。通風や換気に細心の注意をはらって物件を購入しよう。築年数が古い物件は、配管設備の交換、修復に高額な修理費がかかります。高利回りと価格の安さに飛びつくのは禁物です。安物買いの銭失いという諺を思い起こそう。https://yokosuka-fc.jp/ 横須賀不動産コンサルティング株式会社HP ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年08月06日
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★現在の給与を上回る家賃収入を目標に、収益物件を買う★
サラリ－マンでも自営業者でも、必ずやってくる定年退職。定年ともなれば預金で食いつなぎ、年金で生活を支える最低限の生活になる。そんな時に給与を上回る家賃収入があれば悠々自適な生活が保障されます。そのことを知らない人々が何と多いことでしょう。投資物件もだんだんと融資規制が始まり、やがて金利の上昇が考えられます。いままで金融緩和の波に乗り、低金利の恩恵に浴して物件を購入した人は裕福になりました。家賃収入が入る不動産を買って、老後のために準備する事を知らない人は、後生大事に現金を蓄えています。貯金した現金は生活費や医療費に使えば少しずつ残高が減っていく。入ってくるお金がなければ、預金を使い果たすまでわずかばかりの年金が頼りという寂しい生活に落ちぶれていきます。若いときにアパ－トやマンションを購入して家賃を貯蓄する人は、毎月遊んでいても家賃が入ってくるので、給与が無くなったとしても痛みは感じません。今日も一人、現金を沢山持っていながら収益物件を持つ事を知らなかったお客様をアドバイスしました。現金は使えば残高がどんどん減ってくる。アパ－トの家賃は建物がある限り毎月現金が入ってくる。その違いに気がつかない人がお話をすると、俄然話に乗ってきます。収益物件を購入したいとの意欲がわいてくる。収益物件を買うなら消費税が上がる来年１０月前がチャンスです。チャンスはあと少しの期間です。物件購入を急ごう。駅に徒歩圏で、耐震性がある中古の物件を買おう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年08月04日
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★収益物件は同一地域に複数持つな！！★
西日本豪雨災害の教訓は投資家にとって死活問題を２点ほど警鐘しました。まず、いままで気にも止めなかった「土砂災害区域」に対する危険度と、同一地域内に収益物件を複数持つリスクである。いままで「土砂災害区域」の表示に対しては、ほとんどの人が無関心でした。ところが東日本大震災で津波の被害を改めて見直されたように、今度は土石流や山の斜面が崩落して大災害に遭う危険性を学びました。更に、大洪水に見舞われた集落を見ると、収益物件を同一地域に複数持つことのリスクも教訓となりました。ロ－ンを借りてアパ－トやマンションを複数、同一地域に持ったところ、全部の建物が土砂災害にあったり水害に見舞われると、土砂に埋もれた建物は使い物にならないことになる。すると入居者は出て行き、借り手が付かないままロ－ン返済に苦しむ投資家が増えます。自然災害にあっても、建物を新築するだけの保険に入っていればいい。ほとんどの人が再建築費用が保証されるだけの保険には入っていない。建物、私物家財道具、更に外構工事費用が加わると再建費用の負担は大きい。災害に対して投資家はもっと立地と保険対策を真剣に考えなければなりません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年08月01日
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★１０３万円の投資で年間賃料が１５３．６００円★
低金利の現在、銀行に預金しても利息がほとんど見込めないため、有利な投資先を選ぶ投資家さんは沢山おります。本日は臼井不動産の社員と、お客様を底地の売物件にご案内しました。本日ご案内した物件は売買金額が１０３万円と超格安な底地だ。それでいて年間に入ってくる賃料は１５３．６００円と破格な高利回りになる。美味しい物件です。買手のお客様は、前から投資相談を受けていたお客様です。現地を視察し、近くにお住まいの売り主さんに顔合わせをして「売り」と「買い」の合意を得ました。それにしても今日の暑さは半端ではない。歩いていて汗がしたたり落ちてきました。それでも売り主さんと買い主さんに喜んでいただければ暑さも吹っ飛びます。売買金額が小遣い程度なので、手数料も極端に低い。普通の不動産会社は敬遠する典型的な仲介物件ですそれでもお客様に喜んでいただければこの上ない幸せなんです。買い主様から結構な手みやげを頂きました。お心遣いを心より感謝申し上げます。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年07月22日
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★訳ありアパ－トが売りに出る。★
横須賀市久里浜に訳ありアパ－トの売り物が出る予定だ。土地が５５坪。建物が２DK４世帯。１世帯５万円の家賃なので満室ともなれば月額２０万円を見込みます。場所良し、陽当たり良し、建物は古いがまだ見てくれは大丈夫だ。横須賀市久里浜に４世帯の中古アパ－トが売りに出る。現在は４世帯の内２世帯しか入居者はいない。場所が良いことと賃料が安いので入居者はすぐに決まるのだが、半年もすると出て行ってしまう。そう、訳あり物件なのだ。アパ－トの１室に酔っぱらいでクレ－マ－の男性高齢者が入居している。いつもどこかに電話で怒鳴る声がして、時々警察が出動してくる問題の入居者がいるのだ。その人が嫌で一旦入居しても他の人はすぐに出ていく問題物件なのだ。私が「世間を騒がすようなことばかりするならアパ－トから出て行くように」と説経すると、その時は収まるのだが、２日もするとまた怒鳴り声が聞こえてくる。新規の入居者にも、売るにしても買い主に告知事項として変人が住んでいることを告げなければならない。売り主の売却希望値は２．０００万円だが、私の査定は１３００万円だ。今週中に売値が合意すれば正式に売り物件として告知します。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年07月18日
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★人ごとながら長引く係争物件に心配している★
横須賀で新築ビルの建設を巡り、工事を請け負った建設会社と建築主が、何が原因なのか訴訟となり建築現場が止まっている。ストップしてからすでに１年を迎えようとする長い期間だけにとても心配です。訴訟は解決まで時間がかかり、決して双方にとって喜ばしい結論とは行かない。特に建設の場合、着工前ならまだしも基礎工事が終了し、これから本格的に棟上げが行われようという段階での長期間のストップは、建物の堅固さを弱めることもあります。発注者と建設会社は直接話し合い、和解に向けた前向きな取り組みをしなければ、双方にとって損失は拡大するばかりです。人ごとながらとても心配している。係争はお互いが意地の張り合いをしていることから起こる。柔軟な姿勢が解決を早めます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年07月13日
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★人が住んでいたボロボロの家。洗濯物が干してあって判明★
たくさん底地を持っている地主さんから、資産の処分を頼まれて物件調査に回った。物件の中には古い建物があり、戸袋が壊れ、ガラスが割れて居住者はいないと思われた家に洗濯物が干してあり居住していることが判明してびっくりしました。横須賀の長井といえば荒崎海岸が有名な場所だ。近くには「ソレイユ」という観光施設があり土曜、日曜、祝日は交通混雑が激しい。その一角に底地を沢山持っている高齢者のご夫婦がいて呼ばれました。「｛子供の要望で生きている内に面倒な底地は全部処分して｝と言われているので、全部処分してほしい」と頼まれました。今日は朝早くから物件を実際に下見に行き状況を調査して回った。すべて底地上の建物は老朽化して、更新時がくれば更地にして返してくれる物件ばかりでした。入居している人に話しても買い取る力は無いように見られる。仮に金額が１００万円の安値であっても、建物の様子から想像すると購入する力はないと見た。そるとあと５～６年は地代で稼ぎ、契約期間満了で更地が手に入る有利な投資になります。６月中にコンサルティングをして販売の方向性を決め、金額も決め、投資家に紹介する予定だ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月29日
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★オ－ナ－さんの対応のまずさが大事件に★
ある投資家さんが４年ほど前に、格安の中古「倉庫兼アパ－ト」を購入しました。１階の倉庫にはプレミアムが付くほどの古い外国製高級車が入りました。２階は賃貸の入居者がすぐ決まり、オ－ナ－さんは大喜びです。ところが先日、車のオ－ナ－が見回りに行くと、配管が壊れたのか倉庫の天井から水が流れ出していて床がプ－ルのようになっているのを発見し大騒ぎになりました。中古物件の怖さは老朽化による欠陥が良く問題になります。今度も築４０年ほどの建物がトラブルを起こしました。１階がシャッタ－付きのガレ－ジ。２階が賃貸用住居でした。借り手はすぐに付き、１階のガレ－ジはプレミアムが付くほどの古い外国製高級スポ－ツカ－の持ち主が借りてくれました。借り手は車をとても大事にして、「他人からいたずらをされない車庫を探していた」と、一目で気に入り契約をしていただいた。２階は母子家庭の母親と子供が住む賃貸住宅としてこれもすぐ入居者が決まりました。オ－ナ－さんは格安で良い買い物をしたと喜んでいたのですが、３日ほど前に車のオ－ナ－さんがガレ－ジを見回りに行ったところ、さあ大変。天井の床が抜けるほどの水が流れ落ち、１階の床はプ－ル状態になっていたのです。それだけではなく、天井に張ってあったボ－ドが崩れて車の屋根を直撃し、車の中もカビだらけで大騒ぎになりました。すぐに家主さんの懇意にしている水道業者が見に行った結果報告では、「配管が老朽化して割れ、そこから水道水が溢れだしている」とのことでした。家主さんも現場を見てびっくりし、修理のために２階に住む人に洋間の一部を穴開けさせて欲しいとお願いに行って、これまたまたびっくり。２階の部屋はゴミ屋敷で、電気も水道も止められてトイレは糞尿が流されないため固まっている状態でした。（水漏れの原因は２階の住民でないことが証明されたのですが．．．）家主さんは頭を抱え被害者に謝罪することもなく、逃げているのか電話連絡も付かない状態です。温厚な車の持ち主さんもさすがに家主に対し怒りを禁じ得ず「訴訟で損害賠償を取る」と息巻いています。四面楚歌の家主さんは気が動転しているのでしょう。決して悪い家主さんではありません。この後始末はどう決着を見るのか？あまり古い格安物件は、欠陥の修理費が家主を直撃します。２階の住民は電気も水道も止められているのが判明して、恥ずかしくて雲隠れしてしまいました。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月28日
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★縁がなかった物件は買い気も失せる★
ある不動産業者から収益物件の売り込みがありました。中古で築３０年物ですが利回りは１２％とべらぼうに良い。その理由は修繕費にお金が掛かるから。それと、やがて擁壁のやり直し工事が必要だからでした。でもすぐに５．０００万円の買い付け証明を流したのですが、タッチの差で他に買い手があったとのことで契約は流れました。不動産は早い者勝ち。タッチの差で他の人に物件を奪われる事例は沢山あります。今回の中古物件もその例に漏れず、他の人が１番手として契約に進んだらしい。ところが、それから約１ヶ月ばかりして「買い手さんのロ－ンがダメになったので、臼井さんで購入していただけませんか？」とお鉢が回ってきました。こんな場合、欲しいと思っていた情熱が冷めてしまうもので買う気はまったく失せてしまいます。「縁がなかった物件はあきらめる。」私がそうですから同じ思いをされるお客様も当然いらっしゃるはずです。不動産を購入したい方は現金買い以外、物件に申し込みを入れる前にまず金融機関に行き「自分は幾らまで借り入れが出来ますか？」と事前相談をすることが必要です。年収が低かったり、車や消費者ロ－ンがあったり、過去に金融トラブルがあると銀行ではお金を貸してもらえません。すでに借り入れ過多でも断られます。物件選びの前にまず事前相談が必要です。それでないと売り主さんに迷惑をかけることになるのです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月27日
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★がらっと変わった収益物件市場。「買いたい」から「売りたい」へ★
収益物件市場に変化が訪れています。いままでは都内の業者から連日「収益物件を紹介して欲しい」とのメ－ルやFAXがガンガン届いてきたのに、最近は売り物件情報の資料ばかりが送られてくる。市場は間違いなく変化しました。いままでは猫も杓子も「収益物件情報を下さい」とのメ－ルやFAXが連日送られてきていたのに、最近は逆に「売り物件情報」がどんどん送られてくる。送られてくる情報の物件は、私が自分のお客様にご紹介できる物件はほとんど無い。金額が高くて利回りが低い。 立地が駅から遠く離れていて建物が古いビルばかりだ。古いビルは修繕費がかかる。１年分の家賃が吹き飛んでいく。防水工事だけでも大変な金額になります。いままではどんな物件でも収益物件であれば右から左と売れていた市場が、築年数が新しい。金額がリ－ズナブル。駅に近い。そんな誰でも欲しがる物件以外は買いの手がばったりと途絶えている。収益物件市場は間違いなく曲がり角を迎えています。本当に買いたくなる収益物件がこれから出てくる？私はそれを楽しみにしている ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月22日
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★アメリカの大学に留学している孫娘が不動産会社にインタ－ン研修★
アメリカの大学に留学している孫娘が、学校のお世話で９月から１２月までの３ヶ月間を、無給の研修「インタ－ンシップ」で地元の不動産会社に勤務することになり、朝一番で報告の電話がありました。中学生の頃は「将来フアッションデザイナ－になりたい。そのためにアメリカに留学する」と大きな夢を抱いて、まず語学学習のためにカナダの高校に単身で留学しました。高校を卒業すると同時に、あこがれのアメリカの大学に留学し、勉強している内に「アメリカで不動産のライセンスを取り、将来ニュ－ヨ－クの不動産会社に就職する」と目的が変わりました。その夢を叶える第一歩が、インタ－ンシップとして地元の大手不動産会社に勤務します。大学のお世話で勉めることになった企業なので安心です。インタ－ン期間の実習を見て、会社と孫娘がお互い合意すれば、卒業と同時に現地の不動産会社に勤務することになります。１８歳の若さで不動産会社に働きに出る事は、大学でも初めてらしくて期待されています。地元では韓国の留学生と仲良くなり、時々カラオケに行くそうですが、そこの経営者が日本人で「お客様に日本人が多いので、ぜひアルバイトをして欲しい」と頼まれましたが、学校ではアルバイトが禁止されていることと、宿題が多くインタ－ンに出るとなればアルバイトなどしている暇はありません。ただ、アメリカでもアルバイト先が沢山あることが分かり喜んでいました。夢に向かって第一歩。社会人への登竜門を経験して何を得るか楽しみです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月16日
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★少ない予算で大きな要望。いつまで経っても物件は買えません★
「収益物件を買いたい」毎月沢山の投資家のお客様が物件を求めて来社されます。その中には少ない予算で大きな要望をされる、無理なお客様もいて困る。５．０００万円の予算で「１億円相当の優良物件が欲しい」収益物件投資に熱心なのは良いが、無理な要望を出されるお客様には困ります。物件を紹介すると必ず大きく値引き要求を出される。駆け引きしている内に物件は売れてしまい、「ああ買いたかったのにな－」とため息をつく。投資家の方が沢山、鵜の目鷹の目で物件を物色している中で、大幅な値引きを言い出すのは無理があります。売値で手を挙げる相手とは競争に勝てません。かくして沢山紹介した物件はことごとく他人に取られ、私としても最近は物件を紹介する熱が冷めました。すんなりと購入されたお客様は２件、３件と物件数を増やして来ましたが、最近は少し様子見をお願いしています。来年１０月の消費税の動向が気にかかるからです。金利の動向も気になります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月15日
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★無能経営者が留任すると、株式は投げ売りされます★
あるデパ－トの株価が下げ続けている。横須賀を代表するデパ－トが、長年赤字を垂れ流し黒字転換する様子が無い。株主総会の資料には次の期も現役員が留任とあり、失望感から株式が投げ売りされています。上場会社であれば長年の赤字経営は恥ずかしいことだ。横須賀に万年赤字を垂れ流していながら社長の座に居座る人がいる。時代はアイデア競争によって勝ち負けが決まるのに、何の妙手も打たないから競争相手に負ける。かの大手西武デパ－トさえ藤沢、鴨宮を閉鎖している時代だ。横須賀にある唯一のデパ－トはいつになったら黒字に転換できるのだろう。万年赤字で株価も額面を割り、少数株主からは社長交代の声が出ているのに無視されている。今期も赤字なのに厚顔にも経営者の座にしがみついています。早く経営能力がある第三者に経営を委ね、自らは身を引く決断を求められているのだが．．．。株価だけがじりじりと下げ、株主を悩ましています。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月11日
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★安定した家賃で生活費を稼ぐ。不動産コンサルタント事例集から★
遊んでいても家賃が入る、そんな収益物件の妙味は家主にならなければ分からない。このたび自宅を売って田舎に帰るお客様に乞われてコンサルティングをしました。横須賀の家を売った代金は預金するより、田舎にアパ－トを買う提案だ。[生活費はそのアパ－トから入る家賃で補う生活設方法が一番」と話しました。横須賀にある不動産をお売りになる高齢のお客様がいます。年金生活のお客様は、家を売買したお金を懐に入れて故郷である沼津の地に戻ります。横須賀で家を売った代金の有利な投資方法は、そんな質問に「預金しておくことよりも沼津で格安なアパ－トを買う事」をお勧めした。紹介したアパ－トは全６世帯の内、空いている１室に自分が住んで、埋まっているアパ－トの賃料で生活費の足しにする案だ。自分が住む部屋が無料で確保できて、更に賃料が毎月２５万円入る。独り者の生活費としては年金も加えれば十分過ぎる。早速、今度の水曜日に現地まで物件案内に向かいます。l ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月09日
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★夢がない若者に成功体験は無駄？★
最近の若者は欲もなければ夢もない。将来何になりたいのか展望も描かない。そんな若者にビジネスで成功した人の体験談を聞かせる機会を与えても、ピンと来ないから悲しい。ある経営者セミナ－で、銀行の役員の方から、近頃の若者気質についてお話を聞く機会がありました。少子化で親から可愛がられて育ったせいか、人に叱られる体験がないために、会社でミスをして叱られるとそのショックが意外と大きく後を引く。一流大学を卒業する段階でも将来何になりたいのか、自分の進路が定まっていない学生が多い。会社に入ってきても、末は役員か社長の座を狙うという野望はまったくない。平々凡々とした流れに沿って、公務員試験を受けたり、テレビやラジオで耳にする企業に集中して新卒者が集まるのはそんな関係もある。入社してからの教育では、功成り遂げた経営者の生い立ちから起業、成功体験談を聞かせても、雲の上の話と聞き流して感動しない。「こんな夢も希望もない若者が多い日本は、将来はどうなることだろうか？」とても真剣に憂いていました。金融機関の取引先が後継者不足で廃業する原因の一つに、「サラリ－マン社員が多くて、仕事を覚えプロフェッショナルになろうとする意欲が無く、悪い営業成績を気にすることもなく、ただ１日を時間が過ぎるのを待つ社員が多いことだ。経営者に座る能力にかけている社員ばかりが多い」と嘆いていました。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月30日
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★株主優待の品物が続々届く★
いろいろな会社の株式を持っていると、決算期に株主優待の商品が送られてくる。３月決算の会社は６月下旬。いま送られてきているのは２月決算の会社だ。無配の会社や業績が悪い会社は株主優待制度は全くない。続々と送られてくる株主総会のお知らせ。株主総会に出ると手土産が渡される。決算発表後は株主優待としていろいろな品物が送られてくる。ゴルフ場の割引券。電車の乗車証、肉や野菜の商品と、会社によって楽しみが異なります。上場会社の決算は３月が多いため、６月末にはまとまってドサッと送られてくる。ふるさと納税と一緒になるので、我が家はてんやわんやです。これからはお中元の季節。その商品も届くので、当分自宅で買わなくても済む品物もあります。ハムにお酒に洗濯洗剤。どこから何が送られてくるのか毎年楽しみにしている。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月12日
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★決断力が無くて、見送るお買い得アパ－ト★
横須賀市佐原に、土地付き建物（アパ－ト）が、１．０００万円の安さで売りに出た。場所は良し、利回りは１２％とあって、臼井不動産の社員２人が購入の意思表示を表明しましたが、実際に契約までなかなか踏み込めない。横須賀市佐原にある高校のそばで、売りアパ－トが出ました。金額は安いし建物はしっかりしている。利回りも１２％とあって久々に見るお買い得物件だった。その情報に接した社員が物件を直接見て、購入したい意思表示を示したものの契約行為にまで踏み込めない。決断力がないのだ。そこで売りアパ－トとして一般公開したその日に６件の案内が入り、３人から即買いたいとの申し込みが入りました。買い主さんはいずれもすでに収益物件を持っている方ばかりで決断力は早い。１番手のお客様と売買契約を締結することになりましたが、何事も度胸がないと人に先んじて物件を手にすることは出来ない。身近に成功者を沢山見ているのに真似が出来ない。これからもいくら美味しい話が入って来ても、収益物件を購入することは出来ないでしょう。それでは決して資産家になることは出来ません。副収入への道は絵に描いた餅とあきらめる他はない。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月09日
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★GW明けが楽しみな株式市場★
トランプショックとも呼ぶべき株式市場の急落は、その過程で果敢に買いを入れた投資家は、戻り相場で利益を生み出しています。本格的な株式相場の楽しみはGW明けになるでしょう。北朝鮮問題が不透明なこともありますが、北朝鮮がギブアップによりトランプの勝利で終われば株価は暴騰する。反対に決裂となれば株式市場は一旦また暴落となるのは必定です。決裂～即戦争を連想するからです。いずれにしても今回の外交結果は、不動産会社特有の手法によりトランプの意のままに外交解決を見ます。そんな憶測だけでも株式市場は大暴騰します。買い遅れた人は連休の合間に優良株を取得しておきましょう。これだから株式投資は止められません。株は知的マネ－ゲ－ムですが、ポケットマネ－で投資をしてください。信用取引や、借金をして投資を行うと、全財産を失う危険性もあります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月29日
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★私が持つマンションやアパトに、やたらと「譲って欲しい」とDMが届く。★
近頃、東京の訳も分からない不動産会社から、自宅にひんぱんにDMが届く。私が個人で所有している賃貸物件を「譲って欲しい」という内容だ。DMは手紙だけでは劇的効果を生みません。必ず手紙を出した後に数日してから電話を入れ、持ち主と直談判することで営業が始まるのだから。毎日自宅には色々なDMが送られてきます。最近は優良の収益ビルに狙いを定め、法務局で謄本を取って所有者を調べ、自宅にDMを送る不動産会社が激増しています。私の所有する賃貸ビルにも触手をのばして来ている。「譲って欲しい」とのDMは週に３社を超えることもあるから驚きだ。それだけ物件不足なのか、あるいは需要が旺盛なのか、送信者はほとんど東京都内の名前も知らない不動産会社であることが特徴的だ。金利が上昇する恐れがある現在、優良物件に的を絞るのは作戦的に正解です。本日、アパ－トの売却相談に見えたお客様は換金のためですが、売るチャンスとしては絶好です。駅からバス便のアパ－トは早く手放して、駅近物件に買い換えをしよう。行動は早ければ早いほどいい。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月28日
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★１年間入居者が入らない新築アパ－トを購入した投資家の末路★
横須賀の山の上に建った新築の売りアパ－トを、安易に購入した家主さんが突然訪ねてきました。「入居者をぜひご紹介して下さい」地元の人なら絶対買わない物件を、横浜の若い女性が投資で購入したらしい。地の利も分からない横浜在住のサラリ－マンで、にわか投資家さんが横須賀の山の上に建つ新築アパ－トを購入してしまいました。地元の人なら絶対買わない物件です。購入してからすでに１年以上経過しましたが、４世帯の部屋は全く埋まっていない。家賃収入が入らなければアパ－トロ－ンも支払えないだろう。窮状は分かりますが横須賀では、車も入らない山の上では入り手はいない。家主さんはこのままでは預金を取り崩してロ－ンを支払わなければならない。いずれ支払い不能に陥ることは目に見えています。「安い売りアパ－ト」と、飛びつき買いをしたためにこれから地獄がやってきます。不動産投資で失敗する人の典型的な事例を見ました。まさかロ－ンは高金利のスルガ銀行ではないでしょうね？ ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月15日
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★ご主人が残した借金で、突然生活苦になった奥さんの例★
ワンマンだったご主人が急に亡くなり、財産を相続した奥さんに待ちかまえていたものは、大きな借金地獄と不毛な不動産管理ばかりでした。毎日、借り入れを受けた金融機関からは取り立ての人がやって来ます。ノイロ－ゼになった奥さん。法律を知らなかったために大変な目に遭います。ご主人や親が残してくれた財産を、何も知らずに安易に引き受けると、借金地獄という大変な目に遭うことをご存じだろうか？財産を相続すると言うことは、相続した不動産に借り入れがあれば、相続人がその借金を返済する義務があります。銀行ロ－ンがあればその返済を、家を相続した人がしなければならないのだ。私のお客様でご主人が亡くなり、相続の手続きが終わったと同時に、銀行から借入金の返済請求が来てビックリした人がいます。生前にご主人が金融機関からむやみに借り入れをして、資産価値がない物件を沢山買い込んでいたことが判明しましたが後の祭りです。金融機関としてみれば、融資した物件が法定相続で奥さんに所有権が移ったと分かれば、当然ロ－ンの返済について相続人たる奥さんに取り立てはやって来ます。そこで始めて借金の存在を知り、返済のめどが立たない奥さんは弁護士に駆け込みます。相続を受けた物件を全部売却しても借入金の返済が無理ならば、自己破産の道を選ぶしか方法はない。それまで平穏無事に過ごしていた奥さんが、安易にご主人が残した不動産を相続したばかりに借金苦に陥る例は世の中に沢山あります。相続は葬儀が終わったと同時に自己防衛のために、早めに不動産会社か司法書士または弁護士などの専門化に相談をしましょう。美味しい話にはトゲがあります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月14日
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★横須賀の収益物件。明日は所有権移転登記です。★
横須賀の京急北久里浜駅まで徒歩１０分の場所にある中古のアパ－トを個人名義で買いました。４８００万円を４．０００万円に値引きしていただきましたが、仲介手数料や登記料、取得税など諸経費を加えるとやはり合計で４５００万円ほどになります。明日は１１時に湘南信用金庫久里浜支店で、中古アパ－トの所有権移転登記を行います。売買金額は４．０００万円。８００万円も値引きしていただきました。自己資金を１．０００万円出し、残り３．０００万円は湘南さんからを借り入れします。家賃収入が毎月４２万円も入るので借入期間は１５年の返済にしました。すぐ隣にス－パ－マ－ケットがあるので賃借人さんにはとても便利な場所です。今の入居者が出た後は賃貸マンションを建てたいと計画している。地元の不動産会社さんの仲介なので安心して購入できました。大幅な容積率オ－バ－でもあり、通常一般の方はロ－ンの利用ができません。北久里浜にはこのほかにも店舗を買い、１戸建ても買い、個人で短期間に３棟も購入できた。ちなみに北久里浜の商店街に面した土地相場は、１坪６０万円から８０万円です。店舗の場所を私は１坪１００万円の高値で即決買いした。お金を積んでもなかなか買えない場所なので希少な土地だからです。横須賀市内の土地は値下がり傾向と言われますが、どうしてどうして、人気の駅から徒歩圏にある土地は、売り物が出れば買い手が殺到するほどの人気です。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月12日
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★コインパ－キングにするには不的確と断られた土地★
ある地主さんから空き地を「コインパ－キング」にしたいと相談を受けました。PKの専門業者に審査をさせると「借り手に苦労する場所なので借りるのは難しい」と断られました。私の勘では、周辺に貸し駐車場が全くないため、借り手はすぐに決まると読み、弊社で月極有料駐車場にして募集を始めた。ある地主さんから土地の有効活用の相談を受け、現場を見て場所も良いので駐車場にすることを提案しました。「その周辺は全く貸し駐車場がないため、借り手は沢山いる」そう考えた私はコインパ－キングの業者に紹介しました。すると、「この場所では借り手に苦労しそうなので難しい」と断られた。私の考えとコインパ－キングの業者と、どちらの読みが正しいか、ガチンコ勝負となったのです。弊社で月極駐車場として募集をすると、あっと言う間に７台分の駐車場が全部が決まって私の勝ちです。長い不動産業の経験者と、まだ就業経験の年数が少ないPK営業マンとは先読みが違います。満車になったパ－キングを見てコインパ－キングの営業マンはどう感じたでしょうか？ ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月10日
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★金銭消費貸借の手続き★
本日は収益物件を購入するために湘南信用金庫久里浜店で、朝早くから金銭消費貸借の手続きをしてきた。相続対策を考えて借入金額は３．０００万円也と少額です。昔は、借金が怖くてお金を借りることをタブ－視していました。だから自己資金の範囲内でビジネスを行うとなれば、預金もあまり無い私には大きな取引に参入するには無理がありました。危険を犯さないけれど成長もない商売をしていると、何十年経っても会社は変化がありません。大きくならない。それが仕事の経験を積み、少しずつ金融機関から資金を調達して土地を買い、建て売り住宅を始めるようになってから収益を上げられるようになりました。今では購入した土地に賃貸マンションを建て、それを１棟売りできるまでにノウハウが蓄積出来たので、それと共に企業規模も大きく成長しました。金融機関から５億円、１０億円となる大金を借りて、プロジェクトを組むことにもずいぶん慣れてきて、仕事を始めた昔を思うと嘘のようです。それでも常に、借入金の増加はボディ－ブロ－のように企業体力を痛めつけることを知っているので、利益が出ればすぐに借入金を返すようにしている。今月も家賃収入が入って来ない本社の土地と店舗の借り入れ残金７５００万円を一括して返済し、金利負担を軽減します。会社経営は見栄を張らずに堅実に、資金管理を行うことが経営者の努めです。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月10日
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★地面師と同様な詐欺事件。スマートデイズかぼちゃの馬車問題★
【スマートデイズかぼちゃの馬車】問題は、これから大きな詐欺事件に発展か？無定見にジャブジャブ融資したスルガ銀行の貸し倒れ損と、メクラ融資に対する責任問題は刑事事件に発展するだろう。スルガは窮地に陥る。警察と金融庁も黙って見ているはずがない。積水事件を上回る大型不動産詐欺事件に発展する事は必定だ。 スマートデイズとは、首都圏を中心に投資家に女性専用シェアハウスを売り込んでは高収益を上げ、急成長していると見られていた会社だ。「家賃0円・空室有」でも儲かる不動産投資―――脱・不動産事業の発想から生まれた新ビジネスモデルそんなタイトルの本も出版して不動産投資に無知なサラリ－マン投資家を募っていた。アパ－トの建設業者同様に、投資物件を求めているオーナーを見つけては、３０年間「 サブリース」を餌に安心、安全と吹聴して物件を多数売り込んでいた。そのロ－ンをすべてスルガ銀行が無条件に融資したのは３０年間のサブリ－スに飛びついたからだろう。スマ－トデイズを信用しすぎたのだ。それはどうも最初から、不動産会社は計画倒産を画策していたように見える。スルガ銀行から融資を受けるのは資金力がない一般投資家でも、スマ－トデイズの甘言に乗って３０年間サブリ－スをスルガ銀行も騙されたのだろう。投資家に物件をどんどん購入させてはサブリ－スにより賃料を買い手に支払う手口は、高金利で釣り投資家を集める金融詐欺師と同然なテクニックだ。サブリ－スが支払われる内は利回りも良く、返済も問題がなかった投資も、いざ家賃を止められれば、投資家は数億円となる多額の借入金の返済が困難になる。それでなくてもスルガの金利はサラ金並みの高金利だから耐えられない。甘い話を鵜呑みにして騙される被害者はいつの世でも沢山出てくる。黒幕である確信犯の詐欺師はいまごろ高笑いしていることだろう。そろそろ金融庁と警視庁の出番となります。不動産会社選びは業歴が長い、信用できる会社を選びましょうね。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月07日
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★店舗併用住宅の建設計画を実行します★
北久里浜駅の商店街に面した古い店舗を先月購入いたしました。場所がよいので投資計画を色々と検討していましたが、本日正式に企画案がまとまりました。）場所は京急北久里浜駅駅から徒歩３分で、横浜銀行のそばにある古い店舗併用住宅だ。店舗としての立地はとても良い。金額は高い物の、立地に惚れて即答して買いました。１坪１００万円の価格です。そこを１階が３０坪ばかりの貸し店舗にします。２階は賃貸住宅とする計画案でまとまりました。（ツ－バイフオ－の２階建て店舗併用住宅です）場所は駅から徒歩３分で横浜銀行のそばなので店舗としての立地はとても良い。ビルにしようか賃貸マンションにしようか、投資計画で採算性を色々と検討していましたが、景気の先行きが不透明なことから、とりあえずは２階建ての店舗併用住宅とすることで結論が決まりました。店舗の貸し出しは物件を紹介してくれた業者さんに専任をお願いします。土地代の４．０００万円は手持ち現金で支払います。建物の建築費は湘南信用金庫さんから意図的に約２０００万円だけ借り入れする。これは税金で減価償却費と金利を経費算入するため考えられました。完成すれば１階と２階の賃料だけでも、ものすごい高利回りになります。早ければ今１０月までには完成します。テナントに入る人が、年末と正月の繁忙期を稼いでいただきたいと考えました。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月05日
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★近頃、地方の収益物件情報がドサッと送られてくる★
どこで私のことを調べたのか、地方の不動産会社から私宛に収益物件情報がドサッと送られてきます。本日も静岡県は函南地域の売りビル、売りアパ－トの資料が沢山送られてきました。通常、地域の信用金庫や農協さんなどは、神奈川県外の物件には「営業テリトリ－外」としてロ－ンの貸し出しは断られます。地銀やメガバンクなら融通が利くかも知れません。しかし、横須賀に住んでいる人が東京や静岡の物件を購入できたとしても眼が届かない。管理会社にすべてお任せするしか方法がない。そこで一般の投資家さんは、なるべく自分の近くにある物件を購入しましょう。そうなると、折角地方から送られてくる収益物件情報はすべて無駄になる。それでも資料を見ていると相場が分かるし、勉強にもなります。とても欲しくなる物件もある。そんな欲求を抑えるのに大変です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月04日
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★やっと資産デフレ脱却のチャンスが巡ってきた★
首都圏の不動産は高騰しているのに、地方の不動産はまだ値下がりしている。お陰で全国では売れない不動産を抱えて困っている人が沢山いました。それがいよいよ地方にも地価上昇の波が及んでくる。不良資産を売却できるチャンスを逃がすな！上がりきった首都圏の不動産に対し、地方の不動産は値下がりが止まらず、不良資産を抱えて困っていた投資家にやっと朗報がやってくる。地価上昇の波が全国に広がってきた。国土交通省が27日発表した2018年１月１日時点の公示地価は、商業・工業・住宅の全用途（全国）で0.7％のプラスと３年連続で上昇した。地方圏も26年ぶりに上昇に転じ、0.041％のプラスだった。緩和マネーが地価を下支えし、訪日客増加を受けて地方でもホテルや店舗の需要が増している。都市部の再開発も活発で、資産デフレ解消の芽が出てきた。この機会に不良資産を売却しよう。売却代金は借入金の返済に充て、無借金になれば気持ちもゆったりします。残して良いのは駅に近い優良物件だけだ。地方の不動産は買い手が付いたときが売りのチャンスです。欲張らずに早く手放そう。そのラッキ－チャンスがいよいよやってくる。バブルです。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月27日
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★収益物件のニ－ズは依然高い。しかし低利回りでは買い手が敬遠する。★
アパ－トや賃貸マンションを「買いたい」と希望される投資家は後を絶たない。アパ－トなら３千万円～５千万円が売れ筋です。賃貸マンションの一棟物件なら１億円～３億円が売れている。しかしお客様の要望にあう売り物件が少なく、仕入れにも苦慮しています。収益物件を求めて来社されるお客様が依然多い。しかし、希望とする物件が無くて苦慮しています。アパ－トでも賃貸マンションでも、新築を建てて供給しようと考えても、その要望を満たす土地がまた少ない。不動産業は万年「土地がない」、「売り１戸建て物件がない」と悩んでいます。しかしそれだから仕事がないかと言えばそんな事はなく、建て売りも多く販売され、新築マンションも建ち、アパ－トやビルもどんどん供給されている不思議があります。少子高齢化で人口が減少している中で、新築住宅やアパ－トがどんどん供給されている怪も不思議です。空き家が多くなれば、通常は供給が減るのが当たり前となる。それなのに新築が＜これでもか、これでもか＞と建つのは、コンスタントに買い手がいるからに他ならない。ただ、この流れもやがては先細りになるはずです。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月19日
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