臼井不動産．横須賀不動産コンサルティング

2016年07月20日

★失敗しない収益物件の選び方★

カテゴリ：資産家への道

投資家が陥る間違いに「利回り」至上主義があります。年間の表面利回りが８パ－セント以上と、まず利回りありきの物件探しは改めるべきです。
不動産投資で一番大切なことはまず立地です。駅から５分以内という徒歩圏であれば、空き室が出てもすぐに埋まります。所が、利回りが高い物件は駅から遠い場所にある場合がほとんどで賃料の下落リスクもあることを忘れてはならない。

利回りが高くなればなるほど駅から遠い場所になります。

まず土地の価格ですが、駅に近くなるほど高くなり、遠くなるほど安くなるので、利回りが高い物件ほど駅から遠いと考える必要があります。（土地価格が安い立地）

駅から遠くなればなるほど、いま入居している賃借人が出ると次の入居者が入るまで時間がかかり、空き室リスクも高くなるのです。

「現在の利回りは将来にわたり保証されるものではありません。」
こんな説明文を読んだことがあると思いますが、それは賃貸物件というのは商業ビルでも住居系ビルでもアパ－トでも、入居者が出た後すぐに次の人が入るという保証がないことを説明しているのです。

駅に近い賃貸物件なら部屋を探しているお客様はたくさんいます。空き室リスクも最小限に抑えられます。
弊社が購入している賃貸マンションや商業ビルはすべて駅から徒歩５分以内にあります。

住宅地の土地が１坪５０万円であっても、駅前の土地は３倍の１坪１５０万円はします。
専門的には住居系の土地と商業系の土地では容積率が違い、商業系は高い建物が建つため土地価格は安くなる計算式が成り立ちます。

家賃も駅に近くなればなるほど高く設定できて、収益還元法で見ても有利なことが証明されます。
具体的な計算式は後日に譲るとして、駅に近くなればなるほど不動産の物件価格も高くなり高額所得者しか購入できない高嶺の花となるのです。

富裕層の人は優良物件を手に入れる事が出来るのでどんどん所得も増えていきます。
一般のサラリ－マンが手の届く物件はやはり駅から遠い物件という方程式が出来上がります。

駅から遠くなるほど古いアパ－トは賃料が下がっていきますので、常に内外装を綺麗にリフォ－ムして、賃料の下落を押さえる努力が必要となります。

「遠方の１００坪より駅前の１０坪」の格言通りに同じ予算の物件が２件あったら、なるべく駅に近い物件を購入しよう。

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