[賃貸の達人] カテゴリの記事
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★トラブルが多い賃貸物件のサブリース契約とは？★
賃貸住宅におけるサブリースとは、賃貸管理事業者が建物所有者（家主）等から建物を転貸目的にて賃借し、自らが転貸人となって入居者（転借人）に転貸するシステムによって行う賃貸管理事業です。賃貸管理事業者が経営判断を伴う包括的な管理を行うことにより、所有と経営の分離が具現化し、入居者に対してはより質の高い住環境を、賃貸人に対しては経営の安定化をもたらす効果が期待されています。 国土交通省では、平成１９年３月に、サブリース事業の当事者間における紛争の未然防止を図るため、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」を作成しました。賃貸を目的としてアパートやマンションを建てようと計画する人は沢山おります。しかし、入居者が入るかどうか不安でなかなか決断が付かないオーナーは多い。そんな不安を解消しようと賃貸物件を一括で借り上げ、転貸しして収益を上げる会社がある。これをサブリース契約と呼びます。サブリースを行う会社は不動産会社であったり、建築会社であったり、賃貸管理専門会社であったりします。サブリースで注意することは、建築受注を目的とする会社が「３０年間サブリースしますよ」と営業されることだ。オーナーは勝手に「３０年間、同一の家賃で保証して貰えるなら安心」と誤認して喜び契約に走る。しかしその実態は全く違う。家賃は数年ごとに見直しをされたり、大規模リフォームも条件に入れられる。それを拒絶すると家賃保証やサブリース契約は一方的に解除されてしまう。同じような騙し行為は中古物件でも多い。入居者が入らないボロアパートやマンションを「家賃を保証するサブリースをします」と言い寄って来て、その条件として「建物の大規模修繕」を求められる。タップリ、高いリフォーム代金を取られてから数年すると、家賃の減額を要求され、家主がそれを拒絶すると「サブリース契約を解除します」と逃げてしまう悪質な業者が沢山いる。いずれにしても美味しい話しには落とし穴があります。サブリース契約書は専門家に見て貰い納得してから記名、押印をするような慎重さが必要だ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★
2014年10月10日
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★こんな汚い部屋で借りたい人がいると思いますか？★
飛び込み訪問で「家を貸したい」と言う家主さんが来社されました。早速くその貸家を下見に行ったところ、とても汚くて人に貸すような家ではない。家賃を頂くという行為は家主側で部屋を綺麗にして、賃借人に快適に住んでいただく義務があるのだが．．．。。沢山の家主さんの中には、家が綺麗でも汚くても、部屋さえあれば入居したい人は沢山いると誤認している人は多い。マイホームでも空きが多くなっている現状では汚いままの賃貸の部屋は借り手はいない。「家賃は下げたくない。」「修繕費にお金をかけたくない。」「掃除は入居者自身でやってください。」家主さんの話を聞いていると、どうも入居者とトラブルになりそうなオーナーさんでした。そこで「申し訳ございませんが建物の築年数が古すぎるので、弊社では取り扱いが出来ません」とお断りした。５年間も放置されたままの家だったらしく、浴室からトイレ、台所も含め建物にもトラブルが沢山発生しそうだ。天井にも雨漏りの跡がある。何しろ家全体がが汚い。仮に入居者が入ったとしても今度は建物のクレームで毎度毎度トラブルが発生しそうに感じた。「君子危うきに近寄らず。」が一番です ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★
2014年10月03日
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★せっかく手に入れた宝物の物件を手放す悲しさ★
横須賀市は全国でも有数の人口減少地域と言われている。しかし、それでも居住人口は４０万人を超える大消費地だから、大手商業施設が現在も続々と進出してくる。ケ－ヨーＤ２、イオン、カインズホーム、ヨークマート、サンワ、ヤマダ電機、ノジマ電気、ダイエ－、その他多数の商業施設が凌ぎを削る最激戦の商業地となっている。横須賀市の中でも横須賀中央と久里浜は人口が増加している人気の地域だ。その久里浜駅から徒歩４分ばかりのところに店舗の収益物件が売りに出て、弊社で迷わず購入を決断し契約した。ところが、その収益物件の隣地にあるアパートの地主さんは弊社のお得意先であった。建築の仕事をお手伝いいただいたり、アパートをすでに２軒も購入していただいている大切なオ－ナ－さんなのだ。そのオーナーさんが測量の立ち会いで収益物件の店舗を弊社が購入したことを知り「ぜひ私に譲って欲しい」と頼み込まれた。本来は弊社の近くでもあり臼井不動産が利回り物件として長期保有するつもりだったのだが．．．．。しかし何をおいてもお得意様を大切にすることを優先しなければならないため、泣く泣くお譲りすることに役員会で決議した。せっかく手に入れた優良物件ですが明日オーナーさんとご契約予定です。ちなみに土地付き建物店舗の利回りは１０％ですから掘り出し物でした。残念。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★
2014年10月01日
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★収益物件投資は、まず自分の月収と同じ家賃収入を目指せ★
収益物件投資は家賃収入が沢山あればあるほど嬉しい。しかし現金がタップリあって物件購入するなら問題はないが、借入金が多いほど危険と隣り合わせにもなります。いざという時に売りに出して、借入金が全部返済できる金額で売れるなら問題はない。しかし、利回りだけ追いかけて購入した不動産はほとんど買値を下回るから注意しましょう。アパートや賃貸マンションなどの収益物件投資は、物件の立地を一番に考えて購入します。人気があって換金がすぐ出来る場所は駅から徒歩圏で日当たりがよい事。加えて敷地内まで車が入る場所であることが絶対条件になります。価格が安いからとバス利用の場所や日当たりが悪い所、車も入らない物件を購入してしまうと最悪になります。いざ換金しようとすると売れない。売れるとしても買値をグーンと下回ってしまいます。良くある収益物件投資の失敗例ですね。初めての収益物件投資では立地の良い物件を選ぶことを覚えました。次はどの位の家賃を目安に物件を購入すべきでしょうか？ 欲張りすぎないことです。初心者の時はまず自分の月収と同じ程度の家賃収入をめざしましよう。月に給与が１５万円の人は、家賃収入の年間目標を１８０万円に設定し、毎月副収入として１５万円程度入る物件の購入を考えます。月給が２０万円、５０万円、１００万円と高給の人ほど金融機関から借り入れできるローン額も大きくなるし、返済能力も高いので高額物件の購入を考えることが出来ます。アパートやマンションは古くなればなるほど借り入れ返済期間が短くなるデメリットがあります。借入期間が短くなると言うことは毎月の返済額が高くなることを意味しています。１．０００万円を変動金利で１．８％、借入期間が２０年、元利均等払いだと毎月の返済額は４９．６４６円です。１５０．０００円の家賃が入れば、そこから返済額の４９．６４６円を引くと、毎月１００．３５４円が入ってきます。年間では１．２０４．２４８円の副収入になる。（実際はこれから固定資産税や管理費、修繕積立金が出ます。）これが１０年返済と短くなれば毎月の「元利金返済額は９１．１２０円」となり返済に余裕が少なくなります。年収が１８０万円と低い方が、全額金融機関からお金を借りて格安のアパートを購入し、年間１．２０４．２４０円の副収入が入るとなればとても生活が楽になりますね。(実際に年収が税込み３００万円以上でないと、原則として金融機関がローンのテーブルに乗ってくれない事が多い）賃貸物件は最低でも３．０００万円以上ださないと良質で、築年数が新しい物件は手に入りません。利回りを欲張らず、夢を描きすぎず、現実に即した投資で成功して下さい。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★
2014年09月07日
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★共同住宅で無くならない噪音トラブル。またも殺人未遂事件発生★
ローコストで建てる賃貸物件は音の問題で住民同士のトラブルに遭う事が多い。オーナーは泣きを見ることになりますよ。 千葉県警柏署は１日までに、生活音に腹を立てて女性を刺したとして殺人未遂の疑いで、自称同県柏市西原、無職、安達忠雄容疑者（７１）を逮捕した。 逮捕容疑は８月３１日午後２時１５分ごろ、自宅アパートの敷地内で、同じアパートの上の階に住む無職の女性（４２）の腹部を包丁で刺し、殺害しようとしたとしている。 同署によると、女性は病院に搬送されたが、命に別条はない。安達容疑者は「女性の生活音に腹が立っていた。いつか刺してやろうと思っていた」と供述している。 アパートの近くに置かれていた車の陰に隠れ、外出先から女性が帰宅するのを待ち伏せていたという。賃貸物件は利回り重視のためにどうしても建設費を安く抑える傾向がある。お陰で天井や床、壁が分譲物件より薄く音が響く。それが原因で住民同士のトラブルになり殺人事件にまで発展したことさえある。アパートや賃貸マンションを建設するオ－ナ－さんは建築費のことばかり気にしないで、建物の構造にもっと気を配って欲しいものだ。賃借人同士で刃傷沙汰になれば近所でそれが欠陥物件として噂となり、借りる人もいなくなります。これからの賃貸物件は高所得者をターゲットにした高級物件が、他との差別化となり人気を博すかもしれません。今日は横浜市港北区にある高級アパートを視察に行ってきました。やはり素晴らしい。この情報を早速、投資家の方にご紹介してみます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★
2014年09月01日
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★お金を１．０００円貸してくれませんか？★
生活保護者でとかく問題行動がある入居者がやって来た。「アパートを借り換えるので物件を案内して欲しい」と言いながら帰り際に「そうそう、ちょっと１．０００円ばかりかしてくれませんか？すぐに持ってくるから」と言われ．．．．。お客さんの中には色々な人がいる。水道局から水道代金を支払わないため水の出を止められた途端に隣の家から水道を盗む。右の家から怒られると今度は左の家から盗む。洗濯機置き場が外にあるのをいいことに平気で他人の水を盗んで平然としている生活保護の入居者がいる。契約の期間満了が来て更新の有無を問うと「更新料を払う前に転居したいから他の物件を案内して欲しい」とやって来た。社員が嫌な顔をせず家賃３５．０００円の物件をあちらこちらと案内した帰り際に、「すぐ返すからちょっと１．０００円ばかり貸して下さい」と私に話しかけてきた。すぐさま「私はお金の貸し借りはしませんから．．．。」とキッパリ断りました。不機嫌な顔をして相手は帰りましたが、隣室の水道水を盗むような人間が借金を返すことなど考えられません。当然、部屋の借り換えなど出来るはずもない。 それでいて「俺は社長だ」とか「田舎に家を持っている」とか意味不明のでかいことばかり言う。世の中にはおかしな人が沢山おりますね。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★
2014年08月10日
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★ゴミ屋敷が増えている理由★
アパートからマイホームまで。最近は入居者でゴミを片付けられない人間が増えている。お風呂も入らない不潔人間が増えている。玄関を入るともうそこからゴミがうずたかく積まれ、足の踏み入れる場所もない事に驚かされます。当然部屋は臭いしゴキブリやネズミの住み家と化しているのに平気なのだ。不動産の管理をしていると管理契約をしているアパートや貸家は毎月１回必ず巡回に歩く。すると信じられないことに、少しずつゴミが増え１年もすると部屋中ゴミ屋敷にする入居者が現れてくる。物を片付けられない性格なのか、ものぐさなのか分からないが、だらしがない性格がそのまま現れてくる。こんな人はぜひ自衛隊に入隊し仕込まれてくると良い。衣類から寝具、ゴミの片付けだけでなく人間を精神面からしっかり鍛えてくれる。大体、競売物件を見ると多くのゴミ屋敷が存在する事に驚かなくなった。麻痺してしまったのだ。生活にだらしがない人間は金銭感覚もだらしが無いから、入金と出金のバランスを考えることが出来ない。入るお金より出るお金が多くなり慢性的に赤字の暮らしをする。だからローンの返済が出来なくなって差し押さえに会い強制競売にされるのだ。そんな人間はゴミの処理もだらしがない。食べた物をそのまま放置し、部屋中食べかすやゴミが入ったビニールが散乱している。競売で落札した業者はそのゴミ処理費に平均５０万円はかかる事を見ても、放置ゴミの量が推測されますね。世の中にはどうしてこんなだらしがない、不潔な人間が増えているのだろう？ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★
2014年08月10日
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★横須賀中央駅前ビルの完成予想パースが出来ました★
朝から雨がポツポツと降り出し、本日予定していた地鎮祭がとても気がかりだったが式典の始まる１０時には雨も上がり、「雨降って地固まる」という理想的な陽気になりました。長年暖めてあった久里浜駅前ビルがいよいよ着工する運びとなり、本日はその地鎮祭が行われました。いままでの暑さから少しは涼しく感じる天気に内心ホッとして式典に参加した。これから工事が着手され５階建てのビルが来年３月には完成する予定です。式典が終わって社に戻るといま解体している横須賀中央の駅前ビル完成予定パースが出来てきた。少し広めのワンルーム(８坪）が家賃１ヶ月７万円。１階の店舗３７坪は１坪２万円の賃料を予定している。これも着手は１０月頃からで完成は来年８月末日頃になります。入居者募集は建築確認が降りる１０月頃から大々的にＰＲします。横須賀中央駅から徒歩１分。りそな銀行の隣なので通勤にも買い物にもとても便利です。お申し込み、お問い合わせは臼井不動産各店へお気軽にお電話またはメールを下さい。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★
2014年08月08日
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★中古アパートは入居者集めに苦戦。新築は好調。少子化の影響が顕著に出てきた★
アットホーム社が発表した全国の６月度「賃貸成約件数データー」によると、前期まではいったん上昇した成約件数が再び前年比マイナスとなった模様です。気になるその内容は．．．．。アットホーム社の調査によると、6月の首都圏における賃貸物件の成約件数は1万8801件で、前年同月を3.9%下回った模様だ。5月は4カ月ぶりに前年を上回ったが、再び下落に転じた内容を見ると、マンションは、新築が健闘したが中古の動きが鈍く、全エリアで成約件数が減少した。一方アパートは、新築が好調だったことから全体では成約件数が微減にとどまったように見える。しかし内容を良く見ると中古物件は成約数が極端に落ち込んでいる事が分かる。いずれにしても全国的に新築の賃貸物件に関しては成約件数が堅調ですが、中古マンションや中古のアパートについては入居者の減少が色濃く現れている。その原因は少子化の影響と中古から新築に移り住む顧客が多いことによるものといわれている。その他に、「支払う家賃が勿体ないから．．」と中古マンションや中古の１戸建てを買いに走る賃借人も多い。人口が少ない地方においては、いったん入居者が退室すると次に賃借人が入るまでに１年や２年空いたままという例も多くなっている。つまり、期待利回りはどんどん低下しているのだ。その中で１戸建てについては、物件数が少ないために賃料は高値で維持され入居率もいい。横須賀においての特殊例だが、アメリカ人向け賃貸専門の不動産会社「テンマヤ．エステート」は、１戸建て物件の成約件数が対前年比５割増しで忙しいと好調を誇っていて「物件が足りない。物件さえあれば成約数も２倍３倍も夢ではないのに」と嘆いているほどだ。収益物件を購入する投資家は現実を勉強し、空き室リスクに対する対策を立てましょう。ボロアパートを購入するとリフォーム費用が馬鹿にならないし、入居者からも敬遠される時代に突入しました。（女房と畳と収益物件は新しいほど人気が高い。なんて事を冗談でも言ってはなりませんぞ！） ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年08月04日
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★貸し店舗が無い。事務所が無い。景気回復で物件が払底★
景気の回復が本物となり、店舗や事務所の需要が想像以上に高まっています。立地が良い場所の店舗や事務所は空きがない状態です。景気の回復により飲食業のフランチャイズ本部や、個人経営者が店舗や事務所を探しに頻繁に来店するようになった。オーナーから依頼されていた仲介物件の空き店舗はすべて決まり、事務所もほとんど決まって空き物件がない状態です。横須賀市内でも特に横須賀中央、久里浜駅周辺が人気の中心で、特に物件が払底している。人気圏外に放置された衣笠駅や追浜駅のシャッター通り模様とは雲泥の相違です。ビルには学習塾の需要も高く激戦模様で、多店舗展開している有名塾どうしが争いを繰り広げ、昔からある地場の小さな学習塾は生徒集めに四苦八苦しています。ただ、小さな学習塾は授業料が安いため学生からは一定の支持を得ているのも事実だ。新規貸し店舗の建設が待たれますが、用地難で供給は不足している。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★
2014年08月02日
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★家主の憂鬱。入居者を厳選しないとトラブルに遭う確率が高くなる★
ワンルームマンションで殺人事件が行われたニュースは、とてもショッキングでした。私はすぐに「家主さんが気の毒だな」と考え、事件があったマンションからは入居者がどんどん出てしまうような状況を想像した。ローンがあれば家主さんは今後の支払いに窮することになります。高校生が同級生を殺し、解体するというショッキングな出来事がありました。その賃貸マンションは地域で話題のマンションとなり新規の入居者は集まらなくなるでしょう。現在、入居している人達も気持ちが悪くなり他の賃貸物件に逃げ出すことが想定されます。すると何の罪もない家主さんは賃貸収入が入らなくなりローンの返済に困ることになります。満室にするために少しぐらい問題がある人でもやむなく入居させると、家主さんは今回のような問題に遭遇します。今回の例で見ると高校生の一人暮らしは家主さんも仲介業者も通常ならおかしいと考え許可しません。入居審査に甘さがあったのは親が弁護士という立場を信頼したからでしょう。空き室にするより満室にしようと精神障害者や暴力団、薬物中毒者、病気の後期高齢者等の問題ある人を入れる方が家主側にリスクが高くなる。古い賃貸物件は４万円、３万円と賃料が安くなる物件ほど、不良賃借人が集まる傾向があります。そこでアパートやワンルームマンションを建設するには、高利回りを狙ってワンルームを建てるより、貸家を建てて賃料の高いファミリー層を狙う方が賃貸業は堅実でリスクも軽減されます。貴方ならワンルームで独身者を狙う方と、１戸建てで高い所得層のお客さんを狙う方とどちらを選びますか？ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★
2014年08月01日
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★貸し店舗が足りない！★
景気の上昇にともなって貸店舗を求めるお客様が増えています。古い建物から新しい建物への移転や、小さな店舗から一回り大きな店舗へ。そんな店舗ニーズに合致する物件探しに、毎日担当する社員は足を棒にして歩いています。この所、景気の上昇を象徴するかのように「貸店舗がありませんか？」というお客様が増えています。飲食業の中でもコーヒーショップや居酒屋が４０坪から５０坪を標準とした広さを要望されるのだが、ドンピシャリの物件があまり出ていない。いままで店舗ニーズの主流であった美容院や歯科医は数が少なくなっている。店舗探しに見える業種の中で、相変わらず多い業種は整骨院やマッサージ業だ。長らく景気の低迷が続いていたため貸店舗を新規に建設するオーナ－が減少し、物件不足は当分続くと思われます。これから採算性に問題があるコインパーキングを取り壊し、貸店舗に移行する流れが出てくるかもしれません。空いている店舗をお持ちのオーナーさんはぜひご連絡下さい。弊社が一生懸命テナントをご紹介させていただきます。これで貸事務所需要が動きだせば、日本全体の景気回復はやっと本物になってきます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年07月21日
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★田舎のアパートは格安で高利回りなれど．．．．。★
ある地方の「アパートを購入して欲しい」と持ち主さんから依頼があった。オーナーさんにお会いして話を聞くと「ワンルームが８室で１室の家賃が２万円。入居率は半分の５０％」だと言う。しかも築年数が４０年も経っているのでリフォーム費用に幾らかかるか分からないのが難点らしい。ある地方でアパートをお持ちのオーナーさんから「アパートを購入して欲しい」と相談を持ちかけられました。昔風の「トイレと洗面と浴槽が一緒」の５坪タイプだ。いまの時代に合わない。しかも家賃が１部屋２万円で８室中４室が、１年も空いている。更に悪いことには築年数が４０年も経っているので、外の外壁はペンキを塗り直す必要があり、外階段は錆びて交換しなければならない。室内も綺麗にリフォームする必要があり、ざっと積算しただけでも修理費に１．０００万円の費用がかかる。アパートの購入費用とリフォーム費用を考えても、家賃収入が安すぎて採算に合いません。古くなった地方の木造アパートは部分的なリフォームでお茶を濁し、あまり修繕費にお金をかけず、朽ち果てるのを待つ運命となっている物件が多いようです。そんなボロアパートが沢山あります。購入したい欲求は沸いてきません。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年07月17日
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★美味しい収益物件。アメリカ人向け１戸建て住宅が不足している★
アメリカ軍基地がある横須賀は、住まいを軍人に貸すと高家賃が入ってくることから新規賃貸マンションが次々に建設されている。ところが１戸建てとなると数が足りない。借り手が多いのに物件が足りないミスマッチ現象は長年続いている。日本人向けの住宅と違い、アメリカ人向け住宅はメータ－モジュ－ルで建てると大変喜ばれる。勿論ツーバイフォー住宅が基本だ。部屋の広さはだいたいの目安だが、３０坪程度の１戸建てで家賃は２０万円から２５万円と高収入が期待できる。新築ならもっと賃料は高くなるのでワンルームを造るより投資効率はずっとよい。ベッドの部屋は１室を広くする。４．５畳は好まれない。階段は折り曲がりが嫌がられ鉄砲階段（直線）を求められる。キングサイズのベットが運び込めるように考えているのだろう体の大きなアメリカ人にウオッシュレットは時々壊されるので注意しましょう。浴室の他に２階の寝室にシャワー室を設ける事を忘れてはならない。外庭にはバーベキュウーが出来るスペースを確保することも必要だ。彼らは友人を呼んでよくBQをするので、庭先にその広さがあると物件を決めてもらえる切り札になる。葉山や逗子で比較的新しい建物だと３０万円を超える賃料を頂いている新築貸家もあるから驚く。横須賀、葉山、逗子でアメリカ人向け住宅を建てませんか？土地のお世話から建築、お客様の斡旋まで、トータルに臼井不動産が請け負います。新築物件はお客さんが決まるまで弊社がしっかり家賃保証も致します。ですからローンの支払いがあっても安心して貸家投資が出来ます。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年07月12日
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★不動産投資は副収入ではない。立派なビジネスとして確立しよう★
家賃を滞納する賃借人がいるアパートやマンションは、オーナーさんが優しすぎる事で問題が発生する。「少しぐらい支払いが遅れても」「今月は家賃の支払いを忘れているのだろう」と善意に考えていると未払い家賃がどんどん溜まってくる。しかし、１ヶ月分の家賃が支払えない入居者は３ヶ月、半年と滞納すれば余計に支払いが難しくなるのだ。家賃の支払いが不能になるのは、家主さんにも責任の一端があるのですぞ。弊社のように賃貸物件の管理をしていると、家賃の遅れや滞納があれば直ぐに賃借人へ督促して滞納を未然に防ぐ。しかし、優しいオーナーさんが自分で集金管理をしているとなかなか督促できなくて滞納額が膨らんでしまう傾向がある。せっかく賃貸保証の会社に世話になっていながら事故報告をしないから免責になって取り立てが出来ない。賃貸物件の管理を不動産会社に依頼しておけば、家主が何もしなくても管理会社がすべて取り仕切って、家賃の滞納がないように督促を促すから「管理費とは」保険のようなものと考えればいい。たった５％の管理費を支払うだけで、毎月安定した収入が間違いなく入金されれば、立派なビジネスとして確立する。ところが困ったことに、家主さんは収益物件から入る家賃収入を副収入ぐらいにしか考えていないから、遅延や滞納に無頓着となり大きな損失を被ることになる。賃借人の中には１年以上も家賃をためて夜逃げする悪質なケースもあります。それでも「可哀想に」と相手を思いやる家主さんは経営者失格です。収益物件からはいる家賃は副業ではなく、仕事上の正規な入金と考えましょう。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年07月08日
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★賃貸のイベントが始まる。空き室をゼロにする「お得なキャンぺ－ン」★
弊社が取り扱っているアパートやマンション、店舗などで、空き室をすべて埋めようと、家主さんに協力して大々的なキャンペーンを行います。借り主さんには嬉しい「３つのお得」が用意されている。空いている賃貸マンションやアパート、店舗を、早く満室にして家主さんに喜ばれようとする「３つのお得キャンペーン」が始まります。３つのお得とは？１．礼金ゼロ２．仲介手数料ゼロ３．家賃の１ヶ月分がゼロずいぶんお得でびっくりされることでしょう。７月１日より９月３０日迄の間に成約されるお客様を対象とする３ヶ月限りの特別サービスです。当社はお客様から頂くべき「仲介料がゼロ」、「チラシや広告費を全額負担」して家主さんに協力します。このチャンスをお見逃しなくご利用下さい。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年06月19日
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★開業医乱立時代。★
最近、ビルが出来ると医院に美容室、歯科医、整体といった業種の方から声がかかる。そう言えば整体業者が見る見るうちに乱立して、値引き合戦に突入している。技術より価格が優先？免許が要らない整体業者がどんどん開業して、何処の地域もマッサージ業者が乱立気味です。空き店舗や、ビルに空き室が出来ると一番先に問い合わせが来るのは開業医と整体業、歯科医に美容院と決まっている。これから横浜に建てようと弊社が計画している貸しビル２棟にも、まだ土地の取得も出来ていないのにコンビニと開業医からオファーが来ている。（土地の購入が出来なければ予約も白紙になります）総合病院で働くほとんどの医師は開業を目指す。昔と違い医院も距離制限がないため、ライバルとなる医院がすぐ側に出来ることもあり競争が激しくなっている。個人の開業医も患者に対する優しい接客と、詳しく病気内容を説明する丁寧さが要求されています。繁盛している開業医と、患者がほとんど来ない開業医の差は病気の見立てや手術の腕前の他に、接客術が物を言う時代に突入して来た。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年06月17日
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★とてもクレイジーな賃借人。言い訳無用、出てもらいます★
弊社の管理している貸家に女性が一人で住んでいる。契約した翌月から賃料を遅延し、「財布を落とした」とか「預金通帳を紛失した」とか適当な言い訳を言って賃料の遅延がはじまり、今月で未払い賃料は３ヶ月となる不良賃借人だ。その不良賃借人が事もあろうに弁護士を通じて家賃の分割払いを要望してきた。今までの経緯から考えると相手の要望をそのまま飲むことは得策ではない。逆に、賃料の不払いは契約違反として不良賃借人を追い出す正当理由になるチャンスなのだ。通常なら弁護士に依頼するお金があるならば、まず賃料を先に支払うのが当たり前だろう。世の中には弁護士に頼むと自分の主張が何でもまかり通ると誤認している人が沢山いる。弁護士に頼んだところで負ける戦は沢山あります。勝つ戦と負ける戦は法律家なら戦う前にすぐわかる。しかし、勝とうが負けようが裁判させれば弁護士は手数料収入が入る。だから依頼されればどんな事案でも訴訟に持ち込む弁護士は多い。その結果、勝っても負けても、和解になっても裁判費用は双方が支払うことになり大損するだけだ。そんな道理がわからない不良賃借人が依頼した弁護士に、「弊社は賃料の分割払いは同意しません。賃借人が３ヶ月以上となる家賃不払いの場合は、契約違反として即明け渡し訴訟を提起します」と伝えました。クレイジーな入居者は早く追い出す方が賢明です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年06月05日
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★全国の主要都市地価、値上がりが続く。 本日の新聞報道より。★
全国の主要都市地価、上昇基調が継続／国交省（ 2014年06月02日発表 ） 国土交通省は5月30日、全国主要都市150地区の地価動向報告（地価ＬＯＯＫレポート）をまとめた。4半期ごとに公表している。今回発表した第1四半期（1月1日～4月1日）は、地価の上昇を示した地区が全体の8割を占め、前回に引き続き地価は上昇基調となった。 今回、地価が上昇したのは119地区（前回は122地区）、横ばいは27地区（同22地区）、下落は4地区（同6地区）だった。上昇した地区のうち、「3％以上6％未満」の上昇率を示したのは銀座中央の1地区（同3地区）で、残り118地区（同119地区）は「0％超3％未満」の上昇だった。 上昇地区数は前回からやや減少したものの、下落地区数も同様に減っており、依然として上昇地区が多くを占める状況に変わりはない。国交省は「金融緩和を背景とした不動産投資意欲の高まりにより、商業系地区を中心に上昇基調は継続している」と分析している。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年06月05日
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★収益物件を持つオーナーさんに是非読んで貰いたい１冊です。節税のプロがノウハウを公開★
日経新聞の広告で見た「減価償却」の解説本を購入し、連休中に夢中になって読んだ。内容がスゴイ。収益物件を持ったり、高額所得者であったりする人は、常に税金の負担を減らす合法的な方法がないものかと考えている。そんな人のために減価償却というテクニックで税の繰り延べをコントロールする仕組みを教えてくれる。収益物件を持つと家賃収入が入る。当然それには税金がかけられる。高額所得者に共通する悩みは、税金が高いことだ。累進課税制度なので収入が多ければ多いほど課税額は収入の５０％を超えて来る。納税は国民の義務である事は理解できる。しかし、一生懸命汗して得たお金を、強制的にむしり取られる人にとっては、「税金を何とか安くできないものか」と常に考えるものだ。私が読んだスゴイ「減価償却」の本は不動産投資を行っている人にとってまさに節税のためのバイブルだ。「不動産投資により所得が黒字化して来たら減価償却を狙って中古木造アパートがおすすめ」の項目は是非読んで欲しい。「高級中古車より太陽光事業で１００％即時償却の有利性」解説はとても勉強になりました。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年05月09日
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★その不正は許しません。★
ゴールデンウイークだというのに鎌倉の不動産会社に働く女性社員さんが、わざわざ横須賀まで弊社の管理する賃貸物件にお客様をご案内して、申し込みを入れてくれました。その一生懸命さに頭が下がり、心から「ご苦労様です」と声をかけ労をねぎらった。ところが昨日同じ物件に割り込むように申し込みを入れたいと粘る電話のお客様がいて．．．．．．。２日前、ゴールデンウイークの真っ最中だというのに、鎌倉の不動産会社の社員さんから「臼井不動産の管理されているアパートにお客様をご案内させていただいてもよろしいでしょうか？」という電話があった。その会社の名前は初めて聞く名だったが「よろしくお願いします。鍵は弊社にあります」と伝えた。１５時頃だったか若い女性の営業社員が見えて鍵を受け取り自分のお客様をご案内していた。１８時頃に再度鍵を返却に来て「お客様がとても気に入っています。申し込みを入れさせてください」と正式に入居申し込み書類を提出し、賃貸保証会社の申込書類を持ち帰った。ところが昨日、同じ物件に入居を申し込みたいという一般客から電話が入ったのだ。「その物件はすでに申し込みが入っています。２番手になりますが．．．。」と話したところ、「先に手付け金を１０００円入れますから私を優先してください」と強引な割り込みをしてくる。電話だけでどこの誰ともわからない人だ。年収も勤務先も家族構成もわからない。保証人に関する話はもちろん何もしていない。「弊社は手付け金をいただいたり、申込金をいただいたりの行為は一切行っていません。申し込み順に審査するようになっていて、１番手が入居審査に落ちた場合や、相手からキャンセルが出た時に２番手のお客様の順位が繰り上がります。」と回答した。すると「家主さんを調べて申し込みに行く」とか「私が一番手になる手段はないのか」と食い下がってくる。社員と電話主と、一連のやりとりを聞いていた私は電話を代わり「弊社はすでに申し込みをされているお客様からの信頼を優先します。申し込み順位は勝手に変更できません」そう言って電話を一方的に切ってしまった。日本人は、電車に乗るときも順番待ちをする。災害にあった人でも援助物資をもらう時にはじっと順番を待つ。世界でも日本人だけにしかできない希有な美徳があります。しかし中には自分中心に物事を考える人も出てルールを破りをする人もいる。そんな人ほど自己主張が強く家主や他の入居者とトラブルが起きやすい。断ったのは正解でしたが強引な電話客のために昨日は気持ちが晴れなくて、とても嫌な１日となりました。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年05月07日
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★不動産管理はクレームサービス業です★
連休中に弊社が管理している賃貸物件で、お客様がトラブルに遭遇した場合を考え、店舗内に毎日交代で社員を３名ほど待機させていました。すると「やはり」と言うか、「予想通り」と言うかアクシデントが沢山ありました。「部屋の鍵を無くした」「ポストが開かない。番号を忘れた」「部屋の電気が点かない」．．．．。不動産会社では、アパートやマンションなどの部屋の管理を任される「不動産管理業務」を行っているところは沢山ある。その内容たるや毎日のようにあり得ないトラブルが舞い込んできます。それで連休だからとのんびり長期間休暇など取ろうものなら相談者からおしかりを受ける事になります。今度のゴールデンウイークも店舗は開けて、お客様のアクシデントに対応出来るサービス体制は準備していた。すると予想通り沢山ありました。「水道の水が出て止まらない」「私の駐車場に他人の車が無断駐車して使えない」から始まり、「九州に帰省したところアパートの鍵を忘れてきてしまった。部屋に入れなくて困っています。」「普段は鍵をかけていないポストに鍵をかけて外出したところ、解錠するための番号が分からなくて開かない。番号を教えて」その他に様々なトラブル相談が沢山あり、解決しました。店舗をあけて待機していて良かった。不動産会社はお金にならない様々なサービス仕事が沢山あります。それが面倒で管理を避ける会社もあります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年05月05日
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★やっかいな隣人。人間関係がこじれると．．．．。★
賃貸でも売買でも隣人が嫌で他に居を移すお客様は沢山いる。特にマンションでは音の問題トラブルが多発しています。木造のアパートや鉄骨造のマンションなどは天井や壁の防音対策より、建築コストの軽減が優先されているからだろう。床も畳からフローリングに人気が移った影響もあり、より階下に音が響くようになってしまった。日本の隣には韓国や中国がある。どんなに嫌いな隣人でも日本の国土を異動させることは出来ないから我慢するしかない。相手にしないことが一番だろう。しかし不動産に関しては心配が要らない。隣人が嫌なら他に転居すればいい。解決策は簡単なんです。自分から移転するのか、相手が移転するのかは別にして、このところ「隣人とのトラブル問題が原因で転居を考えている」とするお客様が立て続けて５人ばかりやって来た。古い木造のアパートは壁に断熱材や遮音材は入っていないことが多い。床にしても天井にしても同じように薄いから音が上下階に響いてしまう。寝息や夫婦喧嘩まで分かってしまう。最近は畳をフローリングに変えるため余計に音が上下階に響いてしまうのだ。そうなると神経質でもない入居者さえ音が気になって入居者同士の言い争いに発展してしまう。昨日来社されたお客様は「隣人の人が立ち小便をして困る」と話された。いくら注意しても直らずに、最近では顔を合わせればお互いが罵倒するようにエスカレートしてしまい、やむなく自宅の買い換えを真剣に考えていると言うのだ。アパートやマンション等の投資物件を購入する方は、入居者からそんな音の問題点を聞き取り調査しないと物件と一緒にトラブルまで抱え込んでしまいますよ。ご注意を！ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年04月26日
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★収益よりトラブルが心配なシェアハウス経営★
規制が緩和されると一挙にシェアハウスが流行ってくるだろうと考えられている賃貸市場は、中古の１戸建てを買ってシェアハウスにしたり、新築のシェアハウスで賃料収入のアップを計画する投資家も増えてくるはずだ。しかし、裏の問題も内包しているので注意が必要です。良い面ばかりを強調しているマスコミに踊らされないでください。普通の賃貸アパートやマンションよりシェアハウスは賃料が多く見込める。そこで我も我もと参入する投資家がこれから多くなると考えられているのが賃貸市場だ。規制を緩和して安い賃料で知らない人同士が一緒に暮らす様は、老人ホームのヤング版と考えればいい。しかし、よいことばかりではありません。トイレが共有。お風呂も共有。台所まで共有となると掃除当番でまずもめる。誰々の料理はニオイがキツイとか音楽の音がうるさい。夜遅くまでテレビを見ていて音がうるさい。そんなトラブルがいつも絶えないからだ。いつか入居者同士で刃傷沙汰になったり、異性間でストーカー行為が発生したりと問題が起きるだろう。それでなくても仲間の貴重品や衣服などを失敬してドロンする同居者の犯罪件数が増えています。まだまだ問題解決に時間がかかるシエアハウスの経営は、参入するより様子見の方が賢明でしょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年04月20日
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★規制緩和になるシェアハウス投資に面白みが出るか？★
収益物件の新しい目玉「シエアハウス」に参入しよう。社会的ニーズは沢山あり、ワンルーム投資より有利？毎日新聞の報道によると国土交通省は、事業者が管理して複数人を住まわせる「シェアハウス」などに適用する「寄宿舎」の規制緩和に乗り出す方針を固めた。建築基準法施行令の改正を検討する。同省は昨年９月、狭く危険な「脱法ハウス」への対策として寄宿舎基準を一律適用するよう自治体に通知したが、事務所や倉庫と称して細かく仕切った施設に住まわせるケースだけでなく普通のシェアハウスも規制対象となるため、廃業の続出などが懸念されていた。いま現存するシェアハウスはほとんどが建築基準法違反として摘発の対象となり、ビジネスには適さなかった。それが国土交通省から見直しが入ることになり俄然注目されることになって来た。そもそもシェアハウスとは、ワンルームにも入れない人達が共同で住まうことにより賃料を安く借りられるという発想から出発したものである。問題はいくつかあるが一番大きな問題は、知らない人間同士が共同生活をするために、ある日突然同居者が他人の私物を盗んでドロンする例が後を絶たないというセキユリティ－に関する懸念だ。住人同士の諍いもある。共同で使用するトイレや洗面の清掃問題もある。ただ、シェアハウスは法に適合してさえすれば一定のニーズはあり、収益物件投資家は見逃す手はない。政府の規制緩和策を見て投資先に加えるのも面白いだろう。皆さん、ぜひ勉強してみて下さい。弊社では収益物件を求める投資家のために新築アパート、新築ワンルームに加えシェアハウス建築も力を入れます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年04月02日
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★親いじめから逃れるため、賃貸物件を探しに見える高齢者が増えている★
高齢者を敬い、親を大切にすることが美徳の日本の風習が崩れつつある。親が高齢化してくると逆に子供が親を虐げるようになって来る現象が増えている。お陰で子供の暴力から逃げるために賃貸物件を探しに見える高齢者が激増しているのだが．．．．。親が子供を虐待するニュースを頻繁に見聞きする。しかしその逆で、子供が親を虐待する例も急速に増えている事をご存じだろうか？高齢化社会の闇は子供の暴力から逃げ出すために、賃貸物件を探し回る高齢者群を生み出している。悪しき社会現象は年々その数を増している。全国各地の不動産会社には、そんな子供の暴力から逃げ出すために賃貸物件を探し回る高齢者が押し寄せている。高齢者は保証人もいないし安定収入もない。救いを求めても、賃貸物件に入るためには高いハードルが待っている。賃貸物件が借りられなければ、子供の暴力に我慢して現在の住まいから逃げ出すことは出来ない。子供が親を虐げる家庭は、意外と貧困家庭が多い事も特徴的だ。親の面倒を見る子供の経済的な負担増。親が惚けて子供に介護疲れが見える家庭。母親と姑の確執。原因は様々なのだが、そんな子供の暴力から逃げ出す高齢者を救済する施設は意外と少ない。これからどんどん高齢者が増えてくる日本に、年配者の受難も増えてくる。行政は何とか救いの手をさしのべられないものだろうか？弊社では、保証人も見つからない。収入も年金以外にあてがない。そんな高齢者救済対策となる安い賃貸物件を集めて、何とか高齢者のお役に立とうと奔走しています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月30日
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★「お客さん、どうせ腰掛けの賃貸物件なのに何故そんなにこだわるのですか？」★
賃貸物件を探しに見えたあるお客様は、探し始めてもう半年にもなるのに要望にマッチする物件がなかなか見つからない。ほとんどのお客様は賃貸物件を腰掛けと考え、マイホームを買うまでのつなぎと割り切って借りるのだが。賃貸物件を探し見えた若夫婦のお客様は要望がとても厳しい。まず予算だ。２ＬＤＫで６万円以内と言う。さらに築年数は１０年以内。駅から１０分以内で車が入ること。日当たりが良くて地域も限定される。「どうせ住んでいるのは２年～３年の短期ですから！」と言うわりには要望が厳しすぎる。なんど相談に見えてもマッチする物件は無い。図面だけは山のようにお渡しするのだが、実際問題として書類だけでは物件の本当の良さ、悪さが分かりません。このようなお客様に限り相場観が全くない事と、自分が決めた条件の物件が沢山あるものと誤認しているのだ。給与の手前予算は１００％譲れない。その他の譲れない条件をいつまで我慢して探すのか分かりませんが、こんなお客様に限ってやがて探し疲れて「もう何でもいいや」と投げやりになり、希望とは似ても似つかぬ物件にお住まいになるものです。賃貸に入居するだけでもこんな風なので売買となれば大変でしょうね。お客様に振り回されないように慎重に物件のご紹介をしています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月24日
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★家主を困らせるフリーレントの風評被害★
賃貸物件を持っている家主さんが、一番頭を抱える問題にフリーレントの流行があります。「家賃を1ヶ月分～2ヶ月分無料にしましょう」という優遇策で、お得感を前面に打ち出してお客様を呼び込もうというテクニックなのだが．．．．。賃貸物件の利回りは空き室が出ることによりグーンと低下する。そこでオーナーさんとしては、空き室を出さないアイデアを色々と考えます。空き室にしておくくらいなら1ヶ月や2ヶ月程度、家賃を無料にしてでもお客様を呼び込もうと考えることに違和感はない。（但し、3年間以上入居していなければフリーレントの費用は支払って貰う条件が付く）そこで当たり前のように長く決まっていない部屋はフリーレントの対象にしてＰＲ活動を行う事となるのです。しかし、そんな風潮が賃貸市場全体に広まって困ったことが起きています。直ぐ決まるような優良物件でも入居者から「1ヶ月分をフリーレントにして貰えませんか？」と頼まれることが多くなったからだ。お客様は人気物件も不人気物件も分からないし関係がない。家賃が少しでも安くなれば助かるので必死になる。すべての賃貸物件はフリーレントが適用されるものと誤認しているふしもあります。駅に近く人気の物件はフリーレントにしなくても、直ぐ賃借人が決まるから家主さん側としては応じてくれない。それをフリーレントにして欲しいと強引に頼み込むと、営業マンが怒られる事になります。不動産会社の営業マンは「借りたい方」と、「貸したい方」の間に挟まれ苦慮しています。不動産会社の年配社員に白髪の人が多いのはそんな理由から？（笑） ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６
2014年03月13日
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★不本意ではありますが家主さん２人に、弊社から取引停止を通告させていただきました。★
本日はたまたまマッチングしない家主さん２人に、弊社から取引を降りたい旨の通知をしました。１件はオーナーの希望する家賃が相場より高く、弊社がいくら説明しても聞く耳持たない家主さん。もう１件は中国人家主さんで（ご主人は日本人）、弊社が掲げた入居者募集看板の下に「家主と直接取引すれば不動産会社に払う手数料が不要になります」と書いてわざわざ自宅の住所、名前、電話番号を書いていた家主さんです。初めての経験です。１日に２人も貸家とマンションを持つ別々のオーナーさんに弊社から取引を辞退する旨の通告をしました。１件はローンの支払いがきつくて少しでも高い家賃で貸したい家主さんだ。要望された家賃は相場より２割も高い賃料だった。競合する他の物件より家賃が２割も高くては借り手が付くはずがない。さんざ適正賃料の説得を試みたが全く聞く耳を持たない。案の定６ヶ月過ぎても決まらない。すると弊社の営業マンに汚い言葉でののしり、「担当を変えて欲しい」と役員に申し出てきた。役員も家主さんと話している内にクレーマーと感じたのか「弊社の営業マンを代えるよりも、他の不動産会社に依頼された方が宜しいと思います。」とやんわりこちらから取引の中止を通告した。もう１件の家主さんは中国人の方で、とても信じられない行為をされたため取引が出来ない旨話しました。取引停止の理由は、弊社の名前が入った入居者募集の看板の下に、大きく「直接家主と契約すれば不動産会社に支払う手数料は不要です」と大書して、自分の名前と電話番号、住所まで記されている。信じられない行為をされる。営業マンがお客様をご案内した時に見つけ、上司に報告をしました。賃借人のお客様には「変な家主さんのようなので契約したとしても何かトラブルになる可能性があるので他の物件にしましょう」と振替物件をご紹介しました。その後、家主さんに来ていただき、「弊社が一生懸命チラシやネットなどで広告宣伝費をかけて集客しているのに、オーナーさんから不動産会社を排除する看板が出ているようではお客様をお連れできません。よって取引を辞退させて欲しい。」と直接話し合いをしました。広告宣伝費だけではなく、弊社の営業マンが物件を案内するのにも自動車のガソリン代が掛かります。それなのに意図して不動産会社外しをされたのでは信頼関係が崩れました。今後も取引は出来ません」と、これまた取引停止を通告しました。通常は年に１件～２件は、他の不動産会社から取引を断られたオーナーさんが飛び込んできますが、こちらからわざわざ取引をお断りする家主さんは稀です。事務所を閉めた後でも何か後味が悪い１日でした。利口なオーナーさんは不動産会社の営業マンを上手くおだてて上手に使います。自分勝手なオーナーさんは我々のアドバイスを聞こうともせず、自分勝手な論理を通そうとする。営業マンに嫌われる家主さんの物件は、空部屋が多いし長く決まりませんよ。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2014年03月02日
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★ある美容師の不注意が、大きな損害賠償となった★
最近ではある美容師が、毛髪トラブルによりお客様から損害賠償請求を提訴され話題になっています。同様に貸室の賃借人である美容師のミスから、多額の原状回復費用を請求されたトラブル例が業界誌に掲載されていましたので参考にされたい。不動産業界誌に掲載された「賃貸トラブルQ＆A」から参照平成元年頃に竣工したマンションの一室を、平成１１年６月頃から約１０年間、月額賃料６万円で美容師が賃借していた。ところが賃借人がバスタブで毛染をしたことで薬剤によりユニットバスの床が染色、損耗したのだ。そのためにユニットバスを全部交換しなければならなくなり、その費用が４５万円にもなってしまった。そこで家主から賃借人の美容師に原状回復費用の負担について裁判を起こされ、通常損耗の範囲を超えた金額について、美容師の不注意に起因するものとして損害賠償の判決が下された。今時の賃貸物件は１．通常損耗は賃貸人（家主）の負担となる。２．通常損耗を超える汚損、損傷は賃借人（入居者）負担となる。最近よく目にするペット可の賃貸物件は、入居者が出て行く際ペットによる柱の傷、床につけた大小便の跡、ペット臭の除去費用など、賃借人は家主から莫大な費用を請求されることが多々あります。ペットを賃貸物件内で飼う入居者の方は、十分に注意してください。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2014年02月20日
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★ゴミ屋敷対策に妙案はないのか？★
最近はゴミを片付けられない人種が増えている。アパートでも貸家でも部屋いっぱいにゴミが置かれ、寝るところもないのに平気で住んでいる神経は尋常ではない。入居審査では性格まで分からないから不動産会社の面接をスルーして契約出来てしまうのだ。オーナーさんのためにそんなゴミ屋敷対策に妙案はないのだろうか？ 常に考えています１戸建てやアパートに住む住人の中には、信じられない性格の人間がいる。食物の残りゴミをそのまま部屋に放置したり、衣類や本、家具から食器と、使いもしない品物やゴミを溜めて部屋中に放置したままにする。自分が寝るスペースさえ無くなってしまうのに意に関しない。世の中には本当にだらしない性格者がいるものだ。そんな部屋はゴキブリのすみかとなって他の住民に迷惑をかける。契約を強制解除して退去して貰う場合でもゴミの処分費はほとんど家主さん負担となる場合が多いから対策に頭を悩める。そんなゴミ屋敷防御を色々考えているのだが解決となる妙案はない。一番簡単なのはホテルのように、毎日清掃員がアパートの部屋を見回りながら室内の清掃をする方法だろう。通常は廊下や階段などの共用部分だけは清掃が入っている共同住宅だが、それを各部屋まで広げる案だ。当然清掃費用は賃料に加算されるが．．．。ウイークリーマンションの延長と考えればいい。賃借人の中には賃料が高くなるのを嫌う人もいれば、毎日清掃をしてくれる便利性を喜んで選ぶ人もいるだろう。弊社ではアンケート調査をしてから、テストケースとして新築のアパートにまず応用し、お客様の反応をテストしてみたい。感触が良ければ順次そんなゴミ屋敷対策プランを拡大したい。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次
2014年02月16日
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★厚木の収益物件を投資家にご案内。成約になります。★
本日は朝１０時に、投資家のオーナーさんを車にお乗せして、東名高速に乗り厚木インター迄向かった。海老名のサービスエリアで名物のメロンパンを買うこともなく一直線に売り物件の場所まで調査に行きました。結果は、金融機関の融資がOKならご購入いただけます。本日はお客様をお乗せして、朝１０時に横須賀を出発して厚木まで、売り物件をご案内しました。１億円もする収益物件ですが投資利回りは１０％にもなり、オーナー様には物件をとても気に入っていただけた。後はお客様がお付き合いのある金融機関に行って借り入れの相談をしていただきます。事前相談で金融機関から融資が承認されれば１月１０日頃にご契約を予定しています。それにしても、厚木の不動産会社は管理費が高い。月額７％です。ちなみに弊社は５％とリーズナブルになっている。マンションでもアパートでも店舗でも、賃貸物件の売買をすると、管理会社が「新規のオーナー様にも従来通りそのまま管理を引き継がせて欲しい」と要望されます。しかし、利回りで購入される家主さんにとっては５％と７％との開きは大きい。管理の質にもよりますが、ほとんどの家主さんは５％と格安の管理業者の方を選定します。賃貸物件をお持ちの家主さん、草むしりから清掃まで、なるべくならご自分で出来る範囲の管理をされることをお勧めします。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次
2013年12月23日
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★不良賃借人に、毅然と対峙する家主の心得★
全国の家主さんの中には、自分が持つアパートやマンションに住む不良賃借人対応に苦労している人がいる。家賃の滞納、クレーマー、ゴミ処理問題とトラブルに頭を悩ます家主さん。不良賃借人に対してオーナーさんは毅然とした態度で挑む必要があります。賃貸物件に入居している店子の中には、家賃を払わないくせにクレームばかり言う人が増えている。全国平均で賃貸物件滞納率は約７％弱とも言われ、その内クレーマーが約３％もいるとなると家主さんにとって問題は深刻だ。家主や不動産会社（管理会社）で家賃の催促をしても、逆にいろいろと文句をつけては家賃を払わない居住者をモンスタークレーマーと呼ぶ。なかには意図的に家賃を踏み倒し夜逃げする人もいて、そんな人は詐欺師に該当する。不良入居者に対して家主側は早期に、毅然とした対応が求められる。管理会社と家主さんとで打ち合わせをし、意見の統一を図ってから、まず内容証明で支払いの督促を行う。家賃を支払わない入居者にはクレームを受け付けない事が必要である。ものには権利と義務があって、要求をするにはまず家賃を払うという最低限の義務を果たさせることが必要です。家賃を払わないために言い訳でクレームを持ち込む入居者の腹はお見通しだ。家主さんが弱気だと不良賃借人の要求はエスカレートする。それを避けるためにも家賃の滞納が３ヶ月も続けば明け渡し訴訟で対抗するか、少額裁判に持ち込んで相手を追い込む。すると急にクレームが止んできます。 不良賃借人対策は家主が強気に出ることで収まります。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール：k-info@usui-fudosan.jp住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次
2013年12月09日
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★敷金や保証金を使い込み、返済できない不良オーナーが増えている★
賃貸物件では必ず保証金や敷金を入居者から家主さんが預かる。この預かり金は入居者が退去する場合に精算して返済しなければならない性質のものだ。アパートや店舗、事務所などの賃貸物件は、契約時に入居者から保証金や敷金を預かるのが通例だ。この預かり金は、入居者が家賃の滞納や退去時に残置物を残した場合にその費用に充てる性格のものだ。所が、お金にだらしがないオーナーさんは預かり金を使い込み、いざ返済する段になってお金が工面できない事情が発生する。そんな時は入居者も仲介業者も大変迷惑を被ります。ほとんどの場合、やむを得ないので賃借人は家賃の支払いを止めて預かり金から相殺する事でつじつまを合わせます。しかし、そんなオーナーさんの賃貸物件は不動産会社は次から入居者を斡旋しなくなります。入居者に迷惑をかけたくないからだ。 最近は不動産業者が敬遠する、そんな不良家主さの空き物件が増えています。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次
2013年11月29日
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★官僚の罪と罰。道路計画が街を活性化kさせたり衰退させたりする★
各自治体が掲げる都市計画の中には、出来もしない道路の拡幅計画をやたらに決定するものだから、セットバック部分に該当する土地上には堅固な建物の建築が制限させられる。その結果として街が衰退する地域が出る。官僚の罪と罰を深く考えて見よう。各市町村には長期都市計画が色々と掲げられている。その中には出来もしない道路の拡幅計画が策定され、何十年にもわたって建築規制の網がかぶせられ、街の活性化を妨げている地域が出る。駅に近いところは商業地に、駅から少し遠い場所は近隣商業地、その先は住居地域と、用途地域が色分けされているのは良いことだ。しかし将来幹線道路道路沿いを２２メートルに拡張しようと言う発想は出来ないことの方が多い。現実には住民の立ち退きや地権者の同意が得られず、何十年も計画倒れで放置されたままになる。一度、道路計画が立案され事業決定されると、道路になる予定地には堅固な建物は建築できないのだ。鉄筋コンクリートで５階建ての賃貸マンションなどは計画段階で却下されてしまう。その結果、商業地に指定された土地は小さな土地でも上に階数を伸ばすから発展する。しかしその他の地域は、高層階の建物を計画しても最高で鉄骨の３階止まりと縛られるので、土地取り引きまで低調になってしまい、街は衰退への道をたどる。お役人が考えた計画道路の夢は、庶民に経済的恩恵をセーブするだけとなってシャッター通りが増える。一度計画決定した道路計画は撤回されることがない矛盾に満ちた代物だ。街を活性化させるには斜線制限を撤廃し、高さ制限を撤廃すれば事足りる。民活による活力をそぐ都市計画のあり方は考え物だ。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次
2013年11月09日
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★侮れない賃貸仲介の手数料収益。売買仲介を上回る月も．．．。★
このところ賃貸の繁忙期で営業社員は毎日忙しく飛び回っている。不動産会社によっては面倒な賃貸仲介を敬遠する所もあるが、賃貸仲介も馬鹿にしたものではない。売買仲介の手数料収入を上回る月さえあるのだから。春と秋は賃貸仲介の繁忙期である。転勤や中途入社の方が部屋の借り換えや新規の住まいを求めて沢山来社される。不動産会社によっては面倒な賃貸物件の斡旋を取り扱わない所も多数あります。賃貸物件はお客様が入居してからトラブルが始まります。そのクレームに対応する社員は売買仲介の社員には分からないほど大変です。ゴミの処理問題。借りた駐車場に知らない車が駐車しているので何とかして。家賃の滞納や遅延の相談。住民同士のケンカ仲裁に入って和解させる仕事。一番頭を悩ますのが孤独死に遭遇する事だ。死体の片付けから残置荷物の処分、死臭が漂う室内の消毒と内装まで責任を持って執り行う。「賃貸の仲介だけはご免です」そんな不動産業者が多い理由が理解できます。クレーム産業といわれる賃貸仲介でもとても大切な仕事のセクションです。売買仲介だと契約して所有権の移転が終われば一応そこですべてが終了します。賃貸のようなトラブルに遭遇することもないから逃げたくなる気持ちも分かります。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６担当者：臼井功次
2013年11月01日
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★不当家主に当然の判決。告知義務違反で賠償金支払い命令★
本日の新聞報道によると弁護士の職にある家主が、賃借人に〈自殺があったマンションの部屋を意図的に告知せず、賃貸しして収入を得た＞事実は不法行為であると訴えられ、損害賠償を支払う羽目となった。最近特に弁護士の質が落ちています。＜自殺告げず賃貸＞家主の弁護士に賠償命令 地裁尼崎支部 マンションの一室で自殺があったことを告げずにその部屋を賃貸したのは不法行為だとして、部屋を借りた男性が家主の男性弁護士（兵庫県弁護士会所属）に約１４４万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が２８日、神戸地裁尼崎支部であった。杉浦一輝裁判官は「告知すべき義務があったのに、意図的に告知しなかった」として、弁護士に賃料や慰謝料など約１０４万円の支払いを命じた。賃貸でも売買でも、自殺や他殺などの忌避事件があった物件を「売る」「貸す」という場合、必ず相手にその旨を告知し、重要事項説明書で告知したことを文書にして、後の証拠に残すことが義務付けられています。それをよりによって法律家である弁護士が、（瑕疵を隠して他人に貸す行為は重大な法律違反であることを十分に知っていながら）法律を犯す行為に及んでいたとは許し難い行為である。大体、最近の弁護士は質が低下している。相談者が来ると負けると分かっている事案でも訴訟に持ち込み手数料を稼ごうとする。「弁護士とは意図してケンカさせて金儲けする商売」と揶揄されているのはこのためです。法律を守るべき法律家家が、自ら法を犯すのでは安心して庶民は弁護士を頼ることが出来ない。今回のような弁護士資格を持つ者が法律違反を犯す場合は、資格の剥奪をするぐらいの厳罰を持って対応して欲しいものだ。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次
2013年10月29日
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★賃貸物件に入居する際に、消毒代や鍵交換費用名目の請求は宅建業法違反です★
最近、賃貸物件を借りようとする入居者に対し、一部の業者が「部屋の消毒代」とか「鍵の交換費用」と称して、本来払わなくてもいい費用を強制的に賃借人から請求する違法な事案が目立っている。賃貸物件を借りる人に対し「部屋の消毒費用」と称して、頼みもしない費用を請求する不埒な不動産業者が問題になっている。本来なら、消毒しなければならない状態の賃貸物件なら、家主が自分の費用で綺麗に清掃、消毒作業を完了してから賃貸物件として市場に出さなければならない義務がある。それを全く関係ない賃借人から金銭を徴収して、何処をどのように消毒したのか説明もなく、金銭だけを徴収されてしまう。はたして消毒費なる金銭はどこに消えてしまうのか？何もしないで仲介業者の懐に入るとすれば不法行為として見逃せない。この行為事態、国が定めた法定手数料を超える仲介手数料の過当請求と見なされ、宅建業法違反事件として営業処分の対象になるだろう。取引主任なら勉強してきて理解できるが、賃貸物件の手数料は本来、貸し主から５０％、借り主から５０％と半金づつで、家賃の１ヶ月分を超えてはならないと規定されている。（但し、家主の了解の元に行う広告宣伝費については実費請求しても良いとされている。）少しでも利益を上げようと考えて、消毒費名目の請求を行う事は、仲介手数料の上乗せと見なされて行政処分に値する違反行為です。そんな業者を見つけたら皆さんで直ちに注意してあげましょう。★記事が参考になったらクリックしてねブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年10月25日
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★賃貸保証会社が保証人を要求する不思議。★
最近の賃貸契約は保証人の代わりとして保証会社を利用する人が多くなった。賃貸保証会社とは、保証人がいなかったり、いてもお願いするのが気が引けるような場合、保証人の代わりになってくれる保険会社のような存在だ。その対価として賃借人は保証会社に対し１ヶ月家賃の３０％～８０％を支払わなくてはならない。賃貸物件を借りる際は通常保証人を必要とする。それが最近では、保証人をお願いするよりも保証会社に依頼する方が面倒が無くて簡単だからほとんどの契約で保証会社が利用される。賃貸保証会社とは入居者に家賃の滞納があった場合、家賃を立て替えてくれる役割がある。そんなシステムが一般的になってきたのに、一部の賃貸保証会社は保証料を取っておきながら更に賃借人に保証人を要求する例が多くなった。保証人を頼むのが面倒だったり、頭を下げて頼むことが嫌だからお金で保証会社を利用しているのに、その保証会社から保証人を要求されているのでは、保証会社を使う意味がない。事故率が上がっているために苦肉の策かもしれないが、本来の賃貸保証会社の意味がない。賃貸保証会社も沢山生まれて玉石混合となっているので、賃借人もじっくり会社選びを吟味する必要があります。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次
2013年10月25日
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★貴方に貸家は斡旋できません。何故なら家賃は不払いだし、家主さんともめる不良賃借人だから★
以前に弊社が貸家を紹介したお客様がまたやってきた。「臼井不動産が取り扱っている貸家を借りたい」と言うのだが．．．．。以前に貸家をお世話したお客様から電話が入り「臼井不動産が取り扱っている貸家を借りたい」とやって来た。弊社のホームページで物件を見たらしい。その賃借人はトラブルメーカーで、何かと家主さんともめるクレーマーだった。最後は家賃を支払わずに雲隠れした悪者だ。弊社のブラックリストデ－タ－にリストアップされている。ほとぼりが済んで弊社が以前のことは忘れていると思っているのか、悪びれる様子もない話し方に嫌悪感を覚えた。いま住んでいる所もトラブルにより立ち退きを迫られているのだろうか？弊社が紹介をキッパリ断ると、他社を介して同じ物件に次々と問い合わせが入ってくる。すぐ、ブラックの客だと推測できる。電話口で営業マンに相手の名前を聞くとやはり思った通りだった。人間性が悪い入居者は、賃貸物件を転々としやがて貸して貰える住居が無くなりホームレスに落ちぶれていく。家賃を踏み倒す性癖は天につばを吐く行為と同様に、必ず自分に害が及んできます。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次
2013年10月12日
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★ベッドにテレビに洗濯機に．．．すべて無償サービスで付けてあげます★
アメリカ軍属のお客様に２５万円相当の家具、家電をサービスします。喜んで良いのか悲しんで良いのか。日米親善のために一肌脱ぎます。何しろ友達作戦で東日本大震災に協力してくれた兵隊なので。弊社が仲介して購入していただいた中古マンションにアメリカ人の兵隊が入居します。お客様が海外勤務の独身者となれば荷物は何も持っていない。兵隊では衣、食、住が付いているので荷物を持つ必要性が無いからだ。洗濯機と乾燥機は新品を家主さんに取り付けて頂いた。さらに加えて、ベッドにマットにテレビに．．．．．と、あれも付けてこれも付けてと哀願され、相手の顔を見ていると気の毒で結局、要望する物をすべて取り付けてあげることにしました。その金銭的負担は家主さんに持たせられないので全部弊社で持つことにした。アメリカ人の中には体臭が強い人もいてそれをカバーするのに香水を付ける。強い香水に慣れていない日本人は側にいるだけで頭がクラクラする。そんな思考力が低下した中での交渉なので契約が成立して相手と別れるときにはホッとしました。喜んで握手を求めてくる相手に思わず力が入ってこちらも握り返す。人が良さそうな兵隊さんなので喜んで貰ってこちらも嬉しい限りです。賃貸でこんなに大きな金額をサービスをした経験は初めてです。 フーッ。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次
2013年10月08日
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★いつまで続くこの暑さ。空室の物件を案内すると汗が噴き出してくる★
この暑さには閉口します。賃貸でも売買でも、物件を案内すると汗が噴き出してくる。１日に何回も下着を替えるわけにも行かず閉口しています。お客様にも汗くさいと申し訳がない。賃貸でも売買でも、空いているお部屋は蒸し風呂のようになっている。その部屋をご案内するために１歩部屋に入るだけで汗が噴き出てきます。前もってお客様のご案内が決まっている場合は窓を開け放すか、エアコンがあれば事前に冷やしておきます。突然のご来客で物件のご案内となるとそうはいかない。暑い部屋はお客様に玄関で待っていて貰い、まず先に入り窓を開け放す。少しでも暑さが和らいだところで中に入っていただきます。お客様も部屋の中があまり暑いとじっくり見ていることが出来ない。早々に引き上げてしまいます。そこでビジネスの世界では「ニッパチ」という言葉がよく使われます。毎年2月と8 月は売り上げが伸び悩み、利益も落ちるという意味です。２月の寒いときと、８月の暑いときはお客様の出足が悪くなる。この暑さでは家探しに歩くより、お客様の身になってみればアイスクリームを食べて、エアコンが効いた部屋で寝ころびながらテレビで高校野球でも見ていた方が極楽です。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次
2013年08月16日
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★さすがに今日は、通常よりも電話の鳴りが少なかった。★
いつもは１日中、営業所内で電話が鳴りっぱなしなのに、本日はさすがに電話の鳴りも半分程度と少なくなっている。お客様から問い合わせがあっても同業者である不動産会社は、ほとんどお盆休みなので物件の有無についてさえ確認が取れないし、カギが手に入らないので建物の案内は出来ない。いつもお客様や取引先、同業者からの電話でてんてこ舞いをするのに、本日は通常の半分程度しか電話が鳴らなかった。ほとんどの不動産会社がお盆休みとなっているので、他業者から出ている売り物件の問い合わせもままにならない。そこで来店されたお客様には自社の専任物件をご紹介し、ご案内をする事となります。やはり自社物件を沢山持たないとダメですね。それにしても不動産業はサービス業です。そのサービスを提供する会社が１週間もお休みするとなれば、アパートに住んでいるお客様から「エアコンが故障した」「電気がつかない」「水漏れしている」そんな緊急のトラブルが発生した時に素早く対処できない。まさか「弊社は１週間夏期休暇なので休み明けまで我慢してください」と言い訳するのだろうか。それはないはずだ。 お客様あっての管理業なのに、自分たちの勝手で長期休暇を取ると、迷惑を掛ける事になるから全員が同時に休むことが出来ない。それでなければ、緊急時に対応できる体制を取って休暇を取らないとサービス業の意義がない。アパートやマンションを管理する不動産会社は、自分たちの都合を優先して長期休暇を取ることは出来ない。家主に対しても、入居者に対しても責任がある仕事なのだから．．．。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年08月15日
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★自身が持つ、マンションの手入れに熱心なオーナーさんに、頭が下がります★
横須賀市久里浜に３０室ばかりの賃貸マンション１棟をお持ちのオ－ナ－さんがいる。毎月、東名高速を走って静岡県からやって来る。そのたびにご自分でペンキを塗ったり、草むしりをしたりと、入念に手入れをされる。お陰でいつも綺麗になっている部屋は人気があり、空室が出ても直ぐ満室になる。家主さんの鏡のような投資家の方がいらっしゃいます。数年前に弊社から１億５千万円で賃貸マンション１棟を購入していただいた方だ。自己所有となった建物は常に綺麗に手入れをされている。家主さんは遠方の方だ。面倒がらずに毎月１度は必ず静岡県から東名高速を車で飛ばし、ご夫婦で建物の手入れにお見えになる。マンションの共用廊下を清掃したり、汚れたＰタイルを交換したり、建物周辺の庭に綺麗な四季の草花を植えている。今日も空き部屋が出た所をペンキ塗りをしたり、カーテンレールの交換工事をご自分で行っていた。（この部屋もすでに予約済みです）いつも手入れが行き届いた建物だからお客様にも人気がある。空室が出ても直ぐ決まる。家主さんの中には、面倒がって手入れを全くしないオーナーさんもいる。家賃の勘定ばかりしてリフォームにお金を掛けたくないオーナーさんもいる。汚れた部屋は賃借人から敬遠されるからなかなか成約にならない。すると家賃の値下げで対処することになる。利回りはどんどん悪くなって負の連鎖に陥ります。 お金を掛ければ家賃を高く頂ける。リフォーム費用をケチれば家賃を引き下げなければならなくなる。となれば、貴方ならどちらを選択しますか？低額家賃の部屋は入居者もそれなりの人しか入らない。高額家賃の部屋はハイクラスの方が入居してくれる。 低額家賃の部屋にトラブルが多い理由も、「建物」と「入居者の層」に起因している場合が多い。ご自分が所有される収益物件は、一般の方が簡単に手に入れられるような財産ではありません。目減りしないように、利回りが低下しないように、常に綺麗に維持管理致に努めましょう。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年08月13日
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★入居率が悪いアパートは、売るにも売れない。 オーナーの嘆き★
静岡県から家主さんがやって来た。横須賀に持っているマンションを売却するため、弊社と売買の専属専任契約を締結する用で見えたのだ。そこで聞いた嘆き節は静岡に持つ学生専門のワンルーム18室のことだった。18室の内、空き室が半分もあるという。 海に近く、海抜も２メートルと低いため一般の顧客は怖がって入らないらしい。最悪。横須賀にマンションを持っていらっしゃるオーナーさんが、静岡県からやって来た。マンションを売却するために弊社と売買の専属専任契約を締結する目的でお見えになったのだ。世間話をする内に、静岡県に持つ学生専用のワンルームマンションについて悩みを打ち明けられた。１８室の部屋の内、入居しているのが半分の９室で、残りは空いているという。海抜が２メートルと低地に建っているため一般のお客様も怖がって入らないらしい。アパートを売却するとしても入居者が半分しかいない状態では販売価格が安くなってしまうし、買い手も付かない。収益物件は利回りで販売金額が決まってしまうものだ。売りたくても売れない。持っていても利回りが悪い。そんな物件を持つ悩みを聞かされました。津波の被害者は、東北以外の地域に住む家主さんにも多大なる影響を与えているんですね。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次
2013年08月11日
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★カネボウ化粧品の業績悪化に怯える小田原市内の賃貸家主★
美白化粧品のトラブルでカネボウ化粧品の業績が急速に悪化している。小田原に工場がある周辺地域は社員を対象にした賃貸物件が沢山あるが、いまその家主がカネボウ化粧品の撤退を恐怖の眼で見ている。花王の子会社となったカネボウ化粧品ではあるが、美白化粧品のトラブルで大きな損失を出し、信用は失墜して会社存続の危機を迎えている。先がどうなるか読めない。工場がある小田原市内では、カネボウ化粧品に勤務する１４．０００人の社員目当てにアパートやマンションが沢山建っている。もし、カネボウ化粧品が工場閉鎖や人員整理ともなれば賃貸物件の入居者が大幅に減るのは必定だ。そうなると小田原市内に密集している賃貸物件はガラ空きとなるリスクが出てくるから、小田原市内に建つ賃貸物件の家主はいま、息を殺して成り行きを見守っている。工場が完全閉鎖ともなればアパート経営は大打撃を受ける。入居者がいなくなれば建築資金の返済に家主は苦しむことになる。小田原に入居者がいない賃貸物件の売り物がドット増える事になるだろう。小田原事業所 は、カネボウ化粧品の実に9割を生産する主力工場。スキンケア製品からメイクアップ 製品、ヘアケア製品まで、多種多様な製品がここでつくられ、世界各国に送り出されている。カネボウ化粧品小田原工場(神奈川県小田原市)国内: 価値創成研究所、スキンケア研究所、メイクアップ研究所、アジア研究所（神奈川県小田原市）北海道、東北、東京、神奈川、小田原、名古屋西、関西、福岡 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年08月05日
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★賃貸仲介の活況が顕著になっている。★
全国的に賃貸取引が活況となっている。お蔭で物件の値上がりも見られるようになってきた。賃貸成約数、13カ月連続増加 6月の首都圏市況（アットホーム調べ） アットホームの調査によると、6月の首都圏における居住用賃貸物件の成約数は1万9566件(前年比4.1%増)で、13カ月連続の前年比増となった。東京23区、東京都下、神奈川県、埼玉県、千葉県の全エリアでの増加が3カ月続いている。埼玉では5カ月連続で2ケタ増となっており、中でもファミリー向けアパートが好調だ。単身者向けワンルーム物件は供給過剰で動きは悪いが、全般的に賃貸仲介専門業者の業績は良い。アベノミクス効果は賃貸も売買も、不動産業界に恩恵を与えてくれた。★記事が参考になったらクリックしてねブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年07月30日
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★話がコロコロ変わるオーナーさん。相談ばかりで話が先に進まない。★
古いアパートをお持ちの家主さんから、建て替えの相談を受けたのは２年前でした。弊社で間取りを提案し、建築資金も金融機関を紹介してすべて終わり、後はオーナーさんからゴーサインを頂くだけでしたが．．．．。「女心と秋の空」とはよく言ったもので、話がコロコロ変わるオーナーさんがいる。古いアパートを建て替えようとご相談に見えたのは２年前でした。それから半年の間、何回も間取りやローンの紹介をして建築をすることに決まったのに待ったが掛かった。「他社と合い見積もりをしたい」と言う。 それは良くあることなので「どうぞどうぞ」と勧めていたが、やはり弊社で建築をして欲しいと帰って来る。しかし、いざ建築の請負契約をしようとすると「もう１社相談したい」と伸ばされる。それが何と５回もあってさすがに疲れました。昨日またそのオ－ナ－さんから「再度お話がしたい」と連絡を頂いたのですが。ハッキリと「話がコロコロ変わるので信頼できないから」とお断りしました。真剣に相談に乗る機運にはなれなかったのです。貴方の身近にもこんな方がいらっしゃいませんか？★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年07月26日
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★不動産管理会社に対するオーナーの過大要求。★
不動産管理会社は平均して、集金された家賃の５％程度の安い管理費を受領している。その仕事の内容は家賃の集金と報告書の作成。入居者の退去と入室の立ち会いチエック。更に入居者から受ける建物や近隣からのクレームの対処サ－ビスが主な仕事です。賃貸管理業をしていると入居者やオーナーから出される過大なる要望に困惑することが沢山あります。本来の賃貸管理業務は家賃の集金と報告書の提出だけなのだ。新規賃借人の入居時立ち会いや、退去時の立ち会いは不動産仲介会社の営業マンが行う。「賃借人がうるさい。」「入居者のゴミの出し方が悪い。」そんなクレームの他に「賃借人が町内会に入らない。」「私が借りている駐車場に誰だか分からない人が車を止めている。」更には「入居者が気に入らないからすぐ出してくれ」とエスカレートされることがあって頭を悩まします。不動産管理業者を便利屋とでも混同していませんか？わずか５％の管理費で、あれも、これも、それもと要求を出されては困ります。拡大解釈されても、出来る無償サービスと出来ない相談は別物です。本日はあるオーナーさんに、入居者が死亡されて遺族の子供さん達が相続放棄したことを伝えると「その相続放棄の証明書を取れ」とすごんで来ました。何のためにそれが必要なのか分かりませんが、個人情報にそこまで管理会社が入り込む事は出来ません。賃貸管理会社や分譲マンション管理会社は、家主や住民から必要以上のエゴ要求に苦しめられています。不動産会社が賃貸管理業務をやりたがらない一因となっています。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年07月21日
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★横須賀市の中心部に出た中古マンションを本日、投資家のお客様にご案内しました★
本日朝早く、売りに出た横須賀の中心部にある中古マンションを、東京在住のお金持ちご夫妻にご紹介しました。場所は良し、景観は良し、日当たりは良しで即決で購入の決断を頂いた。横須賀の中心部にある築年数が新しいマンションが売りに出た。 1戸建ちへの買い換えを弊社がお世話し、空いたマンションを売却することになったのだ。そのマンションは1番先に東京のある優良企業のご夫妻に「アメリカ人向けマンションとして投資用にいかがですか？」とお勧めしました。市場に出せば1週間もせずに売れてしまうほど人気のあるマンションは築年数も新しい。アメリカ軍基地にも徒歩3分の立地として賃貸でも人気がある。狭い横須賀市内に広大な土地を軍用地として接収されているのは沖縄と同じ構図だが、海軍基地なので飛行機が飛来しないだけ騒音問題が全くない。横須賀はアメリカ軍基地という大企業があって、雇用で貢献している恩恵と、土地収用で経済活動が制限されてい負の問題が行政には混在しています。アメリカ軍基地の経済効果を抜きにして語れない横須賀を象徴する出来事は、何と言っても軍属向きの賃貸ビジネスでしょう。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年07月14日
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