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★「空き室が多いのは家主の責任。 他人のせいにするな。」★
朝１０時に会社を出て東京ビックサイトの「賃貸住宅フェア」に行って、２ヶ所のセミナーに参加してきました。１件は「空き室が埋まらないのは誰のせいなのか」 もう１件は「入居者に好まれるリフォームデザイン。」家主さんが沢山聞いていて、私もとても勉強になりました。日本中に賃貸の空き室が１５％～１８％と増え続けている。 特に地方はひどい。 福岡ではワンルームの賃料が月額８．０００円と言う低料金で勝負する所もあり、固定資産税にもならないと嘆く。空き室が多い原因の一つは家主が物件を放置して手入れをしないことにある。 せめて１週間に１度くらいは室内清掃し、空気を入れ換え、洗面やトイレの水を流し、外の草むしりをするのは当たり前の仕事なのだ。不動産会社の営業マンがお客さんを案内すると、ドアを開けたとたん蜘蛛の巣があったり、部屋に虫が死んでいればお客様は借りようと思わない。昔のイメージで「部屋を貸してやる」と言った家主の時代錯誤の感覚と、世の中の流れを読めない家主が多いから賃貸物件が空いているのは当然だ。それを「仲介会社に営業力が無いから」なんて、他人のせいにするノ－テンキな家主がいるから空き室が増える。 何故自分の不動産をもっと大切にしないのか？ 自分が住みたくなるような部屋に綺麗に清掃しないのだろうか？講師は居並ぶ家主さん達に強烈なパンチを食らわせていました。 同感ですね－。もう１件は入居者が入りたくなるリフォームデザインを解説しておりました。汚れたところを、ただ安っぽい白の壁紙で張って「とても綺麗になりました」と言ってもいまの若者は入居しない。赤や黒、ブルーといった原色のカラ－コ－デｨネ－トを考え、デザイナールームにすることで入居者はすぐ決まる。カラオケ店の内装を見てください。 若者好みにしているでしょう。講師は壁紙や床材に工夫を凝らした部屋の画像をふんだんに見せて紹介していました。私の会社が行っているリフォームデザインと全く同じだったことに驚きました。約４時間、広いブースをいろいろと見学してとても参考になった。社員に印象に残ったブースと感想について、明日じっくり聞いてみます。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年07月13日
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★多店舗展開している不動産会社が横須賀から撤退している。 経営が厳しい？★
飲食業でも不動産業でも、多店舗展開をして店の数を増やせばそれだけ売り上げも利益も上がるという妄想は捨てた方が良い。逆に、いまこそ少数精鋭の経営が成功を導く鍵かもしれない。経済が縮小し、人口が減少してゆく中で飲食業や不動産業でも、多店舗展開を図り売り上げを伸ばそうとすると逆に赤字に陥る危険性も大きい。店舗の数に比例して売り上げが伸びるものではないからだ。 企業にとって一番経費がかかる固定費は人件費だ。 店舗を増やせば社員を増やさなければならない。それだけ経費がかかる。採用した社員が皆出来の良い精鋭ならいいが、逆に売り上げも上げられない素人ばかりだと、経費を喰って赤字を垂れ流すようになる。出店はマネジメントが出来る店長が育っているかどうかが問題となる。そんな意味で、いまは無理な拡大路線より、成績が上がらない社員や店舗をどんどん切って、スリムとなり、体力の温存を図る方が正解かも知れない。横須賀から撤退する某不動産会社は、その意味でも直営店を縮小する戦略は見栄を張って拡大路線を歩むより会社より正解と言えるでしょう。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年05月03日
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★ホームページのリニューアルを検討中。 すでに５度目となります。★
不動産業にとってホームページはとても大切な販促ツールです。 最近のお客様はホームページで物件を絞り込みしてきて「これを見たいので案内して欲しい。」と指定される 。だからホームペ-ジは時代に合わせ常にリニューアルする必要があります。私がパソコンの重要性を認識し、最初にホームページを立ち上げたのはもう１８年ほど前になります。そのころは仲間から「ホームページなんて時期尚早ですよ」と笑われたものでした。ところが今では、ホームページを持たない不動産業者にはお客様が来店しない。お客様が来店されるのに便利な「駅前不動産屋」の時代から、駐車場を完備した「郊外型不動産店舗」の時代へ。 そしていま、時代はホームページの完成度競争となり、最近ではキーボードからパネルタッチのスマートフォン、iPHoneの取り込みと、内容が劇的に変化している。臼井不動産では、そんな時代の変化に合わせたホームページにしようと、５回目のリニューアルを、ウエブ管理会社のアリス（株）さんと検討中です。来年早々にも、現在使用しているホームページが、ガラッと変わります。新規にリフォーム専門のホームページも立ち上げます。弊社のホームページは賃貸専門用に４店舗、独立したホームページがあります。アメリカンドリ－ム社より、フオーマットを購入し活用していますが、大変完成度の高いホームページでお客様からとても評判が良い。もう一つ売買については４店舗共通のホームページを持っています。 いまそれを全面リニューアルしようと検討中なのだ。不動産業界は必ずiPhneにマッチングしたホームページで無ければ反響が取れない時代がやって来ます。アンドロイドのスマートフォンにも対応出来なければ何の意味もなくなるでしょう。時代の変化は急速です。 我々の知恵では追いつかないので専門化にアドバイスを頂いて、変化に対応できるようなスピードで新しいホームページを機敏に作成する必要があります。他社との差別化、競争に勝つために、何事も１歩先を走る勇気も要りますね。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年12月22日
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★後を絶たない不動産業の名義貸し違反事件。 横浜で逮捕者が出た★
個人、法人を問わず不動産業を営むには宅地建物取引主任者の資格者を必要とします。自分でその資格を持っていれば一番いいのですけれど、試験になかなか受からないから困る。そこでやむなく名義借りという不正な手段で開業する不動産業者が沢山いて時々摘発されます。 宅地建物取引主任の試験は、毎年全国で２０万人近くが受験し、合格率は１７％台と推定される難解な試験だ。 何年チャレンジしてもなかなか資格が取れない人が沢山います。取引主任の資格を持たなくては不動産業を開業する事が出来ません。 但し有資格者を雇用すればそれで宅地建物取引業の免許は取得出来るところに問題があります。開業を希望する者が、資格は持もってはいるけれど不動産業に従事していない有資格者に声をかけて、開業のために名義だけ借りる事件が後をたたないのはこんな理由があるからです。働かなくても免許を貸すだけで毎月５万円～１０万円の報酬が貰えるとあって、悪気無く安易に承諾してしまう人も後をたちません。宅地建物取引業では、有資格者は実際に不動産会社に勤務していなければ違反行為となります。名義を貸した不動産会社がトラブルを起こせば、取引主任資格者にも損害賠償が及ぶ場合もありますが、そこを良く認識していないから困りもの。宅地建物取引業違反として名義貸しをした者まで実際に警察に逮捕されるのだ。昨日も名義貸しの疑いで伊勢佐木署は「みなと建物管理」の経営者と名義貸しの人間を逮捕しました。トラブルが多い不動産業者は総じて違反免許業者の割合が非常に高いので取引には注意を要します。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年11月17日
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★昨日専任媒介を頂いた中古マンションです★
昨日、販売の依頼を受けました横須賀市秋谷海岸を望む中古マンションです。富士山や秋谷海岸の海一望で人気のある「シーサイドヒルズノバ南葉山」が売りに出ました。ぜひ一度ご覧下さい。 きっとお気に召すと思います。詳細は弊社まで電話又はメールでお問い合せ下さい。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年11月07日
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★横須賀の潮見台団地内に中古の１戸建てが、何と５００万円で売りに出る。 賃貸で月額５万円は行ける★
横須賀市汐見台団地に、中古の１戸建てが売りに出る。 新築住宅への買い換え顧客だ。掘り出し物だと思います。 何しろ安い。築３０年ほど経っているようですが詳しい資料は明日頂戴します。ＪＲ衣笠駅に徒歩圏で土地が付いて２階建ての家があります。 査定価格はたった５００万円。 賃貸に回せば月額最低でも５万円の家賃が入る。 年間で６０万円になる家賃収入だ。この物件の短所は車庫が無いこと。 家の前まで車が入るが、道路より約地盤が２メートルも高い。 建て替えの際は堀車庫を造るといいだろう。もう一つ雨漏りの後がある。 増築したとたんに雨漏りがしたと言うから下手な大工さんが雨仕舞いの処理を間違ったものと考えられます。その修繕費が２０万円程度かかることはマイナス要因。 陽当たりは良いし何しろ土地付き。 都市ガス、本下水、分譲地内の格安、希少な売り物不動産だ。個人情報保護法の関係でご来社いただかないお客様にはメールで資料や写真を送ることは致しておりません。 まだ売り主様が居住中の物件なのでその点をご了解下さい。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年08月05日
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★とても楽しかったフランチャイズショー★
毎月１回、横浜で異業者の集まりがあります。そこの定例会が終了したあと、ある食品会社の部長に誘われて３人で東京国際展示場までフランチャイズショーを見学に行きました。部長から頂いた招待券のおかげで入場料は無料。 ずいぶん沢山の入場者がいて大変混雑していました。中に入ると、ラ－メンやお蕎麦、焼き肉などのＦＣ募集やコンビニの募集、アイスクリームから学習熟、保育所のＦＣまでそれは多彩な業種がＦＣを募集に熱を入れていました。食品関係はすべて試食させてくれるものですから回っているうちに食べ過ぎてお腹が膨らみました。お連れいただいた部長の取引先が３社ほど出店していてわざわざ私を御紹介頂きました。その紹介を受けたＦＣ本部の会社から「テナント用の物件をぜひたくさん御紹介下さい」と不動産に絡む話しに発展してビックリ。こんなフランチャイズショーには不動産会社が出て来て、「テナント物件を御紹介します」とＰＲすればビジネスチャンスになったろうなーと考えさせられました。（次回はぜひ当社も出展したい）とても楽しく、勉強になったＦＣショーでした。 「家賃の見直し隊」というユニークな会社も出ていて笑いましたが．．．。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年03月10日
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★さすが元組長。 資金調達力がある。★
当社が落札した競売物件は、ある組長の自宅でした。 裁判所の調書にはそんなことは一言も書いてありませんでした。当社が横浜地方裁判所の競売で落札した物件には、裁判所の調書でそれと分かる記述も内部写真も全くありませんでした。当社だからそれと承知で入札に及んだのですが、もし一般の方が落札されていたらどうだったのでしょうか。家に一歩入るなりそれと分かる組事務所兼自宅。私と社員で売却決定通知が決まってから、残代金の納付書が来てすぐに明け渡しの交渉に行きました。稲川会の２代目と３代目の等身大写真が左右に飾ってある中で話しは始まりました。過去にその筋の住宅を落札したり、強制執行したりしていた評判を、入居している方も仲間内から聞いていたらしく、淡々と話しが佳境まで進みました。「このまま賃貸で貸してくれないか？」「それは全く考えられません。 当社もこの家をフルリフォームして再販する予定ですから。」 最初は１時間ばかりで帰り、２度目は３０分程度の話しで帰りました。昨日入居者の方が当社にお見えになって話し合いをましたが、押し問答で当社の決意が固いことを見て「それでは買い戻しは出来るか？」と提案されました。「それは当然結構です。」 そんな話しをして１時間ほどで別れましたが、本日その本人が正式に買い取り金額の交渉に見えました。 資金繰りはついたようです。「自分が懲役刑で塀の中にいるときだったので、ローンが支払えず競売を申し立てられてしまった。」そんな気の毒な事情も聞かされました。しかしやはり元組長です。 数千万円の資金を簡単に調達できたようです。 すごい。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年12月17日
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★横須賀の新築住宅。 もうすぐ解体する古家画像です。★
築４０年になる歴史ある１戸建てを当社が購入しました。 もうすぐ解体し建売住宅が出来ます。 場所は横須賀市内の旧分譲地、人気の若宮台です。売り主さんから乞われて当社が購入しました中古１戸建て住宅。 ４０年の歴史にもうすぐ幕が下ろされます。解体には早いか遅いか分かりませんが、住んでいた方の喜怒哀楽の歴史が詰まっています。１２月１０日頃から解体が始まり新築の分譲住宅が立ち上がります。 南４メートル道路に面し陽当たりが良い立地です。土地が２８坪。 建物が２２坪の新築で価格が２６８０万円。 今年中に基礎工事まで終了して来年早々に建て始め、３月には引き渡しが完了できるように行程を組んでおります。横須賀の新築住宅の相場がお分かりになると思います。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年12月06日
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★不動産投資にファンドの没落★
投資家から資金を集めてファンドを作り、その運用益を売り物にコンサルタントフィーを稼ぐ不動産ファンドが危機に面している。賃料が値上がりしていた景気上昇の局面では運用成績が上がり、投資資金もどんどん入った。しかし、昨今の景気低迷でファンドが運用する大型物件に空きが出始め、利回りが低下して、その結果投資家の解約が増えて懐事情が極端に悪くなっている。個人投資家が持つ収益物件と違い、不動産ファンドは値上がり益も加味して、利回りが低下すれば売却益出しで５％～８％の運用益を確保していたのである。それが逆に手持ち物件が売れない。 空き室が増えて運用利回りが低下する。 解約が増えて返金資金が不足してきた。 銀行から思うように融資が受けられない。こうなると投資家もファンドに資金を出すのが躊躇される。一直線に成長路線を走っていたＪリートも含め、いま不動産投資ファンドは曲がり角に立っているのです。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年11月25日
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★迷走する不動産会社のウエブ戦略★
最近の不動産会社はほとんど自社でホームペ－ジを持っている。 しかし、社員の中にはホームペ－ジを持てばそれで自然にお客さんからどんどん反響が来ると誤認しているから困る。不動産会社の社員の中には、かっこのいいデザイン重視のホームペ－ジを作り、会員登録出来るようなシステムにして、検索機能は．．と要望だけは一人前に訴える。しかし、どんなにいいホームページであろうと、基本は新鮮物件を毎日アップしたり、成約済みの物件を削除したりという努力が社員に必要になるのだ。ああしよう、こうしようと意見ばかり言って、物件登録もしない社員の会社にはお客さんの反応が無いのを知らないから悲しい。自分で作成したブログでさえ更新出来ない社員が求める言葉に訴求力はない。最近のお客様は大手のポータルサイトから来るよりも、地域の不動産会社を検索し、直接アクセスしてくるから中小の不動産会社は地域を絞り込み地域の物件を沢山アップした方が反響が多くなる。１物件に対する写真も沢山アップし、周辺環境や商店、学校の有無、物件の長所と短所などを細かく記載しないとお客様はリピーターになってくれない。全国に沢山ある不動産会社はホームページ競争が激化し、いまウエブ戦略に活路を見いだせないで悩んでいるのが本音であろう。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年11月23日
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★景気の足音が次第に高くなってきた不動産業界
中古の戸建てとマンション、取引件数が大幅増加 東日本レインズ 財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）はこのほど、10月のマーケットウォッチを発表した。 それによると、10月の首都圏中古マンション成約件数は2,804件（前年同月比23.4％増加）で、８カ月連続の増加。首都圏中古戸建住宅の成約件数は957件（同23.3％増加）で、７カ月連続の増加。ともに前年同月比で２割を超える大幅な増加となった。 首都圏土地（100平方メートルから200平方メートル）の成約件数は395件（同29.5％増加）で、11カ月連続の増加。大幅な増加が続く結果となった。 一方、首都圏新築戸建住宅の成約件数は311件（同2.8％減少）で、４カ月連続の減少となった。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年11月10日
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★オープンハウスで成約になりました。★
今日は地元の専任物件をオープンハウスという手法で販売会を行いました。まだ入居者が住んでいる中古住宅を、「自由に見てください」という見学会方式で売り出す手法がオープンハウスです。入居者の方には当社の営業マンになっていただき、「来客があったらご自宅の良さをぜひＰＲしてください」とお願いしてあります。入居者の方が「あまり派手に売り出しをされるのは嫌だな－」というので、看板も付けずにチラシだけで顧客を誘導しました。物件の前で立っていて部屋に誘導。 ５組の来場者に３組の申し込みがあり競争になったのですが、全額現金という人がたまたま売り主さんの意にかない、少しの値引きで買い付け証明を頂きました。明日契約予定です。 本日は他の店舗も新築住宅の完成現場見学会を行っております。 反響はすこぶる良いようでこれも期待が持てます。秋の夜長は毎週どこかで臼井不動産がオープンハウスによる売り出しをしていますのでお気軽にお越し下さい。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年11月01日
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★拡大戦略が裏目に出ている縮小経済★
日本経済が成長期に、拡大戦略を取って店舗網を広げすぎた大手企業が、いま縮小経済の中で赤字に苦しんでいる。日本経済の成長期は多店舗戦略はそれなりの売り上げ増で出店効果があった。 しかし歯車が逆回転している縮小経済の中では多店舗展開が逆に経費増で赤字を垂れ流している。西友、イオン、ダイエ－、イトーヨーカドーの大手を見ると、赤字の店舗はどこも地方で人口が減少している地域。 これを見て我々も収益物件投資は首都圏に集中しないと空き室リスクを抱えることになる。利回りより成長性。 人口増加地域の物件を買おう。 人口が減少している地方の物件は幾ら安くても購入してはならないのだ。これが鉄則です。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年10月30日
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★プレミアム商品券に列をなす人達★
朝、会社に来る途中銀行の前にもの凄い人垣が出来ている。 何かと思っていると「プレミアム商品券」の売り出しだという。みんなお金儲けには目がない。 １万円で１．０００円のプレミアムが付く商品券が売りに出された。１割も利息が付く有利な投資はあまりありません。 手軽に誰でも投資できるこんな手法はとてもいいですね-。でも、これが取り付け騒ぎだと大変です。 「あの銀行が潰れる」という噂でたくさんの人垣が出来ることでしょう。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年10月24日
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★貧困と富裕と。 人生行路は目的あってこそ★
日本人が貧困に喘いでいる。何と７人に一人が貧困層。 何となく実感がある。アメリカ人同様に日本人も昔の倹約家からいつの間にか浪費家になってしまった。物を欲しがり、ローンで無理をして購買する。 車から家から通販製品まで。倹約してお金を貯めようという慎ましさが無くなってしまった。気がつけば貯金がない。 病気になれば多額の医療費がかかる。 会社が不景気で賃金がカットされればそのとたんから貧乏生活に落ち込む。それと正反対に、お金を貯めて収益物件を買い、株式投資や商品投資、為替投資など、勉強した投資成果が利益という果実を与えてくれることを悟った人はどんどん富裕層になって行く。７人に１人が貧乏生活なら１００．０００人に１人は富裕層も生まれている。勤勉と貯蓄と勉強差が貧富の差となって年齢とともにその差は大きく乖離されてくる。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年10月21日
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★コンビニが近くにあると、社員がちょくちょく買い物に外出する★
お客様から電話が入り、担当社員を捜してみると、いままでいた社員が席にいない。どこに行ったのか一生懸命探してみるとコンビニから飲み物を買って悠然と帰ってくる。最近、当社の社員の仕事ぶりは非情にだらけていて困っている。仕事中なのを忘れているのだ。1日に何回も時間中に煙草を吸いに外に出て仲間と長い話しをして時間を潰したり、コンビニに買い物に行って時間を潰すことが平気になっているのだ。緊急な電話が入ってもどこに行ったのか本人を探すことが多くなった。 またコンビニ？それとも喫煙に外へ？ その都度電話を受けた者が探し回る。不動産業は１本の電話が数千万円の取引につながる可能性もあるのだ。「飲み物やたばこが欲しければ、会社に来る前にコンビニに寄って買ってきなさい。 ２４時間営業をしているのだから．．．。」そう指導してもなかなか直らないのが当社の社員。 コンビニが近くにあるのも困ったものです。さて、今日は千葉県松戸の競売開札日。 大切なお客様から依頼され、代行で入札を入れたワンルームアパート。 落札がなるかどうか午後に裁判所から開札情報が発表されます。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年10月15日
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★安易に考える競売入札。 そう簡単に安値で落札できません★
「競売物件を購入したい」。 当社に相談にお見えになるお客さんは競売物件の価格が公示された最低売却価格で購入できるものと勘違いしている。昨日お見えになったお客様は、「最低価格で入札すれば、入札者が多い場合は抽選で決まる」と誤認していました。競売をそんな安易な考えで参加してくる人がいるから本当に怖い。いまの競売市場が過熱しているのもそんな程度の知識しかない人が参加しているから？誰が見ても良質な物件は参加者が多くなり公示価格の２倍、３倍で落札される例もあります。玉石混合の競売物件入札には、宝石鑑定のように物件の選定眼が必要になります。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年10月14日
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★１０月１８日。 中国での不動産セミナー準備に大忙し★
中国は大連で日本の不動産投資セミナーを開催する。 時は１０月１８日。 それに向けて資料作りで大忙し。 パスポートの準備も済み、ホテルも日航を手配して．．．。日本人が投資物件を購入するのは銀行のローンが厳しい。 そこで中国人富裕層に狙いを定めて投資セミナーを中国の地で開催し、販売活動を行うのです。中国人はローンのシステムが確立していないためほとんどが現金客。ワンルームから１棟売りビルまで、いま東京、横浜を中心として物件集めに奔走している。中国人の留学生を日本に送り出している親は、子供にお金をかける。 一人っ子政策で教育には熱心だ。日本で子供が勉強するために住むマンションを購入してあげると、親も日本に来ることが出来るメリットが生まれる。遠く離れた子供を心配して中国人の親は熱心に日本の不動産購入に走る。 また、本当の富裕層も利回りが良くて国情が安定している日本の不動産を買いたがっている。製造業も販売業も中国へ、中国へとなびいている現在、不動産投資は逆に日本になびいている。我々のような規模の不動産会社が単独で中国に乗り込むのは珍しいが、いずれこの結果を「中国で開催する不動産投資セミナ－について」という演題で当社は広く公開する予定をしています。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年10月12日
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★諦めないで！ 売れない不動産はない。 臼井不動産が親切にアドバイスします★
恐る恐る年内へ入ってきたお客様に何か違和感を感じましたが、余程困っている事柄でもあるのかと「いらっしゃいませ。 賃貸相談でしょうか、それとも売買の相談でしょうか」と聞くと．．．．。年の頃なら５０歳代。 しっかりしたス－ツを着込んだ男性が当社にアポ無しで入ってこられました。「実は、ご相談があるのですが」 聞けば３年ほど前から知り合いの不動産会社に家の売却を頼んでいるのに全く売れない。 そこで弊社にどうしたらいいのか相談に来たという。「いままで売れなかった理由は何ですか？」と聞くと「分かりません」と答える。「ご依頼されていた不動産会社から報告書が届いていませんか」と訪ねると、３年間１度もどうなっているのか報告がないという。通常、不動産会社はお客様から売却の依頼を受けた場合、２週間に１度もしくは１ｹ月に一度口頭または文書で状況報告をする義務があります。何人ご案内したのか。 どんな売り出し方法で努力しているのか。 なかなか売れない場合は何か等、依頼者にアドバイスをする必要もあります。３年間１度も報告がない場合は、もしかして売却を依頼されたことを不動産会社が忘れてしまった。 あるいはその会社の担当者が面倒な仕事を手抜きしている。 色々考えられますが、このような場合は一からやり直す必要があります。まず現地を見て価格査定のやり直しです。 更に公図や測量図、上下水道の調査、道路査定図を取り、用途地域の確認、都市計画の調査と、不動産会社の物件調査事項はたくさんあります。その上で近隣の取引事例、路線価調査、人気度、建物のグレード、土地の広さなどを勘案して売却査定価格が算出されます。当社が再査定した結果１８００万円。 いままで他社から売りに出されていた金額が２５００万円。 大幅な開きがありました。前の価格決定要因は売り主の希望価格で決定したと話してくれました。通常の不動産なら売れない物件はありません。 売れない理由の一番は価格設定の間違いです。１円でも安ければお客さんはライバル店に流れるスーパーマーケットの競争を見れば通常相場より７００万円も高ければ売れるはずがありません。「いままで依頼されていた知り合いの会社と相談されて、１８００万円の適正価格で売り出しをされるなら当社も一般媒介でお引き受けいたします」。 とお客さんには答えしました。不動産に売れない物件はありません。 価格付けさえ間違わなければどんな物件でもすぐ売れます。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年10月07日
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★相続セミナ-満員締め切りのお知らせ★
１０月１８日に当社のセミナ-ルーム（大会議室）で開催されます「無料、相続対策セミナ-」はお陰様をもちまして定員２０名のところを申し込み多数で、３０名に増員してお申し込みは締め切らせていただきました。毎回大盛況の当社が開催する各種無料セミナ-は、今月が「相続に絡むトラブル事例と対策、相続税対策」などの実例勉強会です。お陰様で早くから沢山のお申し込みを頂きましたが、定員２０名を３０名に増員して締め切らせていただきました。 お申し込みにお応え出来なかったお客様には心よりお詫び申し上げます。 先約順ですのでご了解下さい。次回は１月は、「体の健康維持」と題して、脳梗塞と心臓病予防について専門医をお呼びして講演を頂く予定です。正式に日時が決まりましたならこのブログでご紹介させていただきます。本日はエプソンさんにお越し頂き、プロジェクターの使用方法と活用方法を勉強させていただきました。 ありがとうございました。来１１月は不動産業務に重要な「ＰＤＦソフト」の上手な活用方法。 １２月はパワーポイントを利用した上手な営業方法。１月はワードとエクセルを業務にどう活用するか」となっております。皆さんから「こんなセミナ-を開催して欲しい」というご要望があれば来年２月以降の企画に取り入れます。 どしどしご意見をお寄せ下さい。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年10月06日
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★三菱のエレベータ－。 設計者の思いよがり？★
当社の本社ビルには９人用の新しい三菱製エレベ－タ－が設置されている。 早いし快適。しかし夏に室内が暑くてふと気が付いたのは、天井から吹き出す風の送風場所が右側だけだった。そこで左側のフアンが故障しているのかと思い、点検をしていただいた。すると三菱さんの社員は、「このエレベ－タ－は吹き出し口が１ｹ所です。 右側だけしかついていません」。その説明でそれは納得しましたが、でも設計者が９人用のエレベ－タ－に利用者が乗るときに、一人しか乗らないことを想定して吹き出し口を１ヶ所にしたのでしょうか？三菱の社員の説明は、「エレベーターのかごに乗るときには、必ずボタンを押す方に人が寄るので、そこに風が来るように設計されています」。 だから１ｹ所でいいの？真ん中に乗る人もいるし、反対側に乗る人もいます。 吹き出し口は真ん中につけるか、あるいは両側につけなければいけないのでは？三菱さんのエレベーターを設計する人は顧客の意見を聞いていないのでしょうね。いま計画している２ｹ所のビルのエレベーターは、三菱さんから東芝さんへ変更します。エレベ－タ－は売って終わりではなく、設置した後のメンテナンス料で収益を得ます。ちょうどコピー機と同じ商法です。 せっかくの固定客をわずかフアン１ヶ所をケチったお陰で離れてしまいますよ。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年10月04日
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★新築マンション需要が減退しても中古マンションがあるじゃないか！★
新築マンションの売れ行きが悪いのと、金融機関が新築マンションを分譲する会社に融資を渋っているおかげで供給数が極端に減っている。 その反動で「駅に近く、築年数が新しい、ロケーションが良い」など、付加価値がついている中古のマンションが人気化している。(古くて人気のないマンションは依然として値下がりが続いております）。再販業者がリフォームしてアウトレットマンション（？）という変な呼称で売り出されている中古マンションが従来価格を引き上げて販売されることもあって、価格は徐々に切り上がっています。人気化している物件は底値より1割～2割も上昇しました。マイホーム用に、投資用に、中古マンションをねらっている方は強気で取得を急ぎましましょう。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年10月01日
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★地元に愛され、発展してきた「さいか屋」デパートの不振★
（株）さいか屋の親会社である雑賀屋不動産（株））は、9月30日に東京地裁へ特別清算を申請した。神奈川県内最大手の百貨店「さいか屋」を経営する（株）さいか屋の発行済株式の33.9％を保有する同社の筆頭株主。（株）さいか屋は販売不振が続き改善策も効果を出せず、8月4日に百貨店としては初の事業再生ADR手続きを申請、再生を図っていくこととなった。収入を（株）さいか屋に依存している当社は、多額な借入金の弁済が見込めない状況となり、8月28日開催の株主総会で解散を決議していた。負債は2009年5月期末時点で約174億5500万円。 地元では絶大な信用力を持つ老舗デパートも、消費不振と借入金過多による金利負担で生き残りが難しいのか？ このところ新興企業が元気で、老舗企業の不振が多い。 これは世の中のスピードに合わせた体質改善が古い企業はなかなか出来ないという現れでもあります。大手企業でも安全な会社はありません。 油断すればすぐに危機が訪れます。中小企業なら尚更のことですね。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキングブログランキング横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年10月01日
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★派遣社員では住宅ローンが利用できない★
「家が買いたい」とお見えになるお客様の中に、最近、派遣社員として働いている方が多くなった。 派遣社員は銀行で安定的な給与所得者として見てくれない。 あくまでも期間従業員であって、ローンの期間中安定した収入が確保できない不安があるから断られるのですが。 結論は「派遣社員は原則として住宅ローンは借り入れできないリスクがありますから銀行の審査は厳しいですよ」とまず当社ではお客様にお話しする。「無理すれば家を買えるだろう」 そんな期待を持たれて、それがダメになるとお客さんの落胆も大きいから、なるべくショックを和らげるようにやさしい対応を心がけているのですが、お客さんはそれでも「何とかなりませんか？」と食らいついてくる。住宅ローンを借りるときは勤務している会社も審査対象になりますので十分に注意しましょう。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月27日
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★めっきり減ってきたアットホームの物件情報ペーパー★
不動産業に携わる人なら必ずといって良いほどお世話になるアットホーム社。このところ情報量がグッと減ってきた。アットホーム社が週に３回、首都圏の不動産情報を加盟店の不動産会社にドサッと持ってきてくれる。「売買や賃貸」、「売り地からマンション」とその物件情報は多彩で、とても助かっているし、その情報のおかげで成約も上がっているから不動産会社にとっては救いの神様のような会社だ。 ところが最近、その配布される情報量が極端に減っている。その理由を憶測するに、レインズというコンピュータ-システムが出来て、全国の不動産会社がすべての不動産情報を入力して公開するように規定されてから、紙媒体からネット検索に主流が移った事が最大の理由であると考えられる。さらに建売住宅の売れ行きが悪くなって、その販売量が少なくなりアットホーム最大の顧客が資金繰りに窮して利用を控えていることも原因と考えられます。更に、中小、零細不動産会社が会費を支払えずにアットホームを退会する例も原因と見られています。不動産会社に情報が回らなくなれば最終的にお客さんも困ります。どこに、どんな物件が売りに出たか、新鮮情報のネタは不動産会社の収入に直結するだけにもっと情報をお互いにアットホームで公開するようにしましょう。 当社は未公開物件を来週、沢山出します。 同業者の方、どうぞご期待下さい。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★住まい・不動産ランキングブログランキング横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月26日
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★お客さんはネットでやってくる。 パソコンの苦手な不動産会社よさらば★
不動産サイト検索後、約６割が問い合わせ実施 ＲＳＣ調べ 不動産情報サイト事業者連絡協議会（ＲＳＣ）はこのほど、「不動産情報サイト利用者意識アンケート」の結果を発表した。最近のお客さんは不動産の購入ならまずネットで物件情報を集め、絞り込んでから不動産会社へ訪問してくる。 インターネットで物件を検索後、58.4％（前年比6.2ポイント低下）のユーザーが実際に不動産会社に問い合わせをしたことが分かった。売買は62.3％（同6.1ポイント低下）、賃貸では53.6％（同4.5ポイント低下）だった。 問い合わせた不動産会社数の平均は2.9社（同0.7社減少）。問い合わせの方法は、メールが69.1％、電話が55.8％だった。 このデーターでわかる通り、現在はネットが花盛り。 買いたい物件をまずインターネットでいろいろな不動産会社のホームページから情報を集める。だからホームページを持っていない会社や、持っていても物件を入力していない会社にはお客さんが来ない。反響がこないことをホームページのせいにしているが、不動産会社の反響はまず、物件数に比例する。次にどのような返信をするのか、その方法、テクニックが要求されます。 そんな研修を終えて、本日から社員がどのようにお客様から反響数を増やせるか宿題にしてあります。最近の不動産会社は雑誌やチラシではなくインターネットでやってきます。パソコンが苦手な不動産会社は来客も物件の引き合いもまったくありません ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月24日
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★貧富の差は労働意欲の差。 日本人と中国人★
日本に働きに来ている中国人はよく働く。 昼夜を問わず一生懸命働きお金を貯めようと努力している。片や日本人の若者はよく遊び働かない。 いまに日本人と中国人の所得格差は逆転するだろう。私の知人が中華街でレストランをやっている。 そこに働いている中国人は文句1つ言わずに黙々と働く。 そして貯金をしている。 昼働き、夜もアルバイトで働いているのだから驚く。日本人はどうだろう。 当社の例でも隔週の火曜、水曜は連休で公休となっているが、その月２回の公休のうち、火曜日だけ２日出れば会社が休暇買い上げで２万円支給される制度がある。その月額２万円を貯金すれば年間で２４万円も貯まる。 ところが社員はお金より休暇を欲しがる。休みとなればどこかに出かける。 外食したり、ドライブしたり、ショッピングをしたり。決して裕福ではない庶民でもお金より休暇が優先するから日本の若者は散財家でお金が貯まらない。２４万円貯金できるはずが、逆に消費に２４万円以上使うのだから驚く。蟻のように一生懸命働く中国人と、キリギリスのように遊びほうける日本人は必ず経済的に逆転現象を起こすだろう。日本の若者よ、働こう。 貯金しよう。 消費は美徳でもない。 老後を考えて計画を立てよう。消費に走る若者はやがて政府に生活保護の救いを求めるしかなくなる。 哀れなキリギリスにならないように若いうちから努力しようよ。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月22日
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★ペットブームの落とし穴。住まいとペットとどちらが大切ですか？★
最近はペットブーム。 犬や猫だけでなく爬虫類やモルモットまで多種多様なペットが個別の住宅で飼われている。時々ペットが逃げ出して大騒ぎになるので有名なのが「噛みつき亀」や「蛇」、「ワニ」の類。 普通の人なら嫌悪するペットが堂々と家の中で飼われ、大事に育てられているのをご存じだろうか。どんな生き物も子供の内は可愛い。 ところがだんだんと大きくなってくると手に余り困ったことにその辺にポイと捨てられてしまう。捨てられたペットが野生化したり、人に害を加えるようになって大騒ぎする。ところがマンション内で得体の知れないペットを飼っている人も多い。 そのペットが逃げ出して隣の部屋に出没したり、階下の部屋に現れてマンション騒動が巻き起こる。当社の仲介している賃貸マンションで狐が現れて大騒ぎになった。 何とマンション内に住む人がペットとして飼っていたものだった。それから管理会社を通じてペット反対の声が巻き起こり、他のペットも巻き添えですべてのペットを飼うのが禁止された。分譲と違い賃貸マンションだから出来た決まりだと思うが、最近はペットトラブルがあちらこちらで多発しているのでご用心 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月21日
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★不動産仲介業は寡占化が進む？ かっての家電小売業のように地域１番手がシェアを食う★
不動産の仲介業は零細業者が多い。 夫婦だけで開業していたり、５人未満の社員数の会社が不動産業全体の９０％以上なのだ。いまこの業界が静かにシェア変動を起こしている。 地域に台頭しているトップの会社がじわりじわりと小さな不動産会社のシェアを浸食し、小さな仲介会社は売り上げがどんどん低迷して廃業に追い込まれている。店舗専門。建売専門。仲介専門と業態別に得意な分野に特化している中でも、建売はパワービルダ－が相場を崩し、地場業者が価格面で競争に勝てなくなって総崩れしている。仲介専門の会社は、物件価格の低落と同業者間の競争激化で顧客が宣伝力、知名度、営業力に勝る地域の大手会社へこれも流れているため小さな不動産会社の収益は極端に激減している。かろうじて牙城を死守しているのは店舗専門の仲介会社と収益物件を建設して分譲している会社だけ。いままでは何とかアパートの仲介だけで食いつないでいた零細業者にこのところ廃業が多くなっているのはそれが原因なのだ。昔からある駅前不動産屋は飯が食えなくなってきたのだ。 これからの不動産業は地域で一番になった会社がシェアをどんどん伸ばし、家電業界のようにやがて地場のトップどうしが戦って生き残った会社がヤマダ電機のようにガリバーになる。そんな状況が静かに進行しつつあります。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月20日
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★金融情勢を考えなかった地主さんの誤算★
当社がコンサルタントして賃貸用マンションを建てる計画をしていたオーナーさんが、やっとその気になったのは３年も経ってからでした。 しかし３年前と現在では金融情勢がガラッと変わっています。(決断力がない）建設資金の３億円は銀行がお墨付きを出して「いつでもご融資させていただきます」と話してくれたのになかなか建築をする決断が付かなかったオーナーさん。やっとその気になったのは先月でした。 話しを初めて、図面を提出してからからすでに３年が経過しています。ところが当時と金融情勢がガラッと変わり事業用の銀行ローンは「申し訳ございません」と断られてしまったのです。「何で？」本人はびっくりしていました。 当社も熱が冷めています。時代は刻々変わっているのを理解していません。 ピンチとチャンス。モノにする人と逃がす人といるから貧富の差も出ます。決断力が遅い人は目から鼻に抜ける人には到底かないません。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月19日
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★連休はゆっくり物件視察に行きましょう。 資産家への道は物件をたくさん見ることにあります★
いよいよ本日から大型連休が始まります。暑くなく、寒くなく季節は絶好です。不動産の季節です資産家への道はまず物件をたくさん見て目を肥やすことにあります。 プロならいざ知らず一般の方は不動産を判断するときに外見だけ見て「かっこいい」とか「古ぼけている」としか判断しません。古いから安く買える。 そんな道理はどこかに飛んでしまうのです。 不動産で成功するには物件を一瞬にして見抜く眼力が必要です。それには何しろ土地だろうが、マンションだろうが、ビルであろうが、数多く物件を見ることです。季節はよし、休みはタップリあるし不動産をたくさんゆっくりと見ることが出来ます。こんなチャンスを旅行やテレビ鑑賞で潰す手はありませんね。資産家になりたい方は人が遊んでいるときに勉強に励みましょう。蟻とキリギリスです。 決してキリギリスにならないように！ ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月19日
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★資金繰りに苦しむ庶民から高利をむさぼったサラ金がついに落城★
強引な取り立てや資金難に苦しむ庶民から暴利をむしばみ高収益を謳歌したサラ金大手の一角、アイフルが私的整理に入った新聞報道によると消費者金融のアイフルは１８日、銀行団に対して債務の返済猶予や店舗の縮小、従業員の整理を柱とする事業縮小計画などを発表、私的整理の一種であるADRを活用する事を決めた。いままでさんざ庶民を苦しめたサラ金業者は、その被害者が自殺する者まで現れる程、強引な資金回収で社会問題にもなった。過剰利息の返金問題では逆に弁護士から餌食にされついに資金繰りに窮してしまったのだ。さあどうする他のサラ金会社さん。 高利貸しのうま味は全く無くなった。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月18日
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★資産家への道はバイキング料理と同じ理屈。 腹一杯食べないことです★
おいしいばいバイキング料理はつい元を取ろうと腹一杯食べ過ぎます。 ゲップが出るほど食べてから太った体を後悔したり、食べ過ぎて逆にお腹を壊すなど笑えない副作用を引き起こします。収益物件の投資も同様です。 腹八分目で止めておかないと首が回らなくなることもあります。バブル華やかし頃に新横浜に日新商事さんという会社がありました。 社長は熱海の伊豆山に住み新幹線で新横浜まで通勤をしていました。日新商事は、ノンバンクから次々と借金をして貸しビルを神奈川県内にたくさん造りました。バブルがはじけると同時に銀行から融資金の返済を求められ、６０億円の借金が重荷となって自宅で首つり自殺をしてしまったのです。彼は「横浜市不動産のれん会」のメンバーでもあったので私にいつも「借金は男の勲章です。 信用のバロメーターです」と豪語いていたのを覚えています。収益物件投資も腹八分目で止めておきましょう。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月18日
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★契約解除と支払手数料の請求★
あるお客さんから「某社で不動産の売買契約を締結したのですが、私の都合によって買い主さんと合意解約をしました。 それなのに不動産会社から＜仲介手数料を支払え＞と言う内容証明が来たのですがどうしたらいいのでしょうか？」という相談がありました。通常不動産の仲介手数料は成功報酬ですから、売買契約が成立しない場合はそれまで不動産会社が広告宣伝費に多額の費用をつぎ込んでも手数料は支払う必要がありません（但し、広告宣伝費は実費支払うという約定があればその経費についてのみ支払い義務が発生します）本題のような場合は、一旦売買契約が成立し、売り主の都合で契約を解除するわけですから、売り主は買い主さんに手付け金相当額の損害賠償金を支払い（手付け金倍返し）かつ仲介手数料の支払い義務も発生します。参考までに、買い主が手付け金支払い後に手付け金を放棄して売買契約を解除した場合は、買い主に手数料の支払い請求が来ますし、売り主に対しては受領した手付け金相当額の３％＋６万円＋消費税を支払うよう判例がありますので申し添えます。買い主がローン不調により契約が解除になった場合は、売り主も買い主も仲介手数料は不要となります。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月17日
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★資産家の守り、相続争いストップ対策を★
最近相続争いがとても増えています。 特に資産家の家ほど子供達の確執が激しい。せっかく親が苦労して不動産運用で資産家になっても、相続が発生すると子供達の間でその財産を自分が多くむしり取ろうと骨肉の争いが始まるのが世の常です。あまり稼ぎのない子供達にとっては、相続による財産分与は一世一代のチャンスが到来したと考えるからでしょう。他人である嫁や旦那がいると、その人達が応援団として口を挟むので余計もめ事が拡大してしまいます。それまで仲が良かった兄弟姉妹間も、財産という欲が絡むと思考力が狭量になってしまうから困る。 常識人が突然我田引水の主張を持ち出してくる。父が寝たっきりで一生懸命看護をしていた嫁さんには、遺産分割協議に参加することも現在の民法では許されていない。相続対策を元気なうちに考えておくのも資産家の役目です。 10月18日（日曜日） 当社で相続対策セミナーを開催します。資産がある人も無い人も、知識としてぜひ勉強会に参加してください。残り4席です。 ご夫婦でのご参加を大歓迎いたします。とても中身が濃い講演会で、きっと満足されるでしょう。セミナ-日時：10月18日 14時～16時場 所 ： 横須賀市大滝町２－１２ 臼井不動産本社ビル（ヨコスカタワ－6階） お申し込み先：０４６－８４１－５５３３参加費用は無料です。参加申し込みをされた方には１０月にご案内状を送付いたします。★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★↓住まい・不動産ランキングブログランキング横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月17日
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★資産家への道。 稼ぐ不動産は無理しても買おう★
お金が無いのに無理してマイホームを買う人がいます。 マイホームは借金の固まりであり金利が付いてきます。 しかし不動産を持つことで信用もつくし、何しろ賃貸ではいくら家賃を支払ったとて柱１本自分の物にはならないからメリットもあります。マイホームを買うときは無理して自分の希望を１００％かなえることは止めましょう。広い土地が欲しい。 間取りも広く、駐車場は２台で豪華な設備を。希望をかなえるには予算が増える。 そうなると無理して目いっぱいローンを借りることになります。すると金利というやっかいな負がついてくるから苦しくなります。 その点、家賃が入ってくる収益物件は無理しても買うべきです。何故なら、１００万円借りると（元利均等払いで３０年返済。金利が３．５％として計算すると）毎月の返済金額が４．４９０円となります。 １．０００万円借りると４４．９００円。 １億円借りても毎月の支払い元利は４４９．０００円。 つまり家賃収入が月額６０万円以上入る物件であれば目一杯１億円を銀行から借りても、家賃でローンが楽々支払えます。家賃が入ってこないで金利もつけて返済するマイホームと、自分の懐を痛めない収益物件投資の違いが分かりますか？ 収益物件を買えばローンを支払っても更に毎月１５１．０００円が手元に残るわけですから、こういう物件こそ無理しても買わなければなりませんね。 マイホームは夢を小さくして借金の金額を少なくしましょう。収益物件はローンの支払金額を上まわる家賃が見込めるならローンを目一杯借りてもぜひ購入すべきです。収益物件をどんどん買うことにより貴方は知らず知らずに資産家になります。購入する物件は東京、神奈川に絞り込みましょう。 さすれば不動産の値上がり益も狙えます。 利回りに惚れて地方の物件を買うと不動産価格の値下がりで儲けるつもりが損失を招きますからご注意を！ ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月16日
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★資本とアイデアのない宿泊業は衰退するだけ。 競売に多いホテル、旅館の売り物件★
このところ全国的にホテルや旅館、ペンションの物件が、毎月どこかの競売市場に出てくる。老舗と言われた温泉地の宿泊施設に、経営の危機が迫る。ホテルや旅館が全国的に苦戦している。 数少ないファミリー客を取ろうとしのぎを削って戦っているが、思い通りに売り上げが伸びず苦戦している。会社の団体客をあてにして造った宿泊施設は、急に家族顧客を対象にした施設に転換出来ない難しさがある。首都圏の名のある大手ホテル会社でさえ、夕方２０時チエックインで、翌朝そのまま会社に出勤できるスタイルで一人７．０００円～５．０００円の低額料金で、ラブホテル化してでも顧客を取ろうと生き残りに必死だ。家族で経営している民宿（ペンション）の厳しさは絶望的です。 借入金が多ければ返済金が捻出できない。全国の温泉地でもリゾート地でも毎月差し押さえされ、競売に付される物件が多くなっているのはその間の苦しい台所事情を物語っているようです。いままでは儲かるビジネスと言われていたラブホテル業界もこの２～３年売り物が非常に多くなっている。 しかし、風俗営業には買い主への融資を銀行が断るのから、買い主に資金調達の道が断たれては購入者が現れない。ゆえにラブホテルの売買は低調でほとんど売れない。 一部の富裕層、現金客しか買えない。どんな物件でも融資が付かなければ、いくら物件を欲しい顧客が出てこようと売れないので物件価格だけが先行して値下がりしていく悪循環業種になってしまった。宿泊業は資本とアイデアがなければ生き残れない厳しい業界になってしまいましたね。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月16日
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★最近、相続争いがとても増えています。骨肉の争いを事前にストップ出来る対策セミナー★
当社で扱う仲介物件の内、年間で５件～６件は相続争いに引き込まれる事例があります。 それまで仲が良かった兄弟姉妹が、親が亡くなったと同時に財産分与を巡り骨肉の争いが発生するのです。 「まさか自分の家がこんな争いになるなんて！」残された奥さんが嘆く事もわかります。 しかし、妻が特定の子供に肩入れすることで争いはより深刻化するのです。 最近当社であつかった相続争いの１実例では、借地権上に建つ「おそばや」さんの店舗がありました。親の代から続いてなじみ客も多く、味も良いのでとても繁盛していました。そこの店舗は２代目の父と母に長男夫婦が手伝って４人で商売を切り盛りしていたのです。ところが突然父親が脳梗塞で倒れ、介護もむなしく帰らぬ人となってしまいました。葬儀の夜です。 突然弟から兄夫婦に、「あの店は借地権として資産価値があるので等分の財産分与をしてほしい」と、お金を支払うように持ちかけられました。 それから数年骨肉の争いが始まりました。 幾度となく調停や本裁判を経て、親の面倒も見ない、お店を手伝いもしない弟に数百万円の遺産分与のお金を支払うように判決が下ったのです。法律は無情です。血も涙もありません。 借金して相続財産分を支払った長男に今度は心労から母親が倒れ、介護の日々が続き長男の妻は仕事も出来ません。 お店も人手が無く固定客も離れがちになっています。 こんな話はまだ序の口です。親が元気な内は平穏な肉親が、相続が発生すると醜い財産争いが発生します。 そんな財産争いに巻き込まれないために、当社の大切な家主さんを守るために、プロの講師をお呼びして「財産争いの実例と解決策。普段の対策はどうすればいいの？」を当社主催でセミナーを開催します。 どなたでも自由に参加出来ます。 費用は無料。 まだ若干空席がありますのでお早めに申し込んでください。申込先 電話０４６８－４１－５５３３ 臼井不動産セミナー係日時：１０月１８日（日曜日） １４時～１６時 場所：横須賀市大滝町２－１２ 臼井不動産本社ビル、ヨコスカタワー６階 セミナー室 参加ご希望のご連絡をいただいた方には、１０月に入り「ご案内状」を郵送で発送いたします。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキングブログランキング横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月15日
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★自殺物件を専門に買って儲けている不動産会社があります★
世の中には人が嫌悪する仕事でも一生懸命頑張っている人がいる。 人の嫌がる仕事は利益率も高い。 不動産の業界でも同様に自殺物件を専門に買いあさり儲けている会社があります。 自殺物件と聞くと通常の神経の持ち主なら身の毛が逆立つことがあっても、それを買いたいとは思わない。 ところが世の中は面白い。 訳あり物件なら市場価格の３割程度で安く購入できるとあって、それ専門に買い取っている不動産会社があるのだ。しかもそれで大儲けしていると聞くからびっくり。 今回、当社が売りの専任を頂いた物件は、息子さんが鬱病になり室内で首つり自殺をした１戸建て住宅です。 築年数は２０年。 土地が５０坪。 通常なら２３００万円程度で売却できる不動産が、わずか５００万円という投げ売り価格で市場に放出しました。 親にしてみれば、その家に住んでいると子供の事を思い出して涙が止まらない。思い切って自宅を売却し他の地域へ移転を決断されたのだ。 金額の問題ではない。 自殺物件は売りに出す際、必ず告知事項としてどんな事件があったのか買い主に開示する義務があります。 買い主はそれを見て当社へ来社しました。 夕方、暗くなった時間帯にもかかわらず物件を下見に訪れました。 一通り家の中を見回して、自殺現場の説明を聞いてから「買いますから４００万円にしてください。」 売り主さんがその価格まで納得されるかどうか分かりません。 しかしその不動産会社は訳あり物件を専門に買い取り、建物を解体し、お祓いをしてから新築住宅を建てる。それを分譲にしないで賃貸用にして家賃収益で稼いでいるのだ。 その会社の人曰く「とても割がいい仕事です。 葬儀屋より回転率がいい」 話を聞くと昔葬儀屋をしていたから死人を見ても何とも思わないらしい。 やっぱり、異業種からの参入業者でしたね。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★↓住まい・不動産ランキングブログランキング横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月15日
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★資産家への条件。 貴方も真似が出来ますか？★
世の中は不景気。 １円でも安い品物を買おうと群れをなしている人が多い。 かと思えば、１人１万円のディナ-を楽しんでいる富裕層もいるのが現実だ。何故富裕層と貧乏人の差が出来るのだろうか？ 富裕層の人はとにかくリスクを恐れないし自分で考えて果敢に投資をする。 貯金で稼ぐ金利より投資で稼ぐ利益の方が数倍も資産を作るのに適しているのを知っているからだ。その反対に私を含めた貧乏人は、他の人と違った行動をなかなか取らないし、リスクを怖がる。株式投資はやらない。 収益物件は買わない。 為替投機も金の投資もしない。定期貯金と普通預金で金利が少なくても我慢している。 変化を嫌うし決断力がないから経済的な弱者になってしまうのだ。私の知る韓国人が、昔、沼地を思い切って買ってそこにパチンコ屋を建てた。人も通らぬ田んぼの中とあって仲間から馬鹿呼ばわりされていた。ところが駅前パチンコから郊外型パチンコの先端を行き、沼地を埋め立て、広い駐車場を作ったのが人気を呼び連日押すな押すなの大盛況。それまで鳴かず飛ばずだった人が５年で数十億円の資産家になった。他人に意見を聞き、石橋を叩いて渡る人は失敗も少ないだろうが大金持ちにはなれないという教訓話でもある。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月14日
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★昔の取引が取り持つ縁。 臼井不動産からマンションを購入したい。★
３０年も前の事、リクルートの住宅雑誌会社に在籍していて、当社へ営業マンとして広告を取りに来ていた人がいた。 その相手は新人だったので私はとても可愛がってあげた事をいまでも覚えている。その人から突然電話があった。「元、リクルートにいた００です。臼井会長僕を覚えていますか？」 「いや－懐かしいね－。 ００君こそ元気ですか？」そんな挨拶から始まった話しも、要は中古のマンションを買いたい。 昔よくして貰った臼井不動産から買いたい．．．と言う有り難い話しでした。「気遣いをどうもありがとう」。 そうお礼を述べて本日面談をしました。昔の広告掲載誌を保存していて、それを持ってきてくれて当時の話に花が咲きました。 肝心な物件のことはほんの少しで昔話が９割以上。来週物件をご案内する予定になりましたが、信頼しあえる人脈っていいですね－。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月14日
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★開発が止まっていた山林に光りが当たる。 進入道路が購入できたのだ★
ある地主さんが持っていた山林６００坪が、進入道路がないために開発が出来ず長年タカラの持ち腐れのように眠っていた。ところが、進入道路に面した土地を持っていた人が亡くなり、相続税の支払いのためにそこが売りに出た。わずか５０坪の土地。この土地はどうしても欲しい。 喉から手が出るほど欲しいのだが山林の地主さんは、死亡した地主さん宅と境界で長年争っていたため嫌われて購入することが出来ない。ところが今度当社が買収した会社がたまたま買い主代理として登場し交渉していたのだが、代表者が亡くなりそのまま立ち消えになっていたのだ。本日、その話が復活した。 売り主も買い主も当社にすべて一任してくれて話しが進む。価格も決まった。 進入路さえ確保できれば眠っていた土地が数千万円の札束に化ける。隣人とはどんなトラブルがあろうとも、早く仲直りして解決しておいた方が良いですね－。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月14日
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★お客さんは動いている。本日も建物の買い替えや土地を売りたいお客様が見えました。★
９月に入って不動産の繁忙期が始まった。 本日は建物を買い替えたいお客様が２組、「土地を売りたいので査定して欲しい」というお客様が１組来店されました。 賃貸の営業マンも全員物件の案内で事務所を出たり入ったりと大忙し。本日来社された買い換えのお客さんの中の１人は、たまたま私の息子と子供同士が同級生でした。それなのに「不動産会社の店内に入るのはどうも勇気が要ってなかなか．．．．」と言いながら、近所に住む私の親戚の人間に連れられて入ってきたのです。 (不動産会社の入り口はもっと入りやすくしないといけませんね）「臼井さんに展示してある物件に自宅を処分して買い替えをしたいと考えています。 いつも店頭を見ていましたが店内に入る勇気が無くて、今日は勇気を振り絞って付添人まで頼んで．．．．．．」「そんな－、別に取って食べるようなことはしませんよ。と大笑いしながら「もっと気軽にご相談してください」と話すと緊張が解けるようにいろいろと希望条件を話してくれました。知り合いであっても何か不動産会社の敷居は高いらしいですね。お客さんが気軽に入れるような店舗造りはどうしたらいいでしょうか？店頭に人形を飾ったり、中が見えるようにしたり、その他どなたかアイデアを頂けませんかね－。お客さんからのアドバイスが一番です。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★↓住まい・不動産ランキングブログランキング横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月13日
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★鴨宮の物件を下見に行ってきました。 鎌倉～江ノ島間の道路が混んで大変でした。★
小田原の公売になる物件を調べに行きました。 現地で食べた和食がとても美味しかった。売り地の看板があります物件の前が鴨宮の駅鴨宮の駅前に出た土地を調査に行ってきました。行きは道路が空いていて２時間で着き、そのまま車をヨークベニマルというス－パ－の駐車場に入れて現地周辺を３０分ほど調査しました。テナントに何がいいだろうか（業種の選定です）鴨宮は人口が増加していて、小学校もマンモス。 将来性は大です。 そのためか学習塾が沢山ありました。丁度昼時間だったので同行した設計士と和食を食べました。 早くも松茸を食べましたよ。１人前４２００円の昼食。 しかし美味しかった。調査した土地は道路に沿って横に長い物件。 建物を建てれば駅からよく見えて看板効果は絶大でしょう。 建ぺい率は８０％ 容積率が３００％の商業地域です。但し、北側道路斜線規制があるので３階までしか建物は建ちません。 相場にすれば１坪８０万円相当が上限だと考えます。 それ以上の金額では収益物件として考えると採算に合わないでしょう。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月13日
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★これは儲かる物件。 お金の臭い。★
小田原の役所が公売で所有地を売りに出す。 鴨宮駅前でロータリー広場に面したこの商業地を狙おう。 チャンスは１度。 お金の臭いがプンプンする。小田原市はご存じ城下町。 しかし商業が衰退しかつての繁栄から取り残されている。 人の流れは一つ手前の鴨宮に移っている。鴨宮は特に巡礼街道沿いの商業地は人気が高い。 ロビンソンデパートやイトーヨーカドーを始め、商業施設も鴨宮に建って人気は小田原を抜く勢いだ。その鴨宮駅前に４０坪ばかりの市有地が公売になった。 価格が３．０００万円から．．．。なかなか商業地の売り物が出ない場所なのに、特に駅前の１等地が売りに出てきたのだ。これはぜひ手に入れよう。 再販しても儲かるし、店舗を建てても入居者に困ることはない。◆物件番号（小田原市-3）・売却方法 一般競争入札・所在地 小田原市南鴨宮三丁目49番1・面積 122.97平方メートル・売却価格 30,130,000円http://www.city.odawara.kanagawa.jp/__filemst__/7262/H21bukkenchosho-shi-san.pdf ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月12日
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★メール返信文章の「上手い」、「下手」が成約率をわける★
毎日、会社にはたくさんの物件問い合わせメールが入ってくる。 しかし文章能力が無かったり、顔が見えないお客様に対する心遣いが無い社員の返信メールには以後引き合いが少ない。「メール客は、中身が薄いお客さんが多い。 冷やかし客や、まだ要望が絞り切れていないお客さんなど・・・・」。ほとんどの社員はそう言いますが、逆にメール１本にも気遣いをしている社員には直接お客様が来社されて成約につながっているのだ。返信メールが来ない社員と来社までされる社員にどこに、どのような差があるのか、気がつかない社員は多い。そこで当社では「メールの上手な出し方、受け取り方」の研修に１０月は力を入れます。 本日はメールを使って大学生が２人就職活動で当社へ面接に見えました。（緊張していたなー）すでに内定者は３名決まっているのに、さらに追加で面接に呼ぼうとしたのも学生がくれたメールの自己ＰＲ文章が上手だったから・・・・・。面接者の中から一人を追加で採用し内定者は４名にします。 就職活動も最後の土壇場で採用内定をもらえるのもメールの効果です。不動産営業に携わる人は、ぜひお客様からの問い合わせに対するメールの出し方を工夫しましょうね。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキングブログランキング横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月12日
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★何故「住友グループ」は嫌われるのだろう★
大和証券の営業マンがやってきて、住友グループとの提携解消を報告しながら、「大和証券の社員達は今回の処置を喜んでいる」と語ってくれました。本当かウソか知りませんが、住友の強引さ、非情さはどこの業界でも有名です。どこと合併しても５年も経つと相手企業の社員がほとんど退職されていると言うような噂がまことしやかに話される。不動産業界でも大手５社と呼ばれるグループ化に住友はお行儀が悪いので阻害されてしまった。何故こんなにも住友グループは評判が悪いのだろうか？ 金儲け至上主義の弊害何でしょうか？ ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月12日
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★リースは借金ですよ。 無借金と豪語していた相続人さん。★
当社で購入した不動産仲介会社。 相続人から「借金はありません」と言われていたのですが、店舗に行くと出てくる出てくる、リース代金の請求書がどっさり郵便やＦＡＸで督促状の山。個人的な借金は売買代金で全額返済いただいて、「もう借金は残っていません」と相続人に言われたのですが、いざ会社を購入してから事務所に行くと請求書がどんどん届く。電話のリース、コピーのリース、パソコンのリースと、現金を持たない経営者は支払いが楽なリースをすべて選ぶから引き継いだ人は大変。会社に関与していなかった相続人はその間の事情がわからないのだ。お金持ちはすべて現金で安く品物を購入します。 １万円の商品なら８千円程度に値切って買います。ところがお金のない人は車でも什器備品でもローンを組む。 当然ローンやリースは高い金利がつきます。高いところでは年１５％などという高金利はたくさんある。お金がない人は１万円の品を１万１５００円で１５００円も高く購入するわけです。同じ商品を購入しても出発から８，０００円で購入した人と１１、５００円で購入した人との差が３，５００円もつくのです。これが１００万円、１，０００万円と金額が大きくなれば、現金買いできる人とローンやリースで購入した人の差はどんどん広がる。金持ちは品物を安く買えるからさらに金持ちになり、貧乏人は高く買わざるを得ないのでなかなか金持ちに追いつかない。資本の差はこんなところに現れてきます。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月11日
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★買収した不動産会社が稼働する。 まずは掃除、内外装工事から★
当社で買収した不動産の仲介会社が役員登記も終え、県の変更登録も終了し、宅地建物取引業協会の支部に届け出も終え晴れて営業が再開されました。営業が再開されたと言っても狭い営業所の室内はホコリだらけ。 前の経営者はよくこんな汚い事務所で仕事をしていたもんだと考えながら営業再開と同時に清掃、内装工事、外装工事に入リます。昨日はカラーコピー機の調整とインクの補充を終えました。 同業者から数本電話が入り、臼井不動産が買収したことを知って「やっぱり－」と納得したという声が大半でした。不動産仲介業はアパートや中古マンション、中古の１戸建てを取扱商品として「貸したい、借りたい」。「売りたい、買いたい」。というお客様の仲人役です。取引が成立したときにコミッションを頂き、それで事務所経費や社員の給与を支払うわけです。不動産仲介業は情報量が決め手。 情報量が多い会社は成約率も高く収益も多い。 しかし情報量が少ないと成約率も悪く、会社を維持してゆくには至難の業です。こんな新会社（と言ってもこの会社は業歴３５年の老舗で９ナンバ－。 私の開業と同年でした）をどこまで飛躍させることが出来るか、新社長のお手並み拝見と言うところです。巷には「不動産業は儲かる」そんな神話がありますが、決してそんなことはありません。 それが証拠に何十年経っても店舗の内外装すら出来ず、昔ながらの父ちゃん、母ちゃん家業の不動産会社を街で沢山見かけることでしょう。不動産業で大成するのはほんの一握りの経営者のところだけです。 やはり経営能力と営業力、資本力が最大の武器になります。 武器を持たない不動産仲介会社は食べるのに精一杯とぴうのが業界の事情です。★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★↓住まい・不動産ランキングブログランキング横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2009年09月11日
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