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今日の日経新聞1面に改正相続税に関する記事が載っていました。新聞やテレビ、雑誌で報道されている以上に相続税対策は急務です。収益物件の購入とは違った投資戦略で相続税対策物件を購入しましょう。弊社で開催される「無料相続税セミナー」はそんな不動産関係に強い税理士による講演です。本日の日経新聞記事人数制限があります。先着30名のうちすでに10名の申込みが殺到しております。残席数20名です。満席になり次第締め切ります。来年1月より相続税が改正されます。基礎控除額が低くなり首都圏に住む我々には大なり小なりほとんどの家庭で相続税が課税されます。黒字の会社を営む中小企業経営者だと、自社株評価が高いため数億円もの税金がやってくる。財産を受ける子供達に支払うべき現金の蓄えがないと悲惨な結果を招くこともあります。「自分には関係ない」と思わずに、とりあえず知識を得るために勉強をしてみることは大切です。従来、老後の年金代わりに利回りが高い収益物件を購入されるオーナーさんが沢山おりました。資産家の方はこれから相続対策を考えなければなりません。金融機関から大きな借金をし、収益を生む物件より税金がかからないような対策を立てる投資手法が求められます。例えば、銀行から5.000万円の借金をし、変動金利で1.8%。、期間を20年で返済すると仮定すれば毎月の返済額は248.233円となります。家賃収入が毎月25万円程度入る新築の1戸建てを購入すると、返済原資は家賃で返せる。ローンが終われば資産が手に入る。資産家はそれ以上高い利回りを求める必要がないのです。つまり自己資金ゼロで不動産が手に入れば良い。借金が税金対策になる、そんな投資を考えます。相続税セミナーで具体的な事例を聞いて課税から逃れる有利な対策を早期に講じましょう。弊社ではそんな相続税対策となる新築の物件をどんどん建築いたします。(相続税対策専用の新築建物のモデルルームが年内に完成予定です。10年間の家賃保証も出来ます)お気軽に弊社までお問い合わせ下さい。9月より詳しい資料を順次郵送でお送りします。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年07月27日
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ビルを建設する際、数社のゼネコンに建設費の見積を依頼します。依頼を受けたゼネコン各社は、下請け会社に対し詳細見積を依頼する。鉄筋、設備、水道、電気その他と関連業種は沢山あります。下請け会社の工事費が高いと元請け会社の建築費も当然高くなってくる。建築費を安く抑えるには安い孫請け会社を束ねる事が急務となります。しかし、建築業界の盲点として小さな孫請け会社とゼネコンとは直接的な接点が無い。だから建築単価が下げられない現実があります。安い単価でビル建設を行うとなれば、ゼネコンが発注する下請け会社から更に仕事を請け負うような孫請け会社を沢山束ねるて、直に仕事を発注すると激安になります。大手ゼネコン会社は意外と小さな孫請け会社を知らないし、孫請け会社もまた直接大手ゼネコンに工事を受注するチャンスに恵まれていない。1次下請けから2次下請け、3次下請けと流れるほど建築単価はどんどん膨らんでしまう。そこで弊社は建築を依頼するゼネコンに対し、孫請けばかりしている会社を直に紹介して建築費のコスタダウンに協力しています。どれくらいの金額が安くなるかと言えば、大体5%~10%目安でコストダウンできます。つまり、1億円の工事費なら500万円から1.000万円も工事費が圧縮される計算になるのです。建築工事を発注する者にとって大変大きな金額が節約されメリットは大きい。ローンを借りる者ならば、さらに元利金の節約にもなります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月24日
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私のブログをごらんになっている投資家の方より、「たった4年で6億円を築いた投資法」という経験談による著書を頂きました。来週の水曜日にバーベキュー大会が終わってからゆっくり読ませていただきます。私のブログをごらんになっている投資家の方から、自分が出版した著書2冊をわざわざ社員の方に弊社まで持たせてプレゼントしてくれました。ご丁寧にありがとうございました。「ぜひ読んでください」と頂戴した著書2冊はご自分の体験談を書き下ろした力作です。経験を積んだプロの不動産会社の投資法(収益還元法と物件選定眼)と、セミプロの方の違いはあるでしょうが、収益物件を持って資産家になろうと決意し、それに向かって努力されている姿勢に敬意を表します。ただ、私は今まで沢山の投資成功者と失敗者を見ています。投資に失敗し借金苦で命を落とした友人も10人以上おります。借金を重ね収益物件を沢山持って成功者になったはずの不動産会社の社長が、金利が上昇したり地価が下落したりすると途端に苦しみ出します。命を絶って精算する道を選んだ友人を見聞きしてきました、金利が上昇すると借り入れたお金の返済額が家賃収入では足りなくなったり、地価の下落で担保評価が下がったおかげで金融機関から「増し担保」を請求されたり、「貸しはがし」といって「貸したお金を全額返してくれ」といわれ、返済に困った末に首を吊った社長が沢山おります。不動産投資は短期間に借り入れを大幅に増やすと、成功したように見えても常に危険と隣り合わせになるという教訓も持ち合わせてください。不動産投資の成功、失敗は一時的な現象ではなく、逆風が吹いたときに真価が現れて来るものです。石渡浩さんのご成功を心から願ってやみません。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月19日
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金融緩和で事業用物件にも融資が可能となり、売りビルや売りマンションの売買が盛んになっている。売り方も今がチャンスと心得ていて、毎日売りビルやマンションの売り込みがメールで飛び込んできている。いままでは収益物件情報も神奈川県や東京都内を中心として送られていたが、最近は沖縄から北海道までの売り物件情報が沢山飛び込んでくる。収益物件投資の基本は、人口が30万人以上の都会にあること。築年数は平成以後の建物で、減価償却の関係からなるべく新しい物件が望ましい。一番肝心なことは管理をプロの不動産会社に任せるとしても、リフォームや入居、退去などで立ち会いを必要とする際に遠方だと行くまでが面倒になる事です。現地まで1日がかりで出かけるような物件は購入すべきではありません。常に自分が清掃や草むしりに出かけられる範囲の近距離が一番望ましい。不動産は保有するとコストがかかります。エレベ-タ-があるビルは、フルメンテナンス契約をすると毎月5万円~8万円かかります。電気の保守点検費用、共用部分の清掃費用、固定資産税や都市計画税、修繕積立金と、家賃収入の1ヶ月分は黙っても経費で出て行く。年間に入る賃料が低すぎると、出る経費の方が大きいという笑えない逆ザヤ現象に泣く事にもなりかねません。ですから一般的に、人口が10万人以下の地域に出る収益物件は、現在の表面利回りが高くても空き室リスクがあるのとあわせ、購入を見送る方が賢明です。地方の収益物件投資には「利回りが高いから」「格安だから」と飛びつかないで、繊細な調査を必要とします。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月19日
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半年間、一生懸命ダイエットをした友人がいる。食事制限をし、タバコを止め、お酒を控えて頑張ったお陰で5キロも痩せたと喜んでいた。意志の強さでダイエットも成功するかと思っていたのに、久しぶりに顔を合わせた彼は逆に一サイズ大きくなっている。リバウンドの怖さだ。慎重175センチ、体重が95キロもあり病院で肥満を注意された友人が、一念発起をして減量に取り組んだ。痩せたい意欲は食事制限をし、タバコを止め、アルコールを控える等で決意の程が良く分かる。半年もすると5キロのダイエットに成功したと喜んでいた。所が、久しぶりに会った彼の体は一回り大きくなって体重が増えているのがすぐ分かる。ダイエットに失敗したのだ。「減量しているはずでは?」と問うと、苦笑いしていた。その彼曰く、「減量はつらく太るのは簡単。意気地がない自分に嫌気がさしている」と弁解していました。<貯金をするのは意志の強さが必要であり、お金を使うのはだれでも簡単です>それと同じような理屈ですかね?でも彼は年収3.000万円以上のメンバ-が集まる横須賀の某メンバーズクラブの正規会員です。つまり、お金儲けは上手に出来る人も、ダイエットはそれ以上に難しいという結論です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月15日
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世の中には多様な性格の人が多く住んでいます。しかし、成功者となる人は少数派であって、多数の人は分かっていても金持ちになる努力は出来ないものだ。1)借金を嫌がる人がいると思えば、サラ金業者からお金を借りまくる人がいる。2)まずマイホームを購入して家族を安心させたいと考える人がいると思えば、3)自宅より家賃収入が入るアパ-トやマンションを先に買い込む人がいる。資産家になりたければ実際に成功者となった人を見習えば良い。働くより遊んで暮らしたい人や、貯金もせずに飲み食いに有り金をはたく人はやがて苦労する。、実際にそんな人達の老後がどうなっているのか、見ると分かるのだが自分は別と考えてしまう安易さを持つ。若い頃に遊びほうけて貯金もせず、給与以上の生活で散財する人は老後間違いなく貧乏になります。お金に困ると働いて稼ぐことより、簡単に借金にすがる人はブルーシート生活者になる可能性は大だ。頭金も貯められない人が、目一杯借金をしてマイホームを購入すると、その支払いに一生追われ生活にゆとりが出来なくなる。離婚の危機も訪れる。マイホームより副収入を求めて家賃収入が入る不動産を沢山持つ人はやがて資産家となり金持ちとなる。しかし成功者のやり方を真似出来る人は一握りで、生活保護者のパターンを真似する人は多数いる。「分かっているけど止められない。」 人生色々です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月14日
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収益物件市場がもの凄く賑わっている。売り手がいて買い手がいて、がっぷり4つの様相を呈している。売り手は今がチャンスと高値で売りに出すがやはり価格が高ければ売れ残っている。買い手は安く購入しようと買い叩きをしているが、希望通りに激安で購入できない。この所売り買いは膠着状態が続いている。低金利と金融緩和が収益物件投資市場を賑わしています。物件を買いたい投資家と、高値で売り逃げたい投資家が駆け引きを繰り広げ、市場は膠着状態になっている。確かに収益物件を持つオーナーさんは売り時だが、欲の皮を突っ張らせて金額を高く設定して売りに出すと売れない。中古物件で表面利回りが6%を切る価格の収益物件は、実際に購入してみると維持管理費や修繕費で収入家賃の半額は出て行く計算になる。ローンを借りて物件を購入するとなれば赤字に転落する怖れもあるのだ。収入を得ようと物件を購入したのに、逆に赤字となってしまっては意味がない。売り主を喜ばせるだけだ。反対に買い主にしても、高利回りの物件をなるべく安く購入しようと大幅な指し値を入れて商談が成立できない状態にある。この先収益用不動産は買い手有利となるのか、売り手有利となるのか目が離せません。弊社では欲しい物件は高値を出しても購入しています。ストック有利と見ている証拠です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月13日
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横須賀中央のビル解体現場は、工事が順調に進行しています。本日は解体費用として中間金を1200万円支払ったので立ち会いをしてきました。見るも惨な姿です。内部はすでにだいぶ解体されている外から見るとパネルで被われ中が見えません。横須賀中央のビル解体工事が順調に進んでいる。めざとい不動産会社から「売り物ですか?」という問い合わせが増えています。商売熱心ですね。解体工事にかかる総費用は3.240万円。馬鹿に出来ない金額です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月06日
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5パーセントルール報告で判明する「さいか屋」の新しい個人大株主 株式買い増しの意図は何か?風雲急を告げるデパート株。もしかして敵対的買収もあり? 一波乱起きそうな「さいか屋」騒動を注視「さいか屋」の経営陣がだらしないため業績は毎年ジリジリと下がって途方に暮れている。口を開けば「競合他社との争いが激しくて..」と言い訳ばかりする経営陣に良案はないようだ。過小資本なので10億円も出せば過半数の株を買い占めることが出来る。(乗っ取りに成功する)そこを狙って投機筋が株式を少しずつ買い増している。禿鷹?会社を乗っ取るのが目的か、株式を高値で会社に買い取らせるのが目的か、あるいは純然たる投資なのか不明だが、いずれにしても業績が悪い会社の株を投資目的で買う馬鹿はいない。何らかの意志が働き、株価が飛ばないように安値で少しずつ買い増している。現経営陣にとっては不安で夜も寝られないだろう。何か一波乱起きそうな雲行きだ。皆さんもじっくり注視されながら、博打に乗りたい人は、さいか屋株を1万株程度購入し様子を見てはいかがでしょう。70万円程度の投資でどのくらい化けるか試すのも面白い。財務省 7月2日受付(提供者、保有株券等の数・保有割合)◇浅山 忠彦 4,540,000株 14.48パーセントに増加財務省 6月18日受付◇浅山 忠彦 4,222,000株 13.47%(12.00%)財務省 6月13日受付◇浅山 忠彦 3,762,000株 12.00%(10.96%)財務省 6月6日受付◇浅山 忠彦 3,436,000株 10.96%( 9.96%)時価総額 .31,353,142株(07/04)発行済株式数 1株配当(会社予想)無配(連) 17.71倍(15:00) PER(会社予想) .(連) 0.82倍(15:00) PBR(実績) .(連) 3.84(2015/02)EPS(会社予想) .(連) 82.94(2014/02)BPS(実績) .1,000株単元株80円(14/01/23)年初来高値 .57円(14/05/19)年初来安値 . ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月04日
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相続税法が改正され、首都圏に住むほとんどの人が相続税の網にかかることから、司法書士や税理士、不動産会社などが入り乱れてお客様の獲得競争に血眼になっている。首都圏の不動産は評価額が高い。その為に親が残した家や土地を相続すると相続税ががっぽりかかり、税金の支払いに苦労することとなる。不動産があっても現金がない場合はどうすべきか?そんな不安を解消しようと、親が達者な生前から相続税に対する知識を得るために、全国各地で開催される相続税セミナーに参加する人が多く、いずれの会場もすぐに満席となる盛況ぶりです。弊社でも今年の9月に、顧問税理士に講師をお願いして無料の相続税セミナーを開催します。セミナ-終了後は個別相談も受け付けます。いくらお金を儲けても相続で国に徴収されてしまうのでは勿体ないですね。「資産や現金は法人成りした会社に持たせて、個人に税金が及ばないようにする。」税務署は皆さんが考えるような、そんなに甘くはないですよ。何しろ徴収のプロですから。餅は餅屋に...。税金対策の専門家の話をしっかり聞いて、後悔しない対策を早めに立てておきましょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年06月29日
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京急久里浜駅から徒歩7分の所にある敷地100坪。そこに鉄骨造3階建ての賃貸マンションの建設を受注しました。建設資金は湘南信用金庫久里浜支店ですでに内定している。弊社の賃貸オーナーさんが持つ敷地100坪の所に、弊社の提案で鉄骨造3階建ての賃貸マンションを建設することに決まりました。入り口はオートロックで、2DKの部屋が9室となる平面図も完成し、今朝から地盤調査のボーリングに入っています。駅から近いし新築。完成前に予約で全室満室となる事でしょう。(ちなみに弊社が満室保証しています。)久里浜駅前のテナントビルに続き、今期2棟目のビル建設の受注です。この後は横須賀中央駅徒歩1分の所にある、133坪の商業地域に9階建てのワンルームを計画している。さらにいま進行中の商談がまとまれば横浜市内にも6階建てのテナントビル1棟と、同じ横浜市内に店舗併用ワンルームのビルで6階建て48室を計画している。収益物件ブームで忙しくなります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年06月23日
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日本に限らず、発展する都市には人が集まり、物が集まり、金も集まってくる。そうなると街はどんどん発展して活気を帯びてくる。収益物件投資には利回りや築年数の他に、発展する街選びが大切と言われる理由がここにある。利回りが抜群に良いからと衰退して行く田舎に収益物件を購入すると、賃借人が退去したあとは新たな入居者探しに困ることになる。購入したときは高利回りでも、空き室が増えれば利回りはどんどん低下してローンの返済が苦しくなります。人がどんどん集まる都市なら入居者に困らない。購入時に空き室があって利回りが低くても、内外装の工夫次第で短期間で満室となり利回りは急上昇する。それを考えると神奈川県下でいま有望な発展都市を予想するとズバリ藤沢市だろう。やがて横須賀の42万人を抜き、相模原の50万人を抜き神奈川県下では横浜市に次ぐ発展都市になる可能性は大だ。投資家は藤沢駅周辺の売りビルを購入しよう。駅から徒歩圏のアパートや賃貸マンションに投資しよう。人口が急増している横浜市内でも、金沢区だけは悲観的に語られている。「横浜市で唯一人口が増えず、不動産の価格も値下がり傾向にある。」そんなうわさ話が飛び交っている。しかしそれは間違っている。これから金沢八景駅周辺が都市計画により激変する。急発展するだろう。京浜急行とモノレールがつながり、街に活気が出て人の流入も急速に増えると予想する。駅前の古い建物は壊され、どんどん新しいビルに建て替えられるだろう。タワー型のマンションも出現してくるはずだ。まだ不動産価格が安いいまの内に、金沢八景の駅周辺物件を購入しておけば必ず報われる時期がやって来る。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年06月21日
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毎年、4月から6月にかけて税金の納付用紙が沢山やってくる。給与から毎月沢山のお金を源泉徴収されているのに、政府はまだ取り足りないのだ。県、市民税の他に固定資産税や別荘税。おまけに予定納税まで追いかけるようにやってくる。日本は税金が高い。収入があると年金も満額支給されない。つまり「働きすぎるな」と言う政策だ。それでいて外国への援助や各種補助金には糸目もつけずにジャブジャブ出している。だから財政赤字がどんどん膨らみ後の世代にツケが回る。4月から6月にかけては、まず固定資産税からやってくる。収益物件の中でも鉄筋コンクリートの税金は特に高い。来年の税金支払いを担保するために予定納税がごっそりやってくる。追いかけるようにして別荘税までやってくる。社員は週休5日制だ、有給休暇だと休日が多いのに経営者は休みも取らず朝から晩まで働いている。入、出金の資金繰りから社員の採用をこなし、営業でも社員より働きがよい。身を粉にして働けば働くほどスライドして税金が追っかけてくる。税金を沢山支払っているからと言って国から特別待遇はない。VIP待遇を受ける事もないし、公共施設を利用する際でも生活保護者と何ら代わる待遇を受けることもない。汗水垂らしてやっと高額所得者となっても利点は無く税務署を喜ばせるだけだ。つまらないですね。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年06月20日
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会社四季報によると、5%ル-ルの公開により「さいか屋株」を買い進めている個人株主の存在が明らかとなった。静岡県に住む健康食品会社の会長で浅山忠彦氏だ。買い集める目的は不明だが純粋な投資とは違うように感じられる。おかげでジリジリと株価が下値を切り上げて1円、2円と上昇している。 浅山忠彦(個人) さいか屋(8254)株に係る変更報告書を提出 大量保有速報 2014/06/13 浅山忠彦(個人) さいか屋(8254)株に係る変更報告書を提出 大量保有速報 2014/06/06 浅山忠彦(個人) さいか屋(8254)株に係る変更報告書を提出 大量保有速報 2014/03/14 浅山忠彦(個人) さいか屋(8254)株に係る変更報告書を提出 大量保有速報 2014/02/19 浅山忠彦(個人) さいか屋(8254)株に係る変更報告書を提出 大量保有速報 2014/01/31 浅山忠彦(個人) さいか屋(8254)株に係る変更報告書を提出 大量保有速報 2014/01/20 浅山忠彦(個人) さいか屋(8254)株に係る大量保有報告書を提出 大量保有速報 2014/01 > さいか屋第2位の大株主として登場してきた浅山氏はAFCアムスライフサイエンス(売上140億円、純利益5.5~6億円、ジャスダック上場)を経営している。さいか屋の株式をどんどん買い集めている背景は、さいか屋の経営権乗っ取りか、あるいは純然たる投資なのかまだその意図は不明だ。いずれにしてもこれから京浜急行、横浜銀行などの大株主との接触が始まるだろう。さいか屋の株価の動きと資本の移動に目が離せない。敵対的買収だとなればすぐにも浅山氏の手に落ちる状況となってきた。世の中、金の力は偉大なり。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年06月16日
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このところ飲食業、コンビニ、中古センター、倉庫会社と、景気の波に乗っている好調な業界から店舗の引き合いがとても多くなっている。人手不足の話はどこ吹く風と出店意欲はとても旺盛だ。連日、大手の会社で店舗開発部の方が物件を求めて来店される。「借地はありませんか?」「駅周辺に空き店舗はありませんか?」洋服チェーンから居酒屋チエーン、牛丼会社にコンビニと、出店意欲はとても旺盛だ。父ちゃん母ちゃんが細々とやっている店舗が、経営者が変わると途端に繁盛する。ネームバリューと経営ノウハウ、資金量まで、何をとっても家内店舗とは規模が違うから集客力も違う。そんな大手会社は賃料も奮発してくれるし家賃滞納のリスクもない。自分で儲からない店舗を経営するより、貸店舗として賃料を得た方がとても有利です。弊社は、優良テナントが入るような土地や建物の購入に連日全力を注いでおります。不動産会社が多店舗展開をすると固定費がかかる。まず人件費。光熱費。店舗賃料費。車両関連費。店舗を出せば必ず黒字になるという保証はない。赤字となって足を引っ張る危険性がある。それならば人件費が不要なテナントビルを建て、安定収益を確保するほうが会社の体力も堅固になります。そんな戦略から弊社では貸店舗、売り店舗、テナントビル用地等の購入に積極的になっている。売り店舗、貸店舗、売り地などの情報がありましたらぜひお電話ください。収益還元法による計算で、相場より高く購入しています。電話:046-837-3366 売り情報をお待ち申し上げております。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年06月11日
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「隣の土地は倍出しても買え!」不動産業界にはそんな格言があります。お金を積んでも隣地が売りに出るチャンスは2度と来ない。隣の土地と自分の土地をあわせると資産価値がぐーんと上がる。だから高値でもすぐ買え。そんな意味を含む教えです。実際に私は栃木県の西那須野駅前の土地を相場の15倍と、とんでもない高値で購入し「売りビル」を企画して成功させた経験があります。先人が教えてくれる格言は意味が深い。特に「隣の土地は倍出しても買え!」は、通常ならいくらお金を積んでも買えない希少価値がある不動産が売りに出たら、「高いからもっと安く」などと駆け引きせず躊躇なく買え!という教えだ。不動産投資家はぜひそれを実践して欲しい。実際に私は昔、栃木県の西那須野駅前にあるセイユ-不動産という会社に飛び込んで「ここの土地を売ってくれませんか」と直談判し、相場が1坪10万円程度の土地を1坪150万円で購入した例があります。購入した土地上には5階建てのオフイスビルを建て、テナントを誘致し、満室にしてから売却し事業に成功しました。最近でも横浜にある駅前の商業地を相場より50%も高く購入しようと交渉しています。眠っている土地でもビルを建てたり、店舗を建設することで収益還元が抜群によくなる例はたくさんあります。不動産取引が活況な時は、優良物件なら少しぐらい高くても積極的に購入しなければビジネスは成功しません。アメリカの不動産取引は競り合いシステムです。競売のように一番高い価格をつけた者が落札できます。「相場より安く購入して...。」と考えているうちに優良物件は他の人の手に落ちてしまいます。投資効率や利回りの問題もあり、どの不動産なら相場より高くても買うべきなのか、経験による企画力も重要で、投資家の体力の問題も考えないといけませんが、隣の土地なら倍の金額を出しても買うべきです。私は現在も横浜の上大岡にある商業地100坪を、「相場の1.5倍の金額で購入します。」と交渉中です。容積率が600%もあることで、収益を生む不動産に生まれ変わるとても魅力的な土地だからです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年05月21日
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建築着工に向けて動き出した駅前ビル計画。 本日は測量とボーリングが行われました。テナントの募集も始まります。土地の有効利用を狙って駅前にある土地に貸しビルを建設します。本日、ボーリングと測量が行われました。着工は8月を予定。完成は来年3月を予定しております。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年05月20日
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金融緩和により不動産市場は収益物件投資が盛んです。収益物件投資で成功する秘訣は第一に物件にありますが、大切な要素はなんと言っても本業から受ける安定収入です。サラリーマンなら会社から受ける安定した給与があることです。収益物件に投資する資金はほとんど金融機関からの借り入れに頼っています。お金を借りれば金利をつけて返済しなければならない。当たり前の話ですね。賃貸物件を購入して、上がる家賃でローンを返済し残りはガッポリ懐へ...。ちょっと待ってください。借入金だけに頼るとそんな理想通りにいかない場合が多いものです。本業が安定して儲かっている。勤務先の会社から受ける給与が毎月安定している。そうなれば話は別です。収益投資は物件選びさえ間違わなければ必ず成功します。若いうちに金融機関からお金を借りて収益物件投資をしましょう。老後は何不自由なく暮らせる事でしょう。高齢になってからでは後の祭りです。返済年齢規定により金融機関からお金は借り入れできなくなります。支払いも生活費も賃貸物件であがる収益だけが頼りの人は危険な綱渡りをしているようなものです。予期せぬ高額の修繕費が突然発生したり、金利が上昇したりすると返済が苦しくなります。1部屋、2部屋と空き室が出るとそれだけでも生活設計が大いに狂ってしまう。収益物件投資を考える方は、まず本業が安定していることが基本です。つぶれる心配がない、リストラに遭わない会社に働き、安定した給与を得ることが必要です。夢々不労所得だけで生活しようなんて安易な考えを持たないことです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年05月13日
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市場が低迷していた時に短期売買のつもりで購入した銘柄が急騰している。昨日は2銘柄が急騰した。ゴルフダイジェストオンラインとネットワンシステムズ。日本アセットマーケティングは5.000株買い増した。この株は安い内に10万株まで持って行きたい。私は株式投資の経験は50年と長いが素人の域を出ていない。自分の経験から分かることは、赤字企業になると売りたたかれて株価は低位に放置される。しかし経営努力で業績が黒字に転換すると突然買い手が殺到して株価は急騰してくる。東芝もソニーも日産自動車もパナソニックも例外ではなかった。しかし私の銘柄選定は一流株の下落は買いの対象外なのだ。購入するのは資本金が少なくて、その昔有望株として高値であった会社で、業績の悪化により低位株となってしまった会社に狙いを付ける。その株の値動きを毎日チエックし、決算予想報告を逃さずに見る。業績が徐々に良くなって今期は黒字に転換することが見込まれれば迷わずに安値の内に購入するのが私の投資戦略だ。情報.通信関連のネットワンシステムズという会社がある。ネットワーク構築で首位。NTTグループ向け売り上げ3割超。この数年、業績が悪化して株価も1000円の高値からジリジリと下げ、毎日のように年初来安値を続けていた。ところがようやく売上げも戻り、本決算では黒字が見込まれると4月25日に発表された。当然買いだ。連日出来高も増え株価も急騰している。昨日も831円22円高と人気化してきた。素人やセミプロは人気圏外の株式を毎日チエックして、四半期ごとの決算予想や売買の出来高を見ているといい。株式専門の本や新聞で推奨される株式はすでに天井に近いから注意することだ。ましてや証券会社の社員から勧められる株式も私は絶対購入しない。投資銘柄は自分で決める。欲をかいて借金してまで株式投資にのめり込む事もしない。株式投資に失敗すると夜逃げするような事になるからだ。そんな人を沢山見ている。ゴルフダイジェスト.オンラインはアマゾンとの提携を囃されてこれも急騰している。昨日は316円の戻り新高値となった。そろそろ利食いのチャンスを狙う時だ。日本アセットマ-ケティングは、ドン.キホ-テが買収してから業績は劇的に良くなっている。ドン・キホーテ傘下で不動産管理手掛ける。不動産データ販売併営。経営再建中。いま100円台だがやがて10倍の1000円に化ける時期が来ることだろうと考えて、積極的に買い増ししています。株式投資と不動産投資、共通するところが多々あって本当に面白い。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年05月01日
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今日は不動産投資に積極的なお客様が沢山お見えになった。1日中物件のご案内で横須賀から横浜まで車で走り回り疲れた。老後の生活設計を考え、金融緩和のいまが投資のチャンスと考え、すでに収益物件を購入されているセミプロの方ばかりだったので会話も楽しかった。アパートや賃貸マンション、店舗に底地と、収益物件を購入して副収入を上げたいと考える人は世の中に沢山います。本日ご来社いただいたお客様は全部そんなお客様ばかりでした。すでに2棟、3棟と物件をお持ちになり、更にもっと良質な物件を購入するにはどんな注意が必要か?物件選定の秘訣や税制、借入金利などについて沢山お話しをして喜んでいただいた方もおりました。社員も総出で底地を購入されるお客様やアパート物件を何組も現地にご案内して1日中大変忙しかった。世の中には「何か儲かるネタはないか?」と鵜の目鷹の目で待ちかまえている投資家がいれば、現状満足型で投資にはまるで無関心な人もいます。若いうちにローンを借りないと返済期間の関係で借入が難しくなる。そんな将来設計を考えている人は確実に家賃収入が増えています。生活も楽になってきます。しかし投資を何も考えない人は、給与だけが頼りなので生活に余裕が生まれない。小遣い銭にも事欠くような人が多く、投資家との格差がどんどん広がっていきます。不動産業界にありながら投資物件に何の興味も示さない人も現に沢山います。積極的にローンを借りて物件を購入し、着々と資産を増やしている人を間近で見ながらも無関心な人を見ると考えられない。金銭欲がないのか、あるいは知恵が回らないのか、余計なお節介ですが本当に理解に苦しむ。本日ご来社いただいた投資家の皆さんは全てゼロから出発した投資家ばかりです。そんな投資家の目は光り輝いている。金持ちへの階段を着実に1歩、1歩と登っています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年04月26日
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不動産会社やリフォーム会社、マンション管理会社などのM&Aが活発化している。それだけ市場が活況にある証拠だし、自分で新規事業の会社を興すより手っ取り早くシエアと成長を獲得できるメリットがあるからだ。他の会社を合併や買収を通じて取得し、企業規模を拡大したり、新規事業の立ち上げを考える会社が手っ取り早くお金でシェア拡大を狙う経営戦略がM&Aである。この所不動産会社や賃貸管理会社、リフォーム会社、マンション管理会社の買収希望者が激増している。不動産会社が高値で売れるには賃貸用のビルや土地を持っている会社だ。業績より資産狙いが目的になる。日本ではあまり馴染みがない企業のM&Aは売り手が少ないのが難点です。マンション管理業は管理戸数が多ければ多いほど高値で売れる。賃貸管理会社も同様に、最低500室以上管理していると即買い手が付く。企業のM&Aはそこに働く人材の反発もあり難しい面もあるが、新規に事業を立ち上げるよりもずっと効率も良いし事業成功率も高い。成長スピードを求める経営者は跡継ぎ難や、経営環境の悪化に悩む不動産会社の買収に血眼になっている。弊社にもこの所企業の合併や買収を専門とする会社から「賃貸管理会社を買いませんか?」とか「マンション管理会社の売り物があります」と声が掛かってくるようになった。そんな会社売買仲介会社に「神奈川県内で管理戸数が1.000室以上持つ不動産会社か管理会社なら買います。」と答えている。買収金額はその会社の規模、売上げ、経常利益で売買金額が決まるが、大体5.000万円から2億円と相場が決まっています。横須賀から川崎までの沿線添いで「会社を売りたい」とお考えの会社がありましたならぜひお声をかけてください。即商談に応じさせていただきます。1週間で金額を出します。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年04月15日
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弊社が開催している不動産投資セミナーに参加されたあるオーナーさんから、底地の一括売却を依頼されました。その数18ヶ所。今日から3日間かけて現地調査に赴きます。ある大地主のオーナーさんがいます。親から相続を受けた不動産が沢山ある。しかしそのほとんどは借地として第三者に貸してある。いままで長い取引であった不動産会社に管理をお任せしていたが「動きが悪い」と不満だらけのご様子だった。事情はともかく、夫婦で相談の結果「横須賀で一番大きな不動産会社である、臼井不動産に底地を全部売却してもらおう」という結論に達したらしい。資料を沢山お持ちになって昨夜はわざわざご夫婦で弊社までお越し頂きました。売りたいとされる底地には特長があります。ほとんどが古家が建っていて老人が住んでいる。底地を買い取る資力もないだろう。そうなると家賃同様に賃料収入を得る目的の投資家に底地を購入して貰うことが一番だ。アパートと違い底地は賃料の滞納が無い。仮に賃料を滞納でもすれば借地権は解除され、空け渡し訴訟で追い出されてしまうから、借地権者は必ず地代を支払ってくれる。入居者が老人ホームに入ったり、他界したりすれば建物を解体して更地になって返ってくる。そうなると格安な底地価格が一挙に通常の地価となり底地価格の(8倍~10倍)で売れて利益が転がり込んでくるのだ。更地価格の1割から3割と値段が安く買えるため、底地専門の投資家は沢山いる。予算は100万円から400万円程度だ。いままでこれほどまとまって底地が売りに出たことはありませんでした。「相続税対策にはまず底地の処分が一番良い」そんな原理原則をセミナーで聞いて売却を決断したようです。先日このブログでご紹介した利回り14%以上となる3階建てのマンションは、沢山の買い希望者からご連絡を戴きましたが、セミナ-参加者である東京のKさんがブログにアップしてわずか2時間後に最初の申込みを戴きました。一番手が決まってしまい、他の方には申し訳ございませんが購入の問い合わせは全て「売約済み」としてお断りしております。現在、土地に抵当権を付けている銀行さんと抹消期日の話し合いをしています。調査も終わりましたので20日迄にはご契約となる運びです。Kさん、もう少しお待ち下さい。毎日沢山の売り物件が持ち込まれております。昨日依頼された物件はとても素晴らしい物件でした。場所は三浦市ですが、土地が180坪付いていて、タイル張りの立派な3階建てが付いております。車庫も3台が入る屋根付きのガレ-ジと、外はアスファルト敷き駐車場となって10台は駐車できます。豪邸の査定価格は本日家の中を拝見してから決まりますが、ざっくりで3500万円~4000万円程度と予想しています。お買い得な物件が出ます。専属専任の契約を戴きましたなら画像をアップいたします。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年04月13日
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本日は雪の予報だったので朝6時に起床すると同時に外を見た。「雨」でホッとしています。車も出せるし雪の心配も要らない。今日の大切な予定は朝10時から12時まで、来年3月に卒業する大学生数人の面接がある。来年3月に卒業を予定している大学生の、就職活動もすでに5合目を向かえています。弊社でも今日は2次面接が行われる。この大切なときに雪で交通の足を奪われたら本当に気の毒です。さて、収益物件の発掘でオーナーさんへ売却を呼びかけているのですが、なかなか希望する件数が獲得できていない。いまは手持ちのアパートやビルなどの収益物件を「売りたい人」より「買いたい人」の方が断然多い状態なのだ。例年決算期は、法人企業が手持ちの不要となった社員寮などを手放す事が多かったのに、今年はまだ1件も受注を戴いていない。個人オーナーさんによる相続がらみの売却に期待しています。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2014年03月02日
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地価監視区域で手引き作成、急激な地価上昇に対応/国交省 国土交通省は、災害発生後の投機的な土地取引を防ぐため、一定規模以上の土地取引に届け出を求める「監視区域」の指定手続きなどをまとめたマニュアルを年内に策定する。 監視区域制度は、不動産の短期転売が盛んだったバブル期に創設。都道府県知事が区域を指定し、区域内で一定以上の土地取引を行う場合は知事への届け出が必要となる。 東日本大震災では津波で深刻な被害を受けた沿岸部から高台に住居を移転する動きが加速した。12年の地価公示では、石巻市で前年比6割超の価格上昇地点が現れるなど地価の急激な上昇が目立った。 南海トラフ地震など大型災害の懸念が高まっていることに加え、地価が回復傾向にある最近は局地的な高騰も見られることから、新たにマニュアルを策定して急激な地価上昇に対応できるようにする。 監視区域は、1993年のピーク時には全国1200超の市区町村に存在した。ただ、本格的なデフレに入った01年以降は新たな指定はない。中国は不動産開発に関わる融資を締めることになった。日本が総量規制をしたことと同様な効果を生み、バブル崩壊の原因ともなった金融政策だ。中国の不動産価格が下落する。不動産価格の上昇スピードが早かった中国と違い、日本はようやく都心の商業地が上昇し、東北の被災地近辺の不動産が高騰しているだけだ。その高騰の余波が全国に及ばない前に手を打とうとする国交省は、バブル時の学習効果が生きていて賢明だ。不動産価格が高騰する波は、はたして都心から全国に波及してくるのでしょうか?少子化で限界集落が多くなっている現在、仮に不動産バブルがやってきても人気は一部の都市に限定されると私は見ているのですが....。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2014年02月25日
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ジャスダックに上場しているある企業が、本業は赤字だったが所有していた不動産を売却したところ大幅な黒字に転換した。同様な話しで、その昔材木屋さんが、本業が赤字続きのため思い切って廃業し、持っていた材木置き場を売却したところ大幅な譲渡益が出た場面に遭遇した。「自分はいままで一生懸命働いてきたのに赤字続きで、不動産を売ったら労せずして利益が出た。何のために長く材木店をやっていたのか?」とため息をついていました。2月、ジャスダック市場に公開している企業のお知らせページから抜粋。2.譲渡資産の内容(1)資産の内容(現況)及び所在地土地・建物等 東京都板橋区小豆沢15 番5-6 1122.73 平方メートル公簿面積)(2)譲渡価格(予定)445,000,000円(3)帳簿価格(予定) 5,971,813円(4)譲渡益 (予定)410,000,000円(注)譲渡益は譲渡価格から帳簿価格と諸経費を控除しております。簿価が約600万円にしかならない不動産を、他社に売却したところ、約4憶5千万円で売れた事例だ。本業が赤字の会社ですが一気に4憶4千万円もの譲渡益で大幅黒字が出たことを示している。所有していた不動産が会社を救済してくれた良い例です。立地の良い場所に不動産を持っていれば、いざというときに売却すると値上がり益で個人や企業を助けてくれる。そんな実例を紹介しました。不動産が一番ですね。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次
2014年02月21日
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どんな収益物件にも表面利回り、実質利回り、想定利回りなどでお買い得感がPRされている。しかし、現在がどんな高利回りであっても空室が出れば途端に利回りは低下する。ゆえに収益物件投資の成功法は空室を出さないことが一番なのだ。アパートやマンション、オフイスビルなど、収益物件を売却する時は、高い利回りをPRして販売するのがセオリーとなっている。利回りが高いほど売り出し金額も高くなるシステムなので、利回りを高くすればするほど投資家の目に止まり土地、建物は高く売れる。しかし、利回りの高さだけで不動産を購入すると大きな落とし穴にはまる失敗も覚悟しなければならない。所有権を移転したと同時に空室が1部屋、2部屋と出れば急激に利回りは低下するからだ。ですから家主になったら空室が出ないように建物内外の手入れに努力しなければならない。また、物件価格の安さは利回りが高いようでも土地の人気があまり無い場所で、地価も周辺より安い等の事情も勘案しよう。地価の安い場所はいざ転売する場合に苦労する立地がほとんどだからだ。収益物件投資の正攻法は、更地として売りに出したときにすぐ売れる場所なのか、あるいは売るのに苦戦する場所なのか考える事も大事です。建物はやがて古くなれば家賃も下がり、その先には建て替えや更地にして売却を考えなければならなくなる。更地にしても売れない場所は家賃収入を得た分以上の値下がり損金が発生する怖れもあるのです。つまり投資の失敗が待っているという危険性を指摘したい。収益物件投資も、日当たりが良く、大型車が入り、駅に近くて、値上がり益が期待される立地を購入しましょう。安いからと変な土地を飛びついて購入すると安物買いの銭失いとなりますよ。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次
2014年02月02日
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景気の回復で株も不動産も上昇が続いている。投資家としては「どちらの方が儲かるか」投資先に迷うところである。換金性では株式投資が断然勝っているし、利回りで言えば不動産が勝っている。このところ株式相場も新値を切る活況ぶりだし、不動産の価格も上昇している。インフレの先取りと読める。景気の上昇期、投資家は昔から「株にしようか、不動産にしようか?」と選択に迷う。株式投資は利回りよりも値上がり、値下がり(空売り)による差益狙いが主流だ。しかし沢山ある銘柄の選択は難しい。短期売買なら現在動いている株式を狙わないといけない。長期投資なら業績不振で売り叩かれ、安くなった会社の株を買ってしばらく塩漬けする戦略が一般的だ。 何しろ株式はお金にしようとしたときは直ぐ売れるし、換金性が良い。不動産投資はバブルでもない限り短期投資は適さない。換金性も株式のように直ぐお金になる代物でもない。しかし、家賃収入という安定利回りは株式より上だし、会社が倒産して株が紙くずとなるような危険性もない。昔から投資家は株式投資にするか、不動産投資にするか悩むものだ。そこは自分にあった投資手法の選択をしたらいい。株式投資は証券会社の社員に任せると失敗する。自分で勉強し、沢山経験を積んでからでないと儲からないで損ばかりする鉄火場だ。不動産投資は全くの素人でも家賃収入が決まっている物件を購入すれば失敗はない。その筋のプロは、意図的に不人気なボロ家を格安で買う。安く買った分をリフォームにかけて、新品同様にすると入居者が決まり、家賃も高く貸せる。つまり利回りが高くなる。利回りが高くなり、満室になったアパートは高く売ることも出来る。株式投資でも不動産投資でも、一長一短があるので、自分の性格にあった方を選んで大いに儲けて欲しい。私は安定株の他は、暴落したときだけ大量に買い向かう株式投資をしているし、通常は本業でもある不動産投資に力を入れています。要は投資に見合う収益が高ければそれで成功です。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年11月30日
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本日の日経新聞によれば「120兆円の資産を抱える公的年金の運用改革が動き出す」とある。国債主体の資金配分を見直して、不動産や株式投資にも重点を置く方針だ。日本の公的年金が国債主体の運用から利回りの向上を狙って不動産投資や株式投資にシフトする。株式市場にとっても、不動産市場にとってもとても良いニュースです。政府もデフレ脱却が本物と見て、インフレ対策を考えはじめている。我々個人も、デフレに強い不動産投資を加速させないと手持ち現金が目減りするリスクに遭遇する。 デフレの時は国債に投資していれば良かったが、2%のインフレターゲットが本物となれば話は違ってくる。大量の資金が株式市場や不動産市場に投入されれば、相場は嫌でも上向く。恐れず、果敢に不動産投資に進もう。決断する最後のチャンスがやって来たのだ。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次
2013年11月21日
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昨日の日経新聞夕刊一面に、大きく「不動産売買 活況再び」と報道されています。二年ほど前から私がこのブログで、不動産の値上がりを予想した通りの展開になって来ました。不動産は値下がりが続き「もう不動産は値上がりをしない」と考えていた一般消費者の方や経験が浅い不動産業者は、私の予想を否定していたのですが、見事に私の予想が当たりました。一億不動産屋の賑わいはこれからが本番になります。 早く物件を仕入れましょう。昨日の日経新聞夕刊トップ面で、1~九月の不動産売買が活況でありリーマンショック前の水準に戻ったことを報道しています。不動産価格の上昇は地方にも広がりを見せてバブル再来を予感させている。前回のバブル時は、値上がりが始まるとその勢いはどんどん加速され、あれよあれよという間に高騰していきました。商業地から住宅地、そしてマンション転がしで利を得ようと中古のマンションも不動産業者が市場価格で買い漁りに入ります。買いが買いを呼んで一般ユーザーが市場に売りに出す物件はゼロとなり、不動産業者が売り主となる再販物件ばかりとなってしまいました。住宅雑誌を見ると中古マンションの売り主は見事に不動産会社ばかり並んでいます。これは再販で儲けようと狙う不動産会社が、物件を手に入れないと商売にならないから、売りに出る物件を仲介でなく、自社で購入してしまう証拠でもあるのです。北海道や沖縄の原野を持つ方に、「処分売りできるチャンス」と言う朗報が届くまでになるかどうか分かりませんが、塩付けとなっている不動産は買い手が来たら直ぐ売り逃げましょう。地方の県庁所在地にある不動産はまだ買いです。首都圏でも人気の高層マンションは投機の対象となり値上がりが期待されます。まだ様子見で腰が重い投資家の方、買いを急ぎましょう。神奈川県では鎌倉、逗子、葉山の土地が有望です。すでに値上がりが始まっていますし、業者が買いたい売り物件がほとんどなくなっています。大変な不動産ブームがやってくる。20年以上値下がりが続いただけに反動高は地主の資産価値をまた引き上げてくれます。長者番付は久し振りに、不動産を売却した個人や法人が名を連ねるでしょう。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年10月30日
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アパートやマンションなど、家賃収入を得るために収益物件の購入を検討する人は大変多い。収益物件購入の前提はやはり利回りを第一に考えなければなりません。その利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類がある事を理解しましょう。 表面利回りとは 1年間に入る家賃を単純に売買金額で割って出す利回りで、この計算方式が一般的です。しかし固定資産税や毎月掛かる経費を計算していないので本当の利回り計算とは言えない。表面利回りとは=年間家賃収入÷購入価格 自質利回りとは実質利回りとは=家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、不動産会社に支払う管理費など、年間に掛かる経費の合計額を購入費用で割った数値です。本来はこの計算方式で出てくる利回りが8%を超えるものを購入するのが望ましい。実質利回り=(年間収入-年間支出)÷ 購入価格 このほかにも「表面利回り」と言われるものがあります。現在は空き室があるものの、仮りに満室になったと仮定して合計家賃を積算し、購入価格で割ります。想定利回りは賃料もアテにならないため信用すると痛い目に遭うことになります。収益物件は利回りだけでなく入居率を考慮することも重要ですね。いくら計算上で利回りが高い物件でも、賃借人が入らなければ収益が上がりません。予想利回りは絵に描いた餅になりかねません。収益物件を購入する際には、毎月収入から支出を差し引いてどのくらい残るか。どの位の期間で購入金額を回収することができるのか、どのくらいで利益を上げていくことができるのかを計算しておくことが基本です。収益物件投資では物件に惚れて購入を焦る事がないように、慎重に調査をしましょう。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年10月27日
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昨日も大きな地震があった。台風の襲来も懸念された関東地方でしたが被害が無くてよかった。津波に台風に地震を避ければ不動産を購入する際の基準場所選びはとても難しくなる。今すぐにも欲しいマイホーム用と違い投資物件の選択は、急がない人が多いので特に選択の条件は難しくなってくる。しかし、例外は意外にも海の見える物件なのだ。国道や県道沿いのロードサイドにお店を出したい元気な企業が物件を求めて沢山やって来ます。アパートやビルのような家賃収入を目的とした物件を買いたい投資家も毎日来社される。その中で投資家オーナーの希望は意外にも、「海が一望の物件を買いたい」と言われる方が多い。災害など恐れない人は意外と多いものですね-。地震や津波、台風や塩害も何のその、自分が理想とする「海が一望の物件」に固執されるお客様は東京や埼玉の投資家であるのも特徴だ。自分が理想とする別荘と、収益物件を兼ね備えた物件構想なのだろう。つまり、海が見える中古の収益物件が出れば飛ぶように売れるのです。横須賀や三浦には海が一望の物件が沢山あり、年間を通じて換金処分で売りに出る物件も出る。その中で一番売れ行きがよい価格帯は5.000万円を中心として海が一望の高台にある収益物件だろう。無論、理想は全室が満室で利回りは8%~10%を望まれるのだが...。明日はそんな海が一望の収益物件を、投資家さんにご案内します。場所が良いのできっと気に入ってくれるでしょう。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年10月27日
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空き室ばかりで入り手がいないアパートが売りに出た。金額は高い。販売金額は利回りに全くあわないため投資家の触手もわかないだろう。「売れない。」「入り手がない。」そんな収益物件を売値が安くなれば弊社で購入します。綺麗にリノベーションをして満室にさせる自信があるから....。入居者がいないアパートは原因がハッキリしている。大別すると下記の通りになる。1、家賃が高い2、建物が古い3、交通の便が悪い4、過去に事件があった訳あり物件。このうち1と2だけが原因ならすぐ満室に出来るノウハウが当社にあります。高い家賃は市場価格より少し安くすればいいだけだ。建物が古ければ内外装を綺麗にして、部屋の設備を最新のものに交換すれば済む。今までも入居者が入らない賃貸物件を購入して満室にし、利回りを上げた実績が数多くある。今回も建物の売値を安くして貰えれば全面リフォームをした上で家賃を少し下げ満室にします。購入すれば3ヶ月もかからずに満室に出来る自信がある。その自信があるからこそ入居者がいないアパートの購入をどんどんすすめています。これが資産家になれる投資の秘訣です。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年10月26日
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本日の日経新聞によると、国土交通省の「土地取引動向調査(2013年8月調査)」では、土地取引状況に関する企業の判断がすべての地域で改善した。土地市場の動向に大きな影響を及ぼすと考えられる主要企業3500社(上場企業1750社、資本金10億円以上の非上場企業1750社)を対象に調査しているもの。今回の調査では、「現在の土地取引状況の判断」「1年後の土地取引状況の判断」についてのDI(「活発である」から「不活発である」を差し引いて100%を掛けて算定)は、ともにすべての地域で上昇した....。と報道されている。消費税の値上げによる来年4月以降の経済予測がまだ不確定だが、東京圏では不動産価格の上昇と、取引の活発化が裏打ちされてきた。都心の不動産が値上がりすると、その値上がりの輪は周辺地域にどんどん広がっていく。タイムラグがあるものの確実に首都圏全域に不動産価格が値上がりしてくる。「今世紀最後のチャンスがやってくる」と大げさに考えて、手持ち不動産の売り時、買い時を逃がさないようにしましょう。弊社のオーナーさんでその昔、伊豆の山林1万坪をわずか500万円で購入された方がいる。購入してからバブルがやってきてゴルフ場開発を計画していたある電鉄会社からその山林を「1億円で購入したい」と打診されたのだ。 しかし<もっと値上がりするかもしれない>と欲をかいて良縁を蹴ってしまった。以後、買い手は一人も現れない。 それどころか今では10万円でも売れない山林となってしまった。チャンスを逃したオーナーさんは事あるたびにその話を私にされる。不動産取引の世界では、欲張って売るチャンスを逃がした人は沢山いますね。「あのときに売っておけば良かった」と後悔しても後の祭りです。仮に、今度地価上昇の波がやってきたら、手持ち不動産に買い手が現れたなら、「もっと高く」などと欲張らないで、「ついに売るチャンスがやって来た」と迷わず売り逃げましょう。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年10月19日
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大型ビルの購入はテナントが長期に100%入居している場合だと、利回りも良いしお買い得感がある。10億円のビルを購入して年間家賃が1億円も入るなら投資家は「買い」と判断する。しかしリスクもあるのでご注意を。大型物件を購入できる投資家は限られている。仮に金融機関から沢山借り入れが出来たとしても、テナントが出たとたんにローンの返済に窮するようだと意味がない。大型ビルはワンフロアが広いためテナントが退去すると、途端に月額100万円から200万円の家賃が入らなくなる。それで返済計画が狂うような投資家は大型ビルの購入に向かない。本業が儲かっていて、年間に支払う税金が数千万円以上ある会社なら、家賃収入が減額してもその分は税金の支払い金で落とせるから痛みは感じない。減価償却と合わせ節税対策としての効用がある投資物件は、税金の支払額が多い会社ほど税金対策としても有利になる。収益物件を購入するときは、自分が空き室リスクに何処まで耐えられるか、金利の上昇リスクと合わせ細かく計算してから買いを実行しよう。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年09月03日
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シリアに緊張が高まっている。米英を中心とする軍事介入が現実に行われると、原油価格が高騰し世界経済が悪い影響を受ける。原油の輸入大国日本の国際収支は、ますます赤字の額が膨らんでくる。「シリアの反体制派を支援する」と言う名目で、アメリカを中心とする西欧諸国がシリアを軍事攻撃する恐れが出てきた。その背景にある本当の理由は、イスラエルに対する危険な国を弱体化する事に視点が置かれているのだ。政治的背景は別にして、また中東で戦争ともなればシリアの国民が塗炭の苦しみを味わうことになるのは明白だ。10年前に「イラクに核疑惑がある」としてフセイン大統領派を攻撃し、国をめちゃめちゃにした同じ過ちをシリアでも行おうとしているのだ。破壊は国民を幸せにしない。 日本も多大な戦費をアメリカから払わされた。フセイン政権が崩壊し戦闘が終結しても、開戦の理由だった大量破壊兵器は発見されなかった。大量破壊兵器の情報は虚偽だったのだ。お陰でイラクは逆にアルカイダの進出を呼び混乱している。アメリカは責任を負わない。イラクは混迷し、富を奪われ、国としての体制を維持できなくなってしまった。10年経ってもイラクの国民は幸せになっていない。大義名分は別として、シリアを攻撃すれば間違いなく原油価格が高騰し、船舶の輸送価格も値上がりするだろう。日本の国際収支は大幅に赤字が膨らむ事となる。世界の株式市場も当然悪影響を受けて下落することになろう。日本にとってシリアへの軍事介入の影響が、消費税の値上げ以上にダメージが大きくならなければ良いがと懸念されます。日本経済に対する戦争の影響をしばらく見極めないと大型分譲計画は怖い。安心して投資できるのは家賃収入が見込める収益物件のみだ。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年08月27日
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昨日は定例の弊社役員会が開催された。いろいろな議題がある中で新規物件取得に関する議題が沢山あり、その中で逗子の駅から徒歩10分、平坦な住宅地を230坪購入する事に承認が得られた。逗子で宅地分譲を行うのは久しぶりです。弊社では毎月1回、定例の役員会が開催される。その後で顧問税理士による月次報告会で、毎月の損益数値が披瀝されます。この数値が経営計画を左右するとても重要な指針となるのです。昨日の役員会では、新規物件取得に関する提案が数件ありました。その中で逗子の住宅地230坪を購入する案は承認が得られ、宅地造成により逗子で分譲事業を行うことに決定した。もう1件は収益物件だ。横浜市青葉区の「売りビル1棟を9億円で購入して欲しい」と持ち込まれた案件について論議が交わされた。家賃収入が年間で8500万円ある。田園都市線青葉台駅から徒歩5分と地の利もいい。役員のいろいろな賛否意見の中で集約が図られ、収益バランスを考えると8億円になれば購入しようと決定した。不動産会社で、安定収入を得るために収益物件を積極的に購入している会社が多い。仲介や分譲ビジネスだけに頼ると収益のぶれが大きいため経営が不安定になる。そこでバランスを保つ必要から安定収入源として収益物件を購入する必要があるのです。個人投資家さんと同じ理由ですね。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年08月27日
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調整が続く株式市場で、いちごグループホールディングス(株)の株価が堅調に推移している。 本日の株価は80,000円、前日比+6,000(+8.11%) 同社の特色は、不動産ファンドの組成・運用が柱でいちごトラストが経営参画している。 【連結事業】としては不動産等投資・運用82(12)、不動産・施設管理18(8) いちごグル-プホールディングスは、14年2月期の不動産投資額を500億円規模と、前期の倍以上に増やす方針と報じられて株価が急騰している。この調整相場の中では異彩高だ。自己資金による投資を軸として、機関投資家から資金を集めて運用する不動産ファンド事業でも投資を増やすようだ。また、不動産だけでなく、太陽光発電施設などにも投資対象を広げる方針で、今後の業績拡大期待が先行へ。ただ懸念されるのは消費税値上げ後の経済情勢だ。景気が落ち込むと計画倒れになる危険性も懸念される。いずれにしてもリスクを取らなければ利益も確保できないため、同社の積極姿勢が市場で支持されていると言えよう。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年08月22日
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物件が出ると、お客様のご案内が重なる事は不思議と沢山ある。本日も横須賀中央に出た中古のマンションを、堀ノ内店と久里浜店が同時に投資家をご案内し、ともに買い受け申込みを頂きました。タッチの差で1番手と2番手に分かれ、購入できなかった投資家さんは悔しい限りです。横須賀中央に売りに出る中古マンションを狙って、弊社で買いを待つ投資家が沢山いる。、とても中古マンション人気は高い。本日も、売りに出たばかりの中古マンションを、堀ノ内店の社員と久里浜店の社員が同時に投資家を連れて現場で鉢合わせをした。投資家さん2人も驚いたことでしょうが、そこですぐ「買いたい」と申込みの書類を両方の投資家さんから頂いた。 こんな場合は早い者勝ちが原則です。(資金繰りに問題がある人は除外)両方の投資家さんは資産家で、すでに賃貸物件を沢山持っているのでローンの心配はいらない。売り主さんこそ弊社の速攻に驚いています。何しろ、売りに出したとたん、すぐに買い手が2人も付いたのですから.....。先月も横須賀中央の他の中古マンションを、東京の投資家のお客様に現物を見ないまま購入するお約束を頂きご契約となりました。弊社には投資用物件を購入したいお客様が沢山登録されております。小さなワンルームからファミリー用中古マンション。古くなったアパートに賃貸用の貸店舗や駐車場など、どんな物件でもすぐに買い手さんをお世話いたします。不動産のご売却を考えているオーナーさん、ぜひお気軽にご相談下さい。いくらで売れるのか査定だけなら無料です。 早く換金処分したいときは弊社が即金で買い受けます。底地でも借地権の物件でも迷わずにまずご相談下さい。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年08月18日
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サラリーマンのお客様が収益物件をお探しの場合は、ほとんどがアパートや賃貸マンションなどレジデンス系を選ぶ。しかし、自分で事業を行っている経営者はオフイスビル派が断然多い。また、お店を開いて商売をしている経営者の方は断然店舗物件を選ぶ傾向がある。収益物件を選ばれるお客様は仕事によって選ぶ物件の傾向が違う。弊社で収益物件を購入していただいているお客様のデ-タ-を分析すると、それが良く分かる。サラリーマンのお客様はほとんどがレジデンス系を選ばれるのだが、会社の経営者はオフイスビルの希望が多い。自分で商売をしている方は国道や県道に面した、店舗として立地が良い物件を選ぶ傾向がある。アパートや賃貸マンションのようなレジデンス系物件を選ぶ方は、自分がマイホームを購入したときの経験から住居が有利と考えるのだろう。会社の経営者は、自分が「貸事務所」を探した経験や、いざという時に自分が使えるようなオフイスビルに目が向く。美容院や整骨院、スーパー等を経営されている方は、自分が店舗を出店する目線で選定するから、人混みが多い、店舗に向く物件にどうしても選ぶ傾向がある。本日、お問い合わせを頂いた投資家のお客様は飲食業の社長さんです。すでにレジデンス系や店舗系物件もお持ちのようで、その経験から売り店舗を強く求めていらっしゃいました。「店舗の場合、出ていって貰うときにスケルトンにしてくれるので修繕費がかからない。」と話されていました。経験から来るノウハウはとても貴重な財産ですね。知らないお客様と初めてお話をしても、私は大体5分もすればお客様の要望が予測できます。営業マンとしては日本一(笑)と、いつも自分で勝手に威張っています。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年07月27日
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猛暑が続いています。水不足ともなれば尚更飲料メーカーの株式が上昇する。売上げが増加するのは必定だから。サントリー食品の株式も連日高値更新中です。先般、株式公開されたサントリーの子会社であるサントリー食品インターナショナルの株式が連日新値追いの高値をつけています。飲料メーカーの株価上昇は、このところの猛暑と水不足で、売上げ増が予想されるからです。弊社では社員に、時々株式に関するレクチャーを行っています。まず株式投資にのめり込む怖さ。株式は博打なので全財産を失う危険性もある事から話します。しかし、ポケットマネーで株式を買う効用も説く。 株式投資をすると何故株が上がり下がりするのかに関心が高まるし、経済新聞を丹念に読むようになる。つまり株式投資によって経済通になりビジネスマンとして相場の先読みが鋭くなってくるメリットが出てきます。不動産市場も昔のように右肩上がりというわけではなく、経済情勢によって上がったり下がったりします。つまり、不動産の買い時、売り時の感覚を磨くには少ない金額で株式投資を行って、勉強することを勧めているわけです。日本の貿易収支、海外マーケットの動向、各企業の決算発表に関心が行くようになれば一人前です。不動産会社に勤務しているからといって、他の経済指標に無関心では1人前とはいえません。実際の株式投資体験でサントリー食品の他に大京、長谷工など、不動産関連会社の買いを勧めて成功しています。そろそろ短期的には売り時を教える時期に来ています。「利益の確定売り」の意味を体験させ喜んで貰います。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年07月10日
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バブル華やかなりし頃は、税金対策として新築ワンルームの投資がもてはやされました。わざと借金をしてマンション物件を買うと赤字になって税金を還付して貰う論法だったが...。バブル華やかなりし頃は、日本中が1億総金持ちとなってウハウハ気分に浸っていた。収入が増えれば税金の支払いも増す。そこに目をつけたマンション業者が節税対策として赤字となるワンルーム投資を勧めたのだ。 マンションを購入して賃貸に出す。物件の代金は全額金融機関からローンを借りる。すると家賃収入より支払金が増えて収支が赤字になる。赤字部分は支払った税金で還付して貰う節税方法を考え出したのだ。 ところが、この手法には盲点があった。 個人も、会社も利益を沢山出しているときは良かったが、バブルが崩壊すると一転して収入が減り、税金も支払わなくなると節税対策にはならない。毎月持ち出す赤字部分がボディブロ-のように効いてきて資金繰りに窮するようになって来る。つまり、節税対策どころか赤字家賃では銀行にローンの支払いが出来なくなってしまったのだ。沢山節税物件を持っていた投資家は次々に破綻し、そのとばっちりが沢山融資を伸ばした金融機関に及び、銀行が次々に破綻する不景気に突入していったのだ。その学習経験から、最近は収益物件投資ならあくまで、その物件から得られる収益(家賃)で金融機関への返済が出来、更に余剰金がどれだけ出るかによって物件投資の尺度と見なされるようになった。(収益駅還元法と呼ぶ)中古物件なら利回りが8%~10%以上の物件を目安に考えるのは、返済金と余剰金の比率を考えて導き出された数式である。しかしこれにも盲点があります。固定資産税や都市計画税が高い都心の物件は、表面利回りばかり見ていると不動産に掛かる税の支払いで赤字になってしまう物件もあるのです。折角購入した投資物件で赤字を背負う。 そんなことにならないように投資用不動産の購入にはくれぐれも細心の注意を払って下さい。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年06月25日
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急落を繰り返す株式市場にいよいよ買い場が訪れる? 私は三月の高値時にすべての持ち株を売り払ったので資金の準備は怠りない。株式市場の急落が止まらない。 信用で買い付いた向きが値下がりにより追証が発生するので、それをいやがり投げ売りをせざるを得なくなる。となれば、8月ごろが買い場と見ていたが、6月下旬には2段下げの底がやって来るだろう。3段の下げを待たずにそろそろ買い出動するチャンスがやってきた。荒れる相場こそ儲けのチャンスが転がっています。「天井売らず、底買わず」の格言通りに実行します。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年06月13日
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株式市場が揺れている。「予想外の株価急落」と評論家は語るが、山が高ければ谷が深くなるのは相場のセオリ-なのだ。 私は3月中に株価下落を予測して持ち株を全部売却したから、無傷で利益だけを手にすることが出来た。株式市場は常に上がったり下がったりするものだ。 いつ上がり、いつ下がるのか予測して勝負するから知的マネーゲームと呼ぶ。(のめり込んでは財産をする危険性があります)株は下がったら買い、上がったら売るものだから、今の急落相場は買い場探しに最適となりつつある。私の投資戦略はじっくり型です。これから発売されるサントリ-ビバレッジ株は買います。大塚ホールディングス、タカラバイオ、京浜急行の株式は昨年12月ごろの株価に戻ったら積極的に買いに入ります。買いは焦らず、売りは急ぐ。 いずれも欲をかかないことが相場で儲ける鉄則です。皆さんも株式投資、不動産投資で沢山儲けてください。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年06月07日
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収益物件熱も「とうとうここまで来たか!」と、感じる出来事がありました。利益を生まない自宅を売却して、その資金でアパートを購入し、自分たちはそのアパートの1室に入居したのです。「管理人として丁度良い」と割り切っているからすごい。資産家への道を歩まれました。自宅を売却されて、その資金で6世帯のアパートを購入された投資家の方がいる。自宅は負債であって固定資産税や都市計画税の維持費がかかるだけ。「収入を生まない自宅を売却して家賃が入るアパートを購入したい」と相談され、実行された方がおります。自宅は直ぐに3500万円で売れて、売却された代金でアパートを購入されました。そのアパートは丁度1部屋空室があったのを幸いに、ご夫婦はそこに移り住みました。管理人として割り切っています。いま、アパートから毎月入る家賃が30万円です。 遊んでいてもアパートから入る家賃収入30万円と、自分が働いて入る会社からの給与が毎月35万円。両方を合わせると毎月65万円の収入となりました。収益物件熱がいま最高潮です。 金融機関も融資を積極化しているので購入にはグッドタイミングですね。11月に弊社で行われる「不動産投資セミナ-」は、私が講師として登場します。収益物件投資のイロハから、これから狙うべき物件説明。 銀行ローンの上手な利用方法、投資で成功されている方の実例などを交えて講演します。 参加費用は無料です。投資物件の売り込みは一切行いませんので、お気軽にご参加下さい。なを、6月の家主さんセミナーは参加者が30名の定員を突破しましたので、受付を終了しました。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年06月04日
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低金利と金余りは金融機関同士の貸し出し競争を呼んでいる。決算内容が良い企業には、それまで取引が全くない金融機関が突然訪問、取引の開拓にやってくる。それも複数行だから驚く。金融緩和には落とし穴もあるのでご注意を。金融緩和の影響で、企業業績が良く、たっぷり資産や預金を持つ企業に狙いを定めて、金融機関が取引を狙い連日訪問にやって来る。 それも複数行だから驚く。迎え撃つメーンバンクやサブバンクも負けてはいない。お得意先を取られまいと必死に防戦し金利の優遇で対抗する。信用金庫や地銀、都市銀行と入り乱れて融資合戦が繰り広げられているなかで、置き去りにされているのは決算内容が悪い企業だ。いくら金融が緩和されても返済に不安が残る企業には少ない融資でも拒絶される。当然です。金融緩和の副作用は、むやみに借入金を増やすことにある。金融機関が後押ししてくれるといっても借りたお金は返さなければならない性質の物だ。プロジェクトや設備投資は、思惑と違い失敗することもある。大きな借金を抱えると返済が出来なくなって破綻する危険性を呼ぶ。 シャープやパナソニックが良い見本です。ビジネスの基本は石橋を渡って堅実な経営を行うことにある。会社は長く存続させなければならない。大儲けしようと欲張ってむやみに借金を重ねる愚は避けよう。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年05月19日
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金融緩和が進み、溢れたマネーがリスクの高いジャンク債にまで手を伸ばしている。博打的な投資でリーマンショックに遭い大損して懲りたはずなのに、のど元過ぎれば熱さを忘れている投資家が再登場している。世界的に金融緩和が進み。株式や不動産が値上がりしている。最近は更なる利益を求め機関投資家は、金利差に目を付けてジャンク債を積極的に買い出した。サブプライムローンの破綻でリーマンショックが起きたことは記憶に新しいが、鉄火場の誘惑に引き寄せられるプレーヤーは多い。日本は25年間も不動産価格が値下がりした。谷が深かった分底を打てば当然に反動高は予想される。他の国より値上がり幅が大きいから注目される。値下がりが大きかった首都圏の不動産はまだまだ上昇を続けるだろう。ジャンク債を買うより日本の収益物件を購入した方が安全でリターンは多いはずだ。金融緩和と低金利が進む限り、日本の不動産はもっと買い進めてもジャンク債のような暴落の危険と恐怖はない。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年05月12日
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毎週土曜日と日曜日、それに祝日は店内が来店客でごった返す。いままで賃貸客と売買客の比率は8対2と断然賃貸客が多かったのに、最近は7対3と売買客の比率が上がってきている。来店されるお客様の比率は断然賃貸派が多い。それが最近では売買のお客様が増えて来たのはアベノミクスの影響が及んできているものと推測できる。売買物件はこのところ売れ足が速いので、お客様に紹介しても都合を付けて次に来社されるまでに1週間も時間が空くとほとんど売れてしまっている。その点、弊社が一旦物件を購入しておけば自社のお客様にご紹介するまでは市場に情報を流さないので安心してご案内できる。今日も三崎口から徒歩10分の所に400坪売地が出た。すぐに買い付けを入れました。築25年の豪邸が付いていて別荘に利用するにはもってこいの場所だ。 ロケーションも最高だ。 眼下に相模湾が一望出来て夕日の沈む様に感動される。1戸建てはそのまま土地を100坪ほど付けて販売し、残りの土地は建て売り住宅を検討する。7月頃までには市場に売り出す計画です。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年05月11日
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円が1ドル100円をついに突破して、105円に向かう。 それに連れて株が急騰している。株式投資で出遅れた投資家が次に向かうのは不動産投資だ。 株式投資で出遅れた分を不動産投資で取り戻そうと大挙してやって来ている。買手ばかりで売手が少なくなった不動産事情で、毎日鳴る電話の問い合わせは「何か利回りが良い投資物件がありませんか?」と言った内容の投資相談電話が非常に多い。金融機関から資金調達が出来る優良顧客は、積極的に物件の物色を始めている。「いま適当な売り物件はありません」と答えると、「隠さないでぜひ何か紹介してくださいよ」と畳み込んで切り込んでくるから頼もしい。本日は弊社で、中古マンションのリフォーム現場見学会を開催しているが、そんな中にも「これを購入するといくらで貸せますか?」といった投資家が数名おりました。「リフォーム前に売れてしまいました」と話すと、とてもがっかりしていました。すべて「初めての不動産投資」に参画しようと考えている人達でした。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年05月10日
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企業の決算発表が5月に本格化する。 上場企業でも未公開企業でも、円安の恩恵と低金利の恩恵で業績がどんどんアップしている。 まさに安倍政権様々だ。民主党政権の3年間は一体何だったのか?自民党政権になって景況がガラリと変わった。しかも良い方に変化した。政権やトップの指導力如何でこんなにも経済が激変するものかと驚く。上場企業でも未公開企業でも、3月期決算は久し振りに高笑いが聞こえてくる程、利益が予想を上回って好調だ。好循環はさらなる設備投資機運を呼び起こす。潤った投機資金は株やゴルフ会員権そして不動産へ確実に向かう。バスに乗り遅れた人達に忠告する。 まだ間に合います。とにかく早めに購入に走ろう。株式でもゴルフ会員権でも不動産でも。 逃げ道を考えながらバブルに確実に乗ろう。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年05月08日
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あるオーナーが持つテナントビルの1階に10年間も営業を続けていた美容院があった。オーナーは「10年という節目に、いままで15万円だった家賃を20万円に値上げして欲しい」とテナント側に要望を出してきたのだが.....。あるテナントビル1階に美容院が開業してから10年目を迎えた。とても繁盛しているお店でした。そんな美容院こ家主さんから突然、「賃貸借契約をしてから10年を迎えるので家賃を値上げしたい」と通告されたのだ。「いままでの賃料15万円は安かったので、今度は世間相場並みに20万円に値上げして欲しい」と要求された。美容院側は値上げ幅に驚いて「一挙に5万円の値上げは困る。せめて2万円ぐらいなら」と妥協案を出したが家主は「ローンの支払いがあるのでどうしても20万円にして欲しい」と言って譲らない。6ヶ月ほど、すったもんだと争っていたが、やがて美容院側は近所に出た中古の店舗を購入して移って行った。 退去に際しては家主の執拗な嫌がらせもあったと聞いている。家主としては<新規にテナントが入れば、1ヶ月5万円の増収となり年間で60万円も収入がアップする>とほくそ笑んでいた。しかし現実は厳しく、予想に反してテナントがなかなか入らない。20万円の家賃は近隣相場から比較しても高すぎるのが原因なのだ。美容院が退去してからすでに2年が経過した。 最近では家賃を15万円と元に戻して募集しているがそれでもなかなかテナントが入らない。いままで美容院から家賃がそのまま入っていたと仮定すれば、1年間に180万円の収入だった。2年間で合計360万円もの家賃収入を捨てたことになる。家賃収入の中から金融機関への借入金返済をあてていたため、入金不足が生じて自分の貯金を取り崩し、ローンの支払いをするようになってしまった。ビルのオーナーはテナントが入らなければローンの重荷がずっしりとのし掛かる。強引な家賃値上げ要求が逆にオーナー側に元利金の支払いに窮するような逆効果を生んでしまった。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年05月06日
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