2009年04月の記事
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話が違うよ
今日は退社後、建築会社で建築請負契約を結んできました。管理委託予定の管理会社の社長も交えての最終確認後の契約です。そこで問題続発。洗面化粧台とキッチンが話をしていたものと違っていました。間取りの関係で奥行きの浅いものに変更されていました。洗面化粧台は奥行き37センチの薄型に、キッチンは120センチの横幅は変わりませんが、昔からよくある冷蔵庫内蔵型のミニキッチンのようなものになっていました。水回りが売りの物件なのに、それでは中途半端なコンセプトになり、到底納得できません。間取り変更も含めて再考することになりました。一応契約書には判をおしてきましたが、前途多難です。管理会社はほぼ予想通りの家賃査定だったので、家賃保証を付けて契約しようと思います。共用部分電気代も管理会社持ち、月2回の清掃も含んで10％の管理料で家賃保証がつくので悪くはないと思います。免責期間は当初60日の提示でしたが、何とか45日まで縮めてもらいました。本当は30日が良かったのですが、完成が9月末から10月初旬ということで仕方がないかも知れません。家賃保証後の利回りで８％程度です。平均面積が25平米以上あるので、こんなものかもしれません。木造3階で一部屋面積を15平米程度にすればもっと利回りは上がるとは思いますが、古くなった時のことを考えると怖くてできません。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.04.22
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金銭消費貸借契約完了
今日は会社の帰りに銀行で金銭消費貸借契約を済ませてきました。2度目ですが、やっぱり疲れますね。サインの量が半端じゃありません。実印は銀行員の方が押してくれたので助かりましたが、自分で押すと思ったらぞっとします。土地、建物合わせて一億強に対して９８００万の融資です。３０年変動で団信込みで2.9%。土地からの新築のときはリスクが高いので変動でお願いしてるとのこと。よくわからない理由ですが、あとから固定に変更するのは自由ということなので納得しました。明日は建物の建築請負契約、明後日は土地の決済と忙しい1週間になります。建物の間取りはほぼ決まっているのですが、外装で悩んでいます。素材としては旭化成のへーベルライトですが、白、ベージュ、こげ茶を使った温かみのあるタイプか、黒、白、打ちっぱなしもどきを使ったクールなタイプか、迷うところです。間取り的には水周りを充実させているので、女性を狙って白、ベージュ、こげ茶系の方がいいのかと考えています。女性の方、外装はやはり温かみのある方がいいのでしょうか？ご意見いただけるとありがたいです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.04.21
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2棟目その2
今回融資してくれるのは地銀のY銀行。今回はお世話になることはできませんでしたが、N不動産さんには感謝しなくてはなりません。今一番融資に積極的な銀行・支店を教えてもらいました。同じY銀行でも支店によりかなり融資姿勢が違うようです。去年、新丸子物件の時、大チョンボをしたのもN不動産ですが、投資不動産専門の資産コンサルティング課はかなり良いです。きちんと融資がつく物件を紹介してきますし、融資の通り易い銀行も紹介してくれます。同じN不動産でもかなり差があります。一般住宅を扱っているような支店・担当者はダメかもしれません。新丸子物件の時も融資先は自分で探してきました。（その時融資OKを出してくれた地銀のS銀行はちょっと厳しくなっているらしいです）融資銀行を探している方は是非、複数の支店をあたってみてください。予想外の結果になるかもしれません。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.04.14
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ついに2棟目決定？
ついに2棟目が決まりました。また新築です。今度は東中野から徒歩10分。やっと東京で物件を持てます。鉄骨4階１K8戸です。道路拡張計画があるため（決定はされていない）、4階だけは狭く（18～19平米）あとは２５平米から２９平米の広めの１Kです。想定利回りは約９％ですが、今回は想定家賃に不安ありなので家賃保証を付けて約８％。借入は30年変動の2.9％で毎月26万強の手残りです。固定資産税を引くと年間で260万程度のキャッシュインフロー。（土地プラス建物で1億強です）前に書いた2億のファンド物件のときは当初5年固定の2.55だったのでかなり条件は悪いですが、自己資金はほとんどなしなので良しとしましょう。（諸費用を除くと1年ちょっとで回収できます）追々詳しく書きます。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.04.13
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