2009年09月の記事
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玄関マットと館名板
東中野MSのエントランス用に注文した玄関マットが届きました。評判通り高級感があって、ダークブラウンの色もいいです。何よりこの大きさでこの値段。 90cm×152cmで税込4189円です。本来は横に置くのでしょうが、エントランスは150cmも幅がないので縦に置くことになります。札幌はレンタルで月1回の交換で毎月950円払っています。手間を考えると高くはありませんが、その値段は東京では難しいかもしれません。そこでコスト削減のため、業務用玄関マットをふたつほど買って自分で交換、洗浄しようと思います。 せっかく東京で物件を買ったのでそのぐらいは自分でやろうかなと。どのくらいもつかが問題ですが、一年もてばトントン。（正確にいえば労働力を使っている分マイナス）2枚で回すので2年くらいもってくれればいいかな。館名板のデザインを建築会社に送りました。今回はブラウンベースの文字が白です。ガラスの板の内側に貼り付ける感じでしょうか。今回の建築会社さん、モノ自体は悪くありませんが、センスが×。斬新なアイデアも全くなし。今までの施工物件を見てもやっぱりセンスが感じられない。外装、内装の色等すべて自分で決めました。もし、次の機会があれば、設計士（デザイナー）さんを使って本当のデザイナーズMSを作りたいです。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.09.30
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東中野新築MS もう一室申し込み
東中野の建築中２棟目ですが、もう一室申込がありました。なんと、またも４階です。 やはり大きなルーフバルコニーが要因か？それとも一番家賃が安いからか（小さいので坪単価でいえば一番高いです）？ 微妙です。経済状況からいって９万台・１０万台はちょっと厳しいかもしれませんね。現状だと３点ユニットで狭くても、安ければ埋まるのかもしれません。ちょっと戦略ミスかもしれません。（長期的視点で行けば、またゆったりとした部屋が好まれる時が来るとは思いますが）いずれにしろサブリースにしたのである意味安心です。最初に取られる礼金と免責の１カ月が保険料ですね。東中野よりも札幌１号の残り１室に早く決まってほしいです。今週あたりまたメール営業をしないとだめかも。札幌は地下鉄駅徒歩６分の築２年RC ３３平米の１LDKが４１０００円（管理費込４４０００円）でなかなか決まらず、東中野はJR駅徒歩１０分の新築鉄骨 １８～１９平米の１Rが管理費込８１０００円と８２０００円で申し込みが入る（景気が悪いといっても）。土地代は札幌の約４倍～５倍、建築費は札幌の２倍～２．５倍。建物自体は札幌のほうが断然優秀。 利回り的には同じようなもの。 広告費を考えると東京の方の有利か？ 判断を下すには時期尚早かも。 あと５年くらい経てば結論が出ると思います。 その時まで生き残っていればいいのですが。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.09.29
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懲りもせず資料請求
楽しみにしていた“官僚たちの夏”が先週で終わってしまったようで、つまらない日曜日です。佐藤浩一って結構いい役者ですね。 これで僕の見る番組は“Before After" だけになりました。毎日何をやってる？って。暇があればPCの前で物件の検索をしています。検索自体が趣味です。笑今日は、ある業者さんのHPでかなり魅力的な物件を発見。鉄骨4階建て、土地75平米、建物面積192平米、80/300 前面道路：南東8メートル、3980万、満室時利回り１５．３％、現状10.8％。 ぐっときたのは場所です。石川町駅・伊勢佐木長者駅いずれからも徒歩9分。 早速資料請求をしました。長い間横浜に住んでいますが、石川町（元町）はいまだに特別な感じがします。関内、伊勢佐木町あたりは環境が良くないイメージですが。こんな物件がいつまでも残っているはずもなく、契約済みとの返答がきました。今は多分、融資がおりそうにないのでショックはありませんが、こまめにいろいろ見てると掘り出し物があるかもしれません。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.09.27
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新築PJその後
金曜日に東中野の建築現場に行ってきました。最近は日が落ちるのが早く、6時頃に現場についても暗くてよく見えません。運よく、一人職人さんが作業中で電気がついていたので、中の写真を撮ってきました。こだわりのスライドバーと水栓。 入居者は気にしていないかもしれませんが、無理言ってこれに変更してもらいました。自己満足です。しいて言えばシャワーヘッドもメタリックにしたかったです。ウォークインクローゼット2階、3階は思ったより広いです。ユニットバスが入っており、部屋の中も大分進んでいました。 なんとか10月20日引き渡しに間に合いそうな感じです。サブリースの会社から一部屋申し込みがあったと連絡がありました。 やはり4階の一番安い部屋の申し込みでした。 部屋は小さいですが、水周りは大きい部屋と同じで充実しています。あと部屋と同じくらいの大きさのルーフバルコニーが決め手だったと思います。申し込みの方は誰でも知ってるアパレルブランドの社員の方。 おしゃれな方に集まってもらえれば嬉しいです。あと1か月弱で申し込み1戸で大丈夫かと多少心配ですが、そこはサブリースなので深刻さはありません。 サブリース会社も免責1カ月と礼金2カ月があるので年内に年内に決まれば御の字なのかもしれません。札幌1号物件ですが、某大家直サイトに掲載していただきました。これで入居者が決まれば広告料なしで済みますので非常に大きいです。入居者の方も仲介手数料を払わずに済みますので、お互いにとっていいシステムだと思います。残り一室は是非このサイトから申し込みが入ればいいと期待しています。先日のブログにたくさんのご意見・アドバイスをいただき感謝しております。ブログをやっていて本当に良かったと感じています。今後とも宜しくお願いいたします。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.09.26
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退去から入居までの期間
エクセルで新築から今までの入居状況が分かるファイルを作ってみました。はっきりと傾向が出ました。 2階以上の部屋は、半月から最長で2ヶ月半。平均すれば1カ月程度で決まっています。それに比べて1階はひどい。3か月半と6カ月半（いずれも今年）。残り1室は現在空室2カ月です。悲観してばかりいましたが、2階以上の部屋はそこそこ競争力があるようです。1階だけ何か手を打てばなんとかなるかも。 とりあえず思いつくのは照明とアクセントクロス。 あとは電化製品の設置位かな。状況は変わりませんが、少しだけ明るい気分になりました。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.09.24
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初めてのキャッシュアウトフロー
昨日は電車で東中野新築現場へ。 メールボックスも設置され、共用部分の内壁もついていました。あいにく階段にモルタルが打たれていたので上は見れませんでしたが、職人さんによるとかなり進んでいるとのこと。話は変わって、苦戦の続く札幌物件。9月分の家賃明細が来ました。驚くことに入金額わずか264000円。 満室時の入金が通常66万から67万程度なので半分以下です。借入返済が約40万、固定資産税・火災保険月額が約6万。 ということは約20万のマイナスのキャッシュフローだ。 今月は3戸空室、1戸は月半ばからの入居ということで3.5戸の空室。それに加えて２戸分の退去に伴う敷金返却・壁紙漂白費、１戸分の広告費２カ月がひかれたのが要因。 今までの退去は2年以内の退去だったので敷金を返していませんでしたが、これからの退去には敷金の返金が必要になります。 なんとか来月半ばから2戸入居申し込みがありましたが、広告費が2.5カ月×2戸かかるので来月もマイナスのキャッシュフロー確定です。 あと1戸早急に決めてマイナスの連鎖から早く抜け出したいです。 それにしても広告費が重いです。なんとかしないと銀行と仲介会社の為の不動産投資になってしまいます。 2007年7月から今までに既に退去が7回。 まだ空室の一戸を除いて、6回も広告費を支払い済み又は支払い予定です。 平均2カ月として12カ月分を広告費で払った計算です。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.09.22
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初めてのメール営業
昨日初めてお客様紹介依頼のメールを福住、月寒中央付近の仲介業者さんに一斉に送りました。横浜、東京あたりであれば足を運んでお願いするのですが、何せ札幌なのですぐに営業に行けません。効果はわかりませんが、自分で何かをしないと状況が変わりそうにないと思ったからです。お客さんに見せられるように写真、間取り図、設備、賃貸条件等を入れた簡易パンフレットを作って添付しました。また、興味を持ってもらうために10月10日までの期間限定で広告料を2.5カ月にしました。半信半疑だったのですが、本日早速そのうちの一つの仲介会社さんから電話がありました。よしっと思ったのですが、家賃の値下げ交渉でした。それも4000円もです。さすがに2階で4000円引きは厳しいので2000円まではOKとしましたが、予算的に厳しそうです。でも見てくれていることはわかったので、今後に期待します。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.09.18
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やっと一部屋申し込み
札幌の１号物件でやっと１部屋申し込みがありました。審査はこれからで、入居は１カ月先なのでまだまだわかりませんが。９月１５日から１階の２LDKが決まったっと思っていたら、８月末で２階の１DKが退去になり、結局１DKが３戸空いていました。これが決まれば、やっと残り２戸（１階 １DK、２階 １DK）になります。当初は3年から4年くらいは満室が続くのではと甘い考えをもっていましたが、やはり厳しいですね。立地、建物、家賃等条件も悪くないと思うのですが。あと2戸全力で頑張ろうと思います。悪くても10月いっぱいにあと1戸決めたいです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.09.17
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早くも不動産取得税！
もう不動産取得税申告書が送られてきました。来年かと思っていたのにちょっとショック。今回は、一部屋も40平米を超えていないので軽減措置なし。 札幌物件は２LDKが4部屋あったので土地の不動産所得税はゼロでした。土地の取得税だけで約５０万円。 建物はいくらなんだろう。 恐ろしい。今年も会計上は赤字で還付を受けられそうです。 複雑な気持ちですが。１部屋面積が共用部を入れて４０平米を超えると、土地・建物とも取得税はかからないのですが、東京では難しいですね。 その広さを作るのには土地がある程度大きくないといけませんから。先日書いたペアガラスの件は、なんとかフレームは変えずに変更できそうです。建築会社さん、良かったですね。 外壁はがさずに済んで。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.09.15
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新築PJ 問題発生
久しぶりの更新です。先々週は、一週間の休暇で伊豆方面を放浪していました。 先週は、休みのつけが出て忙しく、ブログ更新の余裕がありませんでした。昨日は現場で建築会社と打ち合わせ。そこで大きな問題が明らかになりました。なんとペアガラスを使用していない。 営業担当者には何度も確認していたのに現場責任者には伝えらていませんでした。前面道路は早稲田通りで2車線とは言え、結構の交通量。 とくにバイクが通るとうるさいです。だからペアガラスに加えてインナーサッシまで検討していたのに。（最終的にはペアガラスのみに決定）防音だけでなく、結露対策にも良いと思っていました。現場担当者に話をしてもらちが明かないので営業担当者と電話で話しました。最初はすぐに交換すると言っていたのですが、その後の電話で実際に音を確認してからにしてほしいとのリクエスト。ペアサッシと普通のサッシでは全然単価が違うはず。泣き寝入りは絶対にしません。全室角部屋なので一室当たり3つの窓があります。外壁もすでに装着済みなのでフレームごと全部交換だとかなりの費用になりそうです。それにしてもミスが多いです。先日も外壁（へーベルライト）が僕の選んだのと違うのがつけられていました。結局、選んでいたのが廃番だったのが判明したのですが、それでも勝手に代替品を選んでいたことで怒りました。その際は全部張り替えると申し出があったのですが、あまりにもかわいそうなので、外壁塗料のグレードアップ（アクリルからシリコンへの変更で差額１５万程度）で落着したとことです。張り替えとなれば５０万以上かかります。ペアガラスに関しては譲れないかもしれません。備忘録８/２９ ノムコムさんのセミナー（横浜）に参加 現状では管理会社の設立メリットはあまりないと感じました。９/５ 第２回不動産投資勉強会（目黒）・懇親会に参加 ぴろやんさん、貴重なお話ありがとうございました。９/10 会社帰りに現場視察。が暗くてよく見えませんでした。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2009.09.13
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- ★「片付け・お掃除・捨てる」の成果★
- 本のタイトル、夫を変えて汚部屋がキ…
- (2026-05-22 21:00:04)
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- ラケルのオムライス・じゃが芋小さく…
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- 葛飾福音キリスト教会_ 2026/05/23 …
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