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kenken3688
2007年に遅まきながら大家になりました。最初からフルローンでほぼ1億の負債を抱える事になりました。素人大家は生き残っていけるいけるでしょうか？
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2007.05.02
カテゴリ： カテゴリ未分類
仙台のRC物件に関しては、23室中9室空室という事が判明し、かなりの自己資金が必要になるとのことで、あきらめることにしました。
次に紹介されたのは、札幌の地下鉄駅徒歩11分の築18年中古RCで価格はなんと2億円です。高級住宅地（らしい）の宮の森にあり、土地約255坪、床面積約575坪、
2LDK×９＋3LDK×12＋シャッター付駐車場18台、オートロック、ロードヒーティング、トランクルーム、駐輪場の高級仕様で写真で見てもかなりいい感じです。
ただファミリータイプのため、利回りは満室でも10％強しかありません。今まではかなりの高入居率だったらしいのですが、現状は2室空室、さらに数ヶ月中にあと2室退去予定です。
満室、借入金利2.625％（その時点の適用金利）の想定だと年間キャッシュフロー600万くらいですが、入居率80％、借入金利４％で計算すると年間キャッシュフローは100万前後です。（固定資産税200万以上、管理費＋ロードヒーティング灯油代160万以上）
この物件はノンリコース可能物件でしたので、真剣に検討しましたが、やはり2億の負債を背負って入居率80％、借入金利4％時（最悪の想定ではなく、近年中に十分に起こりうる条件です）のキャッシュフローが100万前後では、リスクが高すぎると判断しました。
この物件も自社物件で多少の値引き、空室家賃の補填等の提案もいただきましたが、丁重にお断りしました。
今までは8000万円の物件でもかなり勇気がいると思っていましたが、この2億の物件を真剣に検討した後は、1億程度の物件に関しては恐怖心がなくなっていました。いいのか悪いのかはわかりませんが、面白いものです。
ここでノンリコース（対象物件以外には債務履行請求の範囲を遡及しないという意味）について少し話をしますが、このメガバンクのノンリコースは本当の意味のノンリコースとは多少違っていて、自己破産くらいまでいかないと負債から開放されない（物件を放棄できない）らしいです。ただノンリコースが使える物件は優秀な物件（この物件も収益の面ではいま一つですが、積算ではかなりの評価が出ていました）が多いいので、ノンリコース可能物件を探して、ノンリコースを使わずに買う投資家もいるそうです。
次回は初めて買付を入れた物件の話を書きます。
宜しければクリックお願いいたします。先輩投資家のブログもご覧いただけます。
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