大家デビュー　in 2007

初の中古物件の神楽坂4号。　
少なくても減価償却が終わるまであと12年間は頑張ってもらわなければなりません。
どうせ壊す前提だし、本来はなるべくお金をかけたくないのですが、さすがにこのままでは12年も稼ぎ続けるのは難しそうです。

特に危ないのは防水です。昨年、水漏れがありその部分だけは修理がしてあるそうですが、他の部分もいつ水漏れしても不思議ではありません。

水漏れが起きてからでは、安い業者さんを探している暇もないし、事前に防水工事をやることにしました。どうせ足場をかけるなら外壁塗装もということで結局大規模修繕をやることにしました。

屋上・ベランダ防水工事、外壁塗装、共用部塗装、共用部床・階段張替（タキステップ）で約500万～600万。今週中には業者さんを決定します。

塗装の前に共用部の照明を全部交換しました。ネットで探してLED照明15個と照度センサーで約7万円、 サラリーマン大家なめさん に紹介頂いた電気屋さんに工事をお願いして11万強。1階軒下に組み込まれていた蛍光灯3個の撤去、穴埋め、ダウンライト3個の設置、照度センサーの設置も含まれているので良心的な値段だと思います。　

以前の照明は、普通の白い蛍光灯です。すべてLEDの電球色の照明に変更しました。
これだけでも、印象が全然違いました。

照明の数を増やしているので、電気代自体はそれほど下がらないかもしれませんが、物件のイメージアップにはかなり有効だと思います。LED照明の値段も大分こなれてきましたし。

写真を撮ってくるのを忘れたので次回アップします。

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