国金は、担保取るのでしたっけ？
多分ナシで貸してくれるような気がします。
でも、将来的には銀行のほうがいいでしょうね。
しかし、ネコ足ですか。さすが行きますね。
自分で制限してはいけませんね。ありがとうごうざいます。 (2006.10.01 23:27:43)
多分ナシで貸してくれるような気がします。
でも、将来的には銀行のほうがいいでしょうね。
しかし、ネコ足ですか。さすが行きますね。
自分で制限してはいけませんね。ありがとうごうざいます。 (2006.10.01 23:27:43)
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大シマ
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2006.09.29
カテゴリ： 不動産
借りたお金の使い方のとりあえず一例。
以前、 ここ でかいた木造アパートである。
昭和４０年代の木造、３５平米。全戸数１０戸。二階建て。
二階と外壁は以前リフォーム済み。
以前のリフォームは一戸当たり３５０万（外壁、屋上、外構含む）前後だったと思う。それ以前の家賃は３５，０００円／月。それでも空きが多く、入居率５０％。それも２階は入居一部屋。
それなので家賃収入は
３５千／月×５＝１７５千
２階と外壁、外構工事後は
６１千／月×５＝３０５千／月
３５千／月×４＝１４０千／月
合計 ４４５千／月
差し引き２７０千／月
かかった費用は
３，５００千×５＝１７，５００千
利回り
２７０×１２／１７，５００＝１８．５％
固定資産税は、ふえなかったので経費は金利のみである。
通常、新築時の固定資産は利回りにすると約１％のダウンである。
今度一階五戸をリフォームする。
かかる費用は一戸当たり２，２００～２，５００千
家賃査定は６３千～７０千／月。
ポイントはねこあしの洋バス。
二回のリフォームのトータルのコストは
２８，５００～３０，０００千
家賃収入は６２０～６５５千／月
元の家賃があったとして差額
４８０～５１５千／月
利回りは
入居０戸からで考えると
６２０～６５５千×１２／２８，５００～３０，０００＝２４．８～２７．６％
入居５戸から考えると
４８０～５１５千×１２／２８，５００～３０，０００＝１９．２～２１．７％
３０００万を７年で借りると毎月の返済は４０万弱。
工事を２回にわけ、途中で借り増ししているので実際は１０年返済並み。
ゆえに現在の返済は３０万弱。
効率のよい投資となる。
実際、もとの家賃があったらといったが、退去された後の入居はそのまま無理だった。少なくとも３５０千～５００千の投資が必要だった。それでも家賃は３５０千＋少しだった。
仮に壊して新築では、７，５００千×１０＝７５，０００千の費用がかかり、家賃はやっぱり６５千円前後。（実はすぐ道路反対にウチのハウスメーカーで作った４０平米のＳ造築９年が家賃が６０千）
２０年で７５００万を借りると返済は約４０万。
固定資産税はきっと現在の２～２．５倍
新たなローンを組んで、建替えすると手取りは減ってしまう。
担保設定を伴わない、小口資金はとにかく借りることが重要である。
また、それを使う効率よい方法を探すのも、大家の重要な仕事である。
以前、 ここ でかいた木造アパートである。
昭和４０年代の木造、３５平米。全戸数１０戸。二階建て。
二階と外壁は以前リフォーム済み。
以前のリフォームは一戸当たり３５０万（外壁、屋上、外構含む）前後だったと思う。それ以前の家賃は３５，０００円／月。それでも空きが多く、入居率５０％。それも２階は入居一部屋。
それなので家賃収入は
３５千／月×５＝１７５千
２階と外壁、外構工事後は
６１千／月×５＝３０５千／月
３５千／月×４＝１４０千／月
合計 ４４５千／月
差し引き２７０千／月
かかった費用は
３，５００千×５＝１７，５００千
利回り
２７０×１２／１７，５００＝１８．５％
固定資産税は、ふえなかったので経費は金利のみである。
通常、新築時の固定資産は利回りにすると約１％のダウンである。
今度一階五戸をリフォームする。
かかる費用は一戸当たり２，２００～２，５００千
家賃査定は６３千～７０千／月。
ポイントはねこあしの洋バス。
二回のリフォームのトータルのコストは
２８，５００～３０，０００千
家賃収入は６２０～６５５千／月
元の家賃があったとして差額
４８０～５１５千／月
利回りは
入居０戸からで考えると
６２０～６５５千×１２／２８，５００～３０，０００＝２４．８～２７．６％
入居５戸から考えると
４８０～５１５千×１２／２８，５００～３０，０００＝１９．２～２１．７％
３０００万を７年で借りると毎月の返済は４０万弱。
工事を２回にわけ、途中で借り増ししているので実際は１０年返済並み。
ゆえに現在の返済は３０万弱。
効率のよい投資となる。
実際、もとの家賃があったらといったが、退去された後の入居はそのまま無理だった。少なくとも３５０千～５００千の投資が必要だった。それでも家賃は３５０千＋少しだった。
仮に壊して新築では、７，５００千×１０＝７５，０００千の費用がかかり、家賃はやっぱり６５千円前後。（実はすぐ道路反対にウチのハウスメーカーで作った４０平米のＳ造築９年が家賃が６０千）
２０年で７５００万を借りると返済は約４０万。
固定資産税はきっと現在の２～２．５倍
新たなローンを組んで、建替えすると手取りは減ってしまう。
担保設定を伴わない、小口資金はとにかく借りることが重要である。
また、それを使う効率よい方法を探すのも、大家の重要な仕事である。
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私も
GOHMA
さん
担保設定を伴わない小口資金なら積極的に借りて活用したいのですが、私の場合はまだ銀行様が貸してくれません。まずは信用力を高めなければいけないですね。
(2006.09.29 21:39:34)
Re:私も(09/29)
大シマ
さん
GOHMAさん
＞担保設定を伴わない小口資金なら積極的に借りて活用したいのですが、私の場合はまだ銀行様が貸してくれません。まずは信用力を高めなければいけないですね。
-----
銀行さんは、前例主義が強いです。何とか小口で貸していただかないと次へ進めません。
ライバル心も強いので、競っていただくのも一つかと思います。 (2006.09.29 22:09:43)
＞担保設定を伴わない小口資金なら積極的に借りて活用したいのですが、私の場合はまだ銀行様が貸してくれません。まずは信用力を高めなければいけないですね。
-----
銀行さんは、前例主義が強いです。何とか小口で貸していただかないと次へ進めません。
ライバル心も強いので、競っていただくのも一つかと思います。 (2006.09.29 22:09:43)
国禁あ、ちがう
おざわ さん
Re:国禁あ、ちがう(09/29)
大シマ
さん
おざわさん
＞国金は、担保取るのでしたっけ？
有担、無担どちらもあります。有担４８００万まで、無担５００万ぐらいまで？。商工会での申し込みが簡単です。
＞多分ナシで貸してくれるような気がします。
＞でも、将来的には銀行のほうがいいでしょうね。
所詮は代理貸しですが、銀行にアピールできます。
＞しかし、ネコ足ですか。さすが行きますね。
ねこあしといえば聞こえがよいのですが、実際は○○あしです。（桶の形はきちんとした洋バスですが）
＞自分で制限してはいけませんね。ありがとうごうざいます。
銀行とはお金を貸してはくれないところです。そこが貸してくれるとなれば、頑張るしかありません。
リスクはしっかり考えなければなりませんが。
(2006.10.02 01:23:27)
＞国金は、担保取るのでしたっけ？
有担、無担どちらもあります。有担４８００万まで、無担５００万ぐらいまで？。商工会での申し込みが簡単です。
＞多分ナシで貸してくれるような気がします。
＞でも、将来的には銀行のほうがいいでしょうね。
所詮は代理貸しですが、銀行にアピールできます。
＞しかし、ネコ足ですか。さすが行きますね。
ねこあしといえば聞こえがよいのですが、実際は○○あしです。（桶の形はきちんとした洋バスですが）
＞自分で制限してはいけませんね。ありがとうごうざいます。
銀行とはお金を貸してはくれないところです。そこが貸してくれるとなれば、頑張るしかありません。
リスクはしっかり考えなければなりませんが。
(2006.10.02 01:23:27)
遅ればせながら・・・
kumicom さん
とっても勉強になります。
自分の物件に置き換えて考えてしまいます。
ただＭ市の家賃設定がムツカシイですが。。。
名古屋ほど、家賃とれないとは思いますが。
潤沢に回り始めたら、１～２部屋、なにか
挑戦してみたいです！
(2006.10.02 12:17:52)
自分の物件に置き換えて考えてしまいます。
ただＭ市の家賃設定がムツカシイですが。。。
名古屋ほど、家賃とれないとは思いますが。
潤沢に回り始めたら、１～２部屋、なにか
挑戦してみたいです！
(2006.10.02 12:17:52)
Re:遅ればせながら・・・(09/29)
大シマ
さん
kumicomさん
＞とっても勉強になります。
＞自分の物件に置き換えて考えてしまいます。
＞ただＭ市の家賃設定がムツカシイですが。。。
＞名古屋ほど、家賃とれないとは思いますが。
＞潤沢に回り始めたら、１～２部屋、なにか
＞挑戦してみたいです！
-----
ターゲットは築浅1Ｋでしょう。
建築コストで約４５０～５００万／戸ぐらいだと思うので、家賃は最低でも４万前半。
このあたりがボーダーだと思います。
ゆえに、４５千～５０千／月が家賃としての最低目標でしょう。駐車場、共益費別で。（目標ですよ、目標）
後は１Ｋとの違いをアピールするリフォームを行なうだけです。最後は気合です。
(2006.10.02 17:47:53)
＞とっても勉強になります。
＞自分の物件に置き換えて考えてしまいます。
＞ただＭ市の家賃設定がムツカシイですが。。。
＞名古屋ほど、家賃とれないとは思いますが。
＞潤沢に回り始めたら、１～２部屋、なにか
＞挑戦してみたいです！
-----
ターゲットは築浅1Ｋでしょう。
建築コストで約４５０～５００万／戸ぐらいだと思うので、家賃は最低でも４万前半。
このあたりがボーダーだと思います。
ゆえに、４５千～５０千／月が家賃としての最低目標でしょう。駐車場、共益費別で。（目標ですよ、目標）
後は１Ｋとの違いをアピールするリフォームを行なうだけです。最後は気合です。
(2006.10.02 17:47:53)
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