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投機的なパチャ
株式＆債券投資の備忘録。目指せ1億円！＆不労所得生活！ スーパーカブとかパソコンとか「塩漬け」とか自分の興味のあることも書いていきます。 Twitter（最近はこっちがメイン）：https://twitter.com/DENGENKAIHATSU (凍結:https://twitter.com/highyieldpacha)
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2020.09.01
カテゴリ： REIT
今日は今話題の REIT(リート)
を購入しました。
投資法人みらい(3476) を36850円で3口買い付けです。
配当利回りは6.88%で、NAV倍率は0.74。時価総額は610億円で、小規模なREITです。総合型。
本当は ドル建て先進国債券ETF(2519) を買おうかと思ってたのですが、板が薄かったのと、基準価格よりも少し割高になっていたので見送りました。
今更リートの仕組みを説明してもしょうがないと思うのですが、要は「不動産投資法人」で、不動産を資産として持ち、それを貸し出すことで賃料を得て、そこから生まれる 利益の9割以上を分配金として投資家に還元すれば、法人税がかからない という仕組みを利用したものです。
普通の会社は法人税がかかるのが普通ですが、このREITの仕組みであれば、余計な法人税がかからず、不動産で上げた収益を効率よく投資家が享受できることになります。（分配金には所得税と住民税がかかる。）
収益の柱の企業の株を買うのならば、REITを買ったほうが合理的 です。
たとえば、現在生き残ってる サイボー とか 日清紡 とかの紡績会社は不動産が収益の柱な傾向が強いですよね。そうした企業の株を不動産賃貸の代わりとして購入するのであれば、REITを購入したほうが良さげ。
現在、 このREITは一部(※)を除き逆風が吹いています。
そう毎度おなじみコロナショックのせいです。コロナショックによってオフィスやホテルの需要が激減し、物件の賃貸によって収益を得ているリート法人の業績が悪化しました。
リート法人が保有している物件の収益性の悪化は分配金の減少に直結します。（もともと利益の9割を配当しているわけですから…）
実際、ホテル特化型の ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985) は2019年12月期に3690円だった分配金を、2020年12月期には126円に 大幅減配 しています。同様に インヴィンシブル投資法人(8963) も2019年6月期に1656円、12月期に1725円だった分配金が2020年6月期は69円、2020年12月期には未定など、ホテルリート界は大揺れに揺れています。
(´・ω・`)
(´；ω；｀)ﾌﾞﾜｯ
同様に、オフィスは物件のだぶつきによる賃料引き下げ圧力、商業施設も非常事態宣言や外出自粛の影響でテナントが悲鳴を上げ、結果賃料が少なくなるという状況に。
マンションなどの住宅もコロナショックで家賃が払えなくなった人が退去してしまう事が考えられます。
前途多難ですね。
「一部」の例外が何かというと、物流施設 ですね。コロナショックによっていわゆる巣ごもり需要が発生し、通販などで買い物をする人も増えています。
したがって物流施設の容量が逼迫し、稼働率の上昇、増収増益になっているわけですね。
なので、現在は物流施設特化型や物流施設の割合が高いリート法人の株価はコロナショック前の高い水準に戻っています。（例： 日本プロロジスリート 、 GLP 、 三井不動産ロジスティクスパーク や、 三菱地所物流リート など。）
何より値上がりが激しく、増配を織り込んで買われているためか分配利回りが低いです。
そこで勝ち馬に乗るのではなく、あえて少し外して人気のない総合型の投資法人みらいを買いました。未来が明るいかどうかはわかりませんが。
本当は タカラレーベン不動産投資法人(3492) も狙っていたのですが、決算時期(2月と8月)をすぎてしまったので、分配金が狙える 投資法人みらい にしました。
分配利回りも高いし。
ただ、ここもホテル特化型よりはマシでしょうが、それでも 減配リスク があるので、あまり大量に買っちゃだめだと思います。
他の高配当株などと組み合わせて、みらいのボクの配当金生活のために頑張ってもらいます！
どうか、ホテルにお客さんがいっぱい泊まってくれますように…オフィスからテナントが抜けませんように…
祈るしかないですね(-∧-；) ﾅﾑｰ
ところで、今日はタカラレーベンインフラや西武ホールディングス、電源開発が堅調だったことで、含み損が減少し、ポートフォリオが再び700万円を回復しました。（お給料の入金もしてます。）
ではでは。
投資法人みらい(3476) を36850円で3口買い付けです。
配当利回りは6.88%で、NAV倍率は0.74。時価総額は610億円で、小規模なREITです。総合型。
今日はREITの投資法人みらい(3476)を36850円で3口購入。総合型リートですが、オフィス、商業施設、ホテルが主で、いま流行りの物流施設は入っていません。
— 投機的なパチャ@めざせ無職&配当生活 (@highyieldpacha) September 1, 2020
今日の終値ベースの予想分配利回りは6.88%で、「減配されなければ」高利回り。
ホテルを抱えているので西武HDと似たような値動き。4月10月決算。 pic.twitter.com/fzBKUQRfcG
本当は ドル建て先進国債券ETF(2519) を買おうかと思ってたのですが、板が薄かったのと、基準価格よりも少し割高になっていたので見送りました。
今更リートの仕組みを説明してもしょうがないと思うのですが、要は「不動産投資法人」で、不動産を資産として持ち、それを貸し出すことで賃料を得て、そこから生まれる 利益の9割以上を分配金として投資家に還元すれば、法人税がかからない という仕組みを利用したものです。
普通の会社は法人税がかかるのが普通ですが、このREITの仕組みであれば、余計な法人税がかからず、不動産で上げた収益を効率よく投資家が享受できることになります。（分配金には所得税と住民税がかかる。）
収益の柱の企業の株を買うのならば、REITを買ったほうが合理的 です。
たとえば、現在生き残ってる サイボー とか 日清紡 とかの紡績会社は不動産が収益の柱な傾向が強いですよね。そうした企業の株を不動産賃貸の代わりとして購入するのであれば、REITを購入したほうが良さげ。
現在、 このREITは一部(※)を除き逆風が吹いています。
そう毎度おなじみコロナショックのせいです。コロナショックによってオフィスやホテルの需要が激減し、物件の賃貸によって収益を得ているリート法人の業績が悪化しました。
リート法人が保有している物件の収益性の悪化は分配金の減少に直結します。（もともと利益の9割を配当しているわけですから…）
実際、ホテル特化型の ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985) は2019年12月期に3690円だった分配金を、2020年12月期には126円に 大幅減配 しています。同様に インヴィンシブル投資法人(8963) も2019年6月期に1656円、12月期に1725円だった分配金が2020年6月期は69円、2020年12月期には未定など、ホテルリート界は大揺れに揺れています。
(´・ω・`)
(´；ω；｀)ﾌﾞﾜｯ
同様に、オフィスは物件のだぶつきによる賃料引き下げ圧力、商業施設も非常事態宣言や外出自粛の影響でテナントが悲鳴を上げ、結果賃料が少なくなるという状況に。
マンションなどの住宅もコロナショックで家賃が払えなくなった人が退去してしまう事が考えられます。
前途多難ですね。
「一部」の例外が何かというと、物流施設 ですね。コロナショックによっていわゆる巣ごもり需要が発生し、通販などで買い物をする人も増えています。
したがって物流施設の容量が逼迫し、稼働率の上昇、増収増益になっているわけですね。
なので、現在は物流施設特化型や物流施設の割合が高いリート法人の株価はコロナショック前の高い水準に戻っています。（例： 日本プロロジスリート 、 GLP 、 三井不動産ロジスティクスパーク や、 三菱地所物流リート など。）
何より値上がりが激しく、増配を織り込んで買われているためか分配利回りが低いです。
そこで勝ち馬に乗るのではなく、あえて少し外して人気のない総合型の投資法人みらいを買いました。未来が明るいかどうかはわかりませんが。
本当は タカラレーベン不動産投資法人(3492) も狙っていたのですが、決算時期(2月と8月)をすぎてしまったので、分配金が狙える 投資法人みらい にしました。
分配利回りも高いし。
ただ、ここもホテル特化型よりはマシでしょうが、それでも 減配リスク があるので、あまり大量に買っちゃだめだと思います。
他の高配当株などと組み合わせて、みらいのボクの配当金生活のために頑張ってもらいます！
どうか、ホテルにお客さんがいっぱい泊まってくれますように…オフィスからテナントが抜けませんように…
祈るしかないですね(-∧-；) ﾅﾑｰ
ところで、今日はタカラレーベンインフラや西武ホールディングス、電源開発が堅調だったことで、含み損が減少し、ポートフォリオが再び700万円を回復しました。（お給料の入金もしてます。）
今日のポートフォリオ。だいぶ含み損が減った！全盛期の3分の1。タカラレーベンインフラの値上がりによるところが大きい。西武HDと電源開発も復調ぎみ。🙂
— 投機的なパチャ@めざせ無職&配当生活 (@highyieldpacha) September 1, 2020
3番底は免れられる？かな？
西武の株価が3倍になってくれれば1000万円到達も夢じゃないんですけどねぇ…🙄 pic.twitter.com/D4KQdRJrnq
ではでは。
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