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2008.03.24

住宅ローンが残ったままの離婚（実際編）

(5)

カテゴリ：不動産の財産分与

【私達の場合】
離婚時、購入した分譲マンションのローンが２０年以上残ったままで、相手が契約者、私が連帯保証人になっていました。マンションの持分は相手が９／１０、私が１／１０です。
普通は相手に新たな連帯債務者（連帯保証人）をたててもらうか、連帯人なしで単独借り換えでしてもらう方法が一般的ではないかと思いますが、私の場合、何度相談しても相手の協力はゼロ。しかも相手の両親は多重債務者の年金生活者。

とても困って別居直後から何度も何度も銀行に相談した結果、ローンを借り替えをしないで
連帯保証人の私だけが単独脱退することに成功しました。

【単独脱退に成功した理由】
公庫→地銀にローンを借りかえをしているのですが、その審査時、私は無職だったのが幸いしました。
つまり ｢離婚前も離婚後も返済するのは契約者（元夫）ひとりの収入からである｣ というのが単独脱退を許可してもらった理由です。
銀行の信用保証会社の審査の確証には、元夫の過去３年分の源泉徴収に加え、
養育費の金額の明記された調停調書のコピーも必要でしたが、
養育費はごく低い金額だったので問題なく審査に通ったようです。

ただし信用保証会社からの提示された条件は３つ。
１離婚する
２私のマンションの持分を全て相手に譲渡する
３それを公の文書（調停調書）にする　　　　　　
　順序的には３→１→２となりますけどね。

【不動産の登記手続き】
さて無事調停も成立し、離婚届も提出しました。
いよいよ離婚を原因とする財産分与（持分の譲渡）です。
不動産を動かすには登記が必要ですから、司法書士事務所へお願いします。
別居のときに持ち帰ったローン借り換えのときの銀行の領収書に
地元の司法書士事務所の連絡先があったので、
ローンを借りている銀行と懇意にしている事務所なら話が早かろうと思い、
そこに電話で飛び込み依頼してお願いしました。

私の場合、山陰→関西の事務所への遠方からの依頼でしたので、
まずは事前に事務所にマンションの不動産評価証明書をＦＡＸ。
次に必要書類（私と相手の住民票・印鑑証明・離婚後の私の戸籍謄本）をＦＡＸしました。

それから離婚後にその司法書士事務所へ赴き、
マンションの権利書と、FAXした書類一式の原紙を持っていきました。
用意してもらった委任状に実印と署名を押して報酬を支払って手続きは終りです。
もちろん委任状には相手の捺印とサインも必要です。
（これが結局、家裁に履行勧告してもらうまで動いてくれなかったのですが）
※相手の住民票は、私が相手の居住地の市役所から郵送でより寄せました。

【費用と負担者】
登録免許税や登記費用については通常、もらうほう（元夫）が負担するものらしいですが、
私の場合、とにかく保証人を脱退するために相手に動いて欲しかったので、
調停で取り決めて私が全額負担しました。
実際の費用は、マンション評価額が著しく下落していたのと、課税される譲渡持分が１／１０しかなかったので、とても小さくて済んでラッキーでした。
しかしもしあなたが譲渡する分の評価額が１０００万なら、登録免許税だけでも２０万円です。
これに司法書士さんへの報酬などがかかってきますから、けっこうなお金がかかってしまうのは事実です。

★連帯債務者と連帯保証人の違い
実は私もよくわかっていないのですが、（すみません）
連帯債務者→不動産登記簿謄本の乙区（所有権以外の利権。抵当権など）に名前がのります。
連帯保証人→登記簿には名前は載りません。厳密には債務義務は無いのかも知れません。
　　　　　　でも気持ち悪いですよね。

関連日記（リンクからどうぞ）
１／６の日記共有名義の不動産の財産分与
２／１３の日記ようやく自由

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