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2008.03.24

住宅ローンが残ったままの離婚（税金編）

カテゴリ：不動産の財産分与

一緒に住んでいた家のローンが残ったまま離婚する場合、
自分が相手の契約したローンの連帯債務者（連帯保証人）になっているとちょっとややこしいです。売却して残ローンを一括返済してしまえれば、一番すっきりするでしょうけど、
そうはいかないのが普通だと思います。
となると、相手に新たな連帯債務者（連帯保証人）をたててもらうか、連帯人なしで単独借り換えでしてもらう方法が一般的ではないかと思います。いすれにせよ契約者の協力が必要です。
しかも登記にはけっこうな費用がかかります。
また家や土地の持分を夫婦で共有している場合は、
離婚に際してどちらかが相手に持分を売買、あるいは譲渡するケースも多いと思います。
私の場合も、住宅ローンの連帯保証人をはずしてもらう代わりに、自分の持分を相手に譲渡することになりました。

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■通常はこんなにかかる！不動産に関わる税金■（譲渡や売買の場合）

１. 贈与税 →もらう側が払う
　　（ちなみに１０００万円を超えると２２５万控除後×５０％！）
２. 不動産取得税 →もらう側が払う
　　（取得した時期や条件によって異なりますが、だいたい６％くらい）
３. 譲渡所得税 →あげる側が払う
　　（所得時よりも価格が値上がりしている場合に課税される）　　
４. 登録免許税 →もらう側が払う
　　（２％）
※　％は不動産評価額にかかる税率です。　
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とにかく恐ろしいのが贈与税。５０％ってアナタ．．．
特例や控除はいろいろあるみたいなのですが、
いやあ、不動産を動かすのって税金かかるんですねえ！！！
しかも１～４の税金に加え、司法書士さんへの報酬など、登記費用もかかってきます。

しかし！離婚による財産分与には、課税されないのが原則なんだそうです。
離婚を原因とする不動産譲渡にかかる税金は通常　 ４.登録免許税だけです。
１と２は非課税です。３にも3,000万円までの控除があります。
とはいえ、譲渡分の不動産の評価額が１０００万なら、登録免許税は２０万円です。
これに報酬などがかかってきますから、なおけっこうなお金がかかってしまうのは事実です。

なので、 譲渡手続きは、離婚してから手続きしなくてはなりません。
別居状態のままの名義変更や譲渡は贈与税がネックになり、うまくいかないと思います。
ちなみに登録免許税や登記費用については通常、相手もらうほう）が負担するものらしいですが、私達の場合、とにかく私（渡すほう）が保証人を脱退するために相手に動いて欲しかったので、調停で取り決めて私が全額負担しました。

★不動産評価証明書について　
不動産の所在する市役所で発行してもらえます。
私は郵送でも申し込みできました。まずは所在地の市役所のＨＰで確認を。
申し込みには番地（郵便の住所）じゃなくて地番（登記上の番号）が必要ですので、
あらかじめ権利書などで調べておいてくださいね。

★どうでもいい贈与税マメ知識
２０年以上つれそった夫婦間で居住用の住宅を譲渡する場合は、
１生に１回だけ２０００万円まで控除があります。

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