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理由その２

建築時は徒歩８分でも競争力があったが

その後の２～３年で類似の１ＤＫが異常に増えた

これは、地下鉄近隣としては割りと地価が安い地域で

なおかつ、供給として出てきた土地が多かった

最近では徒歩１分で某Ｃ氏の巨艦連棟が出来てきていて

募集条件を聞いて唖然とした。。。。

オイラの一番悪い部屋の新築時の家賃設定よりも↓

駅距離・広さ・グレード共に↑なのに・・

その位供給がキャパ以上に増えていた

５年先を見た場合のこの物件の競争力は

かなり落ちるとの認識をもった

理由その３　

１ＤＫの家賃に対する広告費率の増大

新築時は敷１　広告費１バックで面白いように決まっていた

２年後の更新時退去入れ替えの時でも

敷１　広告費１バックで決めてもらえた

これが急速に悪化しだしたのは３年前位から

まさにファンドバブルが始まった時期だ

こうなると　もう消耗戦に突入せざる得なくなる

敷１　広告費２バックに上げ

敷無　広告費２バックの世界になってしまった

何せ　現在は決まりが悪いと新築が３バックをする時代だ　

ドコにでもある　ありふれた１ＤＫになってしまったら

どこかで　仲介マンの目に留まるようにしなければならない

理由その４

新築時には４．７万＋２千円管理費平均で入居した

売却時には４．３万＋２千円管理費平均に下がった

さらに管理費込みで４万ジャスト家賃までは

新築時にシュミレーションしていたし

それでも十分み返済は出来た物件だった

しかし、新築時に４００万程度だった入居者の年収が

売却時頃の入居者さまは年収が

２００万～２５０万程度まで下がってきていた

また、２年前からの退去理由が

仕事が無くなって実家に帰る為とお理由が多くなった

これも５年先が見えなくなった理由の一つです

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