水天宮の不動産コンサルタント　社長+ジャズボーカリストの卵の日記

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"プレシャスライフの相続相談"

広大な土地については開発して道路などをつけなければ活用できないとして、
それを考慮した上で相続税評価をするそうですが、
平成16年以降は地積が広大である場合には簡便に大きく評価減できるようになったと聞きます。
建物がすでに建っている場合も含め、どのようにして計算するのでしょうか？

☆ポイント☆
1.容積率300％未満の地域に所在、開発許可を要する土地に適用できる。
2.正面路線価に広大地補正率をかけるだけで簡単に評価できる。
3.大規模工場用地やマンション・ビル等の適地には適用できない。
4.賃貸住宅が建設されていても適用され、さらに貸家建付地にもなる。


１．相続税における広大地は地積に基づいた補正率により評価する

その地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく地積が広大な宅地で、
開発行為を行うとした場合に道路や公園等の公共公益的な施設用地の負担が必要とされる宅地を、
財産評価基本通達では「広大地」といいます。

平成１５年までは納税者自身が開発想定図を作成し、開発行為を行うとした場合に
必要とされる公共公益的施設用地部分の地積を計算しなければならなかったので、
非常に専門性を要するうえ、個人個人により評価が大きく異なるという問題点がありました。

しかし平成１６年以降は、広大地の地積を把握するだけで形式的に算定される
「広大地補正率」をもとに評価することができるようになりました。
評価方法は図の通りです。


土地有効活用による節税-2(図1) posted by (C)alive

２．広大地の範囲

広大地として評価できる土地とは、１で説明した条件の土地で、
図のフローチャートにより判定します。


土地有効活用による節税-2(図2) posted by (C)alive

ただし、ミニ開発分譲が多い地域にある土地については、
開発許可を要する面積基準（例えば、三大都市圏500平米）に満たなくても、
広大地に該当する場合があります。

３．有効利用されていても広大地の評価は適用される

広大地評価の判定の大きな要素は「マンション的地及びマンション用地（マンション・ビル等の敷地用地）」に該当するかということです。
「マンション・ビル等」の建物とは、少なくとも３階建て以上（容積率300％以上の土地を指すようです。）のことをいうと一般的に解されており
従って、容積率200％の地域に２階建て賃貸住宅を相続開始直前に建築しても
マンション用地とは言えませんので、広大地評価の適用を受けることができます。
さらに、賃貸が開始していれば「貸家建付地」として評価することになりますので、
ダブルで評価減の適用を受けることができます。

農地等であっても広大地評価の適用を受ければ、
宅地と同様に造成費等を控除することはできません。

広大な農地を開発して賃貸住宅を建てることは、
安心で確実に効果の高い相続税対策といえるでしょう。
ただし、複数棟建っている場合には、原則、
各棟の敷地ごとに１画地の宅地として評価を行うことになります。
１棟の敷地が開発許可の要らない地積になれば広大地評価は適用されず、
かえって評価が高くなることがありますからご注意ください。


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written by 赤羽　聖子


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