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確定申告終了
先週確定申告が終了した。毎年のことながら面倒くさい。e-taxにすべきかどうか・・・毎年、迷っている。特に今年は競売物件のリフォームに時間がかかっているため、確定申告の作業が遅れてしまった。申告のため平日に休みを取る必要があるため、どうも周りの人に迷惑をかけているような罪悪感もあり、来年は真剣に検討してみたい。e-taxの説明のため職場に来るよう、税務署に依頼してみよう。来てくれればよいが、、、、。
2012.02.13
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競売その後１
売却許可決定通知、代金納付期限通知書が届き、滞り無く手続きを完了した。もちろん裁判所による登記手続きも終了し、登記識別情報（登記済権利証）が特別送達された。晴れてこのアパート我が家の所有物件となったが、はやる気持ちに押されて、建物の中には先々週入ってみた。もちろん登記される前なので違法である。・・・そんな訳はない。売却許可決定通知が出された後であれば、「売却許可決定謄本」の交付を受けることができ、これを提示すれば、鍵屋さんが鍵の解錠をしてくれる。中はあまり痛んでいない。そればかりか４軒中２軒はかつての管理会社による美装が施されている。とはいうものの、建物の傷みはそこそこあるのでしばらくはリフォーム三昧になりそうです。
2011.11.20
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もしや、落札？！
今年５月購入した中古戸建て近くの競売物件に入札。今週開札があり、ＢＩＴで確認すると落札価格のところに、私の入札価格と同じ数字が１円の桁まで同じ数字が並んでいる。これは、もしや・・・落札か？！初めての経験にやや興奮気味＆物件の再生に向けやる気がみなぎり始めてきてます。年末に向け、忙しくなりそうです。素人大家＠近況まで
2011.10.23
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競売に挑戦
懲りずに入札しました。結果は今週発表になります。落札できれば外壁塗装からはじまりリフォーム作業が始まる。先日の戸建ても本日午前で一段落し、次なる挑戦に気分も新た。今回は２ＤＫ×４軒の小型アパート。ただし、土地は２２０平方メートルくらいあり、資産価値がのぞめる。この物件、先日の戸建てと近く、入手できれば管理も楽だ。未だ１回も落札したことがないので、是非一度落札したいが、どうなることやら。。。
2011.10.16
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中古戸建て・・・その後
外壁、屋根塗装を実施する。駐車場の動かなくなったボックスカーとゴミのような荷物の処分。頭が重い。が、、、良いこともある。入居者からの家賃入金は順調で必ず前月２５日には入金してくる。離婚した奥さんはすぐ近くに住んでいて、入居者とも完全に切れていない。何よりも入居者・・・働き者。子煩悩を絵に描いたような人物で常識もある。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝４０才だが軽い脳梗塞を病んだようで、左半身がやや不自由なのが離婚原因か？あまり入居者のプライバシーに立ち入れないが、あの動かない車（元業務用車両）を倉庫として使用しているので当分、引っ越しはないと思っている。車を動かし、ゴミ散乱状態の車庫・・・後日公開予定
2011.09.09
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情勢悪化？
先日購入した中古戸建て。入居者の生活が荒れているのか、庭の雑草、玄関周りの掃除、駐車場の車の状態が良くない。しかし、契約書には家族構成 本人、妻、子供３人とあり、荒れる要素はないのに・・・。と、思っていたら、購入後ご近所の奥さんと少し親しくなり、その奥さんの家でお茶をいただいた時、子供の姿は見えるけど最近静かすぎるとのお言葉があり、もしや、離婚？疑惑が浮上。その後の調査結果で離婚して現在は一人住まいということが判明。子供を何回か戸建てで目撃したのは、離婚した妻が時々子供を父親に会わせに来させていたことが判明。退去の可能性？しかし、膨大な家具や動かなくなった車がある限り、退去できないかな。近所に別れた奥さんが住んでるし。子供にも会いたいはずだし。退去しないで済むよう環境整備に少し力を貸しましょう。
2011.08.03
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売り主の事情
買い手の事情があるように売り手には売り手の事情がある。しかし、それはよほど調べないとわからないことが多い。決して本当の売り事情を本音で話すことが少ないのがこの手の物件。今回もあった売り手の事情。何かというと、売り手の失業ともう一つの売り事情。もう一つはおもしろすぎてここでは書けません。あしからず。
2011.08.01
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中古戸建てを首尾良く？
入手したと素人大家は思っている。前回、中古戸建てを契約の場でキャンセルせざるを得なかった物件。結局、縁がなかったのだと思う。・・・と思っていたところに、別の戸建て情報が飛び込んだ。利回り２２パーセントで指したが、ＮＧ。じゃ次行ってみよう。ということで放置。そうしたら2週間後、、、売り主からの泣きが入り、利回り２５パーセントでいいので買って欲しいということになり、速攻、契約。ボロだが、リフォーム代入れても入居者がいるので初年度から２１％が確保できそうだ。リフォームは屋根と外壁塗装、ベランダの補修をやれば完璧。あっ、＋地デジアンテナが付いていない・・・やはり、ボロ物件。と、思っていたら、いつの間にやら新品の地デジアンテナが設置されている。なんという幸運。入居者が自費で付けたらしい。さらに購入後３ヶ月連続で２６日には翌月分が振り込まれている。なかなか、すべり出しは順調。いつまで続くかが不安材料だが。
2011.07.28
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戸建て購入・・・その後
鬼指しをして購入予定の戸建ての契約に行って参りました。まずは重要事項説明。ここで一つ気がかりなことが、、、発生。土地の下に、俗に言う「地下車庫」２台分。見た感じ十分な強度があるものの、今の法律ではいかに？建て直しの際にはもしかして再構築が必要？最悪の場合、更地で売ろうとしたとき約５００万余計にかかることが判明。撤退することになりました。不動産屋さんも、そのことを調べておくべきなのに知識もなく、、、結局、素人大家の知り合いにたずねて判明。後から、「また、ご縁がありましたら、よろしくお願いします。」と、電話した時に不動産屋から「こちらこそ未熟ですみません。」の言葉。後日談 不動産屋「この物件、４月末から競売にかかっていました。」 素人大家「基本売却価格は？」 不動産屋「素人大家さんの価格と３９万しか違いません。」 素人大家「じゃ、プロの不動産鑑定士は不動産投資はできませんね。」という会話。どうも、任意売却物件だったようです。まもなくこの物件競売の入札が開始されます。さて、いくらで売却決定されるのか楽しみです。競売における市場競争性の×０．７をかけて、素人大家価格と変わらない。今回は人助けの意味もあったことを考えると少し複雑というか、長くやってると人が悪くなるのでせうか？などと考えてしまい、後味が悪いなぁ。
2011.05.07
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戸建て購入できた？
２カ月前、気になり触手を動かしていた中古一戸建て。案内されて内見した時の第六感・・・競売予備軍かな？というもの。思い入れのある物件らしく、造りは立派で使われている建材もいい。なのに売りに出す理由が不自然だった。そこで、ブログで良く見かける鬼差をダメ元で実施。本日午後、唐突にも鬼差価格でお願いしますと不動産屋からの連絡。当初、私以上の価格提示者がいたことと、債権者の了解を得るのに時間がかかっていたとのこと。今もヤフー不動産に掲載されている売値の約３割引での指し値。運が良かったのか、それともとんでもない手の掛かる物件を背負い込んだのか。引き渡しを受けるまでは、安心できない。ただ、土地値の２／３程度の価格だったので、最終手段は更地売却でも数百万の利ざやがとれること。リフォームして賃貸に出すか、売却か、、、考え中。
2011.04.23
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物件売却
購入後２２年を過ぎた物件の売却を依頼した。購入後の入居者募集から始まって色々なトラブルが経験できた思い出深い物件だ。当時は大家という意識よりも住めなくなった自宅を貸すという思いだったが結果的に一度も住むことなく賃貸者が２２年間も住み続けていただいているステップアップ物件だった。この思い出深い物件の売却が決まれば少し寂しい気がすると思うが諸処の理由により売却はいたしかたない。もちろん、古くなっているので利回り１９％で出しているが、どのくらいで売却が決まるものやらドキドキする。気になる売却理由１ 秘密・・・決して、お金には困ってません。困ってますけど２ 入居者の高齢化・・・もしかしたら孤独死の可能性３ 新物件購入といったところかな。
2011.03.05
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確定申告
毎年のこととはいえ、やっと終わりました。予定納税分と合わせると約４５万円の納税。今年の入居率が９８％だったことを考えると節税努力があったとはいえ、それで済んだのかと胸をなで下ろす今日この頃。一段落です。追伸 １２月１日から空室だった一部屋も 値切り交渉無く、入居日からの家賃 発生で入居が決まりました。 札幌物件は厳しいです。
2011.02.09
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保証会社の倒産？
２２．９．３０付で賃貸保証会社で株式会社ＶＥＳＴＡ（旧ＭＡＧねっと）が国税局より口座差押えとなり口座が凍結された模様です。２年前の保証会社リプラスの倒産の時にはとばっちりをくった私ですが、今回は影響なし。もし、この影響を受けた方がおられましたら、月末という時期もあり、１０月分家賃回収にかなり影響があったのでは？と心配しております。今回はごくごく一部にしか事前情報が流れなかった模様。２年前のリプラスの時には事前情報がかなり流れたため、相当にのんびり屋さんでない限りは影響はなかったと思いますが、今回の場合、不意打ち的なので心配しております。情報は大事ですね。
2010.10.03
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うっかり はちべいか
やってしまいました。ついうっかりが通じないお役人の世界はぁ～。。。督促状のご到着でございます。皆さん、予定納税の納税はすまされましたか？毎年のこととは言いながら、今年はついうっかりの連続。自己嫌悪でございます。申告所得税の所得税。まだ、所得も確定していないこの時期になんで所得税を納めねばならないか。未だに理解に苦しみますが、、、早く納税しないと遅延損害金が発生するとのことなので早速、納税に行って参りましょう。それにしても、なんで銀行もしくは税務署しか取り扱わないんでしょうか？督促状による納税は。。。
2010.09.04
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資産価値アップ？
最近目立つようになった東京スカイツリー。ふと気がつくと自宅から見えるではありませんか!現在の高さが398mなので、完成時の634mになれば、もっとよく見えるはず。航空障害灯も点灯するはずだし、夜間の存在感はあるはず。もしかして、、、自宅の資産価値アップ?なら、よいのですが、、、そううまくはいかないでしょうね!?ただ、浅草付近に所有ワンルーム区分からは近いので、こちらは期待できるかも(ニヤリ)
2010.07.11
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再び、競売？
何事もない平穏な大家生活が続いております。社会貢献の一環、ひいては入居者様のため、環境整備に力を入れたいと常々考えていますが、平穏な日々が続くと頭をよぎるのが・・・経営拡大。サラリーマンとして管理の限界をわきまえよ。と、自問自答、自己勅諭しながらの日々を過ごしております。が、ここにきて自宅近くの願ってもいない競売物件。２ＤＫ～３Ｋ、８部屋、敷地１００坪近く・・・う～ん、と悩んでいます。基準売却額１０００万円前後の物件。築２１年。土地値できっと２０００万円は超える。入札するなら２０００万円弱。。。普通預金の範囲でなら入札もありかな？悩む週末です。。。
2010.07.10
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たまのいいこと
先日、仲介会社からお電話が。。。仲介会社「都内某物件の更新時期ですが、更新していいですか？」素人大家「もち、もちろんですとも！！」数日して、、、更新料が口座に振り込まれてました。都内物件は、一見利回りが悪そうですが更新料一カ月分があるのと、物件不足の影響か空室がすぐ埋まるのがうれしいですね。この物件、ワンルームですが空いても前回は４日で次の入居者が決まるし、今の入居者もすでに４年間の入居。お（お）や孝行者です。次の物件は、やはり都内物件かな？？？
2010.05.30
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た、たいのう？
先日入居の○○○号室。早速、やってくれました。契約時に最初の一カ月分（４月分）の家賃は入っていたのですが、５月分の入金期日になっても未入金。私にとって、２年ぶりの滞納予備軍です。噂には聞いていましたが、、、仕事はしっかりしてても、お金にルーズな人のようです。管理会社から再三入電しても、応答なしとのこと。計画滞納？の文字がよぎる。管理会社から「実際に行ってみる」との言葉。（オーナーから言われる前に行くべきでは？）滞納者「知らない番号からの入電は出ない」とのこと。そういう言い逃れ方もあるんだね。いい勉強させていただきました。５月某日の出来事でした。
2010.05.30
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水入り？
ＧＷが始まりました。初日からブログを読んだり新規物件の見学やら多忙な日々を計画中でしたが・・・そこへ一本の電話札幌管理会社「先日入居の○○○号室の方からキッチンに水が・・・（水入り？）・・・」修理費３１．５万円とのことＧＷ初日からしびれます。。。家賃７カ月分飛んでしまいました初日から戦意喪失状態新規物件取得に向けがんばらねば・・・（今回は首都圏で考えてます。）さあ、はりきっていきまぁーーーす
2010.04.29
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やっと
満室経営達成！！！昨年頭から空いては埋まりの繰り返しに苦戦してましたが３月初旬に最後の申し込み審査も通過して満室決定となりました。それにしても札幌は厳しい。都内物件はすんなりなのに－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－次の物件探しも頑張らないと。。。そろそろ仕込みにいい時期だと思えるしやっぱり関東地区かな？・・・と思うこの頃拙速は禁物だよなぁ～～～－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－年末に紹介のあった３２００万円の任意売却物件。昨日前を通ったら、店舗部分が満室に２階３階部分も２部屋新たに埋まってました。積極買いの物件だった様です。次、行ってみましょう！！
2010.03.23
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年末物件、その後
年末物件・・・３２００万円の物件は３０００万円で即日完売でした。 ２８００万円で即日指したのですが、完敗 次行ってみますか。救いは、不動産業者、銀行とも属性評価が高かったため、 また、いい物件があったら紹介してもらえそうなことかな？
2010.03.01
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年末になって
任意整理物件の提案が２件一件目は不動産屋紹介の千葉県ＲＣ３階建て築２２年、なかなかの外観管理は良好。とても築２２年には見えない。１１部屋、、、ただし現在３室入室のみ（家賃設定が高い）常磐線最寄り駅から１５分←ここが難点土地５０坪（公示で９９０００／ｍ２）価格は現在３２００万円現状渡しなら２９５０万円決済の仕方等工夫すれば２５００万円くらいかな？ここまでいくと不動産屋の現行相場で利回り２５％越え。二件目は銀行紹介の千葉県軽量鉄骨３階建て築３年、満室私鉄最寄り駅から５分土地６０坪（公示で９８０００／ｍ２）３０００万円利回り１０％ただし、一階はテナント、２．３階で一軒の４ＬＤＫ賃貸空室リスクはやや高い。う～ん。と悩む年末。あと一声欲しい両物件・・・
2009.12.31
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一年間を振り返って・・・
年末が近づき、確定申告の準備札幌の賃貸事情の厳しさは今年の帳簿に出ています。うちの物件は割と長期（４年以上）の方が多く、安定経営でしたが、さすがにここ１．２年の家賃相場の値下がりに現行家賃との差額を感じて出られた方や水漏れ事件を起こし居づらくなった人（その人の弟も）が続き、今年はかなり苦しい数字になっています。元々１年前から、一階部分の一室が空室だったのに加え、３部屋の退去、、、その後一階部分にテナントが入り、退去した３室のうち２室も入居したものの、あと一室は空室（４階部分）。なかなか満室にはなりません。それにしても予想以上にリフォームにお金がかかっています。札幌物件に関しては、今年あまり現金は残りませんでした。どなたか安いリフォーム業者を教えていただけるとありがたいのですが。－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－札幌物件の銀行金利見直しの時期が近づいています。りっぱそうな銀行の規約で何も言わず固定金利で更新すると３．３％他銀行で交渉の結果、よい数字をいただき、りっぱそうな銀行でも少し勉強していただいたため、来年の見直しの際は、７年固定で店頭金利－１．５％の回答をいただきました。他銀だと再審査や保険料等色々面倒なこともあるのでこの数値で更新しようと思うのですが、まだ勉強不足なのかな？経験豊富な皆さんのご意見がいただけると幸いです。－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－昨年の今頃は、埼玉や都内物件が色々と問題続きであたふたとしていました。今年はこのまま、つつがなく年を越したいものです。職業柄、不在となることが多く、ご連絡がなかなかできなかった方、この場を借りて非礼のほどお詫び申し上げます。－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－よく競売のことが話題になっておりますが、私の場合、入札金額が厳しすぎるのか？今年の戦績は、９件入札、戦果ゼロ・・・飽きずに来年も続けます。
2009.12.25
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とりあえず
先月発生した空室の２室なんとかやっと1室ですが申し込みがありました（女の子です）リフォームは管理会社にまかせたため７万程度しかかからなかった上仲介料２ヶ月ですみました結果オーライでしょう先月の空室・・・残り１室頑張らねば。。。「何を？」と聞き返されそうですがとりあえずリフォーム今週末には終わりそうなので来週、札幌に行ってみるつもりですさっ、まずは 仕事 しごと本業優先！！
2009.06.15
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ツケがまわってきたぁ～
私、長期海外出張しておりました。その1ヶ月の間に2室も退去！えらいこってす。海外からのリフォームの調整もままならずはからずも管理会社の思惑取りのリフォーム。この時期に2室もいっぺんに決まることは無かろうと一室のみ管理会社の思い通りにリフォームしてもらうことに。残り一室はいつも利用しているリフォーム会社に昨日依頼しました。今月末、、、リフォームの立ち会いに札幌に行くかもしれません。実現すれば一年半ぶりの札幌になります。北海道のおいしい食べ物に今から興味を引かれてます。先日のシンガポール出張で食べた潮州ガニ↓
2009.06.07
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確定申告
・・・も終わりホッとした週末の素人大家。毎年のこととはいえ、申告納税とはいえ、５年間は税務署の調査が入る可能性があるためまた、帳簿の記帳義務があるためいい加減な申告もできず毎年、年末からの一仕事となってます。それにしても、予定納税、予定納税、確定申告、固定資産税都市計画税・・・納税のためにアパート経営しているみたいな気分になってきますが納税は国民の義務なのでがんばりまっしょう！ＰＳ 証券会社から確定申告用に一年間の取引明細が送付され、 なんとかプラス・・・昨年の状況でプラスとは我ながら 運がいい！！ 今年もこの調子で行きたいなぁ
2009.02.01
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水漏れ・・・その後
前回の日記でン・十万円でも修理費支払いの覚悟を書いたのですが、修理業者の見積もりが来てＣｈａｎｇｅ ｍｉｎｄ！Ｙｅｓ Ｉ ｃａｎ！・・・・・であります。なぜかと申しますと、修理業者の見積もりを見て素人相手を騙すような見積書の典型。私、見積もりを見ながら即電話。素人大家「なぜに３２万円？」業者「ここのマンションはいつもこの価格で・・・以下、伝々」素人大家「ここをこうしてあーして・・・もっと安くできるはず・・・」業者「しっかし・・・ぶつぶつ・・・不景気で・・・こんな工事に手をかけていたら・・・」素人大家「（それが本音か・・・）素人相手に少し悪どいのでは？」業者「それなら他で・・・見積料金は請求しますよ。」素人大家「まぁ、けんかするつもりはないし、今日は決めないけど、 注文はするから少し待ってください。」 （この業者、賃貸人とも現場で会ったので面識があり、以後の作業が やりやすく、素人大家自身が埼玉まで行かなくていいから・・・）－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－そして、賃貸人がガス釜と浴槽を交換した東●ガスに電話。素人大家「賃借人がガス釜交換した後、水漏れが発生、、、 お宅の工事と因果関係ありませんか？」東●ガス「現場確認しないと、、、なんとも、、、」素人大家「じゃ、両者立ち会いの元で年明けにお願いします。」－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－年明け早々、素人大家行って参りました。そうしたら、東●ガスさん本格的に浴槽移動、ガス釜解放、、の大工事開始。素人大家、驚きました。そこまでやれば、コーキングやるだけで所望の工事は完了するよ（笑）すかさず、素人大家「そこコーキングしていいですか？」東●ガス「（好意的に）それくらいだったら、やってあげますよ。。」これにて工事完了。その後の再見積りで、下の部屋の方の天井コンクリート脱落補修費、壁紙新替等でしめて５５０００円程度で収まりそうです。これも運が良かった。教訓１ 素人相手の悪徳リフォーム業者には注意。教訓２ 大家力は交渉力、人間関係を作る力。 （これは不動産業者、賃借人にも適用できます。） 実は今回、東●ガスの工事担当者とは、とてもいい人間 関係を築きました。 現場工事の間、色々な話をしながら作業を手伝い、 話はいつしか子供の悩みや奥さん、住宅ローンのこと まで及びました。 そうした中で善意でコーキングまでしたくれる人間関係 になれたのが、勝因でした。 もちろん、工事費はタダでした。
2009.01.25
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埼玉の所有物件で水漏れ・・・
久々の書き込み。。。何も無くて書き込むことが無いというのはいいことです。不動産投資のことなど忘れかけておりました。（笑）先週のとある日。管理組合から電話が、管理「おたくの所有物件、下の部屋にわずかですが水漏れが、、、」私、ついに来るべき時がきたか、、、この物件購入して既に２０数年。稼働率１００％（いい響きです。）何もないのが不思議なくらいの超手間のかからない物件だったのです。２３日現場にうかがい、浴室の風呂釜吸排気口と壁のコーキングが甘く水が下の部屋に漏れているのを確認しました。まっ、特殊な構造なので、ン十万円単位になりそうで怖い。。。追記 思えば２０数年前、サラリーマン大家になるつもりなど毛頭なく、 自宅のつもりで購入。予期せぬ転勤で貸したのがサラリーマン 大家になる原点でした。借り主さんとお会いし、部屋を見、古さは 隠せないものの、借り主さんがご自分で浴槽交換やエアコンメンテ をされていたご様子。今回は、その浴槽交換が仇となっての 漏水ですが、２０年間いっさい修繕がなかったので、私が修繕費 全てを負担する予定です。
2008.12.25
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暗雲
昨年末ブログで書いた不動産価格の下落予想ははからずも適中。しかし、あの時点でサブプライム問題のここまでの長期化や不動産関連企業のここまでの倒産は予想していなかった。どうだろう・・・ゼファー負債949億、ハウジング大興負債138億円、三平建設株式会社負債167億、キョーエイ産業株式会社負債87億、アーバンコーポレイション負債2558億加速度的に不動産関連会社の倒産が増えており、１０００億規模の倒産が月１ペース。次はどこだろうと考えざるを得ない。もしかすると、あの分野で業界最大手の●●●●かも、、、と考えるのは私だけかな。先日の未払いはコンピュータトラブルというのも不自然だし。。。（これ書くと分かっちゃいますよね。有名な話だから）新規投資を考えていたけど、今回の不動産バブルの終結は前回と異なり、大手ゼネコンをも巻き込んでいる点で不安要素が多すぎる。先日のアーバン・コーポレーションの時も、ゼネコンも相当かぶりそうだし。以前では考えられなかった、着工前入金や決済時期も後ろ倒ししたツケが、倒産によりゼネコンにも及ぶこの事態。賃貸相場には直接関係ないけれど、この影響はファンドが不動産を不当に安い価格で手放していることにより、新規購入者は競争力強化のため、時間差はあるものの必ず家賃下落という形で現れます。一部の都市圏と超優良物件保有者を除いて、サラリーマン大家さんの時代は終わったなぁ～という感じです。あまり悲観的にばかりなる必要はすぐには無いですが、最悪のシナリオも描いておかないと、いざというときに対応できないでしょう。個人的には思案のしどころです。
2008.08.24
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帰省と法務局
何のことやらわかりませんよね。実は田舎に住む両親のところに近所の人が印鑑を押してくれと来たことから話がこじれていまして・・・というのも、どうもそのお宅が家を新築しようとしたら土地の名義が一部我が祖父になっていたとか。それで昔のことなので、権利放棄をしろと高飛車だったことから両親が印鑑を押さず、ものを頼むときには言い方があるとこじれた次第。そこで帰省した私を捕まえて、法務局で調べて来てくれということになり調べて参りました。料金は公図までとって1000円。対応はお盆時期ということもあり、極めて丁重。田舎の法務局なので、普段どのくらい混んでいるのかは解りませんがこの時期の法務局利用は◎ということが判明。お勧めです。
2008.08.17
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年初の夢かなわず
お年玉と思った物件購入。ご縁がありませんでした。これも仕方ありません。物件購入に際してはかなり慎重すぎるのかな？よく行く不動産屋のおやじさんからはこれぞと思って紹介してもあんたには断られる。（今年４件断った。）堅いねぇ～と言って笑われます。堅すぎるのかな？とも、思いますがこの世界・・・自己責任ですから。今のところ、満室運営継続中。札幌はだんだん厳しさを増しているようです。可能ならば、他地域でこれぞという物件でないかな。。。どなたかご紹介下さいませ。今なら自己資金３０００万程度、サラリーマン収入１０００万以上はあります。待ってまーーす。
2008.06.28
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だんだんと
利回りの良い売り物件が増えてきたように感じているのは私だけでしょうか？特に札幌では関東圏からの購入者がかなり減ってきたとのこと。関東圏からの購入者はいることはいるようですが、属性の良い人が多いらしい。予想通り、チャンス到来のようです。１億前後の新築物件の利回りが１０％に復帰するのも時間の問題でしょう。さあ、満を持していた人、、、そろそろがんばりましょう。
2008.02.23
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予想通り
ＳＭ○Ｃの貸し出しが厳しくなり困っている方が増えた模様。対策を考えねば・・・と考えていたら久々に妙味たっぷりな物件が飛び込んで参りました。新年早々、お年玉でせうか？この物件は手を加えれば生き返る。かるく利回り２０％オーバーを狙えそうです。機を見て失せず！機先を制する！Ｂｅ ａｃｔｉｖｅ！今こそ機は熟したと自らを奮い立たせている日々。４月までこの気力を持続させねば。
2008.02.03
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新年 信念 真燃
あけまして おめでとうございます今年は昨年から続く不動産業界再編の年となりそうですこの再編（砕片？）の荒波に砕け散らないよう情報を総合的に判断していきたいと思っていますインターネットで得られる情報は新しいようで新鮮ではなく何でも得られるようで本当に役立つ情報は得られないインターネットという限られた情報で判断するほど甘くはないですよね今年を飛躍の年とするためにもがんばりましょう
2008.01.01
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飛躍
本業が一段落ついた年末の休日やはり知り合いとの会話で来年に入ってからは投資物件の価格が落ちると予想されているらしい理由は、全国的にミニバブルを当て込んだ不動産投資ファンドや素人大家さんの破綻による投げ売りらしいが、昨日書いた日記同様至る所で破綻→投げ売り→物件価格の下落がささやかれるようになったやはり、来年は飛躍の年になって貰いたいものです
2007.12.30
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来年がチャンスかも
平成１６年頃からサラリーマン大家さんを助長し非常に危険と思われる投資をあおっていると思われる本が多くなっていたように感じていましたがさすがに金融機関も同じ判断だった模様でＳＭ○Ｃでは１２月１２日から貸し付けが厳しくなったそうです（自己資金が１０００万円以上かつ家賃収入外のサラリーマンとしての収入が１０００万円以上なければ、本店稟議案件となりかなり貸し付けまで時間がかかったり、融資がされなくなるとのこと。）実際に焦げ付きが札幌でも増えてきているそうですという自分もサラリーマン大家なのですが、投資歴は二十年を越えており今のところ安定経営・・・しかし、平成１６年頃からは不動産に対する異常な投資熱を感じ、新規購入を手控えるとともに自己資金の確保と利回り低下（＝入居率低下）物件の売却を進めて参りました。ほとんどが老朽化による入居率低下なんですが折からの不動産熱により、築二十年前後の老朽物件もそこそこ満足できる金額で購入いただきありがたい限りでした投資家にも色々その人の得意とする投資スタイルがあり、なるほどなと感心する人も多々あります。私の場合は築１０年～１５年の物件をできる限り安く仕入れ、入居者に満足してもらえるように手を加えるのですが、ここ数年間自己資金の確保に専念してまいりましたが、やっとその甲斐あってか、サラリーマン大家さん的な投資家が物件を手放さざるを得ない状況になってきたようです。おそらく来年２ないし３月頃からは、投資家にとって条件の良い売り物件が増えると予想します。さあ、これまで自力を蓄えてきた方たちは千載一遇のチャンスです。しっかり狙いを定めて、お互いがんばりましょう。
2007.12.29
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絶対条件と高付加価値
入居のニーズは様々ですこの設備が無くては入居はありえないと入居者の考えている絶対条件それに対しこの設備がついていれば家賃が多少高くてもＯＫと入居者の考える高付加価値条件時代により、少しづつ変化してきたように思います２０年間を振り返ると劇的な変化だったようにも思いますその変化に乗り遅れては株などと同様大家も務まりませんただ、大家の場合時間軸がとても緩やかで時として秒を争う株の世界とは大きな違いですだからこそ素人大家のようなサラリーマンでも続けていられるのだと思います本題に戻って「絶対条件」 ブロードバンドのインターネット環境 オートロック（コンクリートなのでできそうにないなぁ） ＴＶモニター付きインターホン ＢＳ・ＣＳ受信環境 シャンプードレッサー ウォッシュレット「高付加価値条件」 浴室乾燥機 防犯カメラ システムキッチン 浴室テレビ 追い炊き機能バス ピッキング対策キー（これは絶対条件かな？）その他にもあるかな？
2007.10.14
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初体験・・・大家として
やっと８月から計画していた作戦を決行！札幌に行って参りました今月中旬に発生した空室の１室リフォームを４日でやってもらい周辺の清掃入居者との会話募集の細部打ち合わせ等々、精力的にこなして参りました。季節的にもまだ暑い関東に比べ過ごしやすい札幌を満喫満足いたしました。－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－入居者の方とは色々連絡を取り合う必要がありますよねそれに入居者との接点を持ち続けることが長期入居を実現したり家賃の滞納を防ぐ効果的な手段だと感じる今日この頃でございます。さて、大家として早２０年を経験している私ですが初めての経験をいたしました。札幌物件の入居者さん・・・昨年独立してご自分のお店をもたれています。今回、募集営業に回った際、某店長と昼食食べようとしたときふと、浮かんだのが入居者さんの店売り上げ協力のため二人で食べに行って参りましたとてもおいしいお店で大満足そしてうれしい配慮で特製プリンのデザートまでサービスしてもらい逆に恐縮した素人大家でした。入居者さんの普段の姿をみることで入居者さんが何を求めているか知ることができなかなか有益でした。－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－今の札幌は投資ファンド物件が乱立し競争力のない物件は入居率の低下、家賃低下によりドンドン売りに出されています。供給が多すぎて１ＤＫ家賃１万円台でも入居者がないとか、新築でもちょっと場所が悪いと満室にさえならないということをよく聞きます。投資ファンド物件も昨年から急激に増えてはいますがあくまで新築、鉄筋コンクリート物件、ファンド物件は新築時は高家賃設定されますがその家賃を年数たっても、投資家への利益還元のため落としづらい性格を持っています。ある程度古くなりファンド物件が家賃を落とさないといけなくなるまで耐えられるかどうかが、個人物件所有者の勝負の分かれ目といったところでしょうか？新築物件保有の方やファンドと客層が重なる方には当面の数年間は厳しい状況が続きそうです。物件の差別化を推し進めるといたしましょう。追記 ピンチの後にはチャンスあり。 家賃を落とすと投資ファンドの利回りは落ちます。 落ちると投資家からの資金は入ってこなくなりますから 当然、運用率の悪い物件を手放す状態になります。 その投げ売り物件購入が次のチャンスでしょうか？
2007.09.29
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あるサイトで。。。
アパートローン金利６．２パーセントでシュミレーションしてました。えぇ～～と思いましたが、そのサイトの論拠は１５年前にはあった金利であり１０年後になくはない金利とのこと。個人ではどうしようもない社会環境に対応するのは安定経営のためには、少なくとも物件価格の半分近くの自己資金が必要になってきているのではないかと感じています。最近、人気が出てきたアパート経営ですが、率直に言って、これからフルローン組まれて始められる方は破産予備軍のような気がします。私は物件価格が上がっている今こそ、おいしい物件を除いて一端撤退し、利益を確定した上で数年後に訪れる不良債権処理の際のおいしい物件探しに労力をつぎ込みたいと思います。フルローンで購入されている方の多くはローン金利４．５パーセントくらいしか見積もっていないのではないでしょうか？キャッシュフローがあるのは、７．８年目くらいまで１０年経つと金利の上昇と空室率、そして家賃の下落から必ず苦しくなっている現実がありますし、そうなると当面のローン支払いのため、背に腹は変えられないオーナーは家賃を下げます。まさに今の家賃値引き競争はそういったことも要因にあるものと思います。追記 私の投資のやり方は、大手の家賃設定の８掛けよりも安くしても キャッシュフローが生まれるよう設定していますが、 段々妙味の無い業界になりつつあると感じているのは 私だけでしょうか？
2007.08.13
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作戦遂行前に。。。
退去予定の連絡が来てしまいました。ショックです。退去するのは最も入居者の決まりずらい一階の狭い部屋これまでは東京の会社の支店がありまして、この会社のホームページにも私のアパートの一室が掲載されていたので、安定した賃貸者と思っていたのですが、昨今の航空運賃値下げの影響で東京からそのつど札幌に来たほうが、人件費、旅費を勘案しても安いそうで、札幌撤退が決まったそうです。はぁ～～条件が悪い部屋だけに、何か対策を考えなければ。。。
2007.08.12
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順調
満室状態継続中年末から来年３月にかけての空室対策そろそろ準備しなくちゃいけないかな？夏休暇～９月にかけての休みを利用して管理会社のメンバーを集って慰労会でも計画しよ。さて、札幌行きのチケットを準備しなくては・・・
2007.07.28
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満室になったら
油断してはいけないのでしょう・・・きっと満室の時こそ、空室になったときの戦略を立てねば・・・と、考えてます。手始めに、営業大作戦！！！その１・・・秘密その２・・・秘密その３・・・秘密その４・・・入居者滞留（引き延ばし）作戦・・・細部は秘密その５・・・お手紙作戦その６・・・営業秘密その７・・・関係仲介業者の女子社員と仲良くなるための方策を考える。（ナンパです）過去の経験から、その７も結構効果がありましたよん。追伸 秘密部分が多くてすみません。これらを実行すると、私の物件では１ヶ月空くことはこの春ありませんでした。
2007.05.05
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高いな・・・
大家家業とはよく言ったもので家族総出というか、家族が一致協力しなきゃ大家は務まらないものらしい本当に家業なんだなぁ（ひしひしと）先週 子供たちの学費の振り込み請求併せて２３０万円！こりゃ大変と思っていたら・・・昨日、物件の固定資産税なるものあちゃ～～３９万円ということは、あと、、これと、、それと、、そっちと、、あっ、自宅も一体いくら税金おさめればいいんだろうか？物件購入時の計算に間違いはないけれどこの時期、税金に押しつぶされそうになるのは私だけでしょうか？すでに大家業として確定申告２０回以上してきたけれど、、、毎年、この時期はため息が出ます（笑）
2007.04.18
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やっと
先月２５日に空室になった部屋入居者が決まりましたその間にリフォーム代・・・約２５万円元がとれるのやら？不安一杯でも空室で不安状態よりもましです（笑）さぁ 稼いでおくれ 物件よ
2007.04.11
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エープリルフール
依然 最後の一室への入室者募集苦戦しとりますそんな折り、、、管理会社から「入居者決まりましたぁ～～～」と明るい声が、あったとしても ・ ・ ・信用できません・・・ ・ ・ ・今日はエープリルフールですから（残念！！）追記 先日の一件がありますし
2007.04.01
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心臓に悪い
我が物件あと一部屋の入居者確保に苦労していますそんな折りもおり４月第一週に入居予定者からキャンセルが入ったとの連絡青天の霹靂というか言葉にならないと言うか・・・「は？・・・はぁ～」というため息に管理会社は適当です「全力で、、、最優先で決めさせますから・・・」との言葉を聞きつつ、電話を切るしかなかったが、何か釈然としない。大体、契約書を交わし、手付け金を入れ、当初必要な保険金、敷金、１ヶ月分の家賃、その他諸々を入れた入居予定者がキャンセルするだろうか？不思議に思い、支店長のところへ電話したところ支店長「キャンセルがあったのは、午前、まだ空室になっていない最後の一室に 申し込みがあり、一応押さえていたが、リフォームに必要な時間等 入居者に不安があり、別の部屋に変えた」とのこと良かったぁ～・・・しかし、心臓に悪いぜ管理会社も社内の基本的な連絡ミス、何とかしろよな！！あの連絡を受けた後、ショートケーキ３つも妬け食いしたじゃないか！」
2007.03.25
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入居者不信
先日の退出された女性・・・４年半の居住でも、、、でも、、、ここまでひどくなるものでしょうか？入室者不信になりそうですしかし、本日の内覧者・・・手付け金は２週前に入れていただき本日、当面必要となる金額は全て払い込み。本日のお客さんの社会人らしい、責任ある行動入居者も借りてやる→借りさせていただくの意識改革が欲しいもちろん、大家側も 貸してやるなどと考えず→借りていただくお互いが謙虚にありたいものです。久々に気持ちのいい人間関係でお付き合いができました追記 大家業は奥が深いなぁ・・・そして、先日来の入居者不信も少し解消
2007.03.19
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想定外ではないが、、、痛い
先週末、入居した人から管理会社に怒りの電話洗濯機の排水が逆流・・・怒りも当然しかし、前の人何も言ってなかったでも、排水口の近くの洗面ユニットの足元少し朽ちていたような・・・これが原因だなとりあえず業者修理６３００円也これですんで良かったといたしませう
2007.03.18
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アンビリーバボー
こんなことってあるのでしょうか？１０センチくらいある分厚いガラスのブロック退室時の立ち会いでヒビが入ってました退室者は自分は割っていないの一点張りこれを交換するとなると壁交換のようなもの・・・他にもワイヤー入りの窓ガラスはひび割れているし網戸もタバコであけたと思われる小さな穴それも女性自分の住んでいる部屋１部屋がこんなんじゃお嫁の貰い手なんか、ないぞぉーーーと、喉のあたりまで出かかってしまいました壁はヤニで黄ばんでいるし独身時の私であれば彼女の部屋を見て人柄判断しまつ・・・追記 こんな女性に限って美人でした（笑） でも、お付き合いはご遠慮させていただきまつ
2007.03.17
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苦戦中
３月中旬と３月下旬に空室が出る。中旬に空室になる部屋はなんとか空室になる前に申し込みが入り一安心ですが・・・下旬に空室になる部屋は未だ申し込みなし国立大学の合格発表もありそろそろ大学生需要も終わり？新社会人の需要もほぼ終わり。ということは・・・あとは予備校生需要くらい？？ああ・・・焦るなぁ
2007.03.14
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