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わが投資術　市場は誰に微笑むか Kindle版清原達郎 (著)

テーマ：経済(1515)

カテゴリ：読書 Reading

Amazonのkindleのメルマガでセールで紹介されていた本です。定価1980円が499円。話題になっていた本なので気になっていました。

目次にREITがあったのを見つけ、30年以上持ち続けていた築50年近い投資用マンションを売却してREITで運用しようと思って参考になるかと思って購入。

REIT草創期やリーマンショック時の日本のREITが崩壊の危機に瀕したときの裏話等面白かったし参考になりました。不動産と違って、売買が簡単で地価や金利等様々な要因でダイナミックに動くREITに興味を持ちました。NAVの低い銘柄を２つ理由をAIで調べましたがそれなりに理由があるのに納得。いろいろ勉強したいです。

SBIホールディングス代表取締役会長兼社長兼CEOの北尾吉孝氏は野村證券時代の上司だそうで、エピソードも興味深かったです。

まだ読んでる途中ですが、セールが終る前にご紹介しておきます。

■参考リンク

わが投資術　市場は誰に微笑むか Kindle版清原達郎 (著)
個人資産800億円超。長者番付1位となった伝説のサラリーマン投資家・清原達郎。
咽頭がんで声帯を失い、引退を決めたいま、全人生で得た株式投資のノウハウを明かす
■新NISA完全対応！　すべての投資家のバイブル誕生
私には後継者がいない。ならばすべてのノウハウを全部世の中に「ぶちまけてしまえ」という気持ちになった。
今や株式市場は「個人が自由に儲けることができる市場」です。2024年からは新NISAも始まりました。「やらなきゃ絶対損」という個人にとっては夢のような制度です。（本書より）
■株式投資に才能など存在しない。
「自分の失敗からどれだけ学んだか」だけだ。
《本書の内容》
市場はあなたを見捨てない／すべての情報にはバイアスがかっている／ヘッジファンド創設への道のり／割安小型成長株の破壊力／地獄の沙汰は持株次第／ＲＥＩＴ　落ちてくるナイフを２度つかむ／実践のハイライト──ロング、ショート・ペアートレード／やってはいけない投資／これからの日本株市場／10年以内に起きる破滅的リスク　ほか

Wikipedia:清原達郎
概要
島根県出身。島根県立松江南高等学校を経て東京大学教養学部教養学科国際関係論分科卒業。スタンフォード大学経営大学院修了[1]。
1981年の東京大学卒業後に野村證券に入社して海外投資顧問室に配属。1986年に野村證券ニューヨーク支店に配属。1992年にゴールドマン・サックスに転職。モルガン・スタンレー証券、スパークス・グループなどで勤務する[2]。
野村證券で働いていたときには、営業マンは顧客にどれだけ損をさせてきたかを自慢するものであったが、このことに強烈な違和感を覚えていた[3]。
リーマン・ショックの際には600億円の損失を出す。それから金がどんどん少なくなり、最後の預金で全財産の30億円をファンドに投入する。この時には必ずこの危機は乗り越えられるという勝算があった。突発性の不況は必ずV時回復をして、特に製造業は一時的には危機前を超える勢いになるため。ファンドが一息ついてからは底練り状態の株を買い集めて、その後には大きなリターンを得ることができた[4]。
2020年3月のコロナ禍で株価が暴落した瞬間に力いっぱいメガバンクの株を買っていた。暴落した瞬間にこれは買いだと思った。そして次の瞬間にはある程度の理屈は考えていた。アイデアが出てくる最初の瞬間が直感に近い概念かもしれないため、直感とは経験値の積み重ねに他ならないとしている[4]。
投資家として800億円を超える資産を築いた。2018年に癌の手術で声帯を失う。2023年に引退することを決意。最後に自身のノウハウを書籍にして残すことにした[5]。
2024年3月に初の著書を出版する。本が売れ出してからはSNSで清原を騙る詐欺サイトが立ち上がり、その数は100以上にものぼる。清原本人はSNSをやっておらず、詐欺サイトで勧められている仮想通貨や未公開株を勧めることは無い[6]。

GoogleAI
日本ホテル&レジデンシャル投資法人投資証券なぜnav低い
日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（証券コード：3472）のNAV倍率（PBRに相当する指標）が1倍を大きく割り込み低迷している背景には、「物件規模・流動性の低さ」「時価ベースNAVと公募増資の歪み」「金利上昇リスクへの懸念」という3つの構造的な要因があります。J-REIT市場全体が軟調なことに加え、同法人の個別事情が投資家の警戒感を強めています。具体的な理由は以下の通りです。NAVが低迷している（割安に放置されている）3つの主な理由1. 資産規模が小さく、投資口の流動性が低い同法人の時価総額は約280億〜300億円規模、ポートフォリオ（資産規模）も400億〜500億円規模と、J-REIT全体の中で最小規模クラスの小型銘柄です。機関投資家が買いにくい：市場での取引量（流動性）が少ないため、大口の機関投資家や海外ファンドがポートフォリオに組み入れにくく、買い手が個人投資家中心に限定されがちです。規模のディスカウント：J-REIT市場では一般的に、資産規模が小さく分散投資の効きにくい銘柄はリスクプレミアムが上乗せされ、NAVがディスカウント（1倍割れ）されやすい傾向があります。2. NAV（時価）を下回るディスカウント増資の実施同法人は過去に、NAV（時価ベース）を大きく下回る価格での公募増資（ディスカウント増資）を行っています。既存投資主の希薄化懸念：NAV1倍割れの状態での増資は、既存の投資主が持つ「1口あたりの純資産価値」を実質的に薄める（希薄化させる）ため、市場からは嫌気されやすくなります。成長のジレンマ：スポンサー（アパグループや大江戸温泉物語関連）からの物件取得による外部成長を目指す一方で、「増資をするとNAVがさらに圧迫されるのではないか」という懸念が株価（投資口価格）の重荷になっています。3. 金利上昇局面における財務・負債構造への警戒感国内の金利上昇局面において、同法人の負債構造が投資家から不透明要因として捉えられています。変動金利比率と借入期間：過去のデータでは借入金における変動金利の比率が高く、借入期間（デュレーション）も比較的短い特徴がありました。金利が上昇すると支払利息が増加し、分配金を下押しするリスク（利払い費用の増加）があると警戒されています。格付けの未取得：現時点で大手格付機関からの信用格付けを取得していないことも、保守的な投資家から敬遠される要因となっています。現在の立ち位置と投資観点高い分配金利回り（メリット）：NAV倍率が0.6倍〜0.7倍台まで売り込まれている結果、分配金利回りは6%前後とJ-REIT内でも非常に高い水準を維持しています。アセットの安定化対策：かつては温泉・温浴施設（大江戸温泉モデル）特化型でしたが、近年は「アパホテル」の組み入れによるホテル部門の強化に加え、賃貸住宅（レジデンシャル）の比率を約30%まで引き上げることで、ホテルの業績変動リスクを住宅の安定賃料で支えるハイブリッド構造への改革を進めています。市場からは上記のような「小型ゆえのリスク」や「財務の不確実性」を織り込まれてNAVが低くなっていますが、ポートフォリオの多角化やアパグループのスポンサーサポートにより、課題解決（外部成長）に向けた取り組みも継続されています。

セントラル投資法人投資証券なぜnav低い
セントラル・リート投資法人（銘柄コード: 3488）のNAV倍率が約0.70倍と1倍を大きく割り込んで低い水準にある理由は、「時価総額約280億円という小規模さ」「機関投資家の資金が入りにくい需給環境」「金利上昇期における中小規模オフィス・総合型リートへの警戒感」が市場から評価を押し下げる要因（ディスカウント）になっているためです。J-REITにおける「NAV（純資産価値）が低い（＝NAV倍率が1倍未満）」ということは、保有している不動産の鑑定価値に対して、市場でついている投資口価格が割安に放置されている状態を意味します。具体的な背景と要因は以下の4点に集約されます。NAV倍率が低迷している4つの主要因1. 資産規模・時価総額の小ささ（流動性リスク）セントラル・リート投資法人の時価総額は約280億〜290億円規模であり、全J-REIT（58銘柄）の中で最下位クラス（57位）の小型銘柄です。影響: 時価総額が小さいため日々の出来高が少なく、大口の機関投資家や投資信託（ETFなど）がポートフォリオに組み入れにくいという需給面での圧倒的な不利さがあります。これが投資口価格の上値を抑える最大の原因となっています。2. 小型・総合型リートに対する市場の警戒感同法人はオフィス、商業施設、住居、ホテルを組み合わせた「総合型リート」です。影響: 金利上昇局面においては、交渉力が強く安定した大型オフィス専業リートや物流施設専業リートに資金が集中しやすい傾向があります。地方や中小型の物件を含む総合型・小型リートは、マクロ環境悪化時の耐性が低いと見なされやすく、投資家から敬遠されがちです。3. スポンサー力に対するこれまでの評価かつては不動産管理大手のザイマックスによる単独スポンサー（独立系）体制でした。影響: 大手財閥系（三井不動産・三菱地所など）のリート（NAV倍率が1倍を超えるものが多い）と比較して、物件のパイプライン（外部成長の機会）や資金調達（セイムボート出資やローン組成）の面で、スポンサー力が劣ると市場から評価されていました。4. マクロ環境（日米の金利上昇）の影響J-REIT市場全体が金利高止まりの影響で逆風にさらされています。利回り商品であるJ-REITは、国債金利が上がると相対的な魅力が下がるため、市場全体でNAV1倍割れが常態化しています。その中でも、前述の「小規模リスク」を持つ銘柄ほど、より強烈に売り込まれやすくなります。💡 今後の注目ポイントと変化の兆しNAVが低い（1倍割れ）状態は一見ネガティブですが、「解散価値を下回るほど割安」という見方もできます。また、同法人には大きな転換期が訪れています。新スポンサーの参画（名鉄グループ）: 2025年10月より、ザイマックスに加えて名鉄都市開発（名古屋鉄道グループ）がメインスポンサー（51%保有）として参画しました。期待される効果: 課題だった「外部成長（新しい物件の取得）」において、名鉄の中部圏における開発パイプラインを活用できるようになり、これまでの弱点が克服されつつあります。再編・TOBのターゲットリスク/チャンス: 近年のJ-REIT市場では、NAV倍率が1倍を大幅に割れている小型リートを対象とした、他法人による買収（TOB）や吸収合併の動きが活発化しています。現在の低NAV（高分配金利回り約6%前後）はこれまでの小規模リスクを反映したものですが、名鉄スポンサーへの刷新によって今後市場の評価が見直されるかどうかが焦点となっています。J-REITの銘柄選定において、この割安感（NAV低迷）を「リスク」と捉えるか、スポンサー交代による「カタリスト（株価上昇の契機）」と捉えるか、どちらの視点を重視して分析を進めたいですか？必要であれば、新体制の物件パイプライン詳細などもお調べできます。