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富山の賃貸物件供給は過熱している？
なんとなく、アットホームで３年以内の賃貸物件を調べたところ、約１０００件の物件がヒットしました。１物件当たり数戸募集していますので、数千件の新しい物件が募集していることになります。私も含め築１０数年の物件を持っている人は戦々恐々なのではないでしょうか。今、富山は供給過多状態かと思わせるほどの状況です。そう考えると、真に競争力のある物件のみが生き残るサバイバルゲームが始まっているのかもしれません。これから不動産を始める方はよーく考えて進めないと大変なことになりそうです。
2020年07月15日
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最後の物件になるか
街中に自宅があるのですが、築６０年以上の古い家です。そろそろ建て替えしようかと思っているのですが、折角なので賃貸付きの住居にしたいと思っています。先日、大手建築メーカーへ相談に行き、計画を練ることにしました。これまで、中古アパートから始めて、新築木造アパート、新築戸建て賃貸、中古戸建て賃貸といろいろしてきました。今回の物件は、それらの集大成的なものになればいいかな、と考えています。その過程をアップしてゆくのでよろしくお願いします。
2020年07月06日
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損切
株で損切りしました。５，６年前から持っていた中国株を全て清算して、新たな気持ちで投資先を見つけてゆきたいと思います。また株か、FXにするかをどうしようかな～。なにか、よい投資先があれば教えてください。
2020年06月24日
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新築の立地場所について
新築物件を手掛ける場合は、立地場所は一番重要なことだと考えます。設備や家賃は変更できるのですが、場所は変更がきかないからです。初めての新築物件を考えている人は、立地場所は一番悩んでもいいポイントですから、じっくり考えてください。例えば、富山は雪国ですから除雪車が入ってくる場所なのかどうか、ということもあります。過去に、洪水の被害にあっていないか、ということもあります。少なくとも、１０年以上は物件を所有することになると思いますので、５０年に一度の災害のことも考慮して考えるべきではないでしょうか。
2020年06月19日
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火災保険について
不動産事業を行っていて、火災保険は必須になっています。私の場合、火災保険に入っていて助かった経験を２度してます。古い戸建て賃貸をしているのですが、なんと２回も突風で屋根が破損してしまったのです。ご存じの人は多いと思いますが、火災保険は火災の時のためだけの保険ではなく、自然災害などで建物・家財に損害を負った場合にも補償を受けることができます。同じ物件に２度も保険を使うのは考えてもみませんでした。保険に入っていなかったら、百数十万を手出しになるところでしたので、古い物件を持っている人ほど保険は入っていたほうがよいと思います。
2020年06月19日
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またエアコン故障
管理会社さんからエアコン故障の連絡がありました。使用から１４年目ですから仕方ないのですが、これでまた２か月分の家賃がぶっ飛びます(´;ω;｀)
2020年06月15日
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物件整理
しばらくお世話になった物件を売りに出そうと、以前買い付けた不動産会社さんに行ってきました。値付けは損をしない程度でお願いしました。急ぎで決めるつもりはないので、じっくり待つ予定です。
2020年06月15日
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エアコン故障
管理会社さんから連絡があり、エアコン故障とのこと。空室であれば、自分で量販店に行って頼むのですが、今回はお客さんのこともあるので早く治すために管理会社さんに頼みました。家賃2か月分の出費です(^_^;)
2020年06月09日
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不動産投資は儲かるか？
気になるところですが、やり方次第では儲かるのではないでしょうか。例えば、物件は古くなるほど入居率が低くなってきますし、新しい設備を入れる等のためリフォームをしないといけないのでお金がかかります。古くなる前に、次の物件を買うための資金作りをして、古い物件はローンを支払い終えたら売りぬいて、新しい物件に乗り換えるというサイクルを上手く回すことがいいのではないか思います。あとは、天災とか不運な状況に巻き込まれないように・・これは運次第ですね。
2018年11月07日
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立地場所を選ぶポイント
新築をするとなれば、立地場所が大切です。私が重要視するのは、生活の利便性がよいということです。例えば、歩いて行ける場所にショッピングセンターがある、コンビニがある。これは必須ですね。忘れがちですが、富山は最近あまり雪が降らなくなったものの、除雪車が入ってくるかどうかも選ぶ一つのポイントになります。あとは、土地の形ですが２面が道路に接していれば駐車場の配置が楽になるので最高ですね。私の場合は、大型ショッピングセンター近くに新築しましたので、入居率は高い水準を維持することができています。
2018年11月06日
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久しぶりに書き込みします
不動産投資を始めて十数年、現在まで所有物件の入居率は８割程度でした。今から不動産投資を始めようと考えている方に役立つ情報を提供したいと思い、ブログを始めることにしました。電話で不動産投資のお誘いが会社にかかってくることがありますが、あれは不動産を勧めている会社が儲けるだけで手を出してはいけません。入居率からお勧めなのは、小さくてよいので一戸建て賃貸です。所有している一戸建て賃貸の入居率は９割を超えています。富山は車がどうしても必要なので、絶対駐車場は２台分確保しなければいけませんが、土地の安さでカバーできるので、これからは一戸建て賃貸がお勧めです。ただし、如何に安く一戸建てを手に入れるかが収益に大きく影響するので、そこは粘り強く不動産屋さん巡りをして安い土地を手に入れて新築するか、安い中古一戸建てを見つけてリフォームするかなどがあります。私の場合は、新築物件は建築会社さんに割安な土地を入手してもらってお互いＷｉｎＷｉｎな状況でしたし、中古物件は相続関係でお急ぎの方だったので格安で入手できました。なにより、大きな買い物なので自分の目で見て、熟考して、時には不動産投資をしている先輩、先生方に聞いて決めることをお勧めします。
2018年11月05日
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決まりました〜
募集していた一軒家が決まりました。ＤＩY賃貸での募集でしたが、ぴったり借り手の方の考えと合致しました。 今後は、社会のニーズにあった賃貸の形を開拓していかないと生き残れない時代になってきていると感じています。
2016年12月15日
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防水塗装
現在募集中の賃貸物件の屋上塗装をしてきました。手すりの錆止め、床全面遮熱防水塗装を、2日で仕上げました。これで最低でも５年以上は安心です。
2016年09月11日
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起業を応援！！
富山での起業を応援するため、礼金、敷金ゼロで賃料も控えめに、店舗付住宅を賃貸することにしました。さらに、店舗開業までは準備期間として賃料をいただかないことにしました。内装は、ＤＩＹ賃貸で住まれる方に自由にリフォーム可能なようにしています。富山からどんどん起業家が生まれればいいですね。
2016年09月10日
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緑はいいね
今日は５号の植栽を変えてきました。立体感を出すために、たまつげ２本だったところにコニファー（スカイロケット１本、ブルーアロー２本）を加えました。
2015年09月22日
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猛暑
管理会社から連絡があり、あまりの猛暑でエアコンがオーバーヒートで止まってしまうとのこと(￣▽￣;)入居者のかたもこの猛暑をエアコンなしでは退去されるかもと思い、至急新しいのに取り換えてもらうことにしました！なにかと出費がかさみます
2011年08月09日
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一戸建て
８月から一戸建てが空くので募集かけてもらったところ、問い合わせが多いみたい特にペットを飼ってる人から大型犬大丈夫かとか、二匹だけど大丈夫ですかというものです。やはり防音とか隣近所との関係からは一戸建ては圧倒的に有利ですね大型犬も二匹でもＯＫしてるので早く決まるでしょう
2011年06月28日
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シルバーさん
５号も共用部分の清掃はシルバーに頼むことにしました。業者に頼むより格安ですし、お年寄りのお仕事を提供することで社会貢献したような気分になれます絶対オススメですよ
2011年06月22日
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５号はそんなこんなで手にはいりました
しばらく不動産活動を控えていたので、そろそろと思い馴染みの不動産会社さんに聞いてみたところ、たまたま前の購入希望者が融資がつかなくて取りやめた物件があるということで、売主さんがまだ売る意思があるか聞いてもらったところ、ＯＫとの返事がきました。売主さんは相続で物件を引き継いだ１人で、複数所有者のまとめ役をしており機会があれば早く売りたかったみたいです。不動産は縁のものと考えているので、すぐに融資が下りるか活動開始しました。あまりにあっさり国金で融資が下りたので驚きでした。さらに驚いたのは、フルローンのおススメもいただきましたが・・・、返済額を減らしたかったので自己資金を入れて購入しました。とりあえず、本当に町中で入居率が安定することが期待できますので、よい買い物だったと思っています。
2011年06月13日
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決済終了
ようやく５号をゲットしました。。こんな感じです。入手経緯の詳細はまたカキコします。
2011年05月04日
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来週決済です
いよいよ来週決済です。旧国金からの融資も一部入り、あとは決済後、登記変更が済めば残りの融資が下りることになります。旧国金の問題は、残り部分を自己資金等で用意しなければいけないことです。このときのためにカードローンを作っていました。銀行系のカードローンは今では上限７００万、しかも低金利で借りられるので、つなぎの融資の場合は便利ですね。今なら、２か月分の金利キャッシュバックがあり、金利タダってこともあります。サラリーマンなら今のうちにカードを作っておくのが正解だと思います。
2011年04月21日
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ついに物件５号
青森から帰ってきて約半年、５号の契約をしてきました。物件は市内中心街にあるアパートです。一階が駐車場になっており、単身者用に稼働率が見込めることから即決でした。融資は、庶民の味方の日本政策銀行（旧国金）に申し込んだところアッサリＯＫが出ました。１号で実績があるとはいえ、拍子抜けでした。詳細は決済後に紹介します。
2011年04月02日
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おひさしぶりです
ブログ復活です不動産のほうは順調です。物件は増やしていませんが（汗）、あまり増やしてもって気持ちに傾いてます。いい不動産があればすぐに買えるだけの資金力を貯めること、あと５年で借り入れをすべて返すことを目標に資産運用に励みたいと思います。まずは、いま調整段階にある中国株で運用を考えています。ダイナミックな動きが期待できそうなので随時状況はアップします。
2010年01月29日
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VILLETTA
久しぶりの更新になります。先日お世話になっているアパマンの方から「今回の株価の下げなど影響なかったですかね～」 と電話いただきました。あいにく不動産投資に傾倒していて株はほとんど持っていなかったので、アタフタすることはなかったです。今は現金を増やそうと考えていた矢先のことで、この金融危機～！！これはチャンスかなと思いホント久しぶりに中国株に投資しました。このブログを過去にさかのぼってもらうと中国株のブログが現れるんですね～、昔は結構ハマってましたので・・・。２匹目のドジョウを狙って・・。あ、不動産のブログなので・・・・、カナディアンさんのブログを久しぶりに見たのですが、４号の写真が奇麗に撮られていたのでとりあえず・・それとこのブログで紹介していなかったのですが、一度講演をさせていただきました。恥ずかしい・・・・↓↓まあ、ぼちぼちゆきます。http://www.villetta.jp/topics/topics_01.html
2008年11月10日
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募集開始
今日は家でゆっくりしています。３号の募集もようやく始り今は果報を待つだけです。しかし、これまで休みには３号の直しに労働投球してたので時間ができたのですが、時間をもてあまし気味です。これでは、頭も体もなまってしまいます、どげんとせんとイカンと思ってます。募集→http://www.athome.co.jp/apps/detail/detail/4516574101_kr_01_area_13_16
2008年10月05日
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連休で仕上げ
２２日に会社を休んで４連休、中古一戸建てを最終仕上げてきました。これまで長い長い（さぼってただけですが（汗））リフォーム期間は終わりました。水回りはリフォーム会社に任せて、自分でできるところは全て自分で行いました。リフォーム会社に頼んだのは、トイレ（和室→洋室）、洗面台（新品入替）、キッチン（中古入替）、ガス給湯器（新品入替）あと水道、ガス配管工事一式、エアコン設置しめて７０万円成。自分で行ったのは、屋根ペンキ塗り、天井壁紙張り、壁珪藻土塗り、フローリング張り、その他いろいろ、かかった費用は来年の確定申告で出てきますが・・・、自分的にはプライスレス、あ～楽しかったけど、もう一度やれと言われてもしばらくやりたくない。機会損失を考えると、とてもみなさんにお勧めできるものではありません。でも、一度やってみても楽しいかもね。
2008年09月25日
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さしぶ～
すいませ～ん。サラリーマンですね～昨年から青森に転勤になり、しばらく副業？不動産経営に手が回せない状況にありました。生きてますよ（笑）仕事にも慣れてきて余裕が出てきましたので、そろそろ慣らし運転がてら動き出そうと考えています。状況は適宜アップしてゆきます。こちらは冬は厳しいですが、夏は涼しくてすごしやすくクーラーなしで十分です。しかし祭りは熱いねぶた年甲斐もなく跳ねてきました～、最高～でした。花火も熱い大曲日本人に生まれてよかった～、１０年分、イヤ今まで見てきた花火はなんだったのだろうと思うほど最高～でした。一方、不動産経営の状況ですが、中古一戸建ては１０月には募集をかける予定です。１年半くらいかかりました（汗）他は、現在満室稼働中（嬉）。ほぼ順調です。
2008年09月14日
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今日はあいにくの雨でしたが
内覧会会場はひきつづき投資家の方々に多数訪れていただきました。ありがとうございました。自営業ほかいろいろなご職業の方々がお越しになられましたが、やはりサラリーマンの方が自分もやってみたいと来られるのは嬉しいものです。最初の物件を持つまではいろいろ大変ですが、持ってみて初めてアパート経営の良さや悪さが見えてきますので頑張りましょう。驚いたのが、昨日の内覧会が広告ではなく新聞の記事になっていたことにびっくり。それだけ県民の関心が高いといいことですかね。これで４号はひと段落、次の物件に専念できます。融資が難航しているので銀行めぐりしなくちゃー。
2007年11月18日
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内覧会
今日、明日と４号の内覧会です。仕上がった４号を見るのはこれが初めてだったので、ヤッターという感じです。吉川大先輩はじめ多くの投資家の方々が来てくれました。ありがとうございます。明日が中をじっくり見られる最後のチャンスになるかもしれないので、是非近くにお寄りの際は来てください。
2007年11月17日
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来週の内覧会
あと外構だけ残してほぼ工事は終わっています。思ったとおりの出来栄えです。入居募集についても、一戸入居が決まり滑り出し好調です。来週の内覧会は本当に楽しみです、みなさんもお時間があればぜひ寄ってくださいね。らせん階段タイプ室内
2007年11月10日
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久しぶりの現地確認
来月完成を控え作業は順調に進んでいます。昨日は、吉川大先輩の洗練されたアパート見学のついでに投資家の方々が大勢見に来られました。まだまだ洗練されていないのでお見せするのは少々（恥）でしたが・・・。ご興味のある方はどんどん見に来てくださいね。。ちなみに１１月１７日、１８日は完成内覧会の予定です。
2007年10月29日
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どんどん進んでゆきます
４号の工事進捗状況です。ずいぶん らしく なってきました。 ロフト付です。内覧会は来月の１７日ごろです。みなさんお待ちしております。
2007年10月16日
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４号順調なようだ
仕事の関係で４号の現場に行けません。代わって、建築会社さんに画像送ってもらっています。ありがとうございます。聞けば県外の方が見学に来られるようで、皆さん、見た感じどうですか？レス待ってます。賃貸のＭＩＲＡＩは明るいかな？
2007年10月15日
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雨
今日はあいにくの雨・・・４号の建築現場に行って少しに気になっていたことを確認しにゆきました。４号の屋根は、ガルバニウム鋼板吹きに勾配をつけてロフトを設けているのですが、天井が高い反面、屋根裏がなく雨音が気になるかな と心配していました。が、窓から音が漏れてくるくらいで静かでした。これも建築会社さんの２×６工法の効果です。今日も休みにかかわらず皆さん内装仕上げにがんばっておられました。ごくろうさまです
2007年10月08日
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５号？
昨日は５号（戸建１０戸）について、ＨＨ銀行へ融資のお願い でした。これまでに融資のために作成して余った資料を渡したところ、さっそく本部へ打診してみるとのことで申し込み書類を書かされました。ここのところ、各銀行さんは融資の取り付け競争でしのぎを削っているお聞いていたのですが、この行動の速さは私も唖然としました。よい条件の回答をお待ちしております。その後、建築会社さんと詳細打合せ。だいたいのプランは出来上がっています。らせん階段の出来がよかったので１ＬＤＫ（らせん階段）３戸、２ＬＤＫ（マル秘）７戸の構成で、住みよさと新鮮味、広さなどをギュッと凝縮したものとなっています。あと、もう少しインパクトのある何かを加えられたら・・・、もう少し勉強しよう。建築中の４号（外壁施工中）
2007年10月07日
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らせんかいだ～ん
とうとう、らせん階段が設置されました。念願（涙）、う～、感動です。
2007年10月06日
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内装打ち合わせ
４号はユニットバスが組み込まれ、水周り工事がおこなわれていました。そのあと４号の壁紙や照明について打ち合わせです。これまで壁紙は、無難な白でいいんじゃないだったのですが、アクセントをつけてみました。照明もメーカーさんが考えてきた（本当に考えてきたのか疑問に思う選定でしたが・・・）ものから、自分の趣味で全面的に見直しをしました。自分でできることは自分で行うひとまかせにすると あとでこんなはずでは ということがあるので・・・、なんでも自分の目でよく確かめて進めてゆくのがいいと思います。来週はいよいよ、らせん階段の組み込み工事が始まります。
2007年09月29日
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充電
この３連休は、なにもかも元気が充電されたハッピーハナマルです。さて新しいＰＪの方は、建築会社さんに配置など案を作っていただいています。戸建賃貸１０棟、これって、かなりヤバイかも。。いままでにないものができそうな予感。融資が最大の難関ですが、それが通れば、来春から初夏ぐらいには完成かな。
2007年09月24日
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充実した３連休
ギュッと詰まった３連休でした。 生きてるって感じです。また、新たなＰＪが出てきたので進捗しだいＵＰします。
2007年09月17日
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４号工事は順調
４号の工事進捗を見に行ってきました。もう既に断熱が入れられ、今まで図面でしか見られなかったものが立体となっていました。現在、イメージどおりの出来栄えで満足。。 と思っていたのですが、一部の建物で若干１階の暗さが気になったので、建築会社さんと電話で話したところすぐに夕方に打ち合わせ。。窓を追加することにしました。対応が抜群に早く感謝感激です。仕上がりがますます楽しみになってきました。設計士さんお気に入り窓
2007年09月16日
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３号お久しぶりね！
サボっていた再生ですが、ちょっと頑張ってみました。 １階天井の壁紙張りです。部屋がずいぶん明るくなりました。 次はカビている壁へケイソウド仕上げする予定です。
2007年09月09日
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基礎完了
久しぶりに４号の現場に行きました。基礎が完了して、来週から棟上げの予定です。その帰りにいつも頼んでいる管理会社さんが４号の地域に新しい店舗をオープンしたので、お祝いかねていったところ、同じ地域にデザイナーズアパート募集中のＹ大先輩、とＮさんとが偶然バッタリ類は友を呼ぶではありませんが、凄いことです。いろいろお話を聞いてよい刺激になりました。次の物件探しにがんばろう
2007年09月02日
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募集開始
管理会社さんのＨＰを見ると４号の入居者募集が開始されていました。価格設定は、ギリギリ微妙な線です。戸建にどれだけの価値観をもっていただけるかです。どうかな～http://www.asahi-apaman.co.jp/bukken/0-5s.html
2007年09月01日
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ＪＩＯ
４号は、今全棟地盤改良工事が終わった状態です。これから建物基礎工事等が進められます。今は一般的になっていますが、地盤改良から建築までＪＩＯ（日本住宅保証検査機構）で検査してもらい１０年保証をつけています。少しの安心感をゲットです。ここで４号の紹介。普通のタイプには、人の動線などを考えてトイレを１階と２階に一つずつ用意しました。清掃するのが面倒という人もいるかもしれませんが・・・、寝室とトイレは近いほうがいいですよね。入居される方がどういった反応をするか、今から楽しみです。
2007年08月26日
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収納
４号は収納が少ないので、螺旋階段タイプには見せる収納をつけることにしています。イタリア製のグッドなデザインです。
2007年08月22日
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募集用パース
管理会社さんから頼まれて、募集用のパースを何枚か作ってみました。家具を置くとグッと生活感が出て いい感じ になりました。これで少しは募集のお手伝いになるかな。。。
2007年08月21日
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や、やばい
時間がなく３号の再生は遅々と進んでいません。（汗）久しぶりに３号に見に行くと、リフォーム会社さんが安く仕上げるために取り置きしていた中古キッチンが運ばれていました。当初、８月完成予定でしたが１１月までずれ込みそうです。雪の降る前には必ず仕上げてしまうぞ～。。
2007年08月19日
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家賃設定
来週には募集をかけるということで管理会社さんと打ち合わせしました。家賃は、管理会社さんもこれまでこのような物件が少なく、みんなで一緒に頭を悩ませ、決定しました。価格は市場が決めるものなので、吉と出るか凶と出るか 募集してみないと わかりません。螺旋階段のものはお買い得感があるかもしれません。螺旋階段に住みたいという方は早く申し込んでください。秘密兵器が満載なので・・・。ガラス張りのバス
2007年08月18日
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家賃設定
４号の家賃設定は非常に悩みます。アパートであれば、周辺相場を見てそれに近い設定をすればよいのですが、なんせ戸建賃貸はほとんど市場に出てこないので参考にするものがない。中古の物件は時々でていますが、新築となると全くというほどお目にかかれません。管理会社さんと相談の上決めますが、今回は強気な価格設定をしてもイイかな。どうでしょう。。
2007年08月16日
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今週末
久しぶりのブログ更新で、みなさん スイマセン。週末久しぶりに家に戻ります（嬉）まずは４号の募集について管理会社さんと打ち合わせ。１１月の入居なので募集は今くらいがちょうどいいかも。。募集用にイメージ作成したのでそれを募集ＨＰに掲載してもらいます。結構、４号には螺旋階段など秘密兵器があるのでそれを上手く使って、よい入居者が見つかってほしいものです。ちなみに４号の名称は、クアドリフォリオ（QUADRIFOGLIO）イタリア語で四つ葉のクローバーの意味です。
2007年08月15日
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